publiek private samenwerking n.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
Publiek private samenwerking PowerPoint Presentation
Download Presentation
Publiek private samenwerking

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 45

Publiek private samenwerking - PowerPoint PPT Presentation


  • 212 Views
  • Uploaded on

Publiek private samenwerking . Marc Theirssen, Ludwig Colaes en Jan De Sutter . PPS woonforum: 3 invalshoeken. Algemene niveau : Marc Theirssen van het Vlaamse kenniscentrum PPS Het pilootproject PPS WONEN: Ludwig Colaes van de VMSW, afdeling gesubsidieerde infrastructuur

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'Publiek private samenwerking' - oneida


Download Now An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
publiek private samenwerking

Publiek private samenwerking

Marc Theirssen, Ludwig Colaes en Jan De Sutter

pps woonforum 3 invalshoeken
PPS woonforum: 3 invalshoeken
  • Algemene niveau :
    • Marc Theirssen van het Vlaamse kenniscentrum PPS
  • Het pilootproject PPS WONEN:
    • LudwigColaes van de VMSW, afdeling gesubsidieerde infrastructuur
  • Gemengde projecten:
    • Jan De Sutter van het bureau Viator, landmeten en stedenbouw

Woonforum • 20 maart 2009

verder verloop van de sessie
Verder verloop van de sessie
  • Uw vragen / onze antwoorden
  • Gebeurlijk enkele toevoegingen door de sprekers

Woonforum • 20 maart 2009

publiek private samenwerking1

Publiek private samenwerking:

Marc Theirssen

Adviseur Kenniscentrum PPS

begripsbepaling in vlaanderen
Begripsbepaling in Vlaanderen
  • Decreet betreffende PPS van 18 juli 2003
    • Begripsbepaling
    • Kader PPS projecten Vlaamse Overheid
    • Kader PPS projecten lokale besturen
    • Rol van het kenniscentrum PPS

Woonforum • 20 maart 2009

vormen pps
Vormen PPS
  • Participatief – contractueel

- participatief : gebruik van vennootschapsstructuur door

de overheid

- contractueel : enkel overeenkomsten

  • DBFM(O) – gebiedsontwikkeling

- Design Build Finance Maintain (Operate)

- gebiedsontwikkeling met behulp van PPS

knelpunten
Knelpunten

Complexiteit en onzekerheid leiden tot een lange en dure voorbereidingsfase zonder zekerheid van meerwaarde

optimale voorbereiding door overheid
Optimale voorbereiding door overheid
  • projectmanagement

- duidelijke projectleiding

(beleidsbepalend/beleidsuitvoerend)

- opstellen van een projectdefinitie

- risicomatrix

- consultancy voor juridische, financiële en fiscale

aspecten

optimale voorbereiding door overheid1
Optimale voorbereiding door overheid
  • Publiek afstemming
  • Marktraadpleging
  • Standaarden

-handleidingen

-modelovereenkomsten

waarom pps wonen
Waarom PPS WONEN
  • Wachtlijsten roepen om aanvullende initiatieven buiten klassieke aanbestedingen en financieringen
  • Studieopdracht uitgeschreven voor concepten
  • Studie gegund aan Ernst & Young
  • Studie wordt opgemaakt en ruim doorgesproken met alle belanghebbenden
  • Bouwsector voorspelt ruim aanbod en lage prijzen door synergie ontwerp - uitvoering - onderhoud
  • Een krediet van 25 000 000 EUR wordt toegekend om te subsidiëren : garantiefonds

Woonforum • 20 maart 2009

welke pps formule
Welke PPS formule
  • Om synergie te realiseren : DBFM formule
  • E&Y beschrijft ruim potentieel van PPS met grote vrijheidsgraden: inbreng van gronden door derden, mix ‘koop-huur-private woningen’ en tussentijdse koopmogelijkheid van zittende huurders …
  • SHM vraagt en krijgt beheersvergoeding
  • Stuurgroep onderzoekt valkuilen en opteert voor simpele formule als piloot: in volgende projecten kan een complexere formule

Woonforum • 20 maart 2009

hoge verwachtingen
Hoge verwachtingen
  • Er circuleren grote aantallen woningen die met 25 mio EUR subsidie kunnen worden gebouwd
  • Groot aantal (600 tot 800 woningen) is terug te voeren tot een optie waarbij de 25 mio EUR als een onmiddelijke inbreng wordt gezien, daar waar het enkel gaat om 25 mio EUR te betalen over een periode van 30 jaar;
  • de netto- contante waarde van die 25 mio is dan ongeveer gelijk aan 15 mio EUR waardoor het aantal verwachte woningen wordt gereduceerd tot iets meer dan 400

Woonforum • 20 maart 2009

promotieopdracht dbfm
promotieopdracht DBFM
  • DBFM in 3 percelen: 437 woningen op grond van lokale huisvestingsinstanties (SHM, OCMW, gemeenten) tegen een constante erfpacht over 27 jaar
  • Primair te financieren door promotor
  • Erfpacht betaald met sociale huur + subsidie
  • Prestatiebestek in plaats van middelenbestek
  • LHI krijgt jaarlijks beheersvergoeding van promotor en moet bovendien geen euro investeren; subsidie wordt maandelijks betaald :
      • IN: Begin maand huur, midden maand subsidie
      • UIT: erfpacht einde maand

Woonforum • 20 maart 2009

wat is daar pps aan
Wat is daar PPS aan ?
  • Andere wijze van samenwerken door terugkeer naar kerntaak
    • Bouwsector ontwerpt, bouwt en houdt in stand
    • Banken (lid van promotiegroep) financieren
    • Lokale huisvestingsinstanties staan tegenover doelgroep met dienst wonen
    • Vlaams gewest subsidieert, werkt concept en normen uit, heeft mandaat voor gunnen in naam van LHI

Woonforum • 20 maart 2009

resultaat
Resultaat
  • Aanvankelijk te duur; na onderhandeling met kleine bestekswijziging: betaalbaar tot voordelig voor zover berekenbaar voor 237 woningen
  • “Voor zover berekenbaar” want PPS - klassiek verschillen in aard en wijze van betalen:
    • PPS is een ander product dan klassieke bouw (B); er zit meer in DFM(O)
    • PPS wordt betaald over 27 jaar, klassieke bouw moet onmiddellijk worden betaald aan een aannemer
  • Hoe prijs berekend:
    • netto contante waarde van erfpacht wordt bepaald
    • Die ncw wordt verminderd met geschatte kosten ontwerp, onderhoud, beheer, opstal …
    • Vergelijken met afroepprijzen klassieke aanbestedingen
  • Ook huur en subsidie is vergelijkbaar met klassiek

Woonforum • 20 maart 2009

resultaat 2
Resultaat (2)
  • 237 woningen gegund
  • 176 gebouwd en bewoond
    • 27 woningen sneuvelen in vergunningsproces; nog 32 woningen in de running
    • 176 woningen geraken binnen de korte termijn gebouwd
  • Perceel 2, Vlaams - Brabant, 190 woningen worden opnieuw aanbesteed; ook na onderhandelingen vandaag geen bevredigend resultaat
  • Reden van gedeeltelijk falen:
      • Onzekerheid over groot onderhoud vergt een te grote risicopremie
      • Financieren over 30 jaar van een bouwfirma is net iets te lang voor de banken
  • Toch enige echte Vlaamse PPS die in gebruik is, zij het gedeeltelijk

Woonforum • 20 maart 2009

lessen
Lessen
  • Onzekerheid is nog te groot
    • Onderhoud op de lange termijn
    • Te langlopende financiering
  • Synergie te optimistisch ingeschat
  • Projectdefinitie ruimer stedenbouwkundig aftoetsen
    • Het helpt niet de factor vergunning uit te besteden; problemen komen dan evenzeer, nu niet vóór maar na de gunning
  • Borgen beperken ; erfpacht bij oplevering herzienbaar in functie van rentevoet
  • PPS is mogelijk: PPS woningen bewoond!!!

Woonforum • 20 maart 2009

slide21

Woonuitbreidingsgebied van 32 ha.

  • BPA nodig voor bestemmingswijziging.
  • Dit gebied overstijgt verantwoorde noden van Ziekenhuis.

Gewestplan

situering

slide23
Spelers

Overheid: stad Zottegem prov. Oost - Vlaanderen AROHM Oost- Vlaanderen ARP Brussel

  • Sociale partners: VMSW SHM Denderstreek
  • Gezondheidssector: Ziekenhuis St.- Elisabeth
  • Private ontwikkelaars: Matexi Kestimo
woonforum 2009

WOONFORUM 2009

PPS

Enkele toevoegingen

hoofdpunten
HOOFDPUNTEN
  • WAAROM
    • Verruiming van het aanbod
  • WAT WEL
    • Samenwerken in PPS betekent ANDERS samenwerken
    • Klassieke Uitbesteding is ook een vorm van samenwerken
  • WAT NIET
    • Geen wet OO uitschakelen
pps gradatie van pps
PPS : gradatie van “pps”
  • PPS in meest ruime betekenis:
    • grondinbreng + DBFMO
          • Design build finance maintenance operate (uitbating)
    • Enkel overweegbaar als een gevolg van een oproep tot projecten, zoniet (“promotor leurt met project”) is het een ontoelaatbare koppelverkoop, ook koop onder voorwaarden genoemd
  • PPS WONEN : dbfm(o)
  • CBO
  • Gemengde projecten publiek - privaat in sociale huisvesting
    • Vrijwillig aangebracht: gescheiden, gemengd behandelen met formule PB of behandelen als koop langs aangelegde infrastructuur
    • Opgelegd door grond- en pandenbeleid
  • louter alternatieve financiering is geen PPS
gemengde projecten en pps
Gemengde projecten en PPS
  • Gemengde projecten publiek privaat
    • Enkel grondaanbod
    • Ook met woningen gebouwd door private partner
  • Verkoop onder voorwaarden:
    • In verkoop werk, (levering) en diensten insteken is een ontwijken van wet OO; koop is een uitzondering op OO en geldt, behalve voor leveringen, enkel voor wat reeds bestaat in onroerende vorm
    • Als werk en diensten een betekenisvolle omvang hebben (>67. .000 EUR ??) dan moet werk en dienst in concurrentie volgens OO en afgezonderd van koop
public private comparator ppc
Public Private Comparator (PPC)
  • Nederlandse methode om af te wegen of het een meerwaarde heeft om tot PPS over te gaan; geciteerd in het rapport van het Rekenhof
  • Wat betrekt PPC in de vergelijking
    • Zet actieplan op en beschrijft de omgeving
    • Kwalitatieve analyse met scores
    • Kwantitatieve analyse van (2) met inbreng van onder meer levenscycluskost : netto contante waarde
    • Syntheserapport betreffende 1, 2 en 3
  • PPC verhoogt de doorlooptijd met een half jaar
public private comparator 2
Public Private Comparator (2)
  • Product dat ingang / bekendheid vond NA beslissing tot PPS WONEN
    • Studie Ernst en Young trachtte veel aspecten te belichten, er zijn zeker elementen van PPC vervat
  • Alle investeringen moeten tegen het licht worden gehouden, PPS en klassiek
  • Systemen van vergelijken eens de offertes ingediend werden in PPS WONEN voor een deel al doende uitgevonden : belang van pilootproject
pps groot of klein
PPS : groot of klein
  • Vroeger moest PPS een zeer grote omvang hebben voor de banken:
    • 112,5 miljoen voor groot infrastructuurwerk
    • Andere vanaf 25 miljoen EUR
  • Nu warm en koud:
    • Dexia : PPS voor gemeenten welkom als niet te groot
    • De Tijd : voldoende grote omvang is nodig, met verwijzing naar PPC voor minimum omvang
cijfers en subsidiesysteem
Cijfers en subsidiesysteem
  • Kostprijs:
    • betreft betaling gespreid over 27 jaar:
      • erfpacht perceel 1+3:
        • 9 500 EUR/jaar/woning of ncw2008: +/- 90 000 EUR / woning
    • Bevat zes elementen
      • Ontwerp (6.6%); bouw (100%); groot onderhoud (28.4%); beheer (26.6%); opstal (8%) en primaire financiering
  • Hoe wordt in tweede instantie “gefinancierd”, d.i. hoe wordt de erfpacht betaald?
    • Sociale huur
    • Subsidie : tegemoetkoming garantiefonds
kerntaken huisvestingsmaatschappij
Kerntaken huisvestingsmaatschappij
  • Huisvesting is niet noodzakelijk bouwen:
    • Dienst wonen aanbieden
    • Van bouwmaatschappij naar huisvestingsmaatschappij
  • Door de traditie en de opgebouwde kennis zal “bouwen” nog wel een tijd of altijd de hoofdactiviteit blijven
  • PPS (zou) een middel (kunnen geweest zijn) dat ernaast komt als bijkomende aanbod en maatstok
gestructureerde producten
Gestructureerde producten
  • PPS werd ook als een beleggingsproduct gelanceerd, althans die optie werd naar voor gebracht
  • De kasstromen konden worden herverpakt en op een secundaire markt aangeboden
  • In al die productstappen zou de concurrentie zodanig spelen dat er bijkomende prijsverlagingen worden gerealiseerd…
relatief succes
Relatief succes
  • Territorium
  • Kreten: “PPS WONEN is te duur”
    • Bij doorvragen:
      • Weten niet hoeveel het kost
      • Weten niet wat dan goedkoop en duur is
      • Zeker niet hoeveel te duur of hoe voordelig
  • Voorstel reis langs Vlaamse projecten PPS “niet wonen”:
    • Nul projecten gerealiseerd of 1 project in uitvoering
pps op vlaams niveau
PPS op Vlaams niveau
  • Wonen is de enige realisatie (gedeeltelijk) !!!
    • Mensen wonen wel degelijk in PPS woningen
  • DIABOLO Antwerpen – Zaventem: bezig
  • Scholen : weldra ???
  • Oosterweel: feuilleton
  • Vliegveld Deurne: vaudeville
  • radarschepen
  • Musea; Sport …
  • ZORG : geen PPS wel alternatieve financiering
echecs elders
Echecs elders
  • Parking en cinema Sint-Niklaas
    • PPS langs de voordeur, klassieke financiering daarna langs de achterdeur opnieuw binnen
  • Vliegveld Deurne: na lange zoektocht toch maar klassieke aanbesteding
  • Quote:
    • “PPS of niet, het belangrijkste is dat er samengewerkt wordt”
    • “wij hebben een PPS gemaakt zonder dat wij dat wisten”
ingeloste verwachtingen
Ingeloste verwachtingen
  • Formule DBFM is uitvoerbaar
  • Mits de gepaste conjunctuur is een goede prijs mogelijk
  • Banken en andere groepen boden zich aan
niet ingeloste verwachtingen
Niet-ingeloste verwachtingen
  • Andere “aannemers”
  • Kortere doorlooptijden
  • Merkelijk goedkoper
  • Geen druk op inschrijvingsprijs