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Dra. Rebeca Carpi Profesora Derecho Civil ESADE (URL)

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Copropiedad sobre inmuebles Master de Gestión Integral en la Edificación y Consultoría Inmobiliarias: Project, Facility & Property Manager. Dra. Rebeca Carpi Profesora Derecho Civil ESADE (URL) Magistrada Suplente Audiencia Provincial de Tarragona. Ideas previas. Denominaciones:

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Copropiedad sobre inmueblesMaster de Gestión Integral en la Edificación y Consultoría Inmobiliarias: Project, Facility & Property Manager

Dra. Rebeca Carpi

Profesora Derecho Civil ESADE (URL)

Magistrada Suplente Audiencia Provincial de Tarragona

ideas previas
Ideas previas
  • Denominaciones:
    • Cotitularidad, copropiedad, comunidad, condominio.
  • Tipos de comunidades:
    • Copropiedad por cuotas: comunidad romana o pro indiviso.
    • Comunidad germánica o en mano común.
    • Comunidad “pro diviso”.
comunidad romana o proindiviso
Comunidad romana o proindiviso
  • ¿Qué es? (art. 392 Cc):
    • Titularidad compartida por varios
    • Sobre una cosa (o derecho)
    • Pro indiviso
    • Atribuida por cuotas
las cuotas porciones o participaciones
Las cuotas (porciones o participaciones):
  • ¿Qué son?
    • Expresión numérica porcentual
    • Determina la titularidad del derecho
    • Determina la participación
  • ¿Para qué sirven?
    • Reparto de beneficios y gastos
    • Mayorías para acuerdos
    • Disponibilidad del derecho
  • ¿Cómo se fijan?
facultades de los condue os
Facultades de los condueños
  • En la cosa común (en general, arts. 394 y 395 Cc)
    • Uso y disfrute:
      • En función de la cuota
      • ¿Qué sucede si no es posible cuantificarlo o no se ha cuantificado? Art. 394 Cc.
    • Cargas y gastos:
      • En función de la cuota
      • Todos están obligados (art. 395 Cc.)
        • ¿En qué medida?
        • ¿Es una obligación absoluta?
    • Gestión de la cosa común:
      • Actos de administración (art. 398 Cc)
      • Actos dispositivos (art. 397 Cc) y variación de la esencia física
  • En la cuota:
    • Principio general:
      • Libre disponibilidad, no es titularidad personalísima (art. 399 Cc.)
      • Límite: art. 1522 Cc
extinci n
Extinción
  • Causas específicas:
    • Confusión
    • División de la cosa común: “actio communi dividundo”:
      • Régimen: arts. 400-406 Cc.
concepto y r gimen jur dico de la propiedad horizontal
Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal
  • Concepto:
    • propiedad especial y compleja. ¿por qué?
    • Aplicable a edificios divididos en pisos y/o locales
  • Caracteres:
    • Propiedad separada e individual de los pisos o locales (art. 3 LPH)
    • Copropiedad de elementos comunes plasmada en la cuota de participación
    • Conjunto inseparable que conforma una sola unidad jurídica
  • Fuentes normativas:
    • Art. 396 Cc, normas imperativas LPH, arts. 8.4º y 5ºy 107.11 LH.
    • Voluntad interesados
    • Normas dispositivas LPH
    • Disposiciones generales CC.
concepto y r gimen jur dico de la propiedad horizontal1
Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal
  • Constitución:
    • Antecedentes: voluntaria, mediante título con carácter perfectivo de la PH.
    • Momento actual (art. 2 LPH):
      • a) Con título.
      • b) Sin título.
concepto y r gimen jur dico de la propiedad horizontal2
Concepto y régimen jurídico de la propiedad horizontal
  • A) Con título (art. 5):
    • Sujetos: uno o varios.
    • Contenido:
      • Mínimo imperativo
      • Dispositivo (no es propiamente título constitutivo).
      • ¿Cabe modificar el título constitutivo?
    • Forma: libertad formal.
    • Momento: amplitud de posibilidades.
  • B) Sin título:
    • Existe comunidad desde que un edificio con pluralidad de pisos o locales privativos pertenecen a diversos dueños
    • Peculiaridades:
      • El otorgamiento de título puede ser exigido por cualquiera de ellos
      • No tiene acceso al RP
      • ¿Cómo se determinan las cuotas de participación?
estatutos y reglamento interno
Estatutos y Reglamento interno:
  • Son las normas pactadas por los copropietarios para regir la PH.
  • 1 ) Estatutos (art. 5.3 LPH):
    • Delimitan el conjunto de derechos y deberes de los propietarios y su ejercicio.
    • Son potestativos
    • ¿Cuándo se otorgan? ¿Cómo?
    • ¿A quién obligan?
  • 2 ) Reglamento interno (art. 6 LPH)
    • Regulan cuestiones de convivencia interna
    • Potestativos
    • ¿Cuándo se otorgan y cómo?
elementos comunes y elementos privativos
Elementos comunes y elementos privativos
  • Comunes: anejo de la propiedad de cada elemento privativo.
    • ¿Cuáles son? Art. 396
    • Características: compartidos, indivisibles e inseparables.
    • Clases: por naturaleza y por destino
  • Elementos privativos: los distintos pisos y locales con salida a la vía pública o a un elemento común y los anejos asignados.
  • Garajes. Variedad de posibilidades:
    • Un solo elemento privativo independiente
    • Múltiples elementos privativos independientes
    • Anejos asignados a pisos o locales
    • Elemento común por destino.
la cuota
La cuota
  • Derechos y deberes de los propietarios: la cuota
    • Concepto de cuota: índice centesimal que representa la participación en los elementos comunes (arts. 3 y 5, p. 2º LPH).
      • ¿Quién y dónde se establece?
      • ¿Cómo se calcula?
      • Funciones:
        • Activa
        • Pasiva
        • Otras
derechos y deberes de los propietarios
Derechos y deberes de los propietarios
  • En relación a:
    • a) Elementos privativos:
      • Principio de libre disponibilidad
      • Ausencia de tanteo y retracto legal (art. 396 Cc).
      • Plenitud de uso y disfrute: ¿límites?
        • Los aplicables a todo derecho de propiedad
        • Los derivados de la especial naturaleza de la PH.
          • 1. Respeto a los elementos comunes
          • 2. Respeto a los demás elementos privativos
          • Especial atención al art. 7.2º párrafo
derechos y deberes de los propietarios1
Derechos y deberes de los propietarios
  • b) Elementos comunes:
    • Pauta rectora: uso racional y diligente
    • No existe acción de división
    • ¿cabe modificar elementos comunes? Art. 17
      • Regla general: unanimidad
    • Beneficios y gastos:
      • En proporción a la cuota de participación
      • Cabe establecer cuota de gastos distinta
      • Gastos: obligación propter rem (art. 9.e) p. 3º)
rganos de gobierno y representaci n
Órganos de gobierno y representación
  • Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario.
    • 1) Junta de Propietarios (arts. 14/18):
      • Es el órgano deliberante y básico de funcionamiento
      • Sus competencias (art. 14) son las propias de cualquier órgano rector colectivo, facilitando y organizando el ejercicio de los intereses en conflicto, la propiedad de los elementos privativos y la copropiedad de los comunes.
      • Composición (art. 15): voz y voto en ella de todos los propietarios
        • Directamente o por representación
        • Excepción: propietarios “morosos”.
      • Formación de junta: art. 16
rganos de gobierno y representaci n1
Órganos de gobierno y representación
  • Funcionamiento y administración: junta, presidente, administrador y secretario.
    • 2) Presidente (art. 13.2)
      • ¿quién es?
      • ¿cómo se elige?
      • ¿qué hace?
      • Vicepresidente: ¿quién y para qué?
    • 3) Administrador (arts. 13.5 y 6 y 20)
      • ¿qué hace?
      • ¿quién es?
    • 4) Secretario (arts. 13.5 y 6, 19.4 y 20.e):
      • ¿qué hace?
      • ¿quién es?
rganos de gobierno y representaci n2
Órganos de gobierno y representación
  • Los acuerdos y su impugnación
    • Adopción de acuerdos (art. 17)
      • Unanimidad
      • Mayoría cualificada de 3/5
      • Mayoría simple de propietarios y cuotas
      • Minoría de 1/3
    • Impugnación de acuerdos(art. 18):
      • Contrarios a la ley o estatutos:
        • Plazo: 1 año
        • Legitimación: propietarios disidentes, ausentes e indebidamente privados de voto.
        • ¿nulos de pleno derecho de acuerdo con el 6.3 Cc?
      • Gravemente lesivos para la comunidad o generadores de grave perjuicio a un propietario [art. 18 b) y c)]:
        • Plazo: 3 meses.
        • Legitimación: la misma
      • Cómputo plazo: desde el acuerdo o desde la comunicación.
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