OPERAZIONI IMMOBILIARI DOPO LA LEGGE 248/2006

1. COMMISSIONE CULTURALE RAGIONIERI DELLA TOSCANA OPERAZIONI IMMOBILIARI DOPO LA LEGGE 248/2006 Viareggio – 22 settembre 2006

2. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Tipologia delle operazioni • Locazioni immobiliari (prestazioni di servizi) • Vendite immobiliari (cessioni di beni) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

3. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Locazioni- natura del bene immobile - • Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici) • Immobili strumentali per natura = categorie catastali A/10 – B – C – D – E Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

4. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Locazioni di fabbricati abitativi La locazione di fabbricati abitativi effettuata da un soggetto IVA nei confronti di qualsiasi conduttore è sempre considerata esente, soggetta a tributo di Registro nella misura del 2% dei canoni locativi (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. b) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

5. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Locazionidi immobili strumentali per natura • Obbligo di imponibilità IVA ad aliquota 20% se il conduttore è: • un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) • un soggetto non IVA (privato) • Facoltà di imponibilità IVA ad aliquota 20% su opzione da parte del locatore • Residua fattispecie di esenzione IVA in casi diversi da A. e in carenza di opzione IN OGNI CASO E’ DOVUTO IL TRIBUTO DI REGISTRO NELLA MISURA DELL’1% DEL CANONE ANNUO (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 5, numero 1, lett. a/bis così modificata dalla Legge 248, art. 35, comma 10) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

6. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni- natura del bene immobile - • Fabbricati abitativi = categoria catastale A (tranne A/10 Uffici) • Immobili strumentali per natura = categorie catastali A/10 – B – C – D – E Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

7. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni- requisiti del cedente - • Impresa costruttrice o impresa che ha effettuato interventi ex art. 31, lett. c), d), e) Legge 457/1978 (variabile temporale: cessione degli immobili abitativi o strumentali entro quattro anni dalla ultimazione della costruzione o dell’intervento) • Altre imprese Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

8. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni di fabbricati abitativi La cessione di fabbricati abitativi effettuata da impresa costruttrice (o che ha ristrutturato) nei confronti di qualsiasi altro soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione, con applicazione delle aliquote proprie, soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa (Registro euro 168) (Ipotecaria euro 168) (Catastale euro 168) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1, note) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 2) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

9. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni di fabbricati abitativi … segue … Le aliquote IVA applicabili a tali fattispecie: IVA 4% prima casa IVA 10% fabbricato non di lusso o ristrutturato IVA 20% fabbricato di lusso in tutti i casi la cessione è soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa (Registro euro 168) (Ipotecaria euro 168) (Catastale euro 168) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

10. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni di fabbricati abitativi La cessione di fabbricati abitativi effettuata da imprese diverse (non costruttrice o ristrutturatrice), oppure oltre i 4 anni da ultimazione nei confronti di qualsiasi altro soggetto è sempre considerata esente IVA, con applicazione delle altre imposte indirette: Prima casa: Registro 3% (Ipotecaria e catastale 168 + 168) Altri casi: Registro 7% (Ipotecaria 2% + catastale 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 1, commi 2 e 5, nota II bis) (D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

11. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni di immobili strumentali La cessione di immobili strumentali effettuata da impresa costruttrice (o che ha ristrutturato) nei confronti di qualsiasi altro soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni da ultimazione, soggetta alle altre imposte indirette: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

12. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni di immobili strumentali • Obbligo di imponibilità IVA se il cessionario è: • un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) • un soggetto non IVA (privato) • Facoltà di imponibilità IVA ad aliquota 20% su opzione da parte del cedente IN OGNI CASO SONO DOVUTE LE ALTRE IMPOSTE INDIRETTE: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

13. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni di immobili strumentali In carenza di opzione e al di fuori dei casi di imponibilità legali, la residua fattispecie di esenzione IVA è soggetta alle altre imposte indirette: (Registro in misura fissa euro 168) (Ipotecaria con aliquota 3%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-ter così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8) (DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1, numero 1 bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1 così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 10 bis) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

14. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Cessioni di immobili strumentali Ulteriore fattispecie è data dalla cessione di immobili strumentali ai sensi dell’articolo 10, numero 27-quinques (acquistati senza detrarsi l’IVA), la quale, pur considerata esente ai fini IVA, è attratta nella imposizione di Registro per specifica disposizione. Pertanto, pur in esenzione IVA, è soggetta alle altre imposte indirette: (Registro fissa 168 …… o con aliquota 7%) ?!? (Ipotecaria con aliquota 2%) (Catastale con aliquota 1%) (DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 27-quinques) (DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 1, comma 1) (D.Lgs 347/90, Tariffa parte prima, articolo 1) (D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

15. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Riepilogo sistematico Operazioni immobiliari che danno luogo solo a fattispecie di esenzione IVA in termini oggettivi = LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

16. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Riepilogo sistematico Operazioni immobiliari che danno luogo, in presenza di determinati presupposti, solo a fattispecie di imponibilità IVA = • per tutti i fabbricati, le cessioni effettuate da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni da ultimazione lavori; • solo per fabbricati strumentali, cessioni e locazioni nei confronti di: • un soggetto IVA a detrazione limitata (</= al 25%) • un soggetto non IVA (privato) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

17. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Riepilogo sistematico Cessioni di fabbricati, da parte di impresa costruttrice o ristrutturatrice, trascorsi 4 anni da ultimazione lavori = il superamento della soglia temporale fa venir meno l’imponibilità legale, con il seguente distinguo: • per i fabbricati abitativi la cessione diventa esente • per gli immobili strumentali al cedente rimane la carta dell’opzione … … Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

18. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Riepilogo sistematico … … INFATTI Possibilità di opzione per imponibilità IVA in luogo della esenzione = SPETTA SOLO IN CASO DI OPERAZIONI LEGATE AD IMMOBILI STRUMENTALI (SIA LOCAZIONI SIA CESSIONI) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

19. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro Riepilogo sistematico Riguardo all’imposizione indiretta, e solo per quanto concerne gli immobili strumentali, le somme da aggiungere riguardano: • per le locazioni la novità è rappresentata dal tributo di Registro (1%) in caso di immobili strumentali • per le cessioni la novità è rappresentata dalle imposte ipotecarie (3%) e catastali (1%) Commissione Culturale Ragionieri della Toscana

20. Operazioni immobiliari dopo la Legge 248/2006 – Angelo Vaccaro DISATTESO IL PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA’ FRA IVA E REGISTRO (ART. 40 - DPR 131/86) Circolare n. 27 del 4 agosto 2006nel penultimo capoverso del punto 2.1, in materia di immobili strumentali, si afferma:“Per le cessioni degli immobili in argomento, l’imposta di registro è applicabile in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168, sia per le cessioni assoggettate ad IVA che per quelle esenti dall’imposta. In attuazione del principio di alternatività IVA / Registro, previsto dall’art. 40 del DPR 131 del 1986, considerato che in entrambe le ipotesi si tratta di operazioni che rientrano nell’ambito applicativo dell’IVA.”Nell’ultimo capoverso del paragrafo 2.2, che tratta delle locazioni di immobili strumentali, si afferma ancora: “Per quanto concerne l’imposta di registro, anche per le locazioni di immobili strumentali, al pari di quanto stabilito per le cessioni dei medesimi fabbricati, l’imposta si applica in modo uniforme, ma in misura proporzionale, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità ad IVA al quale la locazione è soggetta. A seguito delle modifiche apportate … …. è infatti previsto ....... la applicazione dell’imposta nella misura dell’1%, come stabilito dalla lettera a-bis), inserita nella 5 della tariffa, parte prima.” Commissione Culturale Ragionieri della Toscana