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促进房地产市场稳定的长效机制. 刘洪玉 清华大学房地产研究所 liuhy@tsinghua.edu.cn. 引言. 房地产市场存在的问题 一房难求(价格泡沫)和空城鬼城(过量供应)并存; “击鼓传花”式的市场风险传递和放大链条日趋明显; “掩耳盗铃”式的调控使住房市场风险更加隐蔽。 如何建立促进住房市场稳定的长效机制?. 引言. 2020 年城镇住房需求 全国总人口 13.97 亿人, 城镇人口 7.64 亿人 ,城镇化 率 61.8% ; 城镇家庭规模 2.63 人 / 户 城镇 家庭户数量为 2.90 亿户 ; 人均住房建筑面积为 35.33 平方米 。

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Presentation Transcript
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促进房地产市场稳定的长效机制

刘洪玉

清华大学房地产研究所

liuhy@tsinghua.edu.cn

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引言
  • 房地产市场存在的问题
    • 一房难求(价格泡沫)和空城鬼城(过量供应)并存;
    • “击鼓传花”式的市场风险传递和放大链条日趋明显;
    • “掩耳盗铃”式的调控使住房市场风险更加隐蔽。
    • 如何建立促进住房市场稳定的长效机制?
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引言

2020年城镇住房需求

全国总人口13.97亿人,城镇人口7.64亿人,城镇化率61.8%;

城镇家庭规模2.63人/户

城镇家庭户数量为2.90亿户;

人均住房建筑面积为35.33平方米。

城镇住房需求(存量)规模为296亿平方米。

新建住房竣工面积(需求量)106亿平方米。

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引言
  • 如何建立促进住房市场稳定的长效机制?
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一、完善住房制度
  • 充分认识住房问题的长期性和复杂性
    • 人口与家庭;
    • 就业与收入;
    • 文化与传统;
    • 城市化与工业化;
    • 执政理念与价值取向;
    • 土地制度与住房制度;
    • 财政状况与税收政策;
    • 市场能力与金融制度等。
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一、完善住房制度
  • 伦敦面临的住房挑战
    • 过去10年经历了伦敦2000年发展史上空前的人口增长,预计2030年将超过1000万人;
    • 过去30多年中,没有随人口增长建设足够住房。

世界城市住房存量和人口的年增长率

伦敦房价的增长速度

1871-2012年大伦敦地区新建住房数量

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一、完善住房制度
  • Boris Johnson市长的应对策略
    • 增加住房供应(未来十年建房42万套,其中22万套为公开市场销售、5万套为长期私人租赁、15万套为60%租40%买可支付住房)
    • 改进设计(符合伦敦住房设计指引标准、10%为无障碍住房)
    • 改造现有住房
    • 支持工作中的伦敦人(完善租买过渡市场、支持住房所有权、重新承认私有出租的主要性,改善可支付住房分配、形成伦敦租赁政策)
    • 满足多层次住房需求
    • 为住房建设提供金融支持
    • 让更多的土地可用于住房建设
    • 增强开发建设能力
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一、完善住房制度
  • 处理好四个关系
    • 政府提供公共服务和市场化的关系;
    • 住房发展的经济功能和社会功能的关系;
    • 需要和可能的关系;
    • 住房保障和防止福利陷阱的关系。
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一、完善住房制度
  • 在明确住房发展和需求管理目标的基础上,为每个居民如何实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排;
  • 通过土地、财政、税收、金融等政策工具的运用,确保各供应渠道的可进入、可支付和可持续。
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一、完善住房制度

中国城市住房供给和消费体系的框架。

保障:支持:市场=依城市特点而异

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一、完善住房制度

北京、上海、英国共有产权模式的比较

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二、完善土地供应制度
  • 结合房地产市场供求关系和住房需求发展状况,因地制宜地确定城市土地供应数量与结构。
  • 改变当前按照“当年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量” 的土地计划供应方式。
  • 创新土地收购储备和一级开发模式,鼓励城市存量国有土地再开发利用;
  • 改革土地招拍挂出让方式,摒弃在现行出让方式下形成的高地价政策;
  • 逐步试点集体建设用地进入市场,弱化政府垄断土地供应的市场势力。
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二、完善土地供应制度

城镇人口密度变化情况:提高存量土地利用效率的潜力

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二、完善土地供应制度
  • 建立城乡统一的建设用地市场体系:集体建设用地进入市场
    • 现状
      • 北京市集体建设用地面积1146平方公里,违法违规占地多;
      • 深圳原农村集体经济组织占用的约398平方公里土地中,有月300平方公里设计历史遗留、违法违规等问题,这些建设用地的利用直面与法律冲突。
    • 各地实践
      • 集体建设用地上建设公共租赁住房
      • 集体建设用地安排工业园区、产业园区建设
    • 基础工作
      • 明晰产权:确权发证;
      • 用途管制:土地利用总体规划;
      • 集约节约:城乡建设规划。
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符合规划用地分布

对比分析

  • 符合规划的现状集体建设用地8137.15公顷
  • 不符合规划的现状集体建设用地7956.49公顷

不符合规划用地分布

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三、完善房地产金融制度
  • 国内外经验表明:金融过度参与,是导致房地产市场畸形发展和价格泡沫破灭的重要原因;
  • 要完善房地产金融政策,加快住房金融监管体系的建设,有效解决房地产金融风险缺乏有效监管和政策性住房金融政策难以落实的问题;
    • 成立住房金融监管机构;
    • 成立住宅政策性金融机构。
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四、改革完善房地产税制
  • 将房地产税制作为住房需求管理的主要手段,为住房消费与投资提供政策边界。
    • 房地产税收制度改革的总体方向,是简化交易环节税制、减轻交易环节税负、增加持有环节税收。
    • 在住房转让环节征收契税(由契税、印花税、营业税合并而来)和个人所得税(由个人所得税和土地增值税归并而来),并根据住房属性(如户型面积、档次)和交易特征(如购买频次、持有期限)设计梯级税率。
    • 在持有环节从价计征物业税,并以此作为推动地方财税体制改革的突破口。
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四、改革完善房地产税制
  • 将房地产税制作为住房需求管理的主要手段,为住房消费与投资提供政策边界。
    • 房地产税制改革的原则是:
      • 保护和鼓励住房消费,对住房投资保持税收中性,抑制住房投机;
      • 投资和投机型购房的投资收益或房屋增值要与社会共享;
      • 转让环节的税收政策可以根据市场条件的变化进行短期调整,持有环节的税收政策则保持基本稳定,不与当前的市场状况保持密切关联。
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五、促进基本公共服务均等化配置
  • 改革基本公共服务提供决策方式,促进均等化配置和空间布局优化,合理引导居民就业与居住选址行为。
    • 公共服务均等化不仅有利于实现社会公平,也是缓解特大城市和大城市房价、交通等与地理区位相关的社会压力的重要途径。
    • 城市发展机会、生活质量和公共服务水平,会资本化到房价,成为房价的重要组成部分。
    • 住房价格常被视为人口进入某个城市的门槛。
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五、促进基本公共服务均等化配置
  • 改革基本公共服务提供决策方式,促进均等化配置和空间布局优化,合理引导居民就业与居住选址行为。
    • 传统的从城市中心区向外递减的基本公共服务投资模式,不断强化了人口对城市中心区的依赖。
    • 需求强劲和供给有限使“能够居住于一线城市的权力”成为一种“奢侈品”,资本市场和劳动力市场的自由流动使高收入家庭越来越向“一线城市”聚集。
    • 既给大城市中心区带来了住房、就业、交通和环境等巨大压力,也阻碍了中小城市和卫星城镇的发展。
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五、促进基本公共服务均等化配置

改革基本公共服务提供决策方式,促进均等化配置和空间布局优化,合理引导居民就业与居住选址行为。

关键问题:

财政能力约束下公共服务投资密度分布不合理:投入密度与权力密度正相关,与人口居住密度相关性差。

财政能力约束下公共服务投资优先顺序不合理:城市中心区、城市郊区、城郊结合部;特大城市、大城市、中小城市、建制镇。

公共服务提供与需求空间错位严重,加剧了人口对城市中心区和特大城市的偏好甚至依赖程度。

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五、促进基本公共服务均等化配置

城市内公共服务设施空间失配,损害居民生活质量和城市效率

优质公共服务过度集中于内城,与居民和产业郊区化进程不协调

北京市3环内:60% (重点小学) vs. 32% (常住人口)

北京市政府:服务设施外迁

“稳步推进居住、教育和医疗等功能向外转移”,降低空间失配,缓解交通拥堵 ——北京市发改委《“十二五”绿色北京规划》

北京市重点小学与新建住宅项目存在严重的空间失配

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五、促进基本公共服务均等化配置

公共服务供需失配的社会成本

效率层面:城市空间效率损失估算

小学、人口与就业的空间分布不均衡

居住郊区化 > 就业郊区化 > 公共服务郊区化

公平层面:受损群体规模与结构分析

高低收入群体之间存在着明显的不平等

2010年小学、人口、就业空间累积分布曲线

不同区位不同收入水平人群比例

不同区位的常住人口规模

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五、促进基本公共服务均等化配置
  • 深入研究公共服务设施投资的分配规则、优先顺序与空间布局问题;
  • 形成公共服务设施的空间分布与人口居住密度正相关而不是与距市中心距离正相关的格局;
  • 减小一线城市和区域核心城市与周边卫星城镇和中小型城市的基本公共服务设施质量落差。
  • 满足新开发区域居民的基本公共服务需求,合理引导居民就业和居住选址行为,缓解一线城市和区域中心城市的住房供求矛盾,促进市场稳定。
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六、完善房地产市场管理与调控
  • 以促进一线城市房地产市场稳定为重点,完善市场管理与调控。
    • 许多研究表明,一线城市房地产市场的短期波动,对其他城市有着重要的扩散影响。
    • 促进一线城市房地产市场稳定,是促进全国房地产市场稳定的重点和关键。
    • 鉴于一线城市房地产市场运行环境和规律的特殊性,因此在统一促进市场稳定的市场治理理念基础上,应给一线城市在住房保障、住房支持、住房供应、需求管理、行为规制和市场调控等方面,保留政策创新空间。
    • 要在统一市场调控理念和思路的基础上,促使地方政府对房地产市场的调控,从被迫执行中央政令向主动作为转变。