건설사업관리의 개념 및 동향

1. 건설사업관리의 개념 및 동향 성균관 대학교 김 예 상

2. CM의 정의 • 건설공사의 관리행위로서의 CM • 건설공사 수행체제·계약방식으로서의 CM • 해당역할 수행자로서의 CM • 학문 또는 연구영역으로서의 CM CM = Construction + Management

3. ‘건설사업관리(CM)제도’의 법적 근거 - I 건설산업기본법 • 제2조 (정의) - “건설용역업”이라 함은 건설공사에 관한 조사, 설계, 감리, 사업관리, 유지관리 등 건설공사와 관련된 용역을 수행하는 업을 말한다. - “건설사업관리”라 함은 건설공사에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 말한다. • 제26조 (건설사업관리업무의 위탁) - 발주자는 필요한 경우 건설사업관리업무의 전부 또는 일부를 건설사업관리에 관한 전문지식과 기술능력을 갖춘 자에게 위탁할 수 있다. - 건설사업관리업무의 내용이 관계법령에 의하여 신고, 등록 등을 하여야 하는 업무인 경우에는 당해 법령에 의한 신고, 등록 등을 하지 아니한 자는 당해 건설사업관리업무를 위탁 받을 수 없다. 다만, 대규모 복합공사로서 공항, 고속철도, 발전소, 댐 또는 플랜트 공사의 건설사업관리업무를 위탁 받은 자가 건축사, 기술사 등 관계법령에 의한 설계 또는 감리업무를 수행할 수 있는 기술인력을 갖춘 경우에는 건축사법 제23조 제1항 또는 건설기술관리법 제 28조 제1항의 규정에 불구하고 설계 또는 감리업무를 함께 위탁 받아 수행할 수 있다.

4. ‘건설사업관리(CM)제도’의 법적 근거 - II 건설기술관리법 (2001. 1) • 제2조 (정의) 12. "건설사업관리"라 함은 건설산업기본법 제2조제6호의 규정에 의한 건설사업 관리를 말한다. • 제22조의2(건설사업관리의 시행) ① 발주청은 건설 공사의 효율적인 수행을 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 건설공사에 대한 건설사업관리를 위탁하여 시행할 수 있다. • 설계·시공관리의 난이도가 높아 특별한 관리가 필요한 건설공사 • 발주청의 기술인력이 부족하여 원활한 공사관리가 어려운 건설공사 • 공항·철도·발전소·댐 또는 플랜트 등 대규모 복합공종의 건설공사 • 제1호 내지 제3호외의 건설공사로서 당해 건설공사의 원활한 수행을 위하여 발주 청이 필요하다고 인정하는 건설공사 건설사업관리의 세부 업무내용은 대통령령으로 정한다.

5. ‘건설사업관리(CM)제도’의 법적 근거 - III 건설기술관리법 (2001. 1) • 제22조의3(건설사업관리의 손해배상) ① 건설사업관리자가 건설사업관리용역계약을 이 행함 있어 고의 또는 과실로 당해 용역목적물 또는 제3자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 건설사업관리자가 배상하여야 하고, 그 배상을 담보하기 위하여 건설사업관리자는 보험 또는 공제에 가입하여야 한다. 이 경우 발주청은 보험 또는 공제가입에 따른 비용을 용역비용에 계상하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 보험 또는 공제의 기간·종류·대상 및 방법 등에 관하여 필요 한 사항은 대통령령으로 정한다. • 제22조의4(건설사업관리의 대가) 발주청은 제22조의2의 규정에 의하여 건설사업관리를 건설사업관리자에게 위탁하는 경우에는 적정한 건설사업관리비를 지급하여야 한다. 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의한 건설사업관리비를 산정할 수 있는 방법을 정하여 고시할 수 있다. • 제22조의5(건설사업관리와 다른 용역과의 관계) 발주청은 건설사업관리를 적용하는 건설공사가 설계감리 또는 책임감리 대상 공사인 경우에는 당해 건설사업관 리의 업무범위에 설계감리 또는 책임감리업무를 포함하여 시행하여야 한다.

6. 발주자의 요구조건 프로젝트 발주방식 발주자의 역할 업무범위 사업관리자의 참여시기 대가 공사의 유형 책임과 권한 사업관리자의 기술수준 공사의 난이도 사업관리 전문 영역 CM 조달의 성공요소

7. CM 서비스 조달의 방침 • Project 및 발주자의 목표 ? • Project의 조달방식 vs. CM 조달방식 ? • 발주자의 역할 vs. CM의 역할 ? • CM의 참여시기 ? • CM 서비스의 범위 및 책임·권한 ? • CM 선정 방법 및 절차 ? • CM 대가 ?

8. Project 발주체계 CM의 전문성 / 기술력 CM 서비스의 범위 발주자 / CM의 책임·권한 Project 및 발주자의 목표 • Project의 특성 - 공사 유형, 규모, 기간, 전문기술... • 중점 관리 분야 - 원가, 공정, 품질, 안전, 리스크... • 발주자 보유 기술(인)력 vs. 요구되는 서비스 ……... What are the Best Options?

9. Project 조달 방식의 결정 CM, GC, or Turnkey Contract ? Best Project delivery System?

10. Project 조달 방식의 결정 • General Contract • Multiple Prime Contract • Turnkey Contract Construction Contract CM Contract • CM for Fee Contract • CM at Risk Contract • 시공단계에서의 CM • Project Mgmt개념의 CM • Program Mgmt개념의 CM • Project Mgmt Oversight  What are the Best Options?

11. 발주자 발주자 발주자 CM 설계자 설계자 설계자 GC CM a. 전래적인 공사계약체계 b."CM for Fee"방식 c."CM at Risk"방식 설 계 입찰 시 공 설 계  설계완료 후 시공 시 공 Fast Tracking Construction  (Phased Construction) 시 공 시 공 공기단축 전형적인 CM계약 모델

12. a."CM for Fee”+ GC b."CM at Risk”+ GC C M C M C M 발주자 발주자 TK or DB G C 발주자 G C G C 발주자 설계자 설계자 전문시공업자 (Specialty Contractors) 전문시공업자 (Specialty Contractors) c.Single Point d."CM for Fee”+ TK or DB 설계자/CM 전문시공업자 (Specialty Contractors) 전문시공업자 (Specialty Contractors) 기타 CM계약 모델

13. CM 건설관리 건설경영 발주자 Program Manager PM 단위 건설공사의 종합관리 A/E A/E A/E GC GC GC CM 시공관리 소단위 프로젝트 < Program Management > < CM vs. Project Management > CM vs. Project Management vs. Program Management

14. 발주자 업무의 최소화 발주자의 융통성 제고 및 의사결정의 정확성 향상 Team Process 해당 공사에 필요한 전문화된 관리기술 도입 (신)공법 및 (신)기술의 활용기회 확대 기획, 설계, 시공 단계의 일원화된 관리 및 연속성 유지 설계자, 시공자간의 원활한 의사교환 및 조정 VE, Constructability 활용의 기회 Fast Tracking 적용 클레임, 분쟁의 최소화 원가관리, 공정관리, 품질관리의 체계화 원가절감, 공기단축, 품질 향상 CM 방식 의 장점

15. CM at Risk, Cost-plus 방식의 경우 총공사비 상승의 위험 ▶ GMP 발주자의 신속, 정확한 의사결정이 공사의 성패를 좌우함 (CM for Fee) CM의 능력이 공사의 성패를 좌우함 CM은 공사비와 품질에 대한 책임을 지지 않음 (CM for Fee) CM 방식 의 단점

16. GC 방식 단일 시설물 공사 (Single Project) 100% 설계완료 비교적 짧은 공기의 공사 발주자 참여의사가 낮은 공사 신축공사 / 단순공사 변경에 대한 우려가 적은 공사 총액계약 공사 (Lump Sum Bid) 책임소재의 일원화 (GC)가 요구되는 공사 예산 상의 제약이 큰 공사 CM 방식 복합공사 (Multiple Projects) Fast Tracking 필요공사 대규모·장기간의 공사 발주자의 참여의지가 높은 공사 대규모 개보수 공사 (Renovation Construction) Complex / High Tech 프로젝트 계획 및 설계의 중요도가 높은 공사 변경사항이 많을 것으로 예상되는 공사 다수의 Installer / Supplier로부터 보증이 요구되는 공사 Claims Management의 중요도가 높은 공사 GC 방식 vs. CM 방식 - 적용프로젝트의 특성

17. 원․하도급 기반 용역형 CM 다중시공계약 기반 용역형 CM 위험분담형 CM 긍정적 측 면 ∘기존의 사업수행체계를 크게 변화시키지않고 CM의 장점 취득(설계와 시공의 연계) ∘기존의 공사비산정체계 등에 가장 적합 ∘Fast-tracking이 가능할 경우 공기절감의 기회가 큼 ∘원도급자 몫이던 시공단계의 관리비를 CM용역대가로 지급하므로 추가비용 없이 CM도입 가능 ∘발주자의 Risk가 가장 적음 ∘대형건설회사의 Know-how 활용 용이 부정적 측 면 ∘기존의 책임감리와 설계감리를 묶어놓은 형태로 소극적으로 운영될 우려 ∘CM용역비와 기존 감리비용의 차액만큼 사업비용만 늘어날 우려(CMr가 기능을 못할 경우) ∘대기업은 공사수주에 관심을 가지고 CM용역수주는 기피할 우려(규모의 경제) ∘발주자의 Risk가 가장 큼 ∘공사발주업무가 번잡 ∘시공결과에 대한 책임규명이 가장 어려움 ∘발주자가 무수한 Claim에 시달릴 우려(건설사업 참여자 구조 복잡) ∘Fast-tracking을 위해서는 기존 설계성과품 작성체계와 공사발주체계 전반에 걸친 변화가 필요 ∘시공자들이 재하도급할 시 관리비가 오히려 증가할 우려 ∘대형 건설회사의 CM 시장참여 유도책으로 미흡 ∘Prime Contractor가 전문공사업 등록자로 오해될 여지가 있고 기존 원도급자들(특히 대형 건설회사)의 역할 재정립이 필요 ∘CMr에 대한 발주자의 의존도가 가장 큼(CMr가 기능을 못할 경우 사업실패로 직결될 우려) ∘미국의 실패사례(GSA) ∘CMr가 발주자의 대리인 역할을 충실히 수행하기 보다는 자신의 이익확보에 주력할 우려 ∘시공단계에서 발주자를 대신하여 공사진행상황과 품질 등을 점검할 수 있는 기능이 배제됨 ∘공사비산정체계 및 댓가지급체계의 개선이 필요(GMP 등 공사비 결정을 위한 제3의 System이 필요) ∘사실상 시장진입 규제임(감리자나 설계자 등은 참여가 불가능하여 대기업 독식우려) ∘Turn-key에 비해서는 발주자의 Risk가 큼 CM 조달 유형별 국내 도입효과

18. CM 서비스의 범위 발주자 / CM의 책임·권한 CM 발주방식 CM 계약문서 발주자의 역할 vs. CM의 역할 • 발주자 보유 기술(인)력 vs. 요구되는 서비스 • CM의 참여시기 • Risk Allocation or Risk Sharing ……... What are the Best Options?

19. CM 의 참여시기 Project Life Cycle CM효과 참여시기 (국내)

20. CM 선정절차 CM 선정기준 CM 대 가 CM 선정 절차 및 방법 • Project의 난이도 • 요구되는 전문(관리)기술 / 서비스 • 기술인력의 Quality • 가격 vs. 기술력 ……... What are the Best Options?

21. ASCE 일반 절 차 LA 지하철 건설공사 사례 RFI(Request for Information) 공고 · 발송 공 고 RFIQ(Request for Information &Qualification) 발송 RFI 회신결과 검토-5,10개사 선정 1차 RFP(Request for Proposal) 발송 1차 RFP(Request for Proposal) 발송 1차 RFP 회신결과 검토 - Long List 작성 1차 RFP 회신결과 검토 - Long List 작성 2차 RFP 발송 2차 RFP 발송 2차 RFP 회신결과 검토 - Short List 작성 2차 RFP 회신결과 검토 - Short List 작성 최종 RFI 요구 최종 RFI 요구 인터뷰 인터뷰 가격 협상 가격 협상 CMr 선정절차 및 방법- 외국 사례

22. CMr 선정절차 및 방법- 국내 낙찰자 선정 방식 - I • 적격심사에 의한 최저가낙찰방식 - 국계법 시행령 제42조 • 예정가격 이하로서 최저가가격으로 입찰한 자의 순으로 당해 계약이행능력을 심사하여 낙찰자를 결정 • 적격심사기준 - 시공경험, 기술능력, 경영상태, 신인도, 하도급관리계획의 적정성,자재/인력조달가격의 적정성, 시공여유율, 입찰가격(회계예규 2200.04-149-8) • 당해공사수행능력 및 입찰가격 종합평점이 85점 이상인 자 • 협상에 의한 낙찰방식 - 국계법 시행령 제43조 • 계약의 특수성, 긴급성, 기타 국가안보 목적 등의 이유로 필요하다고 인정되는 경우 다수의 공급자들로부터 제안서를 제출받아 평가한 후 협상절차를 통해 낙찰자를 결정 • 기술제안서의 기술평가점수가 높은 3인을 협상대상자로 선정하고 기술평가점수와 가격평가점수의 합이 가장 높은 자부터 순차적으로 가격협상 • 가격평가점수 = (제안서 중 최저제안서 금액/평가대상 제안서 금액) x 가격평가비중 x 100

23. CMr 선정절차 및 방법- 국내 낙찰자 선정 방식 - I • 기술 가격분리입찰방식 - 건기법 시행령 제38조 • 입찰자가 기술제안서와 가격제안서를 각각 작성, 밀봉하여 제출 • 해당 사업부서에서 기술제안서 평가점수가 높은 업체부터 우선 협상하되 협상금액은 예정가격 이내로 제한 • 가격요소보다 기술요소를 중시 CMr 선정방식 ? = 기술력 중심의 평가 !

24. 발주자  계약조건  과업설명서  과업내용서  입찰자 평가 및 낙찰자 선정  승 인  감 독  기술제안서  가격제안서  건설사업관리 수행계획서  건설사업관리 업무수행  건설사업관리 수행절차서  건설사업관리자의 사내 보유인력, 시스템, 기술, 소프트웨어, 절차서 등 건설사업관리자 CMr 선정절차 및 방법– 기본 절차

25. CMr 선정절차 및 방법 - 국내 사례 :기 발주 CM 사업 • 낙찰자 선정 방법 (대부분의 사례공사 동일) • 업체 현황 및 기술제안서 평가 후 상위 5개 업체 선정 - 업체 현황 평가 (20점 - 건기법 시행규칙 별표6(책임감리업체 현황평가기준) 수정활용) - 기술제안서 평가 (50점 - 건기법 시행규칙 별표5(대규모 설계 등 용역의 기술제안평가기준) 수정활용) • 1차 평가에 의해 선정된 업체 중 최저가격으로 응찰한 업체로부터 1차 평가 점수와 가격평가점수(30점)을 합하여 75점 이상인 경우 낙찰자로 • 기술제안서 평가 항목 (월드컵 경기장) • 수행계획 및 방법 (45점) - 용역수행 개요 (4점) / 단계별 과업수행 (16점) / 공정관리 (8점) / 계약자 관리 (3점) / 전문분야 관리 (5점) / 수익시설 활용성 검토 (5점) / 행정처리 (4점) • 기술자료 활용 (5점) - 활용계획 (2점) / 보유장비 (2점) / 프로그램 (1점)

26. 입 찰 절 차 입찰공고 참가의향서 접수 - 입찰공고 후 1주일 - 입찰서 접수 - 입찰공고 후 20일 - 업체현황 및 기술제안서 평가 - 입찰공고 후 1주일 최적격심사 낙찰자 선정 - 입찰공고 후 35일 - 계 약 - 입찰공고 후 40일 - CMr 선정절차 및 방법 - 국내 사례 : 남원원료공장 현대화 사업 • 입찰안내서 • 용역설명서 • 기술용역 입찰 유의서 • 입찰서 작성지침 - 용역수행 참여신청서 작성방법 - 업체현황평가서 작성방법 - 기술제안서 작성방법 - 가격입찰서 작성방법 • 용역수행계획서 평가기준 - 평가기준 산정근거 - 업체현황 평가기준 - 기술제안서 평가기준 - 종합평가기준 - 업체현황 평가기준 공통사항 • 건설사업관리업무 수행지침 - 건설사업관리 일반사항 - 기본계획 단계 / 설계단계 / 시공단계 / 사후관리단계 • 기술용역 계약조건 - 기술용역계약 일반조건 - 기술용역계약 특수조건

27. CM 서비스의 대가 • CM 대가의 산정기준 • Project의 Risk · Uncertainty • CM 서비스의 질적 · 양적 기대치 • CM 서비스의 유형 (기본업무, 추가업무 …) • 발주기관의 방침 · 기준

28. CM Fee Profit Fee Staff Costs Site Service Costs Cost Any Adjustments Under the Contract Bonus / Incentives If Any CM 서비스 대가 구성의 기본 개념- CM for Fee • Fixed, Percentage, Mixed 등의 방법 • 업무 범위 및 기간의 확정여부에 따라 적용 • CMr의 인건비에 해당 • 단가 x 투입시간, Lump Sum, Mixed 등의 방법 • 공통가설과 같이 사업초기단계에 마련되어 전 사업기간 동안 유지,관리되어야 할 공사로 CMr이 직접 수행토록 했을 때 적용 • 계약에 명시된 용역대가의 증액 또는 감액 요인에 관한 사항 • 사업비 절감에 대한 일정비율 기준 또는 사전 협의에 의한 확정금액을 수행평가를 거쳐 지불

29. CM at Risk/GMP Profit Fee Staff Costs Site Service Costs Cost Any Adjustments Under the Contract Sum of Estimated Trade Contractors Cost Shared Savings If Any CM 서비스 대가 구성의 기본 개념- CM at Risk / GMP • Guaranteed Maximum Price • Fast Track Project에 적용 • 사업정보의 구체성, 정확성이 떨어지고 불확실성이 높으나 발주자의 Risk를 줄일 수 있음 • TC 공사금액은 GMP 견적시 CMr가 추정한 금액으로 보유 데이터, 경험치, TC의 Quotation등을 활용

30. Work scope, • 계약조건, • 사업기간, • 기타 고려사항 ‘Nude’ Cost 산정 without Bubbles (Profit, Risks….) 총 액 ‘Estimate’ Bubbles where applicable Profitable & Competitive ? Adjust No CM at Risk > CM for Fee Fee 확 정 (CM Price) Yes CM 서비스의 대가 - CMr의 CM Fee 산정 기본절차

31. 프로젝트 단계 구성비 (%) 1995년 1993년 설계이전단계 (Predesign phase)    7.3 6.5 설계 및 조달단계 (Design and bid phase) 11.5 13.7 시공단계 (Construction phase) 75.9 81.7 추가 서비스 (Additional services)     Procurement of materials     Value engineering     Materials testing     Claims analysis     Other 8.6 2.9 CM 서비스 대가의 수준 – 미국 CM협회 • 미국 CMAA가 회원사를 대상으로 조사한 바에 따르면 공사비 대비 건설사업관리 대가의 규모는 1993년 조사의 경우에는 약 2.5%-6.7%, 1995년 조사의 경우에는 약 2.9%-10.1%로 건설사업관리 대가의 범위가 매우 다양한 것으로 나타나고 있음.  미국 CMAA 프로젝트 단계별 CM 대가 구성비

32. CM 대가 지급방식 - 국내 용역대가 지급방식 • 공사비 비율에 의한 방식 • 공사비에 일정 비율을 곱하여 산출한 금액에 추가업무비용과 부가가치세를 합산하여 대가를 산출 • 용역업무의 범위를 정형적으로 규정할 수 있는 경우에 적용하기 용이하나 CM 업무를 정형적으로 규정하기 어렵고 변동이 있을 수 있음. • 건설부문 엔지니어링 사업 대가기준 (엔지니어링 진흥법) • 정액적산 방식 • 직접인건비(인원수(인·월)x노임단가), 직접경비(계상기준에 의해 산정), 제경비(직접인건비의 110-120%), 기술료(직접인건비 + 제경비의 20-40%), 추가업무비용(실비로 별도 산정)의 합계액으로 산출 • 각 비용항목의 산출기준에 맞추어 산정 • 대가항목을 추정하기에 용이하나 탄력적 운영에 어려움. • 책임감리대가기준 (건설기술관리법, 1999.6., 대가기준 고시 폐지) • 실비정액가산 방식 • 직접인건비, 직접경비(실제 소요비용으로 산정), 제경비, 기술료, 추가업무비용, 부가가치세를 합산하되 실 투입비용 중심으로 산출 • 대가의 탄력적 운영 가능 • 엔지니어링 대가기준(건설부문 엔지니어링 사업은 예외)

33. 공사비 (억원) 기본설계단계 실시설계단계 시공단계 계 100 200 300 400 500 700 1000 1500 2000 0.181% 0.157% 0.146% 0.142% 0.138% 0.134% 0.129% 0.125% 0.120% 0.561% 0.482% 0.455% 0.439% 0.425% 0.411% 0.395% 0.382% 0.373% 6.176% 4.980% 4.449% 4.198% 3.958% 3.662% 3.318% 3.007% 2.791% 6.918% 5.619% 5.050% 4.779% 4.521% 4.207% 3.842% 3.514% 3.284% CM 대가 지급방식 - 국내 용역대가 지급방식 • 현재 건설교통부고시(2001.8/ 제2001-220호) ‘건설사업관리 대가산정기준’에 의하면, ‘공사비 비율에 의한 방식’과 ‘실비정액가산방식’을 따르도록 하고 있음. • 외국식 Cost Plus Fee, GMP 방식은 현실적으로 문제가 있으나 최대한 탄력적인 운영이 가능하도록 유도하되, 감리대가와의 차별화가 필수적임. • 장기적으로 발주자의 예산 편성을 위한 CM 요율 개발, CM계약의 장점을 최대한 살릴 수 있는 대가기준, 공사규모, 특성, 난이도 별 요율, CM대가에 대한 DB 구축 필요 2001년 건설교통부 고시 공사 단계별 CM 대가 요율

34. CM서비스의 범위 및 책임과 권한 • CM의 서비스 또는 업무범위는 CM 사업의 가장 중요한 성공요소로서 대가산정과 계약의 기준이 되며 발주자는 주어진 여건에 따라 가장 합리적인 범위를 설정하여야 함. • 따라서 CM 서비스의 범위는 정해지거나 고정된 틀에 의해 규정되는 것이 아니라 프로젝트의 특성에 따라 융통성 있게 운영되어야 함.

35. 단계 AIA CMAA GSA 설  계 단  계 (시공전단계) ․발주자의 프로젝트관련 프로그램검토 ․개략견적실시 ․대안책에 대한 비용평가실시 ․설계도면 검토 ․건설비용 관련요소 타당성 요소 ․공정계획수립 ․설계진행에 따른 견적실시 ․프로젝트 예산초과 검토 및 대책수립 ․시공성검토 ․도급자선정시 계약방식 조언 및 관련문서검토 ․도급자의 안전관련프로그램 검토 ․입찰 및 계약 절차수립 ․발주자의 전문용역업체 선정시 협조 ․자원소비량 분석 및 최소화 방안수립 ․설계도면 완성시 원가 및 공정관리 계획수립 ․발주자의 인․허가 업무지원 계 획 단 계 ․공사관리계획수립 ․설계자 선정 ․설계자와발주자간의계약 ․프로젝트마스터스케줄작성 ․공사비 예상견적 ․설계시공대안의 비용분석 ․정보관리체계 수립 ․주공정계획수립 ․시험, 검사 ․클레임 ․규칙제정 ․설계진척상황검토 ․시공성, V.E 및 공사비 타당성 검토 ․월간보고서 제출 ․문서기록 및 유지 ․공사비, 설계비 검토 ․설계자와 계약사항 검토 ․설계전 설계관련 회의 주관 ․설계단계에서의 정기적 회의 주관 ․시공조사  실시 설 계 단 계 ․설계도서의 검토 ․관련 인․허가업무 지원 ․발주자 자금조달업무 지원 ․마스터스테줄의  수정,보완 ․입찰일정 수립 ․공사비 견적 ․일정보고서 등 각종 보고서 작성 CM서비스의 범위 및 책임과 권한 • 외국 사례에서의 CM 업무

36. 단계 AIA CMAA GSA 시  공 단  계 ․도급자의 일정관리 및 업무범위결정 ․회의 주관 ․도급자의 공정계획검토 ․공정계획수립 ․시공에 대한 조언실시 ․예산견적 및 실적공사비 비교 ․현금흐름 분석, 회계보고서 작성 ․도급자의 기성금 검토 및 관리 ․도급자의 안전프로그램 검토 ․도급자의 계약이행 여부 검토 ․공정검토 및 지연만회대책수립 ․클레임발생시 발주자의 업무협조 ․문서관련업무절차수립 및 문서관리 ․발주자의 구매자재 및 장비관리 ․최종검사준비 ․사전입찰자격심사 업무 협조 ․입찰개최 및 관련업무 지원 ․변경사항에 대한 견적 ․입찰가격의 분석 ․일정관리보고서 작성 ․견적보고서 작성 입  찰 및 구  매 단  계 ․입찰일정  준비 ․입찰자의 관심도 조사 ․입찰자 명단준비 ․입찰서류준비 및 현장설명 ․사전입찰회의 준비 ․입찰자  평가 협조 ․공사관련자 회의 주관 ․시공관리 절차수립 ․각종 정보 검토 및 제출 ․설계변경 콘트롤시스템 수립 ․타 컨설턴트회사와의 업무조정 ․품질검토 ․도급자의 안전프로그램의 검토 ․시공일정보고서 작성 ․공정계획의  검토․평가 ․만회공정계획에 대한 요청 ․공사비 지급 계획의  결정 ․기성 신청의 검토 및 지급권고 ․일정보고서 작성 및 검토 ․원가보고서 작성 및 검토 ․공사비 예산변경에 대한 검토 ․현금출납보고서 작성 및 검토 ․기성지급보고서 작성 및 검토 ․자재․설비의  관리 ․준공검사 수행 시 공 단 계 ․각종 문서제출 및 기록유지 ․시공자 공정관련 서류 검토, 보고 ․비용관련보고서 작성  및 원가분석, 클레임에 대비해 비용준비 ․시공자의 공정표 검토, 공정관리, 지연시 만회대책수립 ․시공사의 제출서류 목록작성 및 관리절차 마련 ․시공사의 기성금 처리협조 ․시공사의 안전관리 프로그램 검토 및 이행여부  확인 ․하자보고서 작성, 검측보고서 준비, 관리 ․시공사의 시험검토 및 하자여부 검토 ․계약변경시 발주자의 행정업무 협조 ․클레임 사전방지 및 클레임 발생시 관련자료수립 등 업무협조 ․공사진행 및 준공현장 촬영 ․작업자의 근로조건 감시 CM서비스의 범위 및 책임과 권한 • 외국 사례에서의 CM 업무 - 계속

37. 단계 AIA CMAA GSA 시공후 단  계 ․각종 실행문서의 접수․관리 ․완공시설물사용계획서의  작성 ․설계변경관련 업무 ․최종보고서의 작성 ․최종검사실시 ․유지관리 매뉴얼 검토 ․입주일정조정등 입주관련 업무협조 추  가 업  무 ․부수적 추가업무 -공사규모, 품질 등 공사가 대폭 수정되었을 때  이에 대한 업무협조 -시공중 화재나 시공자의 실수로 인한 계약해제 및  계약불이행으로 인해 필요한 업무 -과도한 클레임 발생시  업무협조 -민원이나 CM과 관련없는 법적문제 발생시 이에 대한 업무협조 ․선택적 추가업무 -향후 시공될 시설물. 시스템 및 설비등에 관련한 업무 -기존의 대지조건, 시설물 등의  조사 또는 실측도면 작성업무 -발주자에 의해  제공된 정보 또는 도면의 정확성 검토  업무 -가구  또는  관련 설비의선정, 구매, 설치등과 관련된 업무 ․기존의 대지조건, 시설물등의 조사 또는 실측도면 작성업무 ․향후  시공될 시설물, 시스템 및 설비등에 관련된 업무 ․공간확보에 대한 결정 ․현장조사 및 분석 ․차용 및 임차공간에 관한 업무 ․프로젝트의 자금 타당성 검토 ․기본업무에 포함되지 않는 자금, 회계 및 정보관리체계 보고서 제작 ․주기적인  설계회의 진행 ․설계자와의 계약변경 관련행정업무 ․설계자의 지불보증 ․손실액 변제 건의 등 ․준공도면 관리 ․공기지연 만회대책 제안 CM서비스의 범위 및 책임과 권한 • 외국 사례에서의 CM 업무 - 계속

38. 단 계 영주신제조창 수도권 신국제공항 월드컵주경기장 계  획 단  계 ․기본계획수립 및 소요투자비 산정 ․제조시설 구성 및 Lay-out 계획 ․제조시설 선정계획 수립 및 선정업무지원 ․부지이용 실시계획 작성, 인가 및  조성공사  토목설계 ․건설공사 및 제조시설 발주서 작성 ․인접부지 지반조성 공사용 토목설계 및 발주서 작성 ․실시설계 적격자 선정기준 작성 및 기본설계서 검토 ․사업행정업무 -업무분류 및 사업번호체계 개발 -사업관리 지침작성 -사업관리용역 수행계획서 작성 -종합사업시행계획서 작성, 수정 -운영지원 업무 ․사업정보관리 절차서, 프로그램 및 사용자지침서 작성 및 운영지원 업무 ․사업비 조정내역, 사업예산 집계보고서 작성, 사업비 재추정 ․기본공정표, 분야별 종합공정표, 관리기준 공정표, 구매시행공정표작성 ․공정관리절차서, 프로그램 및 사용자 지침서 작성 ․자료배부 기준표, 프로그램 및 사용자  지침서 작성 ․회의운영 ․PMIS운영 ․문서 및 자료관리 ․공사비 관리 ․설계변경관리 ․하도급관리 ․공사일정대비 자재관리 ․보안관리 설  계 단  계 ․기본설계 평가 및 업체선정 ․제조시설 설치 및 설계서 검토 ․건설공사 실시계획서 검토 ․건설공사 확정계약 ․문서 및 자료관리 ․투자비 관리 - 원가의  타당성과 시공성 검토 - VE 및  대안검토 ․설계검토 및 기자재 구매업무 지원 ․인터페이스 관리지원 ․시스템의 관리지원 ․공항운영 전산화계획수립 ․설계관리 절차서 작성 ․설계관리 전산시스템(CAD) -설계통합 기준서 작성 및 전산프로그램 ․실시설계적격업자 선정업무지원 ․기본설계도서 검토 ․설계일정  및 진척관리 ․설계도서의 시공성 검토 ․공사일정 및  자재관리 ․과업수행계획서 제출 ․품질보증계획서 제출 ․착수신고서 제출 ․관련자료 검토 및 점검보고 ․설계감리 업무 CM서비스의 범위 및 책임과 권한 • 국내 사례에서의 CM 업무

39. 단 계 영주신제조창 수도권 신국제공항 월드컵주경기장 구  매 단  계 ․실시설계 납품도서에 대한 적정성 검토 ․구매관리절차서 작성 ․자료관리종합계획 수립, 절차서 작성 ․설계납품도서에 대한 적정성 검토 ․실시설계 심의 수행준비 및 지적사항 보완 ․공사계약시 계약관련서류 검토 시  공 단  계 ․건설공사시공감리 ․제반 부대업무 조정 ․정기적 회의 주관 및 회의록작성 ․문서 및 자료관리 ․설계변경관리 ․하도급 관리 ․자재 및 일정관리 ․보안관리 ․ 시공관리 분야 - 현장설계관리 업무 - 시공관리 업무 - 종합시공관리계획 수립 - 시공관리 절차서 작성 - 시공관리 지원  ․ 안전관리 지원 - 시공정보 입력 및 관련 DB 공유시스템 운영 ․ 품질 및 환경관리 분야 - 품질관리업무 - 품질보증 - 품질검사절차서 작성 - 현장 품질관리 - 환경보전관리업무 ∙ 환경보전계획서 및 절차서 작성 ․ 마케팅 분야 - 대내외 마케팅 전략계획의 수립과 시행 지원 - 홍보관 설치 및 운영을 위한 지원 ․ 교육훈련 및 기술전수 분야 ․ 해외기술지원분야 ․일반행정업무 지원 ․책임감리 업무수행 시공후 단  계 ․설비시설 시운전 및 훈련 ․제조시설 성능검사 ․준공후 현장문서 인수․인계 ․ 시설물의 인수인계 ․ 준공후 현장문서 인수․인계 ․ 월드컵대회 대회운영을 위한 시설의 인계․인수절차 ․ 시설물의 안전 및 유지관리 ․ 시설물의 하자보수 ․ 사후관리단계 업무분담 CM서비스의 범위 및 책임과 권한

40. 기본설계 실시설계 시공 시운전 / 인도 시공전단계 시공단계 준공단계 사업관리일반 • 기본업무 • 기본업무 계약관리 - 설계감리 업무 - 설계감리 업무 사업비관리 - 책임감리 업무 - 책임감리 업무 공정관리 • 전문업무 • 전문업무 품질관리 - Cost Planning, VE, - Cost Planning, VE, 설계 Interface, 클레임 / 분쟁대응 등 안전관리 설계 Interface, 클레임 / 분쟁대응 등 사업관리 고유영역 사업관리 고유영역 정보 / 문서관리 추가업무 • · - 기획단계 , 유지 관리단계에서 요구되는 사업관리 업무 - PMIS 개발 및 설계 , 시공단계에서 특별히 요구하는 업무 국내 CM 업무 모델

41. 단계 업   무   내   용 역  할  분  담 비고 발주청 사  업 관리자 설계자 시공자 사업 관리 착수 건설사업관리 수행계획서 작성 승인 주관 - - 건설사업관리 절차서 작성 승인 주관 - - 작업분류체계/사업번호체계 구축 승인 주관 - - 사업정보 축적･관리 및 PMIS운영 협조 주관 협조 협조 전단계공통 건설사업관리 수행계획서, 절차서, 작업분류체계/사업번호체계 등의 운영 및 관리 협조 (승인) 주관 협조 협조 전단계공통 (변경시승인) 건설공사 참여자간 조정업무 협조 주관 협조 협조 전단계공통 건설사업관리 수행현황 보고 검토 주관 협조 협조 전단계공통 기본 설계 설계자 선정 주관 협조 - - 기본설계 VE 승인 주관 협조 - 공사비분석 및 개략공사비 검토 승인 주관 협조 - 설계용역 진행상황 및 기성관리 승인 주관 협조 - 기본설계 조정 및 연계성 검토 검토 주관 협조 - 기본설계의 품질관리 승인 주관 협조 - ‘건설사업관리 업무지침 ’- 2001

42. 단계 업   무   내   용 역  할  분  담 비고 발주청 사  업 관리자 설계자 시공자 실시 설계 설계자 선정 주관 협조 - - 공사 발주계획 수립 승인 주관 협조 - 실시설계 VE 승인 주관 협조 - 공사비분석, 공사원가 적정성검토 승인 주관 협조 - 공정․공사비통합관리계획수립 승인 주관 협조 - 설계용역 진행상황 및 기성관리 승인 주관 협조 - 실시설계 조정 및 연계성 검토 검토 주관 협조 - 실시설계 품질관리 승인 주관 협조 - 지급자재 조달 및 관리계획 수립 승인 주관 협조 - 시공자 선정 주관 협조 - - 시공 단계 공정․공사비 성과분석/대책수립 승인 주관 - 협조 클레임 분석 및 분쟁대응 승인 주관 협조 협조 최종 건설사업관리 보고 승인 주관 - 협조 ‘건설사업관리 업무지침 ’- 2001

43. CM시장의 현황 및 향후 전망- 미국 • 2000, ENR • Top 100 CM Firms • (CM For Fee)

44. CM시장의 현황 및 향후 전망- 미국 • 2000, ENR • Top 100 CM Firms • (CM at Risk)

45. CM시장의 현황 및 향후 전망- 미국 • 발주체계별 향후 전망 - AGC

46. CM시장의 현황 및 향후 전망- 미국 • Design-Build vs. CM-for-Fee vs. CM-at-Risk : 유형별 100대 회사들의 수주실적 구성 (ENR)

47. 700.0 CM-for-Fee CM-at-Risk 600.0 Design-Build 500.0 400.0 95 96 97 98 99 00 01 300.0 수주액 (억 달러) 200.0 100.0 0.0 연 도 CM시장의 현황 및 향후 전망- 미국 • Design-Build vs. CM-for-Fee vs. CM-at-Risk : 유형별 100대 회사들의 수주실적 추이

48. 국내 CM시장의 현황 및 향후 전망 • 국내의 경우 CM제도 도입 이후 지속적인 제도개선과 대형 프로젝트를 중심으로 한 몇몇 사례가 있어왔으나, 최근까지 활성화 수준에는 미치지 못하고 있는 것으로 판단됨. • 그에 대한 대표적 이유로 다음과 같은 사항들을 열거할 수 있음. • CM의 효과 및 기능에 대한 발주자들의 인식부재 • 기술력보다는 가격중심의 경쟁체제 • 감리제도와의 기능적 혼선 등 제도적 미비 • 대형 건설사들의 수주규모 성장 선호로 인한 소극적 대응 • CM업무 수행을 위한 전문 기술력 및 기술인력 부재 • 위의 사유들로 인한 시장의 불확실성 • 그러나, CM은 계약방식 또는 시장의 한 부분으로 보는 제한적인 시각보다 기능적인 관점에서 보았을 때 건설산업과 건설프로젝트 수행에 없어서는 안 될 분야이며, 따라서 CMr가 수행하는 기술 분야에 대한 인식 및 기술력 제고는 CM전문회사뿐만 아니라 설계, 엔지니어링, 시공분야의 주체들이 반드시 관심을 기울이고 투자해야할 과제임.

49. 결 언 • CM방식은 궁극적으로 건설프로젝트의 성공을 달성하기 위한 가장 효율적인 발주방식의 하나로서, 이러한 목표를 달성하기 위해서는 기본적인 개념의 명확한 이해가 요구됨. • CM방식은 타 발주방식에 비해 가장 융통성 있는 운영이 가능하며, 따라서 특히 발주자는 CM방식을 적용하기 이전에 많은 부분에 대한 계획과 고려를 선행하여야 함. • 국내의 경우 최근 들어 CM발주 공사가 점차 확대되고는 있으나, 활성화 수준에는 못미치고 있는 것은 CM의 기능과 효능 문제라기보다는 성숙되지 못한 산업환경에 기인한다고 판단됨. • 그러나 CM은 발주방식으로서의 제한적 인식보다 기능적인 측면의 중요성이 더욱 강조되어야 할 것이며, 이에 대한 인식제고와 기술력 향상은 필연적으로 시장 확대로 이어질 수 있을 것으로 판단됨.