北京朝陽區望京地域 APT 事業計劃書

1. 北京朝陽區望京地域APT事業計劃書 2001. 5 北京住皇房地産信息咨詢有限公司

2. Contents Ⅰ. 북경주황방지산신식자순유한공사 소개 Ⅱ. 중국 북경 APT 사업시장 분석 및 전망 Ⅲ. 북경 망경 APT 개발 및 분양계획 Ⅳ. 비교 검토 및 자금 수지

3. 1. 북경주황방지산신식자순유한공사 소개 北京住皇房地産信息諮詢有限公司 (LAND8)는 중국인민일보인터넷사업부금보전자출판중심, 중국중앙전시대(CCTV) 인터넷사업부, 중국중륜금통법률사무소, 북경시방지산교역중심, 북경대 부동산감정중심, 북경대법학원법제정보중심, 천룡신문망, 차이나하우스, 건축시공, 한국주식회사한중매니지먼트그룹과 합작 및 업무협약한 회사로 인터넷을 이용한 중국 부동산 사업관련 정보서비스 및 부동산체인, 부동산 Consulting 사업, 중국거주 외국인을 위한 생활정보 및 APT, 빌딩, 공장 등 부동산정보, 중국 각 지역정보를 4개국어로 제공하고 있습니다. 앞으로 본 업무와 관련된 중국 내 유명대학과 기업, 정부기관, 인터넷회사, 금융 기관을 비롯해 외국기업과 업무협약 또는 합작으로 ON-LINE과 OFF-LINE상으로 세계유수회사를 만들 것이며 세계화를 지향한 LAND8은 4개 국어(영어, 일어, 중국어, 한국어)로 서비스하는 중국기업으로서 중화인민공화국 법률을 준수하며 앞으로 2-3년 내에 세계각지 사람들을 대상으로 사업을 전개할 것입니다. 저희 LAND8은 ON-LINE과 병행해 OFF-LINE사업을 할 것이며 특히나 한국측 주주들의 중국 건설 시장 진출 참여를 위하여 중국의 공신력있는 건설회사와 합작을 고려하고 있습니다. 한국 주식회사 한중매니지먼트그룹은 ㈜희훈 인테리어, ㈜성일종합건축사사무소, ㈜이스턴정보통신, 델타정보통신㈜, ㈜ 한샘, ㈜ 민음사, ㈜오즈인터미디어, ㈜세보코리아, 정선개발㈜, ㈜KPMG, ㈜한국어업, ㈜에이치원개발 등과 합작한 회사로, 한국 건설 시장을 주도하는 회사들로 구성되어 있습니다. 동 사 장 양 재 완 배상

4. 본사 및 자매회사 북경 본사 대표전화 : 6464-8888 FAX : 6461-6666 대련 전화 : 764-8888 FAX : 764-7777 한성 전화 : 785-1818 FAX : 785-0249 직통 : 555-0050 부동산개발부 : 6462-6666 한국 자매회사 미래국제물류유한공사 정선개발㈜ 패시픽컨설팅㈜ ㈜한중매니지먼트그룹 델타정보통신㈜ ㈜이스턴정보통신 ㈜희훈 인테리어 ㈜한샘 ㈜세보코리아 ㈜오즈인터미디어 ㈜민음사 ㈜에이치원개발 ㈜성일종합건축사사무소 ㈜한국어업 청건방지산개발유한공사 부동산기획부 : 6264-1111 인터넷사업부 : 6264-9999 체인점관리부 : 6263-3333 분양사업부 : 6460-8888 출판사업부 : 6461-6666 사용고발처 : 6264-1112

5. 2. 중국 북경 APT 사업시장 분석 및 전망 전 망 • 세계에서 가장 좋은 부동산 시장은 북경이라고 말할 수 있다. 지금까지의 혼란기는 춘추시대로 2001년 7월 북경 올림픽 개최 여부와 올 하반기로 예정된 WTO 가입으로 정돈되고 이제 본격적인 약육강식 시대인 전국시대로 진입할 것이다. 이제 부동산 개발상은 북경 현지 업자뿐만 아니라 각 지방 개발상과 화교, 그리고 외국 기업들이 기술력과 자본력, 홍보 분양 전략을 갖고 북경 부동산 시장에 진입할 것이다. 기존 북경 개발상은 지금까지 외지 개발상에 비해 누렸던 혜택과 꽌시가 서서히 무너져 더 커지는 회사가 있는 반면에 작아지거나 무너지는 회사도 생길 것이다. 앞으로 5년내에 부동산 개발상 상위 순위는 바뀔 것이고 지금까지 대부분하던 단순 시공 및 토지매매등에 의한 것보다는 최대한 이익을 창출한 회사만이 살 것이다.

6. 목 적 • 중국의 WTO 가입으로 인한 시너지 현상과 2008년 올림픽 유치의 결정 여부가 확실시됨에 따라 향후 부동산 경기는 국가 정책하에 절정에 오를 것으로 전망, 올림픽 개최 도시들의 공통적인 신도시 개발, APT 재개발, 재건축, 도심 지역의 공장, 군부대, 버스터미널 등의 시외곽 이전에 근거, 21세기 중국의 APT 사업 시장의 교두보를 마련하기 위함.

7. 2. 북경 망경 APT 개발 및 분양계획 환 경 • 중국은 국토개발과 내수경기 발전을 위해 공공부문 인프라 투자 및 • 민간 사업 차원의 건설시장 활성화를 적극 추진중에 있음. • APT 사업은 중국 전역에 걸쳐 진행/계획 중이며, 특히 북경의 건설 • 경기가 두드러지게 눈에 띄고 있음. • 중국도 소득에 따른 APT 차별화가 진행되면서 서울 압구정동, 미국 • 트럼프 타워 같은 부유층 집단 거주지역의 선호도가 상승세에 있음. • 주거 형태는 단독에서 빌라, 빌라에서 빌라트 성격의 고급 APT가 • 늘어나는 추세.

8. 환 경 • 중국내 APT들은 생활수준의 상승, 도시 인구 증가에 따라 APT 평형이 넓어지고(1인당 전용면적의 증가), 고층화되며, 실내 장식 및 APT 단지 시설, 복지시설이 좋아지는 경향을 띰. • 부동산 재테크 또한 정부의 활성화 대책에 힘입어 개인이 자기 돈이나 은행 대출로 매입, 여러 채의 집을 소유하며 임대 수입을 올리기 시작함. 또한 탈세 방지를 위해 2001년부터 임대 수입 세금을 하향조절하고 있다. • - 민간사업부문 건설 경기의 활성화를 위해 주택 구입자에 대한 70-80%의 저금리 은행 대출, 탄력세율에 의한 세금감면정책, 부동산 경기의 투기화에 따른 억제책으로 93년부터 시행된 부동산 회사의 상장 억제 정책을 2001년부터 해제키로 결정하는 등 정부가 앞장서서 건설 경기 활성화를 주도하고 있음.

9. 마케팅 전략 • 북경시내 부지를 3년간 임차해 세계 최고의 모델하우스 설치 • TV, 신문 등 방송 매체를 통한 직간접적 홍보 • 나레이터 및 분양 요원을 교육, 고품격의 분양 설명을 실시 • 3D 입체 영상 비디오를 제작, 준공후의 웅장한 모습과 우아하고 • 세련된 실내장식 소개 • Brochure 는 최상의 선진 인쇄술로 도안을 북경에 전달 • (유명 연예인 광고 모델 채용) • 분양전 중앙부서영도, 유관부서, 공무원, 기자, 각 부동산 컨설팅 • 관계자, 구입가능성이 있는 선정된 VIP 들을 초빙, 사전 홍보

10. 분양의 관건 최근 몇 년 사이 소득 수준의 향상에 따라 북경시의 주택들은 최근 2년동안 거의 절반정도가 인테리어 공사를 한 것으로 나타났다. 또 작년 한해 북경의 주택, 건물 인테리어 비용은 1백90억위엔에 달했고 인테리어 면적은 3천3백만제곱미터로 실주거면적의 9.3%였으며 그중 주택의 인테리어 면적은 2천만 제곱미터였다고 시장보가 지난주 보도했다. 북경시 통계국 투자통계처의 주택 인테리어 조사에 따르면 조사대상 1천5백가구중 최근 2년동안 인테리어 공사를 한 가구는 6백91가구로 전체의 46.1%였다. 또 올해와 내년에 인테리어 공사를 하려고 하는 가정은 모두 2백29가구로 전체 조사 대상의 28.3%에 달했다. 이것으로 추산해보면 지난해의 경우 북경에서 약 35만가구가 지금 살고 있는 집에 인테리어 공사를 했으며 비용은 75억위엔에 달했다. 전체가구의 73.5%가 인테리어비로 3만위엔 이하를 썼으며 10만위엔 이상을 쓴 가구는 1%정도였다. 한편 지난해 베이징시 공공건물의 인테리어 비용은 약 1백15억위엔이었다. 업종별로 보면 외식업, 호텔업, 상업 순으로 인테리어 비용을 많이 썼다.

11. 국영기업 구조조정 자본주의 체제 도입 사회,문화적 개혁/개방 실업자 양산 도시 집중화 현상 소비 욕구 대폭 상승 실업 구제 대책 절실 부동산 경기 대책 시급 내 집 장만 의식 보편화 W T O 가 입 임 박 2 0 0 8 올 림 픽 유 치 민간사업부문 건설 경기의 활성화 외국 자본/두뇌 화교 자본/두뇌 국책 사업의 일환

12. 望京地域 구성환경 (단위 : RMB) • 북경 APT 시장의 형태 • 실내 장식 無 : 3,000元/㎡ 이하 • - 기본 실내 장식 : 3,000~5,000元/㎡ • - 일반 실내 장식, 위치 최적 신흥 APT : 5,000~7,000元/㎡ • 한국의 옵션 사항이 없는 APT 시설 : 7,000~8,000元/㎡ • 고급 빌라 단지, 시내 중심의 호텔식 : 10,000~20,000元/㎡

13. 望京地域 구성환경 (단위 : RMB) • 신흥 APT 단지 • - 중상층 및 외국인의 임대가 주류를 형성. • - 북경 평균 용적률 하향 조정 (300~500%→200~300%) • - 기능 위주에서 자연 친화적 쾌락 시설의 주거단지로 • 바뀌고 있음.

14. 望京地域 구성환경 • 소득 격차에 따른 주거지 차별 • 서울과 유사한 형태를 이룰 것이며, 부유층 집단거주 단지가 필연적으로 • 생겨날 것으로 예상됨. • 위치, 실내장식의 고급화, 200 ~250%의 낮은 용적률, 지하 주차장, 지상 공간의 • 녹지화, 인접지역의 시설녹지로 인한 자기 정원화로 일치될 것이 예상됨. • APT 가격 : 9,000~13,000元/㎡ (향후 지속 상승) (단위 : RMB) 1960년대와 21C가 혼합된 중국은 주식시장의 활성화에 이어 세계에서 가장 큰 부동산 주택 시장이 될 것임. 전망

15. 3. 북경 망경 APT 개발 및 분양계획 望京地域 주변환경 ※ 현재 이 지역은 중국 정부가 정한 21C 중국 인민들의 주거 표준 모델지로 공항,시내 중심지와 가깝고 지하철 노선,도심 고속화와 인접해 있어 현재 북경 내에서 위치가 가장 좋음. - 몇 년 전부터 개발을 시작하여 많은 APT 단지가 준공되었으며, 또다른 다수의 APT 단지가 현재 공사 중이거나 계획중임. - 각종 생활 인프라가 조성되어 있으며,대규모 공원 및 시설 녹지화로 단지마다 녹화률이 평균 30%를 차지하는 등 도시 계획부터 자연 친화적으로 되어 있음.

16. 각 APT 단지 분양 가격 (단위 : RMB) • - 분양가는 4,000~8,000元까지 폭 넓게 구성되어 있음. • - 초기 APT 개발은 5~7층 위주의 저층으로 엘리베이터,실내 장식이 없는 • 상태로 4,000元 정도임. • 최근 개발된 것은 5,000~7,000元/㎡ 정도고 고층이며 실내 장식이 있음. • ※북경 민간건설회사가 2001.5월경 착공 예정인 APT : 실내장식을 고급화하여 • 외국인 전용 1동과 북경 부유층을 대상으로 분양가를 ㎡당 8,000~10,000元 • 으로 책정함. (용적률은 500% 이상) • 취약점 : 前面 APT - 공원이 있어 조망권은 좋은 편임. • 後面 APT –前面 APT에 가려 환경이 매우 열악함.

17. 望京地域특징 (단위 : RMB) • - 이 지역은 한국인 거주자가 가장 많으며 400~600가구 정도로 추산됨. • 100㎡가 한 달에 월세 5,000~6,000元 정도로 타 지역에 비해 임대료가 저렴하고 • 주변환경이 좋음. • - 참고적으로 다른 지역 외국인 APT 는 한 달에 10,000元에서 20,000元 정도임. • - 현재 한국인 학교가 있으며 부지가 협소한 관계로 작년 말 望京에 새 부지 계약 • 을 맺고 2002년 이전할 계획임.

18. 개 발 계 획 A. 계획부지 - 성건집단 소유의 주변환경이 좋은 자연녹지 60만㎡와 인접 도시계획된 부지 B. 녹지 지역 (두가지방안) : 도시계획상 전체면적의 3-5%를 용적율로 함. ① 2~3층 빌라를 녹지 지역에 분산시킬 수 있음. ② 한쪽으로 몰아 고층 타워식 APT로 개발 가능. ①은 기반시설 인프라 비용이 많이 들고 조망권이 없어 ②를 선택, 북경 최초로 한 층에 3세대 타워형 APT로 하며 평수는 150 ~330제곱미터.

19. 개 발 계 획 C. 골조 : - 벽식구조로 하고 방음, 단열, 건물 내구성을 철저히 하여 북경APT 단지중 제일 좋은 골조시범 현장으로 함. D. 자연 녹지 지역 중 APT단지를 뺀 나머지 부분 : 9홀 정도의 골프장,체육시설, 공원을 조성하여 APT의 실질적인 단지 정원 으로 구성, 맑은 공기와 농구장, 테니스 조깅코스,호텔식 조망권을 지님. E. 분양가 : - RMB 12,000~13,000元으로 하되 실내 장식은 최상으로 함. - 한국산 주방기구,샷시, 벽지,욕조,Home Automation, 출입통제키,호텔식 프론트 출입구, 단독 보일러 등을 사용, 한국 상층정도의 실내 장식 수준으로 함.

20. 분 양 대 상 ▪ 유명 대학 졸업자 ▪ 외국 기업, 각 대사관 ▪ 각 상장회사 이사급 이상 ▪ 외국 파견 대사 및 무역상사원 ▪ 현재 150 제곱미터 이상 거주자 ※ 특별집단 분양대상: - 한국인 학교가 인접해 있으므로 한국 대사관 및 북경 진출한국 기업인. - 북경 주재 외국기업 및 성공한 IT 업계 경리급 이상 - 유명 연예인 및 변호사, 회계사 등. - 북경에 본사를 둔 상장회사 경리급 이상

21. 외국인도큰손님 지난해 북경에 거주하는 외국인들 중 개인소득세를 중국 정부에 낸 사람은 9천1백명이었다. 또 이들이 낸 개인소득세는 총 13억7천만위엔으로 전년대비 15%늘어난 것으로 나타났다. 중국신문이 북경 지방세무국 통계를 인용, 보도한 바에 따르면 최근 외국투자기업이 나날이 늘어나면서 북경 시민과 마찬가지로 중국법에 따라 세금을 내는 외국 국적의 납세인도 계속 늘고 있는 것으로 밝혀졌다. 또 외국투자기업의 임직원들은 세금 징수, 관리와 서비스를 보다 철저히 해줄 것을 당부했으며 온라인 납세 신고, 통관신고에는 대체로 만족하고 있는 것으로 나타났다.

22. 분 양 대 상 ▪ 관공서 과장급 이상 ▪ 건설 회사 및 건축자재 사장단 ▪ 은행, 보험, 투자회사, 언론계 종사자 ▪ 화교 집단 및 벤처기업, 각 대학교수 ▪ 시내 빌딩, 대형 음식점, 호텔 소유자

23. 분 양 대 상 ▪ 증권 매장 방문, 자금 여유자에 대한 홍보 ▪ 각 지방 省 고위 관료 및 기업인들에 대한 홍보 ▪ 골프장 회원권 소유자, 각 고급 사교클럽 가입자 ▪ 외국 자동차나 중국내 2,000cc급 이상 자동차 소유자 ▪ 변호사,연예인,운동선수,회계사 등 고소득 전문가 집단

24. Beverly Hills 이들이 선호하는 지역은 공항 고급 단지처럼 부유층끼리 사생활을 지키며 모인 곳으로 지금까지처럼 단독된 주변환경보다는 인근에 학교, 병원, 쇼핑센터, 공원 등이 있고 지하철, 버스노선처럼 대중적인 교통수단도 있기를 바란다. 이는 현 빌라 단지가 성인위주거주자라면 지금은 가족단위 거주를 하기 때문이다. 이런 지역의 특성은 한 단지가 대규모가 되어야 하고 이로 인해 이는 4환과 5환 사이, 또는 야윈촌 북쪽이 주가 될 것이다.

25. 투자금액은 토지와 인허가 비용 및 설계 공사비용 등이 있는데 자금회수는 분양과 직접적 관련이 있다. 분양이 몇 %가 되느냐가 자금회수의 관건이다. 즉 분양율을 알아야 투자회수에 관한 확신이 있을 것이고 분양율은 북경시장현황 및 구입 대상자 로 결론될 수 있다. 북경에서 10,000만원/제곱미터 이상 구입가능한 경제력을 가진 자는 현재 대략 3만명으로 본다. 이중 북경 현재 주민은 50-60%정도는 직접 주거를 목적으로 하지만 구입하여 임대를 목적으로 하는 집도 많이 있다. 이는 은행금리보다 높은 임대수입을 바라고 4 – 5개 이상 집을 소유한 사람이 많이 있음을 보면 그 현상을 알 수 있다. 예를 들면 한 한국인이 우리 회사 부동산 중개점에 부탁하였는데 5월달에 분양 예정인 현대성 아파트를 10채 구입하겠다고 한다. 이는 매입하여 임대를 놓기 위함이다. 올림픽 개최를 결정하고 WTO 가입 이후에는 외국인들과 화교, 그리고 타 지역 사람 들이 나머지를 차지할 것이다. 이를 직업별, 소득별, 학교별, 국적별로 나누면 대체적인 수요가 예측되는데 예상하건대 앞으로 이에 수요되는 APT는 3 – 5년간에 걸쳐 대략 1년에 5,000가구 정도로 본다. 이 모든 것을 종합하여 볼때 고급아파트일수록 홍보 및 광고와 실내장식, 부대시설의 차별화가 된다면 평형에 따라 10:1 이상도 가능할 것이고 좋은 층은 권리금이 붙을 것이다. 지금 북경 부동산 시장은 은행융자 등으로 풍부한 자금과 올림픽과 WTO 가입 등에 따른 적절한 시기, 도시기반 시설 확충, 주식시장에서 부동산 시장으로 자금전이, 외국자금의 유입, 급속한 경제발전 등으로 세계에서 제일 좋은 부동산 시장이다. 이는 분양가격의 차별화로 본격 시작될 것이다.