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项目战略发展方向. 依托汽车专业市场，打造集商业、居住功能为一体的多功能、高效率紧凑型社区； 走业态互动、功能复合化，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险； 快速销售，抢占先机； 物业类型组合： 主题商铺 （ 4S 店 + 汽车专业卖场 + 汽配 + 汽车用品） 配套商铺 （汽车生活广场配套：吃喝玩乐购） 公寓 （酒店式公寓 +SOHO 商务式 LOFT 公寓）. 项目整体形象定位. 18 万㎡汽车主题城市商业综合体 —— 集汽车、商业、休闲、娱乐为一体 突出“新宝集团”形象，给客户信心的保障；
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项目战略发展方向 • 依托汽车专业市场，打造集商业、居住功能为一体的多功能、高效率紧凑型社区； • 走业态互动、功能复合化，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险； • 快速销售，抢占先机； • 物业类型组合： • 主题商铺（4S店+汽车专业卖场+汽配+汽车用品） • 配套商铺（汽车生活广场配套：吃喝玩乐购） • 公寓（酒店式公寓+SOHO商务式LOFT公寓）
项目整体形象定位 18万㎡汽车主题城市商业综合体 ——集汽车、商业、休闲、娱乐为一体 • 突出“新宝集团”形象，给客户信心的保障； • 突出丁卯片区城市定位，强化与镇江市政规划部门的联系，成为丁卯片区商业的领跑者； • 形象定位与地块价值相契合; • 具有创新性/地标性的城市专业市场旗舰 图为BMW Welt——宝马世界大楼
项目产品建议：总平规划 外城 • 物业功能及排布建议： • 项目地块北面的道路昭示性较好，道路宽敞，通达性强，是商业排布的首选位置； • 项目分为两个区域—— • 外城：汽车主题商业街铺 • 内城：汽车城配套商铺+类住宅体 内城 手绘示意
项目产品建议：交通组织及道路规划 • 汽车市场不同于其他类型的市场，其他类型的一般性市场主要考虑的是人流动线的交通组织，而汽车城更多的是要考虑车流的动线和人流动线合理性协调，一方面尽可能要满足车流能够到达市场的每个功能区域，同时也要考虑车流和人流的必要分流，从而满足安全性和动静结合目的；街道的宽度和动线应符合车流多回环的便捷性和要求。 • 社区多个开口，可以从各个不同方向进出，带有步行通道拱廊的餐厅、商铺、和环绕建筑花园产生关系，犹如穿过斑驳树叶洒下的阳光般耀眼夺目。 主要道路 车行流线 人行主要出入口
项目产品建议：交通组织及道路规划 • 汽车市场不同于其他类型的市场，其他类型的一般性市场主要考虑的是人流动线的交通组织，而汽车城更多的是要考虑车流的动线和人流动线合理性协调，一方面尽可能要满足车流能够到达市场的每个功能区域，同时也要考虑车流和人流的必要分流，从而满足安全性和动静结合目的；街道的宽度和动线应符合车流多回环的便捷性和要求。 • 二层以连廊将各商业单体联接，形成有效的互动，交通动线更灵活多变，将二层及二层以上商业氛围盘活。
项目产品建议：停车问题 本案对停车位要求比较苛刻，需要解决2000个机动车位12000个自行车位。如果设置全地下停车，造价会非常大，本着为开发商节约成本考虑，我们建议以下两个解决方案： 方案一，基坑式机械停车—— 设置在室外，只需向下挖4M深基坑即可解决。如图
项目产品建议：停车问题 本案对停车位要求比较苛刻，需要解决2000个机动车位12000个自行车位。如果设置全地下停车，造价会非常大，本着为开发商节约成本考虑，我们建议以下两个解决方案： 方案二，屋面停车—— 设置在室商铺顶层，只需设置斜坡车道，车辆直接外往屋顶停放。如图
项目产品建议：节点广场 应本着以人为本、全面打破传统汽车消费环境的宗旨；增加中心广场、建筑小品、灯光等设计，融入目前国际上流行的汽车公园的理念，打造舒适的汽车消费环境。
项目产品建议：屋顶花园 屋顶花园 在保障良好视野的同时，充分利用所有空地增加绿量，既体现了生态环保、可持续发展的设计理念，也为整个社区增添了艺术氛围。屋顶中间的绿丘是建筑形态的转化，为人们提供了休息和交流的场所，地形带来的高差变化提供丰富的视点变化和空间感受。
项目各物业定位 • 商业部分 • 类住宅部分
项目商业部分：地块商业条件分析 • 影响商业定位的两个方面： • 周边交通人流状况 • 商业规模与住宅的关系 • 商业排布需要解决的问题： • 将商业人流向地块内部吸引； • 最大化临街面积； • 化解临街面不足的限制； • 如何增加商业氛围。 丁卯桥路 外城 商业氛围最强 商业氛围中 商业氛围中 张许南路 经十五路 商业氛围弱 商业氛围弱 内城 商业氛围最弱 规划路
项目商业部分：物业类型及分布示意 A B D C E 街铺+汽车主题商业+汽车城生活配套商业
商业形态——案例研究 如兵营般排布整齐的商业街 • 失败案例：兵营式、景观式、广场式 • 广场式的街道不利于消费者两侧穿梭，难以形成繁闹的商业氛围； • 大而全的景观则影响视野和街区内的通达性； • 兵营的排布使逛街毫无乐趣可言。 某市伟岸、宽大的商业街
商业形态——案例研究 宽大笔直的商业街 • 失败案例：宽大、笔直、大一统 • 宽大、笔直、一览无余的街道容易让人产生疲劳感，失去逛街的乐趣； • 大一统的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛； • 街是成立了，但对于街的立足之本：商业，考虑不足，对于商业氛围的营造也仅限于景观。 大一统的商业
商业形态——案例研究 成功案例：国外新规划商业街——打造令人愉悦的空间：曲径、窄巷、小尺度共享空间。 • 国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 • 窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的热闹景象。 • “曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 • 连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。 • 小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。
商业形态——街坊式商铺 本案的业态决定了建筑形态只能采取街铺而非广场类商业。 划铺、销售方式 • 单层铺位，小面积低总价； • 根据需要，客户可自由组合。 合适的尺度 铺是小的，空间是多变的，内街可通车。 景观性 通过合理规划，形成良好的内生态环境，同时增加街之间的绿化面积，降低商业对公寓的影响。
街坊式商铺：曲径，短街，窄巷，小尺度共享空间，人车分流街坊式商铺：曲径，短街，窄巷，小尺度共享空间，人车分流 参考案例：万科运河东一号 建外SOHO，苹果街、万科运河东一号等项目吸取国外著名街区的成功经验：自然曲折的路径、镶嵌着尺度宜人的共享空间、小尺度街区、人车分流。 东莞万科运河东一号的商业街规划设计是对以往国内常见的商业街规划设计的一个反 思。 因为规划设计和产品上的优势，运河东一号商业街的销售相当成功的。
商业街商业氛围的营造 通过： 入口精神堡垒； 广告柱、广告牌、招牌； 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程； 旗帜等软装饰； 花坛、雕塑等小品； 电话亭； 凉亭、座椅； 路牌…… 体现—— 汽车主题
项目各物业定位 • 商业部分 • 类住宅部分
类住宅产品布局 • 类住宅产品排布初步构思： • 充分规避汽配商业对住宅的影响，兼顾日照。 • 与现有住宅在总价上拉开差距，小户型低总价的产品才是本案住宅类产品线的出路。 类住宅 类住宅 类住宅
下层 上层 类住宅产品设计建议：镇江小户型产品升级版 • 户型设计建议： • 功能模糊化，可商可住，LOFT产品； • 小户型低总价是王道； • 赠送面积等方式体现小户型高附加值产品。 户型示意一（LOFT）
类住宅产品设计建议：镇江小户型产品升级版 • 户型设计建议： • 功能模糊化，可商可住，LOFT产品； • 小户型低总价是王道； • 赠送面积等方式体现小户型高附加值产品。 户型示意二（外连廊）
类住宅产品设计建议：镇江小户型产品升级版 • 户型设计建议： • 功能模糊化，可商可住，LOFT产品； • 小户型低总价是王道； • 赠送面积等方式体现小户型高附加值产品。 户型示意三（入户花园）
类住宅建筑设计：公建化的外立面提升项目品质，提升项目财富标识类住宅建筑设计：公建化的外立面提升项目品质，提升项目财富标识 • 强烈的视觉冲击力，强调昭示性； • 建筑具有公建化立面效果，建筑设计上做出通透感。
类住宅建筑设计：公建化的外立面提升项目品质，提升项目财富标识类住宅建筑设计：公建化的外立面提升项目品质，提升项目财富标识 • 强烈的视觉冲击力，强调昭示性； • 建筑具有公建化立面效果，建筑设计上做出通透感。
类住宅建筑设计：酷炫时尚外立面，提升项目整体形象类住宅建筑设计：酷炫时尚外立面，提升项目整体形象 时尚、现代、大气
类住宅公共区域精装修 公共区域精装修示意 • 精装修标准： • 公共系统 • 通讯：预留网络、电话、电视插座，采用西门子或同档次标准的开关面板和插座，预装卫星电视系统 • 有线电视：预留有线电视及国际卫星电视系统接口 • 空调：分户式空调系统，采用LG或同档次产品标准分体式空调 • 电梯：日立高速电梯。三台群控 • 消防系统：大堂及电梯厅设烟感自动报警系统，消防喷淋系统和消火栓系统 • 停车系统：车位智能停车场管理，采用自动道闸管理系统，含住户的读卡出入与临时车辆的取卡-收费处双重管理 • 一卡通出入管理系统：业主持非接触挂件型卡可畅行所有门禁，各单元门禁采用近距离读卡器，车库出入口采用远距离读卡器。
