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芜湖三山区大昌龙湖商业广场 市场调研报告

芜湖三山区大昌龙湖商业广场 市场调研报告. 报告内容：. 三山区宏观概况 三山区房地产市场概况 三山区竞品个案概况. 三山区宏观概况. 三山区宏观概况：. 区属性质： 三山区是 2006 年 2 月经国务院批准设立的芜湖市新城区。位于芜湖市区西南部。 规模范围： 三山区面积 320 平方公里。它北濒长江，与无为县隔江相望，东南隔漳河与弋江区、芜湖县、南陵县相邻，西与繁昌县城北工业区相接。 工业规划： 三山经济开发区是芜湖大型企业的产业转移区，更是皖江城市带承接产业转移示范区起步区，发展潜力巨大。

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芜湖三山区大昌龙湖商业广场 市场调研报告

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  1. 芜湖三山区大昌龙湖商业广场市场调研报告

  2. 报告内容： • 三山区宏观概况 • 三山区房地产市场概况 • 三山区竞品个案概况

  3. 三山区宏观概况

  4. 三山区宏观概况： 区属性质：三山区是2006年2月经国务院批准设立的芜湖市新城区。位于芜湖市区西南部。 规模范围：三山区面积320平方公里。它北濒长江，与无为县隔江相望，东南隔漳河与弋江区、芜湖县、南陵县相邻，西与繁昌县城北工业区相接。 工业规划：三山经济开发区是芜湖大型企业的产业转移区，更是皖江城市带承接产业转移示范区起步区，发展潜力巨大。 发展目标：具可持续发展动力的产业强区，拥有良好的生态环境、鲜明的水网城市特色、文化繁荣、宜居的城市新区。 鸠江区 无为县 镜湖区 弋江区 芜湖县 三山区 繁昌县

  5. 三山区交通概况： 沿江高速公路、滁黄高速公路、S321省道、宁铜铁路贯穿全区。芜湖市三环路也将三山大部分地区圈进，芜湖市区滨江大道将延伸至三山区龙窝湖附近，把三山与芜湖市中心连为一体，届时从市中心到三山将更方便。 芜湖长江二桥与三山区紧邻，长三角城际铁路复线也由境内通过，区内乡村公路网已经形成。城区新建华电大道、三山大道、龙湖大道均为高标准设计施工，再加上水路运输的黄金水道，三山区交通干线可谓密如蛛网，四通八达。

  6. 三山区行政区划： 三山区面积320平方公里，辖峨桥镇和三山、保定、龙湖、高安四个街道办事处，46个行政村，还有三华和茗香、泥埠和龙湖新城四个居民社区。常住人口14．7万，是芜湖市辖人口最少，面积最大的区，发展潜力很大。 2010年1月27日，经安徽省政府同意，将繁昌县新港镇的高安、义合、矶山、草山、裕民、白象6个行政村和泥埠居委会划归三山区管辖，成立高安街道 龙湖 保定 三山 高安 峨桥镇 峨桥

  7. 三山区中心城区规划： 当前三山新城区中心城区已经形成三个城市功能区域，发展重点为经开区和政务中心区： 龙窝湖休闲区 三山老城区 • 三山老城区 • 经济开发区 • 政务中心区 • 龙窝湖休闲区 • 峨桥茶产业园 • 浮山生态保护区 政务中心区 三山经济技术开发区 峨桥茶产业园 浮山生态保护区

  8. 三山老城区概况 三山老城区以三华街为代表的老城商业街，其商业发展最为繁华，区机关单位和银行网点沿街两边排布，周边人口集聚，受发展空间所限，老城区非城市发展的重点区域。

  9. 三山经济开发区概况 港口物流基地 安徽芜湖三山经济开发区，为省级开发区，位于三山区西北部，总规划面积52.89平方公里，含临江工业园、绿色食品园、港口物流基地三个板块。作为三山开发区的首位产业，汽车及装备制造业，集中了以奇瑞重型设备、集瑞联合重工、玉柴联合动力和新联造船等40余家企业，已经形成完整的产业链。 临江工业园 绿色产业园

  10. 三山政务新区概况 三山政务新区是当前重点发展区域，区政府和工商税务局迁至新区，当前政务新区楼盘在售有三山时代广场和伟星金域国际，从区域开发方向看，由北向南开发，政务新区南部和东西两侧未来仍有大量土地可供开发。 龙湖大道 峨桥路 龙窝湖 资福河路 奎湖路 老城区 中沟小区 时代广场 龙湖安置小区一二期 财经学校 321省道 龙湖中心小学 扬子学院 浮山路 疾控中心 金域国际 工商税务大楼 体育中心 三华山风景区 商业街一期 主题公园 东南职业学校 磨山路 区政府 商业街二期 艺术学校 长江南路 主题公园

  11. 区域宏观小结： 区域定位：三山区芜湖新城区 发展目标：产业强区、环境宜居的城市新区 发展重点：政务新区、经济技术开发区 区域规模：面积320平方公里、常住人口14．7万 区域优势：背靠长江、路网发达、工业基础雄厚 三山区是芜湖市辖人口最少，面积最大的区，依托长江天然优势，工业规模扩大必然带来区域人口聚集效应，区域发展潜力很大

  12. ② 三山区房地产市场概况

  13. 2013年芜湖楼市政策一览 芜湖市2013年楼市微调政策主要从购房补贴和贴息贷款着手，给予首次购房群体政策倾斜，意图重振楼市销量。

  14. 2013年芜湖土地市场概况 2013年芜湖市土地市场表现良好，同比量价齐升。 2013年芜湖土地市场成功出让国有建设用地36宗，总出让面积215.94万平米，约3238.96亩，成交金额57.297亿元，成交均价176.89万元/亩。与2012年土地行情相比，2013年土地总出让宗数增加3宗，成交面积同比上涨48.85%，成交金额同比上涨72.88%，成交均价同比上涨16.15%。 从区域来看，2013年鸠江区成功出让国有建设用地1611.27亩，弋江区成功出让国有建设用地325.31亩，开发区成功出让国有建设用地466.62亩，三山区成功出让国有建设用地449.99亩，镜湖区成功出让国有建设用地385.76亩。

  15. 2013年芜湖土地市场概况 2013年三山区共有四宗土地出让，均是商业和商服用地，上海伟博置业、信德房地产、芜湖奥特莱斯商业公司、瑞丰商博城登陆这片热土，预示着三山区商业地产被业界普遍看好。

  16. 2013年芜湖楼市商品房上市量统计 2013年芜湖市商品房供应量同比下降11.1%，三山区商品供应量上涨799%，成为上市量涨幅最大的区域。 2013年1-12月，市区商品房供应量为348.75万平米，同比下降-11.1%。商品住宅供应量为261.03万平米，同比下降8.09%。统计数据显示，2013年1-12月份芜湖市商品住宅供应仍以鸠江区为主，占比达30%。 对于城南片区来说，2013年商品住宅供应量为95.14万平米。其中，弋江区的商品住宅上市量是45.13万方，同比下降20%，三山区商品住宅上市量是50.01万方，同比上涨799%。三山区2013年由于伟星金域国际的推出和碧桂园白鹭湾组团的加入，上市量暴涨，成为2013年上市量涨幅最大的区域，整个区域的新房供应全市区占比36%。

  17. 城市住宅成交情况 芜湖市商品住宅2013年度成交面积241.53万方，较去年同期下降11.64%。三山区销售1805套，同比上涨62.61%。 • 2008以来年芜湖住宅成交逐年递增，2013年降幅明显； • 2013年1-12月住宅成交241.53万方，环比降低了11.64% • 12年11月-13年3月芜湖住宅月度成交上升，13年7月为传统淡季，成交年度最低，近来月度呈上升趋势。 备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为2013年10月，2013年增长率为同比2012年前10月数据

  18. 城市住宅成交价格情况 芜湖2013年度商品住房销售均价为5566元/㎡，较去年同期增长3.27%，三山区商品住房销售均价为3962元/㎡，较去年同期下降12.75%。 • 芜湖住宅价格2010年和2011年涨幅明显，2012年受调控影响，价格下调明显，2013年住宅价格保持平稳； • 2013年1-10月住宅价格约5580元/㎡，环比上涨3.93%； • 12年12月以来芜湖住宅价格变化不大，价格5600元/㎡，近两个月住宅价格降幅明显。 • 2013年10月芜湖住宅价格为5432元/㎡ 备注：数据来源芜湖住宅与信息房地网，截止日期为2013年10月，2013年增长率为同比2012年前10月数据

  19. 城市住宅成交各面积段占比 2013年1-10月全市商品房成交主力面积段为100-120㎡，共成交4442套，成交均价5433元/㎡。其次为90-100㎡，成交均价为5468元/㎡。 2013年1-10月全市商品房各面积段成交分析

  20. 2013年芜湖楼市商品住宅销售排行榜 镜湖区成为芜湖2013年的销售主力区域，镜湖区和鸠江区成为芜湖两大销售主力贡献区域。 三山区有2家上榜，排名垫底，年均销售600套左右。

  21. 2013年芜湖楼市商业销售排行榜 2013年芜湖市商业销售三山时代广场排名第二，上半年销量排名第一，销售商业面积达4万方。

  22. 城市典型项目去化情况 典型项目主力销售面积在85-120㎡，迎合客户需求，销售较好的项目月均去化100套以上。 备注：碧桂园为10月和11月平均去化套数

  23. 区域楼市小结 • 市场关键词： • ① 芜湖土市表现良好，三山区商业地产被业界普遍看 • 土市量价齐升，三山区四宗商业商服用地出让，瑞丰、奥特莱斯登陆三山 • ② 芜湖商品房供应量下降，三山区供应量暴涨 • 芜湖市商品房供应量下降11.1%，三山区上涨799%，成为上市量涨幅最大的区域 • 芜湖商品住宅成交量环比下降，三山区逆市上涨，商业一骑绝尘 • 全市住宅成交241万方，环比降低12%；三山区成交19万方，环比上涨37%，商业成交4.14万㎡，环比增长32.76% • 三山区商业均价下跌、住宅价格环比上涨 • 三山区商品住房均价为3962元/㎡，环比下降12.75%；商业均价为7028元/㎡，环比下降5.1%

  24. ③ 三山区竞品个案概况

  25. 项目分布图 大昌龙湖商业广场地处三山区政务新区核心区位，周边在售楼盘有四家，新亚幸福花城、香江比华利山庄、三山时代广场、伟星金域国际，明年商业上市构成直接竞争的是三山时代广场 新亚幸福花城 三山时代广场 香江比华利山庄 伟星金域国际 龙湖帝景湾 大昌龙湖商业广场

  26. 竞品个案/龙湖帝景湾  项目龙湖帝景湾营销中心装修中，即将对外开放，项目2014年上半年首推商业 • 项目位置：东至龙湖大道，南至规划四路，西至水系，北至省道S32 • 开发商：芜湖大昌地产开发有限公司 • 容积率：2.2 • 绿化率：\ • 总建筑面积：35.4万方 • 占地面积：11.8万方 • 主力户型：\ • 物业类型：高层、小高层、商业综合体 • 项目规划：大昌龙湖商业广场，包括4栋商业建筑及1栋会所，住宅部分一期共5栋 • 首期开盘时间：未开盘 • 在售信息：项目2014年上半年底将首推商业

  27. 大昌龙湖商业广场2014年上半年推商业，前期宣传商业综合体体量约6万方，含酒店、美食、娱乐、休闲、购物为一体多业态商业综合体大昌龙湖商业广场2014年上半年推商业，前期宣传商业综合体体量约6万方，含酒店、美食、娱乐、休闲、购物为一体多业态商业综合体 5号楼 1号楼 3号楼 2号楼

  28. 竞品个案/三山时代广场 项目在售86-140㎡高层房源，全款97折，按揭98折，惠后均价3500元/㎡； • 项目位置：三山区峨山西路（321省道）与龙湖路交汇处 开发商：芜湖润地置业有限公司 • 容积率： 2.5 总建筑面积：33万方 占地面积：3.4万方 主力户型：85-140㎡物业类型：高层 商业 • 项目规划：项目共有ABCD四个组团，包括15栋商业建筑群体，由9栋高层、1栋商业配套组成。一期开盘B-1#、B-2#、B-3#、B-4#。均为两层的商业区。

  29. 项目总建面约33万平米，于三山政务新区打造一个集商业步行街、全国连锁大型卖场、商务酒店、中央大宅为一体的城市综合体。项目总建面约33万平米，于三山政务新区打造一个集商业步行街、全国连锁大型卖场、商务酒店、中央大宅为一体的城市综合体。 其中商业总建面约21万平米，分ABCD四个组团，15栋商业建筑群体。住宅总建面约12万平米，由9栋高层及配套商业组成。 在售商业街铺单层面积为29-200平，一拖二的为80平左右，外铺均价1万，内铺均价7500；按揭享200元/平；全额付款享400元/平 酒店 S-D4 大型卖场 商业 S-D2 S-D1 S-C1 S-C1 S-C3 S-A3 S-C2 S-A4 S-A1 S-C3 S-A2 S-B3 S-B4 S-B2 S-B1

  30. 竞品个案/三山时代广场/营销活动 2014年1月10号，48席30-100㎡商业D-4#楼开盘，外铺均价1万，内铺7500。 房展会商业促销活动 客户等待开盘

  31. 竞品个案/三山时代广场/在售户型 86平米，2/2/1 卧室均朝南 98平米，2/2/1 南北双阳台 138平米，4/2/2 主卧自带洗浴间

  32. 竞品个案/伟星金域国际 项目规划建设12栋高层住宅 、7栋2-5层的商业楼、1栋12层的酒店及酒店办公楼、1栋5层的办公写字楼； 在售1#、2#、3#、4#楼，户型区间为89-144㎡，优惠后均价4100元/㎡。 • 项目位置：三山区政府对面 龙湖路与浮山路交汇处 • 开发商：安徽伟星置业有限公司 • 容积率：2.99 绿化率：35% • 总建筑面积：50万方占地面积：13.2万方 • 主力户型：88-143㎡ • 物业类型：高层 综合体 • 项目规划：12栋高层住宅 、7栋2-5层的商业楼、1栋12层的酒店及酒店办公楼、1栋5层的办公写字楼 • 首期开盘时间：2013年11月2号 • 在售信息：1#、2#、3#、4#楼 • 销售均价：4100元/㎡

  33. 竞品个案/伟星金域国际/营销活动 2014年1月13号伟星金域国际业主派发新春大礼包 首次开盘现场 派发新春大礼包

  34. 竞品个案/伟星金域国际/在售户型 89平米，2/2/1 赠送入户花园 105平米，3/2/1 朝南超大阳台 130平米，3/2/2 主卧自带洗浴间

  35. 竞品个案/新亚幸福花城 项目总建面约15万方，其中二期项目约为8万方，由4栋多层、9栋小高层组成； 在售小高层A6#、A8#楼，面积88-145㎡；多层C11#，户型以113、114㎡三房为主，小高层均价3600元/㎡，多层均价3700-3800元/㎡。 • 项目位置：芜湖市三山区绿色食品园对面 • 开发商：芜湖市新亚房地产综合开发有限公司 • 容积率：1.77 • 绿化率：42.16% • 总建筑面积：15万方 • 占地面积：8万方 • 主力户型：91-117㎡ • 物业类型：多层 小高层 • 项目规划：项目规划建筑面积约15万平方米，其中二期项目约为8万方，由4栋多层、9栋小高层组成。 • 首期开盘时间：2013-07-20 • 在售信息：小高层A6#、A8#楼，多层C11#

  36. 竞品个案/新亚幸福花城/营销活动 2014年1月1-30日，幸福花城感恩有礼，认筹抽大奖！液晶电视/ipadmini/全自动洗衣机/电动车；老带新活动，凡老业主成功推荐新客户买房可免一年物业费；新业主买房即送太阳能热水器。 365房博士走进幸福花城 年底促销活动画面

  37. 竞品个案/新亚幸福花城/在售户型 91平米，2/2/1 南北双阳台 117平米，3/2/1 南北双阳台 136平米，3/2/2 主卧自带洗浴间

  38. 竞品个案/香江比华利山庄 项目地块总建筑面为18.5万㎡ ，其中住宅面积为16万㎡ ，商业面积为1.4万㎡ ，农贸超市面积为0.5万㎡ ，配套0.5万㎡ ； 高层23#、24#楼，面积74-110㎡，均价3800元/㎡；96㎡多层及37㎡单身公寓，多层均价4100元/㎡，单身公寓均价3800元/㎡。 • 项目位置：三山区芜铜路与三华路交汇处 • 开发商：芜湖香江置业有限公司 • 容积率：1.599  • 绿化率：40.1% • 总建筑面积：11.5万方 • 占地面积：2.3万方 • 主力户型：75-124㎡ • 物业类型：高层 多层 • 项目规划：共22栋住宅，一期推出1-6#共5栋多层房源，共228套；二期推出4#、7-10#楼五栋多层，共216套房源 • 首期开盘时间：2011-07-03 • 在售信息：高层23#、24#楼

  39. 竞品个案/香江比华利山庄/在售户型 88平米，3/2/1 朝南大阳台 92平米，3/2/1 南北双阳台

  40. 区域竞品小结 • 竞品关键词： • ① 品牌房企强势登陆、商业地产是亮点 • 伟星、润地开盘，瑞丰、奥特莱斯紧随其后 • ② 成交量良好，改善型需求主导，兼有刚需 • 竞品供应住宅面积主要是100-130平米改善型三房，兼有80-100平米两房三房 • 商业核心区域已经形成，龙湖大道周边商业体量超过50万方 • 三山时代广场21万方，伟星11万方，奥特莱斯10万方，大昌龙湖商业广场6万方 • 商业价格实现较好，且有价值增值空间 • 政务新区商业外铺价格1万，内铺7500，受老城区和周边乡镇的个体户经营者以及机关事业单位投资者热捧

  41. END

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