위기와 기회는 동시에 오는 법이다 .

1. 위기와 기회는 동시에 오는 법이다.

2. ‘부동산투자’라고 하면 아마 가장 먼저 아파트를 떠올릴 것이다. 일반인을 대상으로 투자하고 싶은 종목에 대해 설문조사를 하면 첫손에 꼽히는 것이 아파트이고, 투자자들 역시 아파트에 가장 많은 관심을 보인다. 실제로 아파트는 부동산경기가 좋아졌을 때 가장 먼저 움직인다. 우리나라에서 주택은 단순한 ‘주거’의 개념이 아니라 ‘소유’의 개념까지 포함하고 있기 때문이다. 우리나라 서울 등 수도권은 땅은 좁은데 인구가 밀집돼 살다 보니 자연히 단독주택이나 연립주택보다는 아파트를 많이 짓게 된 것이다. 아파트는 수요가 많기 때문에 거래도 활발하고, 필요할 때 바로 돈으로 바꿀 수 있는 환금성 측면에서 다른 부동산상품보다 훨씬 유리하다는 장점을 가지고 있다. 하지만 아파트에 투자했다고 해서 모두 성공한 것은 아니다. 서울에는 아파트 부지가 고갈된 상태라 새 아파트를 분양 받기 위해서는 수도권 외곽지역의 신규분양 아파트에 투자를 해야 했다. 그런데, 이 지역 아파트들은 일부 지역을 제외하고 미분양 사태가 속출했던 적이 있다. 이런 아파트에 투자하여 손해를 본 사람들도 많다. 그렇다면 투자에 성공한 사람들은 어떤 아파트에 투자해서 많은 이익을 거뒀을까? 지역적으로 보면 강남의 아파트라 할 수 있는데, 이 지역의 아파트는 지은 지 20년 정도 되어 많이 낡은 상태였다. 비전문가가 본다면 ‘과연 이런 아파트가 투자가치가 있을까?’하고 생각할 정도였다. • 등기 보는 법 : 대지지분 /무상지분율/ 추가부담금 • 미분양 사태 : 미분양APT증가요인/ 미분양 APT투자 시 주의할 점

3. 1. 등기부등본의 구성

5. ※ 토지등기부의 표제부 예시 ※ ※ 건물등기부의 표제부 예시 ※

6. ※ 집합건물(APT) 등기부의 표제부 예시 ※

10. 대지지분: 아파트 단지 전체의 대지면적을 총 가구 수로 나눈 것. 아파트 단지의 면적이 같을 경우, 신축 아파트보다 가구수가 적고 오래된 저층 아파트의 대지지분이 훨씬 넓다. 평당 가격보다 대지지분당 가격이 아파트의 가치를 더 객관적으로 평가할 수 있는 기준이다. • 대지지분이 중요한 이유 첫째, 대지 지분은 아파트의 주거 환경의 쾌적성을 나타내는 척도이다. 아파트를 분해하면 결국 건물과 토지(땅)로 나눌 수가 있는데, 건물은 시간이 지날수록 감가 상각되어 가치가 줄어들지만 토지는 가치가 계속된다. 둘째, 재건축 아파트에 있어 대지 지분은 향후 무상 입주 평형과 추가 부담금 산정의 기준이 되므로 중요하다. 추가 부담금이 줄어들게 되어 대지지분은 재건축사업의 수익성을 가늠하는 핵심적인 사항이 된다.

11. ② 무상지분율: APT 재건축사업에 있어 시공자가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원에게 부여할 수 있는가를 나타내는 이율이다. 무상지분율을 알면 무상으로 배정 받을 수 있는 평수와 넓은 평수로 갈 때의 추가부담금을 예측해 볼 수 있다. ③ 추가부담금: 조합원이 사업 구역 내에 소유한 부동산가격보다 새로운 신축APT의 분양가가 더 클 경우 부담하는 차액.

12. 건폐율 건축면적 대지면적 • 용적률 연면적 대지면적 Ⅹ 100 Ⅹ 100

13. 2. 미분양 아파트 • 의의 미분양 아파트란 주택건설업체가 모집공고를 내고 입주자를 모집하였으나 1,2,3순위 및 무순위자 접수에서 청약미달 되어 선착순 계약으로 판매하는 주택을 말한다. 2) APT 미분양 원인 • 공급과잉, 수요감소 • 국내의 경제 cycle 상 하강국면에 진입하여 부동산 경기가 침체. • 입지여건이 교통, 학군, 편의시설이 좋지 못한 경우. <주변에 혐오시설 / 대중교통여건 불편>

14. 3) 미분양 APT 살 때 주의 할 점 1 2 3 4 5 미분양 APT를 계약할 때는 해당지역의 land mark 아파트 시세가 얼마인지를 기준으로 삼아서 계약은 해야 할 것 건설사가 말하는 개발호재들이 입주시접에 실현 되었는가를 확인 해야한다. 전매제한이 해제된 지역인가를 확인해야 한다. 특정지역에서의 인기분양아파트가 기다리고 있는가? 부동산경기가 침체될때가 아닌가?

15. ※ 감가상각법을 이용하여 기존 APT의 내재가치를 분석하면 다음과 같다. 예) 10년 된 32평 중고 APT가격이 4억원 이고 대지지분이 16평이라고 가정하자. 먼저 건물의 가치는 평당 건축가 300만원 정도 이므로 <32평 X 300 = 9,600 즉 9,600만원이다.> 경제적 내용연수가 30년인 건물이 신축 후 10년이 지난 가격 정액법을 적산가격을 구하시오.

16. 재조달원가= 32평 X 300 = 9,600 매년의 감가액= 감가누계액= 320 X 10(10년경과) = 3,200 적산가격 = 9,600 – 3,200 = 6,400 (건물의 가치) 재조달원가 9,600 내용연수 30 = = 320만원 토지가치 = 시세(4억원) – 건물가치(6,400만원) = 3억 3,600만원 대지지분(16평) = 3억 3,600 / 16 = 2,100만원 이런 식으로 대지지분의 가치를 평가한 후 주변의 비슷한 재건축단지와 비교해 본다. 이런 경우 재건축단지의 대지지분값이 평당 3,000만원이었다면 이 APT는 내재가치 대비 저평가 되었다고 볼 수 있다. ∴ 재건축 APT는 대지지분의 얼마나 되느냐 혹은 토지의 경제적 가치가 얼마나 되느냐에 따라 재건축지분값. 즉, 시세가 결정된다고 보면 된다. 대지지분이 넘은 내재가치 대비 저평가된 APT를 찾는 것이 성공투자의 첫걸음이다.