노후를 준비하는 소액경매 투자전략

1. 노후를 준비하는 소액경매 투자전략 A u c t i o n R e a l E 윤 재 호 ㈜메트로컨설팅대표 s t a t e • 세계 •한경닷컴, 다음•네이버•모네타칼럼니스트 • ‘2,000만원으로 연봉 버는 경매투자’저자 • 조선•동아•한겨레, 매경 부동산 칼럼니스트 • 한국공인중개사협회 •건설산업교육원 실무교수 • 광운대 경영대학원 강의교수

2. Contents 경매 투자의 특징 소액 투자 경매물건 실전 경매 투자전략

3. Ⅰ. 경매 투자의 특징

4. 1. 법원 경매를 하는 이유? ① 시세보다 싸게 살 수 있다 ② 가격 결정자 vs가격 순응자 ③ 간단한 절차와 공정한 시장 ④ 취득 규제 적고 세금이 싸다 경매의 장점 ① 공급이 불규칙적이다 ② 명도기간 넉넉하게 잡아야 한다 ③ 권리분석 등 학습형 투자처 ④ 추가비용 감안해야 한다 경매의 단점 경매 동향 ① 낙찰가율 및 입찰경쟁률 하락세, 물건공급 증가세 ② 노후주택 경매인기, 수익성부동산 경매물건 감소

5. 2. 잘못 알려진 경매 상식 ①가격 하락기에는 경매가 불리? ④ 전문가의 도움이 항상 필요? ② 눈물이 밴 부동산? ⑤ 소액투자자가 경매에서 유리? ③ 권리분석은 어렵다?  ⑥ 브로커나 조직이 개입된 경매? 3. 경매시장 현황(전국) ◎ 낙찰가율(단위:%)

6. 4. 경매와 공매의 차이

7. 5. 경매제도의 변천 ① 1993년 5월 11일 - 호가방식 입찰 ② 1993년 5월 11일 이후 - ‘호가제’ → '입찰제’ ③ 2002년 7월 1일 - 기간입찰, 기일입찰, 호가경매, 낙찰자보호 강화 6. 감정가 대비 최저경매가 조견표

8. Ⅱ. 소액 투자 경매물건

9. 1. 소액 투자 경매물건 (1) 소액 경매물건 공급은?

10. (2) 소형 아파트 경매물건

11. (3) 소형 주택 경매물건

12. (4) 소액 토지 경매물건

13. (5) 소액 경매투자 요령 ※ 전제조건 : 싸게 사서(저가매입) ⇒ 비싸게 팔아야(고가매도) (1) 조건1: 정보 + 전문지식 + 자금력 (2) 조건2 : 1) 부동산제도, 정책변화에 항상 관심을 갖자 2) 부동산시장의 변동과 흐름을 예측할 줄 알아야 한다 3) 발상의 전환으로 틈새·소외·미개척 종목과 분야에 관심 가져라 (3) 조건3 : 1) 공개된 저가매입 시장을 활용하라 ▶ 저가매입 - 급매·공매·공사매물·체비지·기업부동산·대물변제…  2) 잘 아는 지역 개발 정보에 관심 (6) 소액 투자자를 위한 조언 • 소액투자자, 자신의 운명과 맞서 싸워라 • 묻어두고 때를 기다려라 • ‘투기’는 소액투자자들의 가장 큰 적이다 • 수익이 아니라 ‘위험(RISK)’를 관리하라 • 주특기 투자종목을 만들라 • 투자대상을 다양화하라

14. 2. 종목별 경매투자 (1) 실 거주용 (내 집 마련) (2) 중 • 장기 투자용

15. (3) 임대 • 수익용 (4) 개발 • 레저용

16. 3. 소액 우량 경매 물건 분석 (1) 물건 검색(사례분석)

17. (2) 지도 검색

18. (3) 온나라(onnara부동산정보통합포털) 토지이용계획확인서 확인

19. (4) 시흥시청 → 열린행정 → 고시·공고 → 지역·개발 검색어 열람(첨부 화일)

20. (5) 도시개발 메뉴 확인

21. (6) 뉴타운지역지번별 조서 조회

22. 4. 경락잔금 대출 - 은행별․지점별 조건 상이, 입찰 전 상담 필수 - 은행 대출 어려우면 지방, 지명도 낮은 금융사나 저축은행 이용

23. Ⅲ. 실전 경매 투자전략

24. 1. 종목별 투자전략 (1) 아파트 • 소형 아파트는 ‘투자’ 보다 실 거주, 임대목적 입찰 • 사건번호 잘 보면 싸게 낙찰 받는다 • 여러 물건에 ‘되면 좋고 안 되면 말고’ 식 낙찰 유리 • 가격 상승기 피하고 비수기 때 노려라 (2) 연립 • 다세대 • 대지지분 높으면 재개발, 재건축 유리하다 • 반 지하 경매물건도 호재를 만나면 유망 • 지대 높은 곳의 지하나 1층 노려라 (3) 단독주택 • 지자체 도시계획안을 확인하라 • 부도기업 오너주택은 투자성 양호하다 • 인기지역, 감정가 낮은 중대형주택 노려라 • 투자, 임대용 구분해 물건 분석하라

25. (4) 오피스텔 • 도심 인기지역 주거+임대용 수익률 높다 • 여러 매물 동시에 나오는‘일괄입찰’노려라 • 복층형, 주거기능 강화형투자성 양호 • 강남>강북, 중대형>소형, 주거용>업무용 유리 (5) 상가 • 도심 집단·구분상가 감정가 절반 낙찰 - 파생, 근린상가 • 고층보다 1~2층 저층, 고객 접근성 높은 곳 유리 • 공실 적고 지하철 인근, 세입자 장기 영업하면 안정적 • 수회 유찰상가 - 용도, 업종변경 고려 시 투자 극대화 (6) 토지 • 인구밀집지역 내 자투리 토지 활용하기 나름 • 대토 가능성 있는 인근 지역 유망 • 도시 접근성 양호한 주말농장용지 유망 • 공매 중 압류재산 토지 물건 다양

26. (7) 특수 부동산 • 아파트형 공장, 숙박, 주차장, 학원 등은 경쟁시설 없는 곳 • 유사 동종업계 경영자나 사계 전문가에게 자문 필수 (8) 공동 투자 • 소유 지분, 개발수익 분배내용은 미리 문서 상 정해야 함 • 임대, 활용하기 좋은 우량 입지에 위치한 물건으로 선정 ◎ 핵심 경매투자 전략 1. 한발 앞선 투자 2. 낙찰가율 추이 주시 3. 사전 우량물건 정보 확보 4. 현장답사 및 탐문 5. 경락잔금(레버리지) 대출제도 활용

27. 2. 자금대별 투자전략

28. 3. 실패하기 쉬운 경매투자 명확치않은 권리분석으로 입찰에 나선다 경매 과열기에 적극적으로 고가 낙찰에 앞장선다 임장활동과 탐문조사에 소홀히 한다 충분한 시간적 여유 없이 촉박하게 입찰에 나선다 무조건 싼 맛에 현혹돼 입찰에 나선다 사소한 실수를 잘 한다 바람이 거셀 땐 잠시 쉬어가라 서류 크로스체크 없이 한 정보만 믿고 입찰한다 감정가격의 함정에 빠져 높은 가격으로 낙찰 받는다 보이지 않는 권리를 소홀히 한다

29. 4. 법원 경매 투자 유의점 ① 이유 없이 유찰 잦은 물건 ② 취하·취소 가능성 조심 ③ 재경매 물건(보증금 20~30%) ④ 공부(公簿) 상 ≠ 실제표시 경매 ⑤ 현장조사 필수 확인사항 체크 ⑥ 법원기록과 매각서류 맹신 금물 ⑦ 초보자 명도 어려운 부동산 입찰 자제 - 종교시설(절집, 신점집, 교회, 수련원, 종교 단체), 어린이집, 체육도장 - 위장 봉사단체 - 다단계회사 입주 사무실 - 유흥업소 있는 근린상가 - 숙박업소 - 특수 부동산(주유소, 공해 공장) - 시골 농가

30. Ⅰ. 물건 별 현장조사 요령 Thanks for your attention • ㈜메트로컨설팅 • Homepage : www.metro21c.co.kr • E-Mail : metrocst@hanmail.net • Tel : 016-299-0032