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BAU- und Immobilienfinanzierung

BAU- und Immobilienfinanzierung. KOSTENPLANUNG. KOSTENPLANUNG. ALLGEMEINES. Die genaue Kostenberechnung bei komplexen Bauprojekten ist grundsätzlich nicht möglich . nicht vorhersehbare Einflüsse und Randbedingungen Änderungen bei Nutzung / Ausführung technischer Fortschritt Konjunkturlage

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BAU- und Immobilienfinanzierung

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Presentation Transcript

  1. BAU- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

  2. KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES • Die genaue Kostenberechnung bei komplexen Bauprojekten ist • grundsätzlich nicht möglich. • nicht vorhersehbare Einflüsse und Randbedingungen • Änderungen bei Nutzung / Ausführung • technischer Fortschritt • Konjunkturlage • Kostenberechnungen sind immer nur Prognosemodelle!

  3. KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES • Ziel: Kostenplanung mit System • (Frühwarn-) System • Risikomanagement • Einschränkung der Toleranz-Bandbreite • Dokumentation • Warum ist was teurer/billiger geworden? • Know How Basis • Preis-Datenbank als Grundlage der Kostenplanung für nachfolgende Projekte

  4. KOSTENPLANUNG ALLGEMEINES Definition Kostenplanung In der ÖNORM wird Kostenplanung unter Begriffsbestimmungen nicht definiert, innerhalb des Begriffes Kostenmanagement versteht man darunter dieGesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung In der DIN 276 versteht man unter Kostenplanung denRegelkreislaufKostenermittlung –Kostenkontrolle – Kostensteuerung

  5. KOSTENPLANUNG

  6. KOSTENPLANUNG

  7. KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Bauwerkskosten Als Bauwerkskosten bezeichnet man jene Kosten, die allein die bauliche Errichtung betreffen (Kostenbereiche 2-4: Bauwerk Rohbau, Technik, Ausbau). Im Sprachgebrauch werden diese Kosten auch unter dem Begriff Baunettokosten oder Netto-Herstell-kosten geführt.

  8. KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Baukosten Als Baukosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.7. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-6 ergeben (Bauwerkskosten zzgl. Aufschließung, Außenanlagen und Einrichtung, jedoch ohne Honorare, Nebenkosten und Reserven).

  9. KOSTENPLANUNG ON B 1801-1 - Definitionen Errichtungskosten Als Errichtungskosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.6. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-9 ergeben (Baukosten zzgl. Honorare, Nebenkosten und Reserven, jedoch ohne Grundstückskosten).

  10. KOSTENPLANUNG 0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven Bauwerkskosten ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE

  11. KOSTENPLANUNG 0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven Baukosten ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE

  12. KOSTENPLANUNG 0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven Errichtungskosten ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE

  13. KOSTENPLANUNG 0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven Gesamtkosten ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE

  14. KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG

  15. KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG

  16. KOSTENPLANUNG ELEMENT- GLIEDERUNG

  17. KOSTENPLANUNG ELEMENTGLIEDERUNG

  18. KOSTENPLANUNG BEDARF ZIELE KOSTEN- ZIEL Definition nach ÖN B-1801: Das Kostenziel ist eine aus Regelparametern abgeleitete Kostenvorgabe für die Planung. Vorgabe: Bauherr GRUND- LAGEN KOSTEN- RAHMEN VOR- ENTWURF KOSTEN- SCHÄTZUNG ENTWURF KOSTEN- BERECHNUNG Beispiel: Pflegeheim mit 30 Betten Kosten je Bett: € 200.000 netto Kostenziel: € 6.000.000 Mio netto VORBER.+ AUSFÜHRG KOSTEN- ANSCHLAG FERTIG- STELLUNG KOSTEN- FESTSTELLUNG ELEMENTGLIEDERUNG

  19. KOSTENPLANUNG BEDARF ZIELE KOSTEN- ZIEL GRUND- LAGEN KOSTEN- RAHMEN VOR- ENTWURF KOSTEN- SCHÄTZUNG ENTWURF KOSTEN- BERECHNUNG VORBER.+ AUSFÜHRG KOSTEN- ANSCHLAG FERTIG- STELLUNG KOSTEN- FESTSTELLUNG Kostenkontrolle Kostenvorgabe Kostenrahmen = Entscheidungsgrundlage zur Planung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Planer Kostentoleranz: ca. +/- 15 bis 40 %

  20. KOSTENPLANUNG Gewerk Gewerke haupt-gruppe Kennziffern aus Vergleichsprojekten Durchgängigkeit gewährleistet

  21. KOSTENPLANUNG Kostentoleranz: ca. +/- 10 bis 30% BEDARF ZIELE KOSTEN- ZIEL GRUND- LAGEN KOSTEN- RAHMEN Kostenkontrolle VOR- ENTWURF KOSTEN- SCHÄTZUNG Kostenvorgabe ENTWURF KOSTEN- BERECHNUNG Kostenschätzung = Entscheidungsgrundlage für Entwurf ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für den Entwurf VORBER.+ AUSFÜHRG KOSTEN- ANSCHLAG FERTIG- STELLUNG KOSTEN- FESTSTELLUNG

  22. KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes Durchgängigkeit gewährleistet

  23. KOSTENPLANUNG Kostenberechnung = Entscheidungsgrundlage für Einreichung und Ausführungsplanung ggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Ausführungsplanung BEDARF ZIELE KOSTEN- ZIEL GRUND- LAGEN KOSTEN- RAHMEN VOR- ENTWURF KOSTEN- SCHÄTZUNG Kostenkontrolle ENTWURF KOSTEN- BERECHNUNG Kostenvorgabe VORBER.+ AUSFÜHRG KOSTEN- ANSCHLAG FERTIG- STELLUNG KOSTEN- FESTSTELLUNG Kostentoleranz: ca. +/- 5 bis 20 %

  24. KOSTENPLANUNG Gewerk 1.Pos.Ebene 2.Pos.Ebene Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes Durchgängigkeit gewährleistet

  25. KOSTENPLANUNG Kostenanschlag = NACH Ausführungs- und Detailplanung, LV-Erstellung VOR Versand LV Entscheidungsgrundlage für Vergabeverfahren ggf. Varianten, Alternativen BEDARF ZIELE KOSTEN- ZIEL GRUND- LAGEN KOSTEN- RAHMEN VOR- ENTWURF KOSTEN- SCHÄTZUNG ENTWURF KOSTEN- BERECHNUNG Kostenkontrolle VORBER.+ AUSFÜHRG KOSTEN- ANSCHLAG Kostenvorgabe FERTIG- STELLUNG KOSTEN- FESTSTELLUNG Kostentoleranz: ca. +/- 3 bis 10 %

  26. KOSTENPLANUNG BEDARF ZIELE KOSTEN- ZIEL Definition nach ÖN B-1801: Die Kostenfeststellung ist die Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten und dient als Kostenvorgabe für neue Projekte und Kostenkontrolle für den Kostenan- schlag. GRUND- LAGEN KOSTEN- RAHMEN VOR- ENTWURF KOSTEN- SCHÄTZUNG ENTWURF KOSTEN- BERECHNUNG VORBER.+ AUSFÜHRG KOSTEN- ANSCHLAG Kostenkontrolle FERTIG- STELLUNG Kostenvorgabe für neue Projekte

  27. KOSTENPLANUNG Toleranzbereich Grundlagen- ermittlung Kosten- rahmen +/- 20 % +/- 40 % Kosten- schätzung Vorentwurf +/- 15 % +/- 30 % Kosten- berechnung Entwurf +/- 5 % +/- 20 % +/- 3 % Kosten- anschlag Vorbereitung Vergabe +/- 10 % Toleranzen bei professioneller Kostenplanung Toleranzen lt. dt. Judikatur Kosten- feststellung Fertigstellung Kostentoleranzen

  28. KOSTENPLANUNG Kostentoleranzen

  29. KOSTENPLANUNG Kostendatenbank BKI – Starseite Internet

  30. KOSTENPLANUNG

  31. KOSTENPLANUNG Vgl. Kennwert 1 €/m² BGF

  32. KOSTENPLANUNG Ergibt aufsummiert Kennwert 1 €/m² BGF

  33. KOSTENPLANUNG

  34. KOSTENPLANUNG Bauobjekte

  35. KOSTENPLANUNG • Beispiel: Abdichtungsarbeiten Angabe von 3 Preisniveaus:niedrig – mittel -hoch HEINZE - Preisdatenbank

  36. KOSTENPLANUNG

  37. KOSTENPLANUNG Vergleichsobjekte Kostenschätzung – Befüllen der Elementgruppen mit Kennzahlen

  38. KOSTENPLANUNG Ergebnis – Kostenschätzung

  39. KOSTENPLANUNG Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente

  40. KOSTENPLANUNG Preis-datenbank Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente

  41. KOSTENPLANUNG

  42. KOSTENPLANUNG

  43. KOSTENPLANUNG Plausibilitätsüberprüfung: Für Baukosten: Rohbau: Erdarbeiten 5% Maurer- und Betonarbeiten 35% Zimmerarbeiten 4% Dachdecker- u. Klempner 4 % 48% Ausbau: Putzarbeiten 6% Estrich-, Bodenbelag, etc. 7% Schreiner- u. Glaserarbeiten 9% Sanitärarbeiten 8% Elektroarbeiten 3% Heizungsarbeiten 7% Treppenbau 4% Maler- u. Anstreicherarb. 3% Sonstige (Schlosser usw.) 5% 52%

  44. Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK Lessingstraße 25/II 8010 Graz Tel +43 (0) 316 873 - 6251 Fax +43 (0) 316 873 – 6752 sekretariat.bbw@tugraz.at

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