의료리츠의 특성 및 투자전략

1. 의료리츠의 특성 및 투자전략 Aug. 14. 2002 (주) 한국병원경영연구원 이용균 연구실장

2. 의료리츠 특성 미국의료REITs사례분석 운영 전략분석 투자부동산 유형분석 투자 수익율 분석 목차

3. 감독기관 건설교통부 금융감독위위원회 증권거래소 감독 유가증권투자 ▶ 간접투자 (Risk Averting) 부동산 투자 REITs 배당 및 자본이익 임대료 배당, 이자 시설관리 투자자문 수수료 관리수수료 부동산 투자자문회사 부동산 관리회사 1. 의료리츠의 특성 의료부동산투자회사(REITs)란? • 투자자(주주) • 기관 및 개인투자자 • 투자자산 • 부동산 : 의료부동산 • (병원, 메디컬빌딩, • 헬스센터, 실버타운등) 직접투자 (Risk Taking)

4. 1. 의료리츠의 특성 국내의료산업의 특성 • 의료공급이 민간에 의해 주도되고 있음. 현재 전국 병원 90%가 민간에 의해 설립 운영됨 • 병원과 외부 의사인력과의 교류가 차단된 폐쇄형병원(Closed System)이 주를 이루고 있음. 2001년도부터 개방형병원제도인 Attending System을 도입하여 시범병원 운영중임 • 정부에서는 의료기관에 대한 공익성을 요구하고 있고, 영리법인병원의 설립이 허용되지 않고 있음 • 의료시장은 시장경쟁원리가 적용되지 않고 있음.

5. 1. 의료리츠의 특성 의료기관의 정의 및 특성 • 의료법 제3조에서 의료기관을 "의료인이 공중 또는 특정 다수인을 위하여 의료조산의 업(의료업)을 행하는 곳"이라고 규정하고 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 요양병원, 의원, 치과의원, 한의원 및 조산소로 구분 • 종합병원 • 의사 및 치과의사가 의료를 행하는 곳으로서 입원환자 100인 이상을 수용할 수 있는 시설과 내과, 일반외과, 소아과, 산부인과, 진단방사선과, 마취과, 임상병리과 또는 해부병리과, 정신과 • (대통령령이 정한 일정규모 : 300병상 이상) 및 치과가 설치되고 각 과마다 필요한 전문의를 갖춘 의료기관) • 병원(치과병원, 한방병원) • 의사(치과의사, 한의사)가 의료를 행하는 곳으로서 입원환자 30인 이상을 수용할 수 있는 시설과 인력을 갖춘 의료기관 • (치과는 입원시설 제한 없음).

6. 구 분 국공립 의료 법인 기타 법인 개 인 계 종 합 병 원 병 원 34 38 87 130 108 63 50 366 279 597 계 72 217 171 416 876 1. 의료리츠의 특성 설립주체별 의료기관 현황 • 영리추구형의 개인병원이 47.5%로 과반수를 차지하고 있음 • 의료기관의 규모는 의료법인과 학교법인병원이 대규모 병원임 • 자료:보건산업백서, 2000, 한국보건산업진흥원

7. 구 분 1999 구 분 연 도 의료기관 병상현황 90 95 99 병 의원 종합병원 255 101,137 종류 병원급이상 627 787 955 병원 517 52,355 의원 17,041 55,663 특수병원 45 20,331 의원급이상 21,074 28,809 33,500 치과 병 의원 치과병원 31 80 치과의원 9,653 1 병상수 병원급이상 99,843 150,632 179,855 한방 병 의원 한방병원 107 5,952 의원급이상 34,333 45,355 56,399 한방의원 6,590 225 부속의원 216 510 합 계 134,176 195,987 236,254 조산원 133 133 합 계 34,588 236,387 1. 의료리츠의 특성 의료기관 현황 의료기관 현황 의료기관 및 병상 증가양상 • 자료:보건산업백서, 2000, 한국보건산업진흥원

8. 구 분 국세 지방세 소득세 법인세 상속세 특별부가세 재산세 종토세 면허세 취득세 등록세 사업소세 개인 ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 사단법인 × ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 재단법인 × ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 의료법인 × ○ × ○ × × × × △ ○ 사회복지법인 × ○ × × × × × × △ ○ 학교법인 × ○ × × × × × × △ × 공공법인 × ○ × × × × × × × × 1. 의료리츠의 특성 의료기관별 관계세목 비교 현재 의료기관과 관련되는 세목은 국세로는 소득세, 법인세, 상속세, 특별부가세 또는 양도소득세 등이 있고 지방세로서는 재산세, 종합토지세, 면허세, 취득세, 등록세, 사업소세 등이 있으며 그 밖에 관세가 있음

9. 1. 의료리츠의 특성 보건의료시장의 잠재력 • 수요자의 욕구 증대 : 생활수준 향상, 노령인구 증가, 고도 산업사회로의 변화 • 의료요구의 다양화 및 고급화 : 의료시장전체의 지속적 성장 • 의료서비스 시장 성장률 연평균 17.5%로 전망 • 선진국과 비교할 때 GDP 중 의료비의 지출비중 지속 증가 전망

10. 안정성 1. 의료리츠의 특성 Healthcare시장의 특수성 • 의료산업은 필수산업으로 국가에서 수익을 보장 • 본인부담금, 국민건강보험공단, 국가가 지불 주체 • 경기변동 및 경기침체에 영향을 덜 받으며, 안정적 수익 창출 • 최근 의료서비스가 다양화, 고급화됨으로써 고수익 창출 • 수익성 • 노령인구 및 의료수요 증가로 의료비 지출의 증가(연증가율 17.5%) • 질병의 다양화와 서비스의 고급화로 인한 시장 볼륨의 확대 • 성장성 • 의료서비스는 대체재가 존재하지 않는 독점적 산업 • 의료산업에 대한 진입장벽 : 전문적인 지식이 요구됨 • 전문성

11. 1. 의료리츠의 특성 Healthcare REITs 특성 • 의료사업의 비 단기성 : 장기임대 위주 • 경기침체의 영향이 적다 : 부동산의 수급이 안정적, 낮은 공실률 • 임차인의 안정성 : 안정된 수익 및 이익구조 • 안정성 • 리모델링, 부속시설운영 등 부가적인 수익창출 가능 • 타 분야 REITs보다 운용비용이 적다 : 임차인이 스스로 관리 • 향 후 건강증진 시설, Silver Town 운영 등 수익성이 높은 모델 개발 • 수익성 • 급격한 병원 경영환경의 변화로 경영합리화에 대한 필요성 증가 • 병원의 유동성확보 중요 : 충분한 매입물량과 임차인 확보 가능 • 실버산업, 건강관리사업 등 연관 산업으로의 시장확대 가능성 충분 • 성장성 • 시장진입장벽 : 의료산업에 대한 전문지식이 요구됨 • 의료기관의 수익성분석, 임대물건분석 등 산업특수성이 있음 • 시설관리의 특수성 : 일반 부동산과는 다른 관리형태가 존재함 • 전문성

12. Health Care REITs in U.S.A. • Health Care Property Investors, Inc. • Healthcare Realty Trust Inc. • Nationwide Health properties, inc. • Ventas, Inc. • Health Care REIT, Inc. • Senior Housing Properties Trust • National Health Investors, Inc. • Universal Health Realty Income Trust • LTC Properties, Inc. • National Health Realty • Omega Healthcare Investors, Inc. • G & L Realty Corporation • Elder Trust 2. 미국의료리츠 사례분석 미국 Healthcare REITs 현황 • 전체 300여개의 REITs가 영업중 (그 중 220개 가량이 증시에 상장) • 상장 REITs 총액=US $ 1,600억 (1998. 6 현재) • Healthcare REITs :전체 리츠시장의 5%점유 (1998. 6 자산총액기준) • 13개의 Healthcare REITs 전문회사가 존재 • 9%이상의 안정적인 배당수익률을 바탕으로 지속적인 성장을 기록 1998.미 Reits 투자자산 현황

13. 사례 1 : Health Care Property Investors, Inc. 2. 미국의료리츠 사례분석 가. 회사개요 - HCPI사는 의료용 부동산에만 특화한 투자회사 - Tenet Healthcare(영리병원그룹)과 공동으로 투자 설립한 의료부분 전문 리츠 나. 운용전략 - HCPI는 미국 전역의 대형의료시설용 부동산을 주로 취득 - 의료사업을 하려는 운영자에게 10년이나 15년 정도의 장기간 임대 - 1997년부터는 의료빌딩(Medical Building)에 투자하여 의료인들에게 임대 다. 수익율 - 1985년 주식시장에 상장되어서 현재 시장가치는 약 320억 달러임 - 2001년 1사분기에 17.3%의 투자수익 실현

14. Health Care Property Investors, Inc. 투자전략 2. 미국의료리츠 사례분석 1) 순수 의료용 부동산에 투자. 2) 가격에서의 수익가능성 평가를 바탕으로 자산을 획득. 3) 수익가능성 있는 새로운 부동산에 집중. 4) 건물 신축보다는 기존 건물에 투자. 5) 의료산업 내에서 상품 Portfolio 구성의 다양화 추구. 6) 의료경영이 우수한 회사를 선택. 7) 단기보다는 장기적인 투자에 주력. 8) Multiple Property는 상호보증으로 단일 임대차 계약을 형성. 9) 가능한 추가적인 보장으로 신용을 얻음.

15. Health Care Property Investors, Inc 투자비율. 2. 미국의료리츠의 사례분석

16. 사례 2 : Health Care Realty Trust, Inc. 2. 미국의료리츠 사례분석 1. 회사의 개요 -Healthcare Realty Trust(테네시주의 내슈빌에 위치)는 의료서비스와 연관되는 부동산을 운영하여 소유와 경영 및 개발수익,현재 NYSE에 HR로 상장. -회사의 Portfolio는 68개의 의료공급자와 계약적인 합의에 준하여 32개주 9개의 주요시설 형태로 구성되어 있고 266여개 부동산과 mortgage를 운영(총투자규모 $170억 달러를 투자, 자료출처 : www.healthcarerealty.com ) 2. 운용전략 1) 자산가치의 증가 2) 임차인의 만족 3) 자산 운영비용의 감소

17. 2. 미국의료리츠 사례분석 • 2. 운용전략 (계속) • 의료부동산 자산의 검토와 평가라는 목적으로 보건의료 경험이 많은 전문적인 부동산 • 전문가들의 팀으로 자회사인 Healthcare Realty services설립하여 의료빌딩 물건분석 및 • 검토 수행함 • 1) 타당성 조사 • 2) 실지 시장의 임대율 비교 • 3) 임대와 매각에 대한 계약감사 • 4) 기술적 재검토 • 5) 부대시설에 대한 검토 • 6) 제도와 규제에 적합한 조정 • 7) 재정적 개선에 대한 방법 • 8) 자산 인수에 대한 분석 • 9) 인구학적 측면의 조사 • 10) 자산에 대한 대안적 사용전략 • 11) 세금이나 규제환경 • 3. 수익율 • 2000년도 16.7%(Estimating rate)

18. REITs 3. 운영전략분석 HCL REITs Business Model 업무제휴 KMC, KM, KMR SOK, HCK 부동산관리 위탁 임대차 계약 병원 위탁경영 및 경영자문 계약 Hospitals (Clinics, Health Center, Silver Town, Health & Beauty Bldg.) Asset Management Company 부동산관리 계약 < HCL REITs 와 Health Care Line의 협력 모델>

19. 3. 운영 전략분석 Portfolio 분야 및 내용 Portfolio 분야 및 내용 편입 단계 Hospitals 병원, 종합병원, 요양병원, 치과병원, 한방병원, 의원, 치과의원, 한의원, 등 1단계 PolyClinic Bld. 클리닉, 약국, 산후조리원, 의료용품점, 등 1단계 Sports Bld. 헬스클럽, 골프연습장, 수영장, 사우나, 볼링장, 스쿼시, 스포츠 의학 검사센터 등 2단계 Beauty Bld. 체형 및 비만관리센타, 헤어클리닉, 피부미용센터, 스포츠마사지, 메이크업센타, 네일케어샵, 헤어샵 2단계 Silver Town 요양시설, Nursing Home, 복합클리닉, 생활문화 센터, 스포츠 센터, 등 3단계

20. 3. 운영 전략분석 의료부동산 투자의 원칙 • 최적의 Portfolio • 의료기관 유형별, 규모별 분산투자(종합병원, 병원, 폴리클리닉,헬스센타등) • 투자의 위험을 최소화하고, 경기부진을 미리 대비함 • 투자수익율에 기초한 투자결정 • 내부수익율에 기초한 투자결정(IRR) • 투자에서 기대되는 현금유입과 현금유출의 현가에 기초한 투자 • Risk Management • Tenant의 운영상황에 대한 KMC Consulting 과 HMIS를 가동한 위험요소의 사전 인지 및 지속적 관리가능

21. 3. 운영 전략분석 HCL REITs ReModeling 유형 • 의료기관의 건전자산을 다수 확보 • 부실화된 의료자산을 매입하여 리모델링을 통해 높은 수익모델로 재편함 기대효과 필요시 Remodeling 매입 시장여건 부실 자산 : 경매 건전 자산 : 협의 매매 • 경영환경에 유연성확보 • 합리적경영 • 필요시 경영컨설팅 제공 • 수익증대 3차 종합병원 부실채권 자산공사 (외국계 Fund) 병 원 부실자산 거점병원 은행 등 금융기관 개방형병원 건전자산 제1세대 병원장 상속 혹은 경영권이양 전문병원 개인병원장 업태변경 한양방 협진병원 의료법인 경영부재 과다투자 Branch병원 집단개원 클리닉빌딩 협의 매매 • 소바자 편의 • 비용감소 및 • 수익증대 의원 경영부재 Cyber Hospital Poly Clinics 공동개원(전문화)

22. 4. 투자부동산 유형분석 HCL REITs의 부동산 유형 • HCL REITs는 약 60여개의 병원의 매입가능 물건을 확보

23. 4. 투자부동산 유형분석 HCL REITs의 투자가능 부동산 • Case 1 / 서울소재 종합병원의 Remodeling 일반 종합병원 : 노인전문병원화하여 비용감소를 통해 적정이익 확보

24. 4. 투자부동산 유형분석 HCL REITs의 투자가능 부동산 • Case 2 / 대전소재 종합병원의 Remodeling 부도상태 종합병원 : Poly-Clinic빌딩으로 Remodeling

25. 4. 투자부동산 유형분석 HCL REITs의 투자가능 부동산 • Case 3 / 강원도 소재 한방병원의 Remodeling 도산 한방병원 : 경매를 통하여 매입 후 한양방 협진병원으로 수익기반 구축

26. 5. 투자 수익율 분석 예상 이익률 분석 단위: 백만원 단위 : % • 지방세(취득세, 등록세 등) • 감면 50% 가정