房地产业普查培训教材 ( 普查工作指南 )

1. 房地产业普查培训教材 (普查工作指南) 安徽省统计局投资处 吉小军 2008 年12月

2. 房地产开发生产经营活动: 房地产开发企业(单位)投资、资金和土地情况

3. 一、普查表的格式：

4. 房地产开发企业(单位)投资、资金和土地情况（X104表）房地产开发企业(单位)投资、资金和土地情况（X104表）

6. 二、普查表的填报方法：

7. 计划总投资： 指标解释： 指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划(或按设计概算或预算)需要的总投资。

8. 该项指标自项目开始累计，跨年度指标

9. 指标设计目的： 了解并掌握房地产开发经营行业在建项目的计划总规模。

10. 指标来源： 企业计划部门或前期工程部门负责，数据来源于批文、预算或概算。

11. 如何填报： 计划总投资属于时期指标，是房地产开发企业所有开发项目的计划总投资。

12. 1、当企业只有一个开发项目时，按照总体设计规定的内容全部建成计划(或按设计概算或预算)需要的总投资来填报，若该项目分期分批开发，则只填报告期施工工程的计划总投资合计数填报。1、当企业只有一个开发项目时，按照总体设计规定的内容全部建成计划(或按设计概算或预算)需要的总投资来填报，若该项目分期分批开发，则只填报告期施工工程的计划总投资合计数填报。

13. 2、当企业有多个开发项目时，则将多个项目计划总投资汇总填报。

14. 3、房地产开发企业房屋建设工程或土地开发工程在本年度投资全部完成，项目全部结束，则该项目的计划总投资在下一年度报告期不再填报。

15. 案例： 1、某开发企业建设富丽山庄小区，计划总投资30000万元，分二期，三年实施。2006年开发第一期，计划总投资10000万元，2006年上报房地产开发报表时，计划总投资报10000万元，相对应的指标（施工面积、本年新开工面积等指标）也按此口径填报；2007年继续开发第二期，计划总投资20000万元，2007年上报房地产开发报表时，计划总投资就要填报全部30000万元，相对应的指标（施工面积、本年新开工面积等指标）也按此口径填报。

16. 2、某开发公司,2007年分别开发A\B\C三个小区, 计划总投资分别为1000万元\2000万元和3000万元，其中:A\B小区在2007年年中竣工，2007年上报年报时,计划总投资填报6000万元，2008年填报计划总投资就仅报C小区3000万元。

17. 审核关系： 计划总投资≥自开始建设累计完成投资 计划总投资≥本年完成投资

18. 注意事项： 1、计划总投资为跨年度指标。 2、计划总投资指标可根据企业计划 实际变动情况进行调整。

19. 自开始建设累计完成投资： 指标解释： 指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本期止累计完成的全部投资。其计算范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。

20. 该项指标自项目开始累计，跨年度指标

21. 指标设计目的： 了解并掌握房地产开发经营行业在建项目实际完成总规模与总进度，由此观察开发项目的计划完成程度及与计划的差额。

22. 指标来源： 统计人员每个报告期填报的统计资料，是每期完成投资额汇总的结果。

23. 如何填报： 依据指标解释，该指标与计划总投资为配套指标，自项目开始建设，每次填报该指标，均应加上上一报告期“本年完成投资”，一直累加到该项目投资全部结束。

24. 报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完成的投资应当包括。报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完成的投资应当包括。

25. 审核关系： 计划总投资≥自开始建设累计完成投资

26. 注意事项： 1、自开始建设累计完成投资同样为跨年度指标； 2、如果该指标大于计划总投资，必须调整计划总投资。

27. 本年完成投资： 指标解释： 指从本年１月１日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及各种公益性及配套性建筑和土地购置费等的投资。

28. 本年完成投资是核心指标，由其中项和两类分组构成。本年完成投资是核心指标，由其中项和两类分组构成。

29. 自本年完成投资指标以下， 均为年度内累计指标

30. 指标设计目的： 该指标是房地产开发统计投入部分的核心指标，最后归入全社会固定资产投资额或规模以上固定资产投资额中，目的是掌握报告期房地产开发经营业在房屋建设工程、土地开发工程的实际投入，是以货币形式表现的房地产开发企业在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称。

31. 指标来源： 企业的工程、前期（成本核算）及财务部门负责，数据来源于实际工程形象进度及项目全过程的财务实际支付。

32. 如何填报： 1、房地产企业开发项目一般流程：

33. A、购置土地：支付土地购置费。 毛地：没有进行道路、给、排水、 供电、通讯等加工的生地和荒地，需土地开发。 净地：已经拆迁并“七通一平”完成的土地， 无须土地开发

34. B、前期准备：支付商品房屋建设各项费用，获得土地证、施工许可证。 财务部门发生投资各项费用

35. C、开工建设：按照工程预算进行施工。 施工部门掌握 工程形象进度

36. 销售部门获得“期房销售面积”、“期房销售金额”销售部门获得“期房销售面积”、“期房销售金额” D、预售阶段： 取得销售许可证，“开盘”销售。

37. E、工程完工与现房交付：工程质检部门批准竣工验收报告，确定竣工。兑现销售合同,交付给购买者。

38. F、房屋空置：尚未销售出去的房屋。 销售部门库存

39. 2、房地产开发完成投资额两种分组： A、构成分组：建筑工程、安装工程、设备、工器具购置和其他费用。 B、用途分组：住宅、办公楼、商业营业用房和其他。

40. 3、填报操作： （1）房地产开发企业统计人员应在建立好统计网络基础上，定期分别向工程、财务等涉及部门收集资料，形成内部原始资料；

41. （2）工程部门应依据施工单位上报的房屋建筑、安装工程和土地开发工程的形象进度或工程监理部门上报的形象进度（各项预算完成工作量乘以预算单价），计算投资完成数额并上报给企业统计人员；（2）工程部门应依据施工单位上报的房屋建筑、安装工程和土地开发工程的形象进度或工程监理部门上报的形象进度（各项预算完成工作量乘以预算单价），计算投资完成数额并上报给企业统计人员； 同时，财务部门应根据项目成本核算资料，将项目全过程的实际费用支付情况上报给企业统计人员。

42. （3）房地产开发企业统计人员将收到的原始资料，定期整理、汇总到本年完成投资及其分组当中，形成完整的投资完成情况。（3）房地产开发企业统计人员将收到的原始资料，定期整理、汇总到本年完成投资及其分组当中，形成完整的投资完成情况。

43. 案例： 1、工程部门负责工程预算的执行及竣工情况。在房屋建设中，工程预算共分十大类，每类工作量完成的形象进度乘以其单价再加总，即可得出建筑、安装工程的实际投资完成金额。 例如：报告期，某项目墙体工程总价10000平方米，单价100元/平方米，工程形象进度完成50%，则当前墙体工程完成投资额为：

44. 10000（平方米）×50%×100（元/平方米）＝50（万元） 10000（平方米）×50%×100（元/平方米）＝50（万元） 各类工程完成投资之和，即形成构成中的建筑工程投资。

45. 例2、报告期，某项目发生3项成本支出： （1）土地购置费15000万元 （2）原材料5000万元,留待领用 （3）前期各项规费2000万元

46. 报告期，财务部门发生的投资完成额应为： （1）土地购置费+（3）各项规费 =17000万元 原材料5000万元计入财务状况中的“存货”会计科目，领用出库后再计算投资额。

47. 审核关系： 1、本年完成投资≥土地开发投资 本年完成投资≥配套工程投资 本年完成投资=建筑工程+安装工程+设备购置费+其他费用 本年完成投资=住宅+办公楼+商业营业用房+其他 本年完成投资≥土地开发投资+配套工程投资 2、本年完成投资≤本年资金来源合计+本年各项应付款合计

48. 注意事项： 1、投资完成额原则上以市场交易价格作为计算依据，一般以工程的预算计算投资额，但在预算价格之外发生的工程价差、量差，应视同修改预算价格，投资完成额按修改后的预算价格调整。实行招标的工程，按中标价计算投资完成额。

49. 2、房地产开发企业除承担商品房屋建设外，还以统建代建、拆迁还建、代拆迁等方式承担的非商品房屋建设和土地开发投资，这部份投资额也应纳入投资完成额中，但代为建设的城际（城市）道路及桥梁、市政设施等则应归入固定资产投资统计当中。

50. 3、现行统计制度规定，在项目开发过程中，房地产开发企业不能以财务实际支付给建筑承包商的款项代替工程形象进度完成工作量统计。