잠실주공 1 단지 재건축아파트 투자수익성 분석

1. 잠실주공1단지 재건축아파트 투자수익성 분석 • 투자결정 흐름도 • 투자결정기준 검토 • 재건축사업 및 투자운용일정 검토 • 투자분석 기본 전제조건 설정 • 투자 타당성 분석 지분매입에 따른 투자비 분석 매매 및 전세가 예측 대안에 따른 투자타당성 분석 • 결론

2. 투자결정흐름도 잠실주공1단지 재건축지분매입 YES NO NO (대안7) 기타투자 대상탐색 금융자산투자 YES 대안설정 대안설정 (대안1) (대안2) (대안3) (대안4) (대안5) (대안6) 아파트매입 주변지역 매입 일반분양권 지분매입 지분매입 전세운용 지분매입 전세운용 지분매입 기타지역 전세운용 전매 분양권 매각 전세후 매각 매각 매각 매각 투자타당성 분석 투자결정 투자실행

3. 투자결정기준 수입 > 비용 재건축 아파트 지분 매입운용전략 일반분양 및 기타 아파트 매입운용전략 (대안4) (대안1) • 수입: 아파트 매각 • 비용1: 지분매입비 • 비용2: 추가건축비 • 비용3: 금융비용 • 비용4: 세금 아파트매입 주변지역 • 수입1: 주변아파트 매각 • 수입2: 전세금운용수입 • 비용: 주변아파트매입비용 지분매입 매각 전세후 매각 • 수입1: 아파트 매각 • 수입2: 유보자금운용수입 • 수입3: 전세금운용수입 • 비용1: 일반분양가 • 비용2: 세금 (대안2) (대안5) • 수입1: 아파트 매각 • 수입2: 전세금운용수입 • 비용: 대안1과 동일 매입 일반분양권 지분매입 전세운용 전세운용 매각 매각 • 수입: 분양권전매수입 • 비용1: 지분매입비 • 비용2: 금융비용 • 비용3: 세금 (대안3) (대안6) • 대안1.2.3과 동일 지분매입 지분매입 기타지역 전세운용 전매 분양권 매각

4. 재건축사업 및 투자운용일정 • 투자타당성분석 : 대안1, 대안2, 대안5 • 대안3 : 현재 재건축 아파트의 프리미엄이 상당부분 없어져 분석제외 • 대안4 : 재건축이 아닌 일반아파트 투자와 동일함으로 분석제외 • 대안6 : 대안1,2,3과 동일함으로 분석제외 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 사업계획확정 주민이주/철거 완공 및 입주 일반분양 전세 및 매각운용 지분매입 매매 대안1 전세 매매 대안2 분양권전매 대안3 대안4 주변지역아파트매입 /전세 매매 일반분양권 매입 전세 매매 대안5 기타지역 재건축 아파트 지분매입 대안6

5. 투자타당성분석 1 기본전제조건 분석대상 및 재건축관련지표 주택가격 및 수익률지표 • 주택가격지표 • - 13평 현 매매시세 : 1억 5250만원 • - 32평 현 매매시세 : 2억 1500만원 • (잠실 현대아파트) • - 매매가 년변동률 : 10.8% (26~35평 기준) • (송파구 과거1년평균) • - 전세가/매매가비율 : 54% • 분석대상 • - 주소 : 송파구 잠실동 19번지 • - 아파트명 : 주공1단지 • - 평형 : 13평형 • 재건축관련지표 • - 대지지분 : 15평 • - 배정평수 : 32평 • - 평당분양가1(조합원) : 864만원 • - 평당분양가2(일반분양) : 950만원 • - 평당건축비 : 270만원 • 수익률지표 • - 임대료운용수익률: 년 9.70% • (3년만기 정기적금금리, 99년 6월) • - 할인률: 가중평균비용법 이용 • ={(자기자본수익률*자기자본비중)+ • (타인자본수익률*타인자본비중)}/2 • = 9.96% • - 자기자본수익률: 9.70% • - 타인자본수익률: 10.75% • (주택대출금리, 99.7.13) • - 자기자본/타인자본비율: 75% • 밀도관련지표 • - 현재 용적율 : 84.6%(5개 저밀도아파트 지구중 가장 낮음) • - 재건축용적율 : 265%~285%차등적 용(공공용지비율에 따라)

6. 투자타당성분석 2 Pro-Forma Financial Cash Flow 를 통한 NPV & IRR Analysis 1. 지분매입에 따른 투자비 분석 • 용적율에 따른 무상지분률 = 개발이익평수/ 대지총면적 • 무상지분평수 = 대지지분 * 무상지분률 • 초과부담평수 = 입주평수 - 무상지분평수

7. 투자타당성분석 2 Pro-Forma Financial Cash Flow 를 통한 NPV & IRR Analysis 2. 매매 및 전세가 예측(32평형) • 매매가상승률: 10.8% , 1998년 8월 ~1999년 8월 송파구 매매가 변동률 • 전세가/매매가비율: 54% , 송파구 풍납동 강변현대(33평형), 잠실동 현대(32평형) 평균 • 임대료운용수익률: 9.7% , 1999년 6월 시중은행 3년 만기 정기적금금리

8. 완공 후 매각 투자타당성분석 2 Pro-Forma Financial Cash Flow 를 통한 NPV & IRR Analysis 3. 투자타당성분석 (1) 대안1 • 전략 재건축아파트 지분매입 • 매각시점: 2002년 3월 • NPV Analysis - 285평( 4407만원), 275평( 3630만원), 265평( 2352만원) 으로 투자타당성이 있음 • IRR Analysis - 285평(5.67%), 275평(5.12%), 265평(4.56%) 으로 자기자본수익률에 비해 낮아 투자타당성이 없음 • 소결론 - 2년 연속 현금흐름이 불량해 NPV는 0보다 크지만 내부수익률이 낮아 투자타당성이 없음

9. 완공 후 전세운용 전세운용후 매각 투자타당성분석 2 Pro-Forma Financial Cash Flow 를 통한 NPV & IRR Analysis (2) 대안2 • 전략 재건축아파트 지분매입 • 전세운용기간: 2002년 3월 ~ 2005년 12월 • 매각시점: 2005년 12월 • NPV Analysis - 285평(9022만원), 275평(8703만원), 265평(7924만원)으로 대안 1의 경우보다 더 큰 NPV를 보임 • IRR Analysis - 285평(4.76%), 275평((4.67%), 265평(4.45%) 로 대안 1보다 더 낮은 내부수익률을 보임 • 소결론 - 대안 1보다 더 높은 NPV를 갖지만 IRR 상대적, 절대적으로 낮기때문에 투자타당성이 없음

10. 완공 후 전세운용 전세운용후 매각 투자타당성분석 2 Pro-Forma Financial Cash Flow 를 통한 NPV & IRR Analysis (3) 대안3 • 전략 재건축아파트 일반분양매입 • 일반분양권 매입: 2000년 6월 • 전세운용기간: 2002년 3월 ~ 2005년 12월 • 매각시점: 2005년 12월 • 지분매입이 아니므로 용적율과 관계가 없음 • NPV Analysis - 대안3의 NPV 는 음수로 투자타당성이 없음 • IRR Analysis - 음수의 NPV시 IRR 은 의미가 없음 • 소결론 - 대안 1,2 보다 투자타당성이 더 없음

11. 결론 NPV분석결과 대안2(지분매입 - 전세운용 - 매각)전략이 가장우수 IRR분석결과 대안1(지분매입 - 매각)전략이 가장 우수하지만 상대적으로 수익률이 낮음 잠실주공1단지 재건축아파트는 투자 부적격 • 현 조합지분시세가 상당히 높아 프리미엄을 기대하기 힘들다. • NPV는 비교적 양호하지만 IRR 이 자기자본수익률에 비해 낮기 • 때문에투자타당성은 없는것으로 판단된다. • 잠실주공1단지는 투자대상보다는 교통 및 주거환경이 양호하므로 • 거주를 목적으로 하는 수요자에게 적합하다. • 잠실을 제외한 4개 재건축 지구나 기타 부동산 및 금융상품에 • 투자하는것이 적합할것으로 보인다. 최종 결론