aspetti operativi del leasing immobiliare pubblico n.
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Aspetti operativi del leasing immobiliare pubblico

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Aspetti operativi del leasing immobiliare pubblico

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  1. Aspetti operativi del leasing immobiliare pubblico Francesco Pastore Master Consulting

  2. LEASING IMMOBILIARE PUBBLICO IN COSTRUENDO • Scelta del contraente • Requisiti richiesti ai potenziali aggiudicatari • Oggetto della gara • Criteri di valutazione dell’offerta • Condizioni finanziarie • Modalità di pagamento dei canoni • Titolarità del suolo • Prescrizioni particolari • Clausole di recesso o annullamento del contratto

  3. Leasing immobiliare pubblico in costruendo • Appalto misto con prevalenza lavori • I requisiti prevalenti in capo al soggetto realizzatore • Per l’esecuzione di lavori pubblici le amministrazioni aggiudicatrici sono obbligate ad istituire un ufficio di direzione dei lavori (art. 130 Dlgs 163/2006) • Fine : realizzare un’opera pubblica • L’Ente appaltante non può essere estraneo al controllo sulle fasi di realizzazione

  4. scelta del contraenteArt. 160 bis del D.Lgs. 163/2006 • Il soggetto finanziatore che si avvale delle capacità di altri soggetti (comma 4 bis) • Un contraente generale (comma 3) • Un Associazione Temporanea di Imprese costituita dal Soggetto finanziatore e dal Soggetto realizzatore, responsabili, ciascuno, in relazione alla specifica obbligazione assunta (comma 3)

  5. Soluzione a) : Finanziatore • Intermediario finanziario • D.LGS. 385/93 art. 106: possono svolgere solo attività finanziaria • E’ possibile ribaltare contrattualmente i rischi non finanziari sul costruttore • Art. 49 comma 4 : “il concorrente e l’impresa ausiliaria sono responsabili in solido ……..” • Conflitto tra norme • Scarsa esperienza e limiti organizzativi delle SdL nel gestire un appalto

  6. Soluzione b): Contraente generale • Contraente generale secondo artt. 161 e 162 per infrastrutture strategiche ed insediamenti produttivi • Non sono specificati nel 160 bis i requisiti richiesti per la realizzazione di opere di pubblica utilità • Procedura farraginosa praticamente inattuabile per realizzare opere di piccolo-medio importo • Attesa per nuove disposizioni esemplificative

  7. Soluzione c) : ATI verticale • ATI verticale tra soggetto finanziatore (singolo o in ATI orizzontale) e soggetto realizzatore (singolo o in ATI orizzontale ) • Soggetto realizzatore mandatario e soggetto finanziatore mandante • Ognuno responsabile per le specifiche obbligazioni assunte (realizzare e finanziare) • Nell’appalto integrato il Progettista è ausiliario del soggetto realizzatore o in ATI con esso

  8. Soluzione c): ATI verticale Schema di bando di gara ANCE-ASSILEA • Due contratti (di leasing e di appalto) • Mandato con rappresentanza da parte del soggetto finanziatore alla Stazione appaltante • Direzione lavori nominata dall’Ente

  9. Soluzione c): ati verticale L’Amministrazione svolge un ruolo di controllo diretto nella fase realizzativa: • Nominando il Direttore dei Lavori • Verificando lo stato di avanzamento dei lavori • Autorizzando i pagamenti che la Società di leasing effettuerà a favore del Progettista, del Costruttore e di terzi in genere • Effettuando, alla fine dei lavori, il collaudo tecnico amministrativo

  10. Requisiti richiesti ai potenziali aggiudicatari • Capitale sociale o patrimonio netto minimo • Ammontare minimo di contratti stipulati di leasing immobiliare in costruendo nel triennio precedente • Fatturato minimo nel triennio con specifico riferimento ai contratti di leasing immobiliare in costruendo

  11. Oggetto della gara Realizzazione di un’opera pubblica o di pubblica utilità mettendo a gara: • Progetto preliminare • Progetto definitivo richiedendo al futuro aggiudicatario proposte tecnico-estetiche migliorative e la preparazione del progetto esecutivo • Progetto definitivo ed esecutivo

  12. Oggetto della gara Realizzazione , ampliamento e completamento di un’opera pubblica: • senza tariffazione all’utenza: ospedali, scuole, carceri, caserme, uffici pubblici, strade ed infrastrutture legate alla viabilità, ecc… • con autofinanziamento parziale o totale: parcheggi, impianti sportivi e ricreativi, ricoveri per anziani, insediamenti artigianali, ecc….

  13. Criteri di valutazione dell’offerta Punteggio parte tecnica: • Elementi tecnici migliorativi del progetto preliminare • Aspetti estetici e funzionali • Livello impatto ambientale • Risparmio energetico • Qualità e caratteristiche delle forniture (arredi, attrezzature, ecc…)

  14. Criteri di valutazione dell’offerta Punteggio sull’offerta economica • Ribasso sul costo di realizzazione • Ribasso sullo spread da applicare all’indice di riferimento per il calcolo del tasso finanziario del contratto ovvero: • Minore canone di locazione • Ribasso sullo spread da applicare all’indice di riferimento per il calcolo degli oneri di prelocazione

  15. Condizioni finanziarie • Tasso fisso (IRS ny) • Tasso indicizzato (Euribor 3/6 mesi) • Tasso indicizzato trasformabile in fisso (da Euribor a IRS ny dove n rappresenta il numero di anni residui) • Tasso fisso trasformabile in indicizzato (normalmente a carico dell’utilizzatore gli oneri di reimpiego della provvista) • Canoni mensili/trimestrali/semestrali posticipati

  16. Modalità di pagamento dei canoni Alle scadenze contrattuali con: • Bonifico previo mandato • RID • Ricevuta bancaria A n giorni dalla scadenza con bonifico previo mandato NB.: il pagamento con bonifico presuppone l’invio della fattura con congruo anticipo rispetto alla scadenza contrattuale

  17. Interessi di mora • Normativa di riferimento : D.Lgs. 231/02 (tasso BCE + 7) • Illegittimi interessi di mora vessatori (inferiori al tasso interno del contratto) e non concordati con la concedente (Sentenza 1638/2005 Consiglio di Stato) • Franchigia temporale sconsigliabile • Non compensabili con modalità di pagamento garantiste (delegazioni)

  18. Titolarità del suolo • L’opera può essere realizzata su terreno di proprietà dell’Ente, dietro rilascio di diritto di superficie alla Società di leasing , ovvero su suolo privato che la stessa acquisterà, previo contratto preliminare stipulato tra proprietario e Stazione appaltante • Il D.Lgs. 163/2006 prevede inoltre che la Stazione appaltante possa conferire direttamente alla Società di leasing la potestà espropriante

  19. Prescrizioni particolari • Decorrenza canoni di locazione • Sistema di indicizzazione • Tempi concessi per la presentazione dell’offerta • Riscatto anticipato ed erogazioni future • L’importo finanziato può comprendere l’esborso per l’acquisizione del suolo, gli oneri di prefinanziamento, le spese di gara, gli oneri notarili e professionali per la predisposizione del progetto preliminare e/o definitivo

  20. Prescrizioni particolari • Rinuncia da parte della Concedente a rientrare in possesso dell’opera in caso di insolvenza • Possibilità di sublocazione o affidamento in concessione

  21. Clausola di recesso o annullamento del contratto • L’opera ha quasi sempre caratteristiche di infungibilità • Il suolo è quasi sempre di proprietà dell’Ente • La Concedente è un intermediario finanziario di conseguenza: alla Concedente dovrà essere riconosciuto un indennizzo pari a quanto sborsato oltre gli interessi di prelocazione ovvero i canoni futuri attualizzati se il contratto di leasing è stato già avviato

  22. Due anni di esperienza …….. • Aumenta il numero di bandi (circa 60 al 31/10/2009) • Diminuiscono le gare deserte (20% a fine 2008), nessuna nel 2009 • Migliora l’impostazione dei bandi (Comune di Ospitaletto, Comune di Travagliato, Regione Piemonte) • Aumenta il numero di concorrenti • Prevalenza di appalto integrato • Concessione di diritto di superficie • Importo medio : 4/5 milioni di Euro

  23. Due anni di esperienza ……. • Criterio di scelta: offerta economicamente più vantaggiosa • Opere prevalenti: scuole, parcheggi, impianti sportivi, caserme • Inoltre: strade, ristrutturazioni, opere legate alla viabilità • Importi crescenti (nuova sede uffici Regione Piemonte per 261 milioni) • Numerose iniziative in cantiere • Si valuta applicazione anche per realizzazione infrastrutture

  24. Vantaggi per la pubblica amministrazione • Iter procedurale unico per la ricerca del finanziatore e del costruttore • Costruttore scelto dalla Società di leasing con criteri basati su massima solidità, capacità tecnica, serietà ed affidabilità • Negli accordi interni all’ATI, la Società di leasing la Società di leasing richiede al Costruttore opportune garanzie affinchè l’appalto sia portato a termine nei tempi concordati e con i costi preventivati • Tempi di realizzazione delle opere ridotti e costi certi

  25. Vantaggi per la pubblica amministrazione • Controllo nella fase realizzativa da parte della Società di leasing ed interesse specifico della stessa al rispetto dei costi preventivati, da lei deliberati, e dei tempi prefissati, alla fine dei quali essa comincerà ad incassare i canoni per rientrare nel capitale erogato • Utilizzo del bene senza dover sborsare la somma necessaria per acquisirlo • Potenziale trasferimento dei rischi in capo alla Società di leasing che, a sua volta,si tutelerà nei confronti del Costruttore e del Progettista

  26. Vantaggi per la pubblica amministrazione • Costi certi e definiti sin dal momento della stipula del contratto • Il canone di leasing, comprensivo di tutti gli eventuali oneri accessori, viene pagato dalla Amministrazione aggiudicatrice solo dopo il collaudo dell’opera • L’opera viene consegnata all’Ente “chiavi in mano” cioè completa, agibile (inclusi permessi ed autorizzazioni all’uso), funzionante (impianti ed allacciamenti inclusi), oltre alla eventuale manutenzione, se richiesta, per tutta la durata della locazione finanziaria • Pochissimi ricorsi

  27. Vantaggi per la pubblica amministrazione ed inoltre: • Flessibilità della locazione finanziaria ai fini della verifica del rispetto del Patto di Stabilità • Eliminazione dei residui passivi riconducibili alle spese di investimento • Migliore programmazione della spesa

  28. conclusioni • Il leasing pubblico immobiliare in costruendo non solo “finanza innovativa” ma una soluzione di Partnership Pubblico Privato (PPP) per la realizzazione di opere pubbliche • Lo sviluppo futuro è legato al suo utilizzo non per reperire fonti finanziarie aggiuntive o sostitutive, né tanto meno come strumento elusivo, la come metodo di realizzazione di opere pubbliche “fredde” ma anche “calde” nei casi in cui l’Amministrazione voglia riservarsi la gestione