הרשמה לדיוור לעדכוני מיסוי ועוד – אתר מיסים ועסקים ralc.co.il

1. עסקאות נדל"ן בתאגידים, עסקת קומבינציה והקצאת מניות, מימוש מקרקעין בבעלות חברה, חברה בית, חברה משפחתית – המחזיקות בנדל"ן הרשמה לדיוור לעדכוני מיסוי ועוד – אתר מיסים ועסקיםwww.ralc.co.il רמי אריה עו"ד רו"ח rami@ralc.co.il

2. נדל"ן – יחיד או חברה יחיד חברה רכישת נדל"ן רכישת נדל"ן זכות אחרת במקרקעין דירת מגורים מזכה זכות אחרת במקרקעין דירת מגורים מזכה רמי אריה עו"ד רו"ח @ אתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il

3. רמי אריה עו"ד רו"ח @ אתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il

4. מיסוי הנדל"ן בעת תקופת החזקתו – השכרה רמי אריה עו"ד רו"ח @ אתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il

5. שיעורי מס השבח מיום 1.1.2014 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

6. הגדרת "דירה יחידה" – לעניין מס שבח • המוכר "יחיד" – והיא"דירת מגורים מזכה" • המוכר "תושב ישראל" – כהגדרתו בפקודת מס הכנסה, או"תושב חוץ"שהמציא אישור מרשות המס במדינת התושבות כי אין לו בה דירת מגורים. • יש למוכר "דירה נוספת" אך מתקיימת "חזקת דירה יחידה" (49ג) 1. נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירה. 2. הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997. 3. חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על 1/3. • היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5)(א) ו- (ב). • למוכר דירה בבעלות תאגיד שהמוכר מחזיק בו יותר מ- 1/3 (49ד) • כפוף לתקופות הצינון בס' 49ו – לגבי דירות מתנה. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

7. הגדרת "דירה יחידה" – לעניין מס רכישה • יחיד • "תושב ישראל" – כהגדרתו בפקודת מס הכנסה • דירה יחידה – הוראת ביצוע 3/2013 • לרבות: @ תושב חוץ הרוכש דירה יחידה, שיהיה "עולה חדש" או "תושב חוזר ותיק" תוך 24 חודש מיום הרכישה, @ המחזיק דירה נוספת בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 @ המחזיק דירת מגורים נוספת שחלקו אינו עולה בה על 1/3 @ דירה חלופית שנרכשה לפי סעיף 49ה(א) רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

8. חברה משפחתית – הגדרה: • סעיף 64א לפקודת מס הכנסה קובע: • חברה משפחתית היא חברה שכל בעלי מניותיה הם בני משפחה מדרגה ראשונה ורווחיה או הפסדיה מיוחסים לבעל המניות שהוא בעל זכות לחלק הגדול ביותר של רווחי החברה או שהוא אחד מבעלי זכויות לחלקים השווים הגדולים ביותר ברווחים בה (נישום מייצג). • על פי סעיף 64א לפקודה - יכולה חברה לבקש להיות "חברה משפחתית", ובלבד שהבקשה לכך תומצא לפקיד השומה בתוך שלושה חודשים לאחר התאגדותה או הוגדרה כ-"חברה משפחתית" עד ליום 30.11.2013. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

9. חברה משפחתית שבח מקרקעין הוכלל בהכנסה חייבת של חברה משפחתית כדאי לשקול הגשת בקשה להיחשב כחברה משפחתית עד ליום 30.11.2013, או תוך 3 חודשים מהתאגדות החברה. (פס"ד ו"ע 1346/08 תל און אחזקות ופיתוח 1990 בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין) מס שבח חברה ב-2014 26.5% מס דיבידנדים 32% מס כולל 50% מס כיחיד – חבות ליניארית כיום 25% הפרש חיסכון המס 25% החלטת מיסוי בחוק ההסדרים 2014 נאמר: ההכנסה מחברה משפחתית לרבות שבח מקרקעין רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

10. חברה בית (ס' 64 לפמ"ה) מס שבח חברה ב-2014 26.5% מס דיבידנדים 32% מס כולל 50% מס כיחיד – חבות ליניארית כיום 25% הפרש המס 25% חברה שכל נכסיה והכנסותיה הם מבניינים – יחול מס שבח סופי לפי המס החל על יחיד בעלי החברה. החלטת מיסוי מספר 49/2008 אין התייחסות בחוק ההסדרים 2014 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

11. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

12. כדאיות לרכוש דירה לחברה פטור ממע"מ !? ברכישה מהחברה שבשליטתו, אין צורך במשיכת דיבידנדים (30%-32%) ברכישת דירה נוספת משולם מס רכישה ומס שבח זהים ע"י יחיד וע"י חברה מיסוי דמי השכירות אין פטור ואין 10% מס (כשהחברה אינה משפחתית) אך בדרך כלל יש הפסד כדאי לבדוק מצב משיכות החובה בספרי החברה, לעומת הסיכון בגילום המשיכות במס שולי או במס דיבידנדים יחיד המחזיק דירה באמצעות איגוד בשליטתו (33.3% ומעלה) – נחשב כמחזיק דירה נוספת לעניין מס שבח מכר דירת יוקרה (יחידה) תהיה חייבת במס שבח רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

13. מימוש נדל"ן בתאגידים בדרך של פירוק התאגיד רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

14. עסקת בנייה על קרקע של הבעלים- הזמנת בנייה מכירת זכות במקרקעין = אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין שכירת קבלן מבצע ע"י בעלי הקרקע = שכלול זכות שנותרה בידי הבעלים, אין אירוע מס המחייב התערבותו של חוק מיסוי מקרקעין. 175/79 מנהל מס שבח נ' אביבית בע"מ- התמורה שמקבל הקבלן הינה מתוך הדירות שהוא יבנה, ואם הזכויות המוקנות לקבלן רחבות (קביעת מחיר הדירות, זכות לרישום משכנתה או טאבו וכו'), הרי שיש לראות בעסקה כעסקת מכירה שתחויב במס. אך, אם נמסרו לקבלן בנוסף לבניה זכויות מסוימות, תוך שמירה על זכויות הבעלים, יתכן והעסקה תחשב בעסקת בנייה שלא תחויב במס. עמ"ש 1163/96 שריג נ' מנהל מס שבח מקרקעין- המבחן הקובע- "מבחן היקף ושיעור הסמכויות הנמסרות לקבלן בכל הנוגע לבנייה, אחזרת הקרקע ומכירת הדירות". רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il 14

15. לפני ביצוע עסקת הקומבינציה יש לבדוק מהו שיעור מס השבח על מכירת אותו מגרש לפי תאריך רכישתו ועל פי סוג מחזיק המגרש. יש לבדוק באיזה שלב כדאי לבקש את הפטור. שווי המכירה= אם התמורה מתקבלת תוך 3 שנים אין להוון, אחרת יש להוון תקבולים עתידיים כדי לקבל ערך נוכחי ליום המכירה. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

16. מטרת עסקת הקומבינציה היא לדחות את אירוע המס לשלב סיום הבנייה ומכירת הדירות. • במכירת קרקע במזומן משלמים מס שבח מיד, לא נהנים מהערך היזמי הגלום בקרקע, לא נהנים מהפטור במכירת דירות המגורים (עד שיושלמו). • במקרה של בניה על המגרש ומכירה בפטור קיימת בעיית המימון. רמי אריה , עו"ד ורו"ח "מיסים ועסקים" כתובתנו באינטרנט: www.ralc .co.il

17. סוגי עסקאות קומבינציה עסקת קומבינציה חלקית – מכירת חלק מהמגרש תמורת קבלת שירותי בניה. כאשר מחיר העסקה הינו שווי שירותי הבניה (הכולל: עלויות בניה, תכנון ופיקוח, רווח קבלני סביר ומע"מ). עסקת קומבינציה מלאה – מכירת מגרש תמורת רכישת דירות. מכירת חלק מהמגרש – המוכר משלם מס שבח והקבלן משלם מס רכישה מכירת המגרש – משלמים מס שבח. תשלום בגין שירותי בניה ומכירה בפטור ממס שבח. אם אין פטור ממס שבח אז יום ושווי הרכישה יהיה לפי היום והשווי המקורי של רכישת הקרקע בניכוי החלק שנזקף בעסקת הקומבינציה. רכישת דירות – משלמים מס רכישה. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

18. עסקת קומבינציה "מוכרת" (עסקה חלקית) ע"א 487/77 מנהל מס שבח נגד אחים ברקאי , ע"א 265/79 מנהל מס שבח מקרקעין נגד בן עמי: • עסקה בה הבעלים של הזכות אינו מוכר את הזכות כולה אלא מותיר לעצמו חלק בקרקע ואילו הקבלן מתחייב בתמורה לבנות דירות על החל שנותר בידי הבעלים – מדובר על עסקת מקרקעין אחת. • הבעלים יתחייבו במס שבח רק על החלק שמכרו ואילו הקבלן יתחייב במס רכישה על חלק זה שהוא רכש. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il 18

19. עסקת קומבינציה "לא מוכרת" (עסקה מלאה) עסקה כזו מהווה למעשה "עסקת חליפין" שמהותה שתי עסקאות נפרדות אשר כל אחת מהווה תמורה לעסקה השנייה: א. מכירת כל זכות במקרקעין לקבלן. ב. מכירת הדירות ע"י הקבלן לבעלים ראשונים. עמ"ש 101/99 סבגי נגד מנהל מס שבח מקרקעין "שתי העסקאות יחויבו במס שבח ובמס רכישה או במס הכנסה ובמס רכישה לפי העניין" ע"א 487/77 מנהל מס שבח נגד אחים ברקאי רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il 19

20. מע"מ בעסקאות קומבינציה חייבים במע"מ: • במכירת הקרקע (אדם פרטי - הקבלן מוציא (חשבונית עצמית) – תקנה 6ב לתקנות מע"מ. • במתן שירותי הבניה עפ"י שווי עלויות הבנייה בתוספת רווח קבלני ותשלומי איזון. רמי אריה , עו"ד ורו"ח "מיסים ועסקים" כתובתנו באינטרנט: www.ralc .co.il

21. סוגיית הפטור ממס בעסקת קומבינציה שבמסגרתה נמכרה גם דירת מגורים מזכה - עובר לתיקון 76: ע"א 592/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' יוניזדה – יש להוסיף לשווי המכירה את מרכיב הקרקע של הבעלים, למרות שמרכיב זה לא נקבע כחלק מהתמורה בין הצדדים. ע"א 8789/02 מנהל מס שבח מקרקעין נ' נפתלי שדמי – נקבע כי בשל נוסחת הפטור הקבועה בסעיף 49א(ב) לחוק, ייקבע יום ושווי רכישה חדש לדירות התמורה, במועד עסקת הקומבינציה. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

22. עובר לתיקון 76 – למוכר ניתנה הברירה: • לבקש פטור ממס בגין הדירה – במקרה זה יש להוסיף לשווי המכירה לעיל, את רכיב הקרקע שלא נמכרה, דהיינו: 4,800,000= 1,920,000+2,880,000 • להתחייב במס לפי שווי מכירה, של חלק הקרקע הנמכרת, כפי שהוערך לעיל, דהיינו: 2,880,000 ₪ (גובה הפטור הוא שיכריע את הבחירה) רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

23. הפטור בעסקת קומבינציה • בעסקאות קומבינציה שנעשו לאחר 1.8.2013, שווי המכירה יקבע בהתאם להוראת ביצוע 23/98 – דהיינו שווי הקרקע הנמכרת אל מול עלות שירותי הבנייה שמקבל המוכר (בין אם המוכר זכאי לפטור ממס ובין אם לאו). • הפטור שיינתן בגין דירת המגורים יהיה יחסי – כיחס חלק הקרקע הנמכר בעסקת הקומבינציה. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

24. דוגמא לאחר תיקון 76: שווי המכירה יקבע בהתאם לשיעור הנמכר, דהיינו: 2,880,000. (בין אם מבוקש פטור ממס ובין אם לאו). גובה הפטור יהיה 60% מהפטור המלא: שווי הדירה 1,000,000 ₪ גובה הפטור המלא 1,871,000 ₪ (תקרה 49ז). הפטור היחסי: 1,122,600=60%*1,871,000 יתרה לחיוב: 1,757,400 ₪ רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il

25. ב. עסקת תמורות- מתאים לקרקעות שנרכשו עד 1960 ולמוסדות ציבור. השלבים: מכירת 100% הקרקע בתמורה לאחוז מסוים מהתקבולים העתידיים ממכירת הדירות – בעל הקרקע חייב במס שבח עם שיעורי מס נמוכים במיוחד לפי סעיף 48א(ד). לגבי המע"מ – ישולם ע"י היזם על כל הדירות הנמכרות (בעסקת קומבינציה רגילה היה האדם הפרטי משלם מע"מ רק על שירותי הבניה). רמי אריה , עו"ד ורו"ח "מיסים ועסקים" כתובתנו באינטרנט: www.ralc .co.il

26. ו"ע 1137/00 נאות דברת: • עסקת תמורות שונה במהותה מעסקת קומבינציה, ואין לומר כי מדובר בעסקאות זהות שרק לבושן שונה. • בעסקת קומבינציה נמכר רק חלק מן הזכויות של הבעלים בקרקע (מכר חלקי) בתמורה לבנייה על חלק הקרקע שממשיך להיוותר בבעלות בעל הקרקע, ואילו בעסקת תמורות נמכרות מלוא הזכויות בקרקע מהבעלים לקבלן. • בעסקת קומבינציה התמורה ניתנת בשירותי בנייה בעין על יתרת הקרקע, ואילו בעסקת תמורות התמורה ניתנת במזומן מתקבולי מכירת ביחידות הנבנות. רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il 26

27. ג. עסקת קומבינציה פיזית – ספציפית – כאשר מסמנים על התרשים את החלק הנמכר. מתאימה למגרש עם דירת מגורים מזכה. האפשרויות: 1.מכירת כל הזכויות בקרקע דהיינו הדירה וזכויות הבניה על הקרקע מקנות פטור במכירת הדירה וכפל פטור עד תקרה של 1,935,300 ₪ במכירת זכויות הבניה לפי סעיף 49ז. 2. מכירה חלקית (קומבינציה) – לא מקנה פטור. אולם, אם יוכח כי מדובר בחלק פיזי-ספציפי ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה. הבעלים אינו משלם מס רכישה על דירות התמורה. אולם הקבלן משלם מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד. רמי אריה , עו"ד ורו"ח "מיסים ועסקים" כתובתנו באינטרנט: www.ralc .co.il

28. כדאי בעסקה שבה לא ינוצל פטור מכירת דירות מגורים בעתיד – דוחים את תשלומי המס רמי אריה , עו"ד ורו"ח "מיסים ועסקים" כתובתנו באינטרנט: www.ralc .co.il

29. סוף מצגת רמי אריה עו"ד רו"ח rami@ralc.co.il אתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il תם ולא נשלם... רמי אריה עו"ד רו"ח @ אתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il