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人口老化和反向房貸 Aging and Reverse Mortgage

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人口老化和反向房貸 Aging and Reverse Mortgage - PowerPoint PPT Presentation


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人口老化和反向房貸 Aging and Reverse Mortgage. 國立中央大學財金系系主任 楊曉文 Email: syang@ncu.edu.tw. Outline. 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 台灣發展 反向房貸貸款之理由 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 台灣實施反向房貸之相關配套措施. 國外實施反向房貸之經驗與市場發展. $. $. $. $. $. $. $. $. $. Age 62 . Die. Loan Period. What’s Reverse Mortgage Products?.

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Presentation Transcript
aging and reverse mortgage
人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage

國立中央大學財金系系主任

楊曉文

Email: syang@ncu.edu.tw

outline
Outline
  • 國外實施反向房貸之經驗與市場發展
  • 台灣發展反向房貸貸款之理由
  • 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險
  • 台灣實施反向房貸之相關配套措施
what s reverse mortgage products

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Age 62

Die

Loan Period

What’s Reverse Mortgage Products?
  • The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold.
  • The loan amount is based on borrower’s age, home value, and current interest rates.

4

product features
Product Features
  • Provider
      • Government or Private
      • Bank or Insurance Company
  • Borrower’s Age
  • Interest Rate
  • Risk Management
reverse mortgage
Reverse Mortgage-美國
  • 由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM)
    • 由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出,即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。
    • 法規通過日:1987年。
    • 第一筆貸款:1989年核貸。
  • 2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。
slide8
R.M歷年承作數量

2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。

近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元

資料來源:HUD、NRMLA

1989 2007 r m
1989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率

資料來源:Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008

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借款者的性別及婚姻狀況

資料來源:Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM LoansSeptember, 2008

reverse mortgage1
Reverse Mortgage-英國
  • 房屋移轉機制(Home Reversion)
    • 早期
    • 退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構,惟屋主仍保有居住權及維護責任,其發展已超過40年歷史。
  • 終身抵押貸款(Lifetime Mortgage)
    • 目前較盛行
    • 退休屋主保有所有權、居住權及維護責任,貸款於住宅出售後方需償付。
reverse mortgage2
Reverse Mortgage-英國
  • 英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供
  • 現行equity release 規模尚小,僅為一般房貸市場規模約1%。
  • 隨著英國人口高齡化、低利率,該市場規模預估會再擴增。
equity release
英國equity release市場變化

資料來源:SHIP equity release, “SHIP business figures since 2001” ,2010 March.

equity release1
英國equity release市場變化
  • 申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰,2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6%),每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。
  • 選擇終身型民眾,比例達90%以上
  • 終身型中,選擇一次提領者下降,自2007年47.9%降為2008年41.1%,選擇隨時提領者增加,自2007年46.9%增為2008年55%。
slide17
在台灣發展反向房貸貸款之理由
  • 人口老化?
  • 退休金不足?
  • 社會福利不足?
  • 自有住宅比率?
  • 房屋淨值佔財富例?
  • 家庭結構改變?
    • 頂客族愈來愈多
slide20
主要國家65歲以上人口占率

資料來源:內政部統計處”內政國際指標”,2008年

the risk from lender prospective

Risk factors

Longevity risk

Property risk

Interest raterisk

The Risk from Lender Prospective

Key risk

  • If a borrower lives a longer time than the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property.
  • If the house price grows at a lower rate than expected, the loan balance may exceed the home value. Lenders may suffer from the losses.

$

Home Value

Loan

balance

  • The rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates.

time

Introduction

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台灣潛在問題與風險-放款者
  • 放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)對貸款成數之影響
  • 放款者對房價預測難度高
  • 放款者因貸款金額隨期間增加而遞增,風險難以評估

承作意願可能不高,日後倘若承作,恐對估價成數過度保守,造成貸款金額偏低。

house price risk
House Price Risk
  • House price data:S&P Case-Shiller10-City Composite (CSXR)
  • Data range:1987-01 ~ 2009-12
  • Source:http://www.standardandpoors.com/home/en/us/

Modeling Housing Price Dynamics

slide30
潛在問題與風險-借款人
  • 產品過於複雜
  • 台灣社會,民眾習慣將房屋遺贈給子女,反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?)
  • 規劃之貸款成數是否偏低?
  • 搬離住宅即須償還債務,對需至專業照顧機構看護之老人而言,恐降低承作意願或造成專業看護不足。
slide31
潛在問題與風險-借款人
  • 偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳,在經營利潤考量上,可能影響放款者承作意願。
  • 對未來利率波動預測之不確定性,造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作?)
  • 因與一般住宅貸款有所差異,須重新設計表單、流程及人員訓練,作業收益恐不符成本。
  • 放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。
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潛在問題與風險-公部門
  • 未明確界定商品定位:社會福利VS.金融商品?
  • 無「無負淨值」保證,即未成立保證機構(政府部門或獨立團體),現行方案雖由公部門全額保證,惟倘房地產景氣不佳,將造成財政負擔。
  • 未成立專責部門(如FHA),借款人無相關可諮詢單位,對日後業務推展亦較不易。
  • 金融機構風險管理與監理
  • 相關法律(如銀行法、民法…)等尚未進行修改,反向房貸之法律問題尚待釐清。