ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI MONZA E DELLA BRIANZA LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

1. VALUTAZIONI REDDITUALI E IMMOBILI IN SVILUPPOLorenzo GreppiConferenza Permanente per lo Studio del Sistema Immobiliare lorenzo.greppi@fastwebnet.it ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI MONZA E DELLA BRIANZA LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI MILANO, 19 Marzo 2009

2. RESPONSABILITA' DEL CONSULENTElorenzo.greppi@fastwebnet.it • Il Consulente valutatore si assume in generale responsabilità rilevanti, in relazione all’obiettivo di consentire al Committente e alle sue controparti la corretta comprensione del contenuto economico degli investimenti / dismissioni / sviluppi immobiliari • E’ importante che nella relazione del Consulente siano evidenziate le condizioni oggettive e di mercato che giustificano le assunzioni e gli approcci adottati nella sua valutazione • Dall’equilibrio della valutazione dipende l’andamento corretto e veloce dei processi decisionali, delle trattative e dello sviluppo delle iniziative immobiliari

3. CODICE EUROPEOlorenzo.greppi@fastwebnet.it European Valuation Standards 2000 - EVS 2000 STANDARD 2: The Qualified Valuer Il primo dovere dei Valutatori è rappresentare gli interessi legittimi ed etici dei propri clienti nel miglior modo possibile e con una elevata competenza professionale nei confronti di altre parti (S2.29)

4. INDIPENDENZA DEL CONSULENTElorenzo.greppi@fastwebnet.it • II codice internazionale mette in evidenza come l’interesse del Cliente non possa essere rappresentato dal Consulente in conflitto con quanto dallo stesso ritenuto in coscienza legittimo e corretto • L'indipendenza del giudizio e la correttezza del comportamento sono i requisiti più importanti della figura del Consulente professionale • L'indipendenza del giudizio deve risultare dalla trasparenza della relazione di perizia, con riguardo all’applicazione dei criteri di stima e all’oggettività della documentazione raccolta

5. EVOLUZIONE DEI METODI DI VALUTAZIONElorenzo.greppi@fastwebnet.it • Negli ultimi anni, l’integrazione del mondo immobiliare con il settore finanziario e la presenza di operatori internazionali anche sul nostro mercato hanno determinato un’evoluzione nelle analisi del valore • L’utilizzo del criterio del confronto qualitativo con i beni comparabili (con lo specifico campione di immobili o con le rilevazioni di mercato georeferenziate effettuate da istituti indipendenti) è stato esteso dai prezzi ai canoni, essendo ritenuta la redditività il parametro fondamentale e comune alle tipologie degli immobili di puro investimento • Assieme alla stima del valore per confronto diretto con i prezzi di mercato si è progressivamente affermata la stima per capitalizzazione dei canoni di mercato • Sia le stime dei prezzi che quelle dei canoni richiedono l’analisi della qualità immobiliare (verifica delle caratteristiche di localizzazione, di progetto, della qualità costruttiva e dello stato manutentivo), al fine di attribuire all’immobile il corretto valore nell’ambito di variabilità dei prezzi rilevati sul mercato

6. METODI REDDITUALIlorenzo.greppi@fastwebnet.it • In assenza di un mercato con transazioni frequenti, periodicamente rilevate e riferibili alle stesse microzone territoriali (ad esempio nel caso di palazzi per soli uffici, alberghi, centri commerciali, terreni edificabili, operazioni di sviluppo ...), i metodi reddituali costituiscono il criterio più razionale per rappresentare il valore dei beni e degli investimenti • Il procedimento di valutazione reddituale generalmente adottato (di un immobile, di un’area o di una operazione immobiliare di sviluppo), consiste nell’anticipazionefinanziaria dei benefici che i beni o gli investimenti possono produrre, in un arco temporale limitato o illimitato a seconda delle ipotesi di stima • Di seguito si percorrono rapidamente le tappe delle analisi svolte dagli “advisors” nazionali e internazionali nelle stime di tipo economico e immobiliare delle operazioni di sviluppo (stima del valore iniziale dell’area edificabile, del valore iniziale del profitto dell’operazione, dei parametri che esprimono il risultato finanziario dell’investimento ...)

7. INDAGINI PRELIMINARIlorenzo.greppi@fastwebnet.it • Ispezione dei luoghi, indagine per rilevare la consistenza dell’area, le sue caratteristiche morfologiche, i parametri di edificabilità (destinazioni d'uso, indici urbanistici, vincoli amministrativi e legali) • Raccolta della documentazione e verifica della situazione legale, amministrativa e tecnica, dell’area e degli eventuali immobili da riconvertire: • - atti di acquisto e di esproprio • - servitù, iscrizioni, vincoli urbanistici • - convenzioni, concessioni edilizie, sanatorie, certificati di agibilità - certificati di conformità, collaudi • Indagine sul mercato immobiliare locale per individuare i dati rilevanti nella formulazione delle ipotesi dei ricavi (prezzi correnti e attesi, livelli della domanda e dell’offerta, tempi di vendita che serviranno a formulare il B.P.)

8. DOCUMENTAZIONElorenzo.greppi@fastwebnet.it • Le consistenze degli immobili da costruire sono determinate con riferimento alla superficie commerciale, valutata in base ai progetti approvati (in assenza in base agli indici urbanistici) e agli standard convenzionali; è opportuno allegare o citare tali standard nella relazione • La trasparenza dell’analisi richiede che anche gli specifici riferimenti alle rilevazioni di mercato e la documentazione relativa ai “comparables” siano allegati alla relazione • A secondo delle caratteristiche dell’operazione di sviluppo, nell’analisi possono essere considerate o meno le imposte dirette sugli utili conseguiti (sviluppi dei veicoli societari tradizionali o dei Fondi Immobiliari esenti da IRES e IRAP)

9. ANALISI DELLO SVILUPPO – Programma lavorilorenzo.greppi@fastwebnet.it • I flussi di cassa positivi (ricavi) sono riferiti al valore di mercato degli immobili o delle unità immobiliari al momento delle vendite, ovvero in base alle condizioni di mercato alla data della valutazione, modificate per tener conto dell’evoluzione attesa (da giustificare adeguatamente) • I flussi di cassa negativi (costi) sono riferiti ai periodi (annuali, trimestrali ...) nei quali le spese verranno realmente sostenute; le voci più significative di costo sono le seguenti: • - area / margine convenzionale del promotore • - bonifica • - consulenze (costi notarili, volture, ecc.) • - progetti urbanistici, comunali, esecutivi • - direzione lavori • - oneri di urbanizzazione e contributi • - costi di costruzione, opere a scomputo (standard), allacciamenti • - gestione amministrativa, ICI, assicurazioni, accatastamenti • - costi di commercializzazione e vendita • - imposte sul reddito operativo (ricavi da rogiti – costo del venduto)

10. ANALISI DELLO SVILUPPO - Metodo dei "flussi di cassa scontati“lorenzo.greppi@fastwebnet.it • Nel modello DCF (“Discount Cash Flow”) i costi di trasformazione e i ricavi attesi dalla vendita degli immobili vengono attualizzati ad un tasso che riflette i parametri finanziari correnti ed il livello di rischio dell’operazione • Il primo quesito estimativo riguarda generalmente la ricerca del valore iniziale dell’area; il valore si ottiene avendo fissato il margine convenzionale del promotore (10-15% dei ricavi a seconda del rischio dell’operazione) e il tasso di attualizzazione (media ponderata dei tassi di remunerazione del capitale proprio e di debito) • Il modello DCF consente altresì di determinare il valore iniziale del profitto dell’operazione (margine effettivo del promotore), che si ottiene avendo aggiunto ai costi il costo dell’area • In particolare il modello DCF consente: di riferire tutti i costi e ricavi alle specifiche fasi temporali dello sviluppo, di correlare con trasparenza la valutazione agli aspetti finanziari dell’operazione e di esprimere i risultati dell’analisi attraverso i parametri econimico-finanziari di generale utilizzo, se necessario anche tenendo conto delle imposte sugli utili

11. ANALISI DELLO SVILUPPO – TASSO DI ATTUALIZZAZIONElorenzo.greppi@fastwebnet.it • Il tasso di attualizzazione esprime la remunerazione del capitale proprio (cost of Equity correlato al livello di rischio immobiliare) e del capitale di debito (cost of Debt, Euribor 6-12 mesi più uno Spread), ponderate in base al rapporto di indebitamento (specifico o convenzionale del 50%) • Il costo del capitale proprio esprime il tasso di investimento a “rischio zero” (rendimento dei titoli di stato “long term”) maggiorato delle quote di rischio di “illiquidità” dell’immobile (2-8%) e di “settore” (1-3%) ... Questo ante Crisi 2008 ! • Il rischio di “settore” dipende dall’orizzonte temporale di investimento in relazione alla fase del ciclo immobiliare • Il rischio di “illiquidità” può essere suddiviso secondo una scala di valori crescenti, dagli “immobili tradizionali” (residenze, immobili condominiali, ...) ai “beni di puroinvestimento” (alberghi, centri commerciali, ...) e agli immobili “in sviluppo” (aree edificabili, riconversioni) • Tale convenzione è coerente alle indicazioni dell’Associazione degli analisti finanziari (AIAF) per il settore immobiliare

12. ANALISI DELLO SVILUPPO – Parametri economico-finanziarilorenzo.greppi@fastwebnet.it • NPV (Net Present Value): rappresenta il valore attuale dei flussi di cassa generati dallo sviluppo e coincide con il valore dell’area (se si considera tra I costi il margine convenzionale del promotore) o con il valore del profitto dell’operazione (se si considera tra I costi il costo dell’area noto) • IRR (Internal Rate of Return): rappresenta il tasso di attualizzazione che azzera il NPV; in altre parole rappresenta la remunerazione intrinseca dell’operazione per la proprietà dell’area (assunto 0 il suo costo) o per il promotore (assunto 0 il profitto) • Pay-back Period: rappresenta la durata dell’attesa affinchè i flussi di cassa positivi azzerino quelli negativi • Capitale sociale massimo: il modello DCF può evidenziare la massima entità di capitale proprio richiesto • Massima esposizione finanziaria: la rappresentazione grafica dei flussi di cassa evidenzia la massima esposizione finanziaria complessiva (capitale proprio più capitale di debito)

13. OPERAZIONE DI SVILUPPO – Valore area FONDOlorenzo.greppi@fastwebnet.it

14. OPERAZIONE DI SVILUPPO – Parametri fin. FONDOlorenzo.greppi@fastwebnet.it

15. OPERAZIONE DI SVILUPPO – Diagramma FCOlorenzo.greppi@fastwebnet.it

16. OPERAZIONE DI SVILUPPO – Parametri fin. SPAlorenzo.greppi@fastwebnet.it

17. OPERAZIONE DI SVILUPPO – Profitto FONDOlorenzo.greppi@fastwebnet.it

18. OPERAZIONE DI SVILUPPO – Parametri fin. FONDOlorenzo.greppi@fastwebnet.it

19. OPERAZIONE DI SVILUPPO – Diagramma FCOlorenzo.greppi@fastwebnet.it

20. VALUTAZIONI REDDITUALI E IMMOBILI IN SVILUPPOLorenzo GreppiConferenza Permanente per lo Studio del Sistema Immobiliare lorenzo.greppi@fastwebnet.it FINE