부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 정우형 교수

2. 목차 1. 공시지가 및 공시지가제도 2. 법률의 제정의의와 연혁 3. 법률의 주요내용

3. 1교시:공시지가 및 공시지가제도

4. 1.공시지가 및 공시지가제도 • 공시지가의 의의 • 공시지가는 모든 토지가격의 산정에 기준이 되는 공적지가로서 국토의 효율적 이용과 국민경제의 발전에 이바지할 목적으로 조사․평가한 가격임 • 협의의 공시지가: 표준지의 가격을 조사․평가한 것 • 광의의 공시지가: 공시지가와 토지가격비준표를 기초로 산정한 개별공시지가까지 포함하는 것으로 이해됨

5. 1.공시지가 및 공시지가제도 • 공시지가의 의의 • 표준지공시지가: 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격 • 개별공시지가: 시장·군수 또는 구청장이 개발부담금의 부과 등의 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 공시한 기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적(1제곱미터)당 가격

6. 1.공시지가 및 공시지가제도 • 주택공시제도의 의의 • 단독주택공시가격: 국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 심의를 거쳐 공시하여야 함(표준주택가격, 개별주택가격) • 공동주택공시가격: 국토해양부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하고, 심의를 거쳐 공시하여야 함

7. 1.공시지가 및 공시지가제도 • 공시지가의 기능 • 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가․지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됨

8. 1.공시지가 및 공시지가제도 • 공시지가의 기능 • 감정평가 및 주택가격정보체계 구축 및 관리 • 감정평가정보체계의 구축: 국토해양부장관은 감정평가와 관련된 정보를 효율적이고 체계적으로 관리하기 위하여 감정평가정보체계를 구축ㆍ운영할 수 있음 • 주택가격정보체계의 구축 및 관리: 국토해양부장관은 단독주택 및 공동주택 가격과 관련된 정보체계를 구축하여 관리·운영하여야 함

9. 1.공시지가 및 공시지가제도 • 공시지가제도의 도입배경 • 공시지가제도는 1980년대 말 부동산투기의 극심화 현상이 빚어지자 투기를 억제하고, 토지정책의 실효성을 높이기 위하여 도입되었음 • 지가상승률은 75년(약 121조원)과 88년(약 1016조원) 사이 8.4배나 증가하는 기록적인 수치를 보였는데, 지가의 급격한 상승은 1985년에는 8%, 1986년에는 7.3%, 1987년에는 7.2%, 1988년에는 7.7%였고, 1989년에는 GNP대비 9.1배에 달하였음

10. 1.공시지가 및 공시지가제도 • 공시지가제도의 도입목적 • 1989년 토지공개념 제도중 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률이 제정되기전까지 우리나라에서 공적 지가는 一物一價의 法則이 적용되지 않고, 적어도 一物六價의 법칙이 적용되고 있었음 • 동일 필지라 하더라도 지가는 그 지가결정의 목적에 따라 각각 달랐던 것임

11. 2교시:법률의 제정의의와 연혁

12. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 의의 • 공시지가제도는 다원화된 공적지가체계의 문제점을 해소하고 각종 조세등 토지정책의 실효성을 제고하는 기반이 되었다는 의의가 큼 • 매년 전국의 토지중에서 표준지를 선정하고 이에 대한 적정지가를 조사․평가․공시하여 각 관련기관에서 토지를 평가할 때 이를 기준으로 하도록 함으로써 다원화되어 있는 토지평가제도를 체계화한 것임

13. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 국토이용관리법(1972.12.30제정, 1973.3.31시행) • 공적 토지평가제도는 1972. 12. 30 제정된 국토이용관리법에 의해 기준지가고시제를 채택함으로써 처음으로 도입되었음 • 기준지가제도는 대규모공공사업을 원활히 시행하기 위하여 필요한 토지에 대하여 개발이익과 투기가격을 배제한 적정가격으로 용지를 확보하고, 개발사업의 시행에 따른 지가의 급등을 안정시키는 것을 목적으로 하였음

14. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 국토이용관리법(1972.12.30제정, 1973.3.31시행) ※ 토지평가사: 기준지가의 조사․평가와 기준지가가 고시된 지역안에서 매수 또는 수용할 토지 기타권리를 평가하기 위하여 건설부장관의 면허를 받은 토지평가사를 둠(제29조제항) ⇒ 감정평가사제도의 시초 ※ 감정평가에 관한 법률(1973. 12. 31, 제정(법률 제2663호),시행 1974. 4. 1)

15. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제정 • 제정(1989. 4. 1 법률 제4,120호) • 기준지가는 폐지, 보상평가를 위한 공적지가도 공시지가로 전환 • 지가공시법은 토지공개념제도를 뒷받침하기 위하여 제정되었으나, 그 내용에 대한 충분한 검토가 이루어지지 않은 상태에서 제정된 나머지 그 동안 운영에서 여러가지 문제점이 노출되었음. 특히 개별공시지가에 대한 법적근거와 내용의 정비가 요청되었음

16. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정 • 개정(1995. 12. 29 법률 제5,108호) • 개별공시지가가 법률의 위임없이 시행되어 왔고, 지방세법의 개정에 따라 종합토지세를 개별공시지가를 기준으로 부과하게 되었음 • 1994. 7. 29 헌법재판소의 토지초과이득세에 대한 헌법불합치결정에 따른 내용 반영

17. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정 • 개정(1999. 3. 31 법률 제5,954호) • 사업자단체의 설립강제와 회원의 의무가입에 관한 사항을 삭제하여 감정평가업계의 자율적인 경쟁을 강화하고, 매매업 이외에 대해서는 겸업금지규정을 삭제하는 등 감정평가업계에 대한 규제를 개선

18. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정 • 개정(2000. 1.28 법률 제6,237호) • <공시지가제도와 관련한 제도개선> • 표준지 공시지가의 개념을 구체화 • 분할․합병된 토지등에 관한 개별공시지가산정근거를 마련 • 지가변동이 없는 토지는 검증생략 • 명백히 잘못된 개별공시지가는 이의신청기간이 지난 후에라도 정정 허용

19. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정 • 개정(2000. 1.28 법률 제6,237호) • <감정평가제도와 관련한 제도개선> • 감정평가시 고려할 수 있는 요인을 추가 • 감정평가법인의 형태를 다양화 • 감정평가업자의 업무범위를 확대 • 감정평가사 선발예정인원제도를 폐지 • 감정평가사 1차 시험과목에 영어를 추가

20. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정 • 개정(2003. 1. 1 법률 제6,6557호) • 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개정

21. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 개정 • 개정(2005. 1. 14 법률 제7335호) • 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 명칭변경 • 현행 공시지가제도 외에 토지와 건물의 적정가격을 통합평가하여 공시하는 주택가격공시제도를 도입

22. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 개정 • 개정(2007. 4.27, 법률 제8409호, 시행 2007. 7.28) • 허위·부실 감정평가에 따른 문제를 해소하고 감정평가에 대한 신뢰를 제고하기 위하여 감정평가사 자격등록제도를 도입

23. 2.법률의 제정의의와 연혁 • 법률제정의 연혁 • 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 개정 • 개정(2008. 2. 29, 법률 제8852호) • 정부조직법에 의한 개정 • 개정(2008. 3. 28, 법률 제9055호) • 시험관리의 전문성과 효율성을 제고하기 위하여, 감정평가사 자격시험관리를 시험관리 전문기관인 한국산업인력공단에 위탁할 수 있는 근거를 마련

24. 3교시:법률의 주요내용

25. 3.법률의 주요내용 • 지가공시제도 • 표준지공시지가 • 표준지공시지가의 조사: 표준지공시지가는 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말함 • 표준지의 선정 및 조사․협조(표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 함)

26. 3.법률의 주요내용 • 지가공시제도 • 표준지공시지가 • 조사·평가의 기준 : 국토해양부장관이 표준지의 적정가격을 조사·평가하는 경우에는 인근유사토지의 거래가격·임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 함 • 표준지공시지가의 열람 • 표준지공시지가에 대한 이의신청 • 표준지공시지가의 적용

27. 3.법률의 주요내용 • 지가공시제도 • 개별공시지가 • 개별공시지가의 결정: 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적(1제곱미터)당  가격을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 함

28. 3.법률의 주요내용 • 지가공시제도 • 개별공시지가 • 개별공시지가의 산정: 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 함

29. 3.법률의 주요내용 • 지가공시제도 • 개별공시지가 • 개별공시지가의 검증 • 토지소유자등의 의견청취 • 개별공시지가에 대한 이의신청 • 개별공시지가의 공시(시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 함) • 개별공시지가의 정정

30. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 단독주택가격의 공시 • 국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 함

31. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 표준주택가격 • 표준주택의 선정: 국토해양부장관은 표준주택을 선정할 때에는 일단의 단독주택중에서 당해 일단의 단독주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 함 • 표준주택가격의 조사·평가의 기준 • 표준주택가격의 공시(표준주택가격의 공시기준일은 1월 1일로 함)

32. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 개별주택가격 • 개별주택가격의 결정: 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 함

33. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 개별주택가격 • 개별주택가격의 산정: 시장·군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정·공시하는 경우에는 당해 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 당해 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 함

34. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 개별주택가격 • 개별주택가격의 검증 • 개별주택가격의 결정 및 공시(시장·군수 또는 구청장은 매년 4월 30일까지 개별주택가격을 결정·공시하여야 함) • 개별주택가격에 대한 이의신청

35. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 공동주택가격 • 공동주택가격의 공시: 국토해양부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 함 • 공동주택 소유자등의 의견청취 • 공동주택가격의 산정 및 공시(공동주택가격의 공시기준일은 1월 1일로 함)

36. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 공동주택가격 • 공동주택가격 조사·산정의 기준 : 국토해양부장관이 공동주택의 적정가격을 조사·산정하는 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 함

37. 3.법률의 주요내용 • 주택공시제도 • 공동주택가격 • 공동주택가격의 조사·산정 의뢰 : 국토해양부장관은 공동주택의 적정가격의 조사·산정에 관하여 부동산 가격의 조사·산정에 관한 전문성이 있는 기관(한국감정원)에 이를 의뢰하여 수행하게 할 수 있음 • 공동주택가격에 대한 이의신청

38. 3.법률의 주요내용 • 감정평가정보체계 및 주택가격정보체계 • 감정평가정보체계 • 국토해양부장관은 감정평가와 관련된 정보를 효율적이고 체계적으로 관리하기 위하여 감정평가정보체계를 구축ㆍ운영할 수 있음 • 감정평가협회 또는 소속 감정평가사의 수가 50인 이상인 감정평가법인중에서 국토해양부장관이 지정하는 법인은 감정평가정보체계의 구축ㆍ운영을 할 수 있음

39. 3.법률의 주요내용 • 감정평가정보체계 및 주택가격정보체계 • 감정평가정보체계 • 감정평가정보체계의 구축ㆍ운영을 위탁받은 기관은 감정평가정보체계에 다음의 정보를 데이터베이스로 구축하여 운영할 수 있음 • 실시한 감정평가의 선례정보 • 평가기관ㆍ평가목적ㆍ가격시점ㆍ평가가액 및 대상 토지ㆍ건물의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 또는 용도 등

40. 3.법률의 주요내용 • 감정평가정보체계 및 주택가격정보체계 • 주택가격정보체계 • 국토해양부장관은 단독주택 및 공동주택 가격과 관련된 정보체계의 구축 및 관리에 관한 업무를 부동산 가격의 조사·산정에 관한 전문성이 있는 기관(한국감정원)에 이를 위탁할 수 있음

41. 3.법률의 주요내용 • 감정평가정보체계 및 주택가격정보체계 • 주택가격정보체계 • 국토해양부장관은 단독주택 및 공동주택 가격과 관련된 정보체계를 구축하는 때에는 다음의 정보를 데이터베이스로 구축하여 관리·운영하여야 함 • 단독주택 및 공동주택의 가격에 관한 정보 • 단독주택 및 공동주택의 특성에 관한 정보 • 그 밖에 단독주택 및 공동주택과 관련된 정보

42. 3.법률의 주요내용 • 부동산평가위원회 • 중앙부동산평가위원회 • 설치 및 임무: 다음의 사항을 심의하게 하기 위하여 국토해양부장관 소속하에 중앙부동산평가위원회를 둠 • 부동산평가에 관한 법령안의 입안에 관한 사항 • 표준지의 선정 및 관리지침 • 조사ㆍ평가된 표준지공시지가 • 표준지공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 • 표준주택의 선정 및 관리지침

43. 3.법률의 주요내용 • 부동산평가위원회 • 중앙부동산평가위원회 • 설치 및 임무 • 조사ㆍ평가된 표준주택가격 • 표준주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 • 공동주택의 조사 및 산정지침 • 조사ㆍ산정된 공동주택가격 • 공동주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 • 감정평가준칙의 제정 또는 개폐에 관한 사항

44. 3.법률의 주요내용 • 부동산평가위원회 • 중앙부동산평가위원회 • 설치 및 임무 • 수수료의 요율 및 실비의 범위에 관한 사항 • 기타 부동산정책에 관한 사항 등 국토해양부장관이 부의하는 사항

45. 3.법률의 주요내용 • 부동산평가위원회 • 중앙부동산평가위원회 • 구성: 위원회는 위원장을 포함한 20인 이내의 위원 • 위원회의 위원장은 국토해양부차관이 됨 • 위원회의 위원은 대통령령이 정하는 중앙행정기관의 장이 지명하는 6인 이내의 공무원과 전문가 중 국토해양부장관이 위촉하는 자가 됨

46. 3.법률의 주요내용 • 부동산평가위원회 • 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회 • 설치 및 임무: 다음의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속하에 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회를 둠 • 개별공시지가의 결정에 관한 사항 • 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 • 개별주택가격의 결정에 관한 사항

47. 3.법률의 주요내용 • 부동산평가위원회 • 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회 • 설치 및 임무 • 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 • 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 부의하는 사항 • 구성: 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회는 위원장 1인을 포함한 10인 이상 15인 이내의 위원으로 구성함