Актуальное правовое регулирование инвестиций в недвижимость и строительство

1. Наталья Стенина Руководитель практики недвижимости и строительства Актуальное правовое регулирование инвестиций в недвижимость и строительство 16 июня 2014 года Москва

2. СОДЕРЖАНИЕ Реформа гражданского законодательства: • новое регулирование залоговых отношений; • Реформа земельного законодательства: • предоставление земельных участков из государственной собственности; • упразднение категорий земель; • Московская область • правила землепользования и застройки; • результаты кадастровой оценки

3. Реформа гражданского законодательства: залог (законодательные акты) Продолжение законодательной работы в рамках реформы гражданского законодательства: с 1 июля 2014 года вступает в силу новое регулирование по залогу Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» Федеральный закон от 12 марта 2014 года № 35-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статья 1)

4. Реформа гражданского законодательства: залог (регулирование)

5. Реформа гражданского законодательства: залог (перечень имущества)

6. Реформа гражданского законодательства: залог (основания возникновения) • Основания – договор, закон • Общее правило – с момента заключения договора о залоге, если иное не установлено договором, ГК РФ или другими законами • Специальные правила • Предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено в будущем – залог возникает с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в другой срок; • Основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога – залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства; • Предметом залога является недвижимое имущество, в отношении которого может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

7. Реформа гражданского законодательства: залог (предмет залога) • Предмет залога • Всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом • Имущество, которое залогодатель приобретет в будущем (залог будущей вещи) • Залог права из будущего обязательства или залог будущего права из существующего обязательства • Залог всего имущества (без конкретизации) лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (с 1 января 2015 года) либо залог части его имущества или принадлежащего ему имущества определенного рода или вида • Отдельные виды залога – специальные правила

8. Реформа гражданского законодательства: залог (залогодержатель) • Созалогодержатели • самостоятельные кредиторы по разным обязательствам; • солидарные или долевые кредиторы • Концепция добросовестного залогодержателя • Лицо, получившее вещь в залог от лица, не являющегося собственником или иным образом уполномоченным распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать. • Исключения: • если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо • была похищена у того или другого, либо • выбыла из их владения иным путем помимо их воли

9. Реформа гражданского законодательства: залог (форма и государственная регистрация) • Форма • договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма; • договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению • Государственная регистрация • если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ); • если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15 ГК РФ) • Специальные правила (залог ценных бумаг, залог прав по договору банковского счета)

10. Реформа гражданского законодательства: залог (движимое имущество) • Залог движимого имущества – реестр уведомлений о залоге движимого имущества (единая информационная система нотариата; ст. 34.2 Основ законодательство о нотариате) • Обстоятельства, требующие внимания: • залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему права залога только с момента совершения соответствующей записи об учете залога в Реестре; • старшинство залогов в отношении такого имущества определяется не датой заключения договора о залоге, а датой внесения соответствующей записи об учете залога в Реестр. (кроме договоров залога, заключенных с 1 июля 2014 г. по 1 февраля 2015 г.)

11. Реформа гражданского законодательства: залог (ипотека) • С 01 июля 2014 года к залогу недвижимого имущества (ипотеке) будут применяться правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге; • Отменена государственной регистрации договоров ипотеки, которые будут заключаться после 01 июля 2014 года; • Законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

12. Реформа гражданского законодательства: залог (договор управления залогом) • Договор управления залогом • Предназначен для случаев, когда исполнение обеспечиваемого залогом обязательства связано с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности • Может быть заключен как до, так и после момента возникновения залога • Имущество, полученное управляющим, поступает в долевую собственность залогодержателей • Управляющий залогом • В качестве управляющего залогом может выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация • Управляющий залогом обязан осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору залога на наиболее выгодных для залогодержателя условиях • Управляющий залогом может полностью заменить кредитора в отношениях с залогодателем

13. Реформа гражданского законодательства: залог (старшинство залогов) • Старшинство залогов • Общее правило – приоритет предшествующего залога • Возможность изменения старшинства залогов на основании соглашения • Запрет на последующий залог не допускается, но стороны вправе установить условия последующего залога

14. Реформа гражданского законодательства: залог (способы реализации во внесудебном порядке) • Возможность обращения взыскания в судебном порядке (независимо от наличия согласованного внесудебного порядка) (но расходы возлагаются на залогодержателя) • Способы реализации во внесудебном порядке: • торги, проводимые в соответствии с правилами, предусмотренными ГК или соглашением между залогодателем или залогодержателем; • если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность: • оставление залогодержателем предмета залога за собой; • продажа предмета залога залогодержателем другому лицу с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

15. Реформа гражданского законодательства: залог (способы реализации в судебном порядке) • Способы реализации в судебном порядке: • публичные торги (возможность отсрочки на 1 (один)год); • если прямо предусмотрено законом или соглашением об обращении взыскания на заложенное имущество: • оставление залогодержателем предмета залога за собой по цене и на условиях соглашения об обращении взыскания, но не ниже рыночной стоимости; • продажа предмета залога залогодержателем другому лицу, но не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства. • Законопроект № 221292-6 – обязательное досудебное урегулирование спора по обязательству, обеспеченному залогом

16. Реформа гражданского законодательства: залог (отдельные вида залога) • Ранее предусмотренные • Залог товаров в обороте • Залог вещей в ломбарде • Нововведения • Залог обязательственных прав (требований) • Залог прав по договору банковского счета • Залог прав участников юридических лиц • Залог ценных бумаг • Залог исключительных прав

17. Реформа земельного законодательства: проект федерального закона № 444365-6 • Проект федерального закона № 444365-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» • разработан Минэкономразвития во исполнение поручений Президента России, а также «дорожной картой» (планом мероприятий) по совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, утвержденным Распоряжением Правительства России № 1336-р 29 июля 2013 г. • http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=444365-6&02 • 23 мая 2014 года принят Государственной Думой Российской Федерации во втором чтении

18. Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков на торгах Торги (в форме аукциона) - приоритетная форма предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности Конкурс как форма торгов при предоставлении земельных участков исключен Предоставление земельных участков на торгах возможно: • В собственность • В аренду

19. Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков на торгах Предоставление земельного участка, основным ВРИ которого является строительство, возможно только в аренду, за исключением: • Специальных случаев продажи без проведения торгов (новая статья 39.3) (примеры: земельные участки, переданные в аренду для целей комплексного освоения территории, земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения – собственникам этих зданий и пр.) • Специальных случаев проведения аукционов по продаже земельных участков для целей предоставления гражданам под ИЖС и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности (новая статья 39.18)

20. Реформа земельного законодательства: порядок проведения аукциона Возможность инициировать процесс предоставления земельного участка любым заинтересованным лицом (расходы по формированию земельного участка несет заявитель) (кроме Москвы, СпБ, Севастополя, населенных пунктов) Обязательная электронная форма проведения аукциона ( кроме предоставления земельного участка под ИЖС, ЛПХ и т.п.) Начальная цена аукциона: • При продаже земельного участка: рыночная или кадастровая (при условии, что кадастровая оценка проводилась не более 5 лет назад) • При предоставлении права аренды: рыночная оценка или не менее 1,5% от кадастровой стоимости (при условии, что кадастровая оценка проводилась не более 5 лет назад) • Реестр недобросовестных участников торгов (содержит информацию о лицах, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка; последствия – запрет на допуск к последующим аукционам; по истечение 2 лет информация из реестра исключается)

21. Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков без торгов Предоставление земельных участков без торгов: На платной основе: • В собственность (новая статья 39.3 (п.2)) • В аренду (новая статья 39.6 (п.2)) • Бесплатно: • В собственность бесплатно (новая статья 39.5) • В безвозмездное срочное пользование (новая статья 39.10)

22. Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков без торгов (на платной основе) Предоставление земельных участков без торгов на платной основе: • В собственность (10 специальных оснований) • Примеры: земельные участки, переданные в аренду для целей комплексного освоения территории; участки, на которых расположены здания, строения, сооружения (собственникам зданий); участки под ИЖС (гражданам); переданные в аренду участки, предназначенные для сельхозпроизводства; участки – крестьянскому (фермерскому) хозяйству и пр. • В аренду (32 специальных основания) • Примеры: специальное решение Президента/Правительства РФ/высшего должностного лица субъекта (масштабные приоритетные социальные и инвестиционные проекты); юридическим лицам – для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро- газо- тепло- и водоснабжения; участки, на которых расположены здания, строения, сооружения (собственникам зданий); участок, на котором расположен объект незавершенного строительства – предоставляется однократно для завершения строительства и др.

23. Реформа земельного законодательства: предоставление земельных участков без торгов (бесплатно) Предоставление земельных участков без торгов бесплатно: • В собственность (8 специальных оснований) • Примеры: религиозной организации, имеющей на земельном участке сооружения религиозного назначения; многодетным семьям, при закреплении такого основания на уровне субъекта РФ; гражданину по истечении 5 лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное срочное пользование и пр. • В безвозмездное срочное пользование (16 специальных оснований) • Примеры: органам государственной власти и местного самоуправление (на срок до 1 года); религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного назначения (на срок до 10 лет), гражданам для ведения ЛПХ и под ИЖС (на срок не более чем 6 лет) и др.

24. Реформа земельного законодательства: порядок предоставления земельного участка без торгов Порядок предоставления (без торгов): • Подготовка схемы расположения земельного участка (если участок не образован и не утвержден проект межевания территории); • Подача заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган; • Принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка; • Обеспечение заинтересованным лицом кадастровых работ и кадастрового учета земельного участка; • Подача в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка; • Принятие уполномоченным органом решения и заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельного участка, предоставление земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование (в зависимости от оснований)

25. Реформа земельного законодательства: особенности договора аренды земельного участка • Установлены максимальные сроки для различных видов аренды (17 случаев): • Примеры: для строительства, реконструкции зданий, сооружений – от 3 до 10 лет; для размещения линейных объектов – до 9 лет; гражданину для ведения ЛПХ – до 20 лет, земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта – до 3 лет и пр. • Исключено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов; • Установлен закрытый перечень условий, при которых возможно заключение арендаторами нового договора аренды без торгов (в частности, земельный участок первоначально предоставлен без торгов и к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого земельного участка без торгов; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут и пр.)

26. Реформа земельного законодательства: сервитут • Основания установления сервитута: • Размещение линейных объектов, сооружений связи, информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка; • Проведение изыскательских работ; • Выполнение работ, связанных с пользованием недрами. NB: В случае установления сервитута на часть земельного участка, допускается установление сервитута без проведения мероприятий по кадастровому учету такой части; границы действия сервитута определяются в соответствии со схемой границ сервитута на кадастровом плане территории. • Землепользователь/арендатор земельного участка является стороной соглашения о сервитуте только в случае если договор аренды заключен на срок более 1 года • Ограниченный перечень основания для отказа уполномоченного органа в заключении соглашения об установлении сервитута (например, невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием)

27. Реформа земельного законодательства: использование земельного участка без предоставления на основании специального разрешения • Возможность использования земельных участков на основании разрешения уполномоченного органа в определенных случаях (без предоставления земельного участка или установления обременения в форме сервитута): • Проведение инженерных изысканий; • Капитальный или текущий ремонт линейного объекта; • Строительство временных или вспомогательных сооружений, складирование строительных и иных материалов, техники в целях обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов; • Осуществление геологического изучения недр; • Размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов и др.

28. Реформа земельного законодательства (упразднение категорий земель) • Проект федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» • разработан Минэкономразвития во исполнение поручений Президента России, а также «дорожной картой» (планом мероприятий) по совершенствованию правового регулирования градостроительной деятельности и улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, утвержденным Распоряжением Правительства России № 1336-р 29 июля 2013 г. • http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=465407-6&02 • Рассмотрение запланировано на весеннюю сессию 2014 г.

29. Реформа земельного законодательства (упразднение категорий земель) • Упразднение предусмотренного земельным законодательством деления земель на категории и постепенный переход к определению правового режима земельных участков на основании документов территориального планирования • По состоянию на 31 декабря 2013 на региональном уровне утверждены схемы территориального планирования во всех 83 субъектах Российской Федерации • Документы территориального планирования муниципального уровня в основном так же утверждены: • из 1818 схем территориального планирования муниципальных районов утверждено 1625 (99% от общего числа); • из 515 генеральных планов городских округов утверждено 472 (99% от общего числа); • из 1696 генеральных планов городских поселений утверждено 1365 (96% от общего числа); • из 18658 генеральных планов сельских поселений утверждено 10640 (80% от общего числа).

30. Московская область: правила землепользования и застройки • В Московской области после 31 декабря 2014 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется, и выдача разрешений на строительство не допускается. • В настоящий момент правила землепользования и застройки в Московской области приняты в 90 муниципальных образований из 323 (примерно 30%). Пункт 14 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

31. Московская область: кадастровая оценка Единый налог на недвижимость • Законодательная основа для проведения государственной кадастровой оценки была создана в 2010 г. (в Закон об оценочной деятельности включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения) • Результаты кадастровой оценки на основе рыночной стоимости - основа для расчета налоговой базы • Массовая оценка объектов недвижимости • Введение налога на недвижимость в 20[?] году Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

32. Московская область: кадастровая оценка; земельный налог • Ставки земельного налога: • От 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости согласно главе 31 НК РФ (по решению представительных органов муниципальных образований МО) • Согласно Закону об оценочной деятельности (ст. 24.12), кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки • В соответствии со сложившейся практикой, переоценка кадастровой стоимости на территории Москвы и Московской области производится чаще (в МО проведена в 2011, 2013 году) • Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27.11.2013 №566-РМ утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельный участок в составе земель населенных пунктов Московской области

33. Московская область: кадастровая оценка; налог на имущество • 2 ноября 2013 года принят Федеральный закон № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость (по состоянию на 1 января года налогового периода) в отношении следующих объектов недвижимого имущества: • Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; • Нежилые помещения, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания: • Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства.

34. Московская область: кадастровая оценка; налог на имущество • Закон Московской области № 137/2013-О3 «О внесении изменений Закон Московской области «О налоге на имущество организаций в Московской области» (вступил в силу 1 января 2014 года): • Налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, устанавливается в размере: в 2014 году – 1%, в 2015 году - 1,5 %, в 2016 году и последующие годы – 2 %. • Налоговая база определяется как кадастровая стоимость в отношении следующих видов недвижимого имущества: • торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5000 квадратных метров и помещений в них; • объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства.

35. Московская область: оспаривание результатов кадастровой оценки • Оспаривание результатов кадастровой оценки: • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в течение 6 месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в ГКН); • в арбитражном суде в течение 3 месяцев с даты утверждения результатов кадастровой оценки; • В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст. 66 Земельного кодекса) • Позиция ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28 июня 2011 по делу № А27-4849/2010): возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости

36. Московская область: оспаривание результатов кадастровой оценки • Проблема! Ретроспективное применение новой кадастровой стоимости (для возврата излишне уплаченных сумм налога) невозможно (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № 10761/11 по делу № А11-5098/2010) • Положительная практика в отношении ретроспективного применения уточненной кадастровой стоимости: Решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2013 г. по делу № А41-23584/13, Решение Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2014 г. по делу № А41-46276/13, Решение Арбитражного суда Московской области от 26 мая 2014 г. по делу № А41-56277/13. • Однако судебная практика на настоящий момент окончательно не сформировалась

37. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! 37