华夏幸福基业投资开发 股份有限公司 基本面分析

1. 华夏幸福基业投资开发股份有限公司 基本面分析 武玉迪 10300680278

2. 基本面分析

3. 宏观分析

4. 1经济发展速度 • 根据国家统计局的初步数据，2012年一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。总的来看，一季度经济增速有所回落，但仍处在合理适度增长区间。 • 4月份汇丰PMI数据为49.3，依旧疲弱,但较3月份上升1个百分点,也反映了中小企业经济活动的边际好转。 • 在经济发展的带动之下，从需求层面,国内的房地产市场继续稳步复苏。

5. 2 通货膨胀情况 • CPI在持续的几个月内都保持在3.5%左右，在接下来的几个月中CPI数据有望跌下3%。 • 物价的回落是促使政府调控放松的因素之一，比较缓和的通货膨胀率有利于经济的发展，也有利于房地产行业比较缓和的发展。

6. 3 经济周期 • 目前我国的经济处在一个低增长速度、低通货膨胀率的时期。

7. 4货币政策 • 根据国家统计局数据：3月末，广义货币(M2)余额89.56万亿元，同比增长13.4%，增速比上年末回落0.2个百分点；狭义货币(M1)余额27.80万亿元，增长4.4%，回落3.5个百分点；流通中货币(M0)余额4.96万亿元，增长10.6%，回落3.2个百分点。3月末，人民币贷款余额57.25万亿元，新增人民币贷款2.46万亿元，同比多增2170亿元。人民币存款余额84.69万亿元，新增人民币存款3.76万亿元，同比少增2185亿元。 • 受到经济发展速度和低通货膨胀率的影响，现阶段的货币政策比较宽松，2012年2月28日准备金率下调了0.5个百分点，在接下来的一个季度内央行有望继续下调准备金率。宽松的货币政策对于房地产业的发展也是利好消息。

8. 5 利率政策 • 目前,利率市场化改革进一步推进,正在设计论证之中。温州金融综合改革试验区在试验利率的逐步市场化，中小企业融资环境改善，民间借贷合法化规范化等方面在不断改革中。利率市场的宽松能够有效提高市场的流动性。

9. 6 其他角度 • （1）城镇化进程角度 • 中国目前处于一个城镇化高度发展的阶段，去年中国的城镇化率超过了50%，相比欧洲75%左右的水平，仍然具有很大的上升空间。城镇化是中国经济增长持久的内生动力。目前，中国城市居民的消费需求明显高于农村居民。城镇化率每提高1个百分点，就有1300多万人口从农村转入城镇，这对衣住房会形成巨大需求。在不断城镇化过程中涌入城市的农村人口将对于房地产行业仍形成较大的拉动力。

10. （2）男女比例失衡的社会现象角度 • 对于房地产价格还有很多宏观原因在一定程度上能够起到影响，中国社会中婚龄男女比例失衡问题是其中一个重要因素。在目前中国的处于适合婚龄的青年中男女比例为115：100。男女性别差异的压力对于解释中国社会目前高储蓄率现象提出了崭新的视角。在很大程度上，婚姻问题的压力能够导致男青年家庭选择用较高储蓄率以获得在婚姻中竞争优势。在中国的文化传统等因素的影响之下，男性青年的高储蓄最终具体表现在了购置房子的能力上。在未来的很长时间内，在中国社会中青年男女比例失衡问题无法得到解决之前，男性青年被迫买房也是房地产行业持续发展的一个重要推动力。

11. 小结： • 宏观经济走势总体增速有所回落，但仍处在合理适度增长区间。 • 一些宏观因素仍然拉动房地产需求不会下降 • 在此经济大背景之下，房地产市场总体回暖

12. 中观行业分析

13. 1行业政策 • 2012年1季度，我国政府出台的房地产调控政策主要集中在三方面：一是国务院各级领导重申楼市调控不动摇，促进房价合理回归；二是为确保完成全国保障性安居工程建设任务，财政部、国家发改委、住房城乡建设部等部门分别发布政策，多渠道多层次确保安居工程建设资金到位，力促保障房建设顺利推进；此外，为继续坚持并深入贯彻中央关于房地产市场的调控政策，国土资源部发布了2012年房地产用地管理和调控重点。

14. 虽然政策当局始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号，但是部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度也有所放松。3月份以来,针对首套房置业等刚性需求的优惠政策频出,主要包括首套房贷利率优惠政策等,预计未来或有更多更大力度的刺激首套房、自住型普通住房需求等相关政策出台,包括降低首付成数和更大幅度的利率优惠。虽然政策当局始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号，但是部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度也有所放松。3月份以来,针对首套房置业等刚性需求的优惠政策频出,主要包括首套房贷利率优惠政策等,预计未来或有更多更大力度的刺激首套房、自住型普通住房需求等相关政策出台,包括降低首付成数和更大幅度的利率优惠。 • 因此，在经济大环境之下，总体的政策预期是放松的。

15. 2.行业景气度

16. 一、房地产开发投资完成情况 • 2012年1-3月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。 • 1-3月份，东部地区房地产开发投资6593亿元，同比增长20.6%，增速比1-2月份回落5.4个百分点；中部地区房地产开发投资2070亿元，增长25.7%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资2264亿元，增长30.5%，增速回落1.4个百分点。 • 1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积409221万平方米，同比增长25.0%，增速比1-2月份回落10.5个百分点；其中，住宅施工面积307653万平方米，增长22.2%。房屋新开工面积39946万平方米，增长0.3%，增速回落4.8个百分点；其中，住宅新开工面积29427万平方米，下降5.2%。房屋竣工面积17880万平方米，增长39.3%，增速回落5.9个百分点；其中，住宅竣工面积14325万平方米，增长40.0%。 • 1-3月份，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。

17. 二、商品房销售和待售情况 • 2012年1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长5.9%。商品房销售额8672亿元，下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；其中，住宅销售额下降17.5%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长10.5%。 • 1-3月份，东部地区商品房销售面积7351万平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份缩小6.8个百分点；销售额5215亿元，下降19.9%，降幅缩小11.1个百分点。中部地区商品房销售面积3704万平方米，下降7.3%，1-2月份为增长1.8%；销售额1592亿元，下降1.9%，1-2月份为增长8.2%。西部地区商品房销售面积4185万平方米，下降11.7%，降幅扩大6.8个百分点；销售额1865亿元，下降7.6%，降幅扩大4.8个百分点。 • 3月末，商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米，商业营业用房减少150万平方米。

18. 三、房地产开发企业资金来源情况 • 1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。 • 四、房地产开发景气指数 • 3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.92，比上月回落0.97点。 • 资料来源：国家统计局

20. 小结：

21. 微观公司分析

22. 1公司简介 • 在房地产行业中，华夏幸福基业是一个相对比较年轻、处于成长阶段的成长性良好的地产公司。 • 华夏幸福基业投资开发股份有限公司前身为“浙江国祥制冷工业股份有限公司”，于1998年成立。2003年12月15日，经中国证券监督管理委员会证监发行字2003]144号文核准，向社会公开发行了人民币普通股4,000万股。公司股票于2003年12月30日在上海证券交易所挂牌交易。 • 2011年9月公司在A股重组上市，资产规模275亿元。2011年10月15日，公司名称由“浙江国祥制冷工业股份有限公司”变更为“华夏幸福基业投资开发股份有限公司”。

23. 2公司经营理念分析

24. 3 公司业务经营情况分析 • 地产项目是华夏幸福基业最早涉足并一直稳健发展的传统业务。在2011年9月公司在A股重组上市之后，整个公司的经营业绩十分漂亮。每股净资产大幅度提高，净资产收益率扭亏为盈，在几个项目的带动下达到接近50%。

25. 财务数据

26. 现金流量表：

27. 利润及资产负债表：

28. 月K线图

29. 年报数据分析 • 2011年年报数据披露：公司地产开发业务2011年合计实现签约销售收入128亿元,同比上升42.25%。园区结算回款额36.05亿元,同比上升222%。由于公司今年高毛利的园区结算收入占比上升,公司年内毛利为41.9%,同比上升7.4个百分点。公司投资运营的园区2011年新增签约入园企业86家,新增签约投资额129.78亿元,截止报告期末,公司投资运营的园区累计签约入园企业438家,累计签约投资额489.53亿元。公司期末应收账款为3亿元，参照今年与政府结算的36亿园区收入规模，这样的应收比例仍可接受。市场对公司结算模式中政府拖欠因素的犹豫可得到一定缓解。公司期末资产负债率85.5%,剔除预收账款后资产负债率23.95%。公司整体资产负债率仍保持较低水平。年内经营性现金流入2.4亿元,较上年下降7.4亿。主要原因在于年内对工业园区开发投入的加大以及地产新开工在建规模的增大。公司年内地产项目新开工353.9万,较上年大增85%。

30. 2012第一季度季报分析 • 相对比2011年年报的数据，2012年第一季度的季报看似业绩平平。公司公布一季报,2012 年一季度实现营业收入7.8 亿,归属母公司净利润0.15 亿。实现EPS0.03 元。公司一季度并未结算房地产项目,营收的主要贡献为园区结算收入7.4 亿元。公司一季度实现房地产业务签约销售面积40.1 万平米,同比上升2.15%,销售额22.6 亿,为去年全年销售额的18%,同比下滑20%。 • 分析第一季度报表业绩平平的原因：销售额的同比下滑主要来自去年下半年以来实施的“以价换量”策略,分别两次对产品价格进行下调,合计幅度在20%以上。公司在售项目的平均地价大约为910 元/平米,平均项目售价大约为6453 元/平米,“以价换量”的策略随对毛利有所损害,但由于公司十分低廉的土地成本,在目前房地产市场中降价走量的恶劣市场竞争中仍具备相对优势。

31. 请该模式的定位扣紧了当前政治体制下市县级政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下求GDP 和政绩的命门。该模式 一站式解决方案弥补了众多区县级地方政府资金和专业能力的不足。辅以较早进入此行业累积的招商经验和政府人脉关系,使得公司在与政府共盈的开发模式中能够以较低的价格成本购置了大量的土地，在一定程度上保证了公司较高的毛利率 目前在我国发达大城市中的房地产行业相对已经处于比较成熟时期，而房地产资金处于一个从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延，由东部地区不断向中部地区和西部地区扩展的时期。公司将目标集中在县域、城镇开发不乏是一个好的战略目标。 1)公司工业园区开发运营模式已日臻成熟,通过对园区分期开发和资金的滚动利用,初期年开支额在1个亿左右,待2-3年左右开始招商,产生相应的政府服务性收入,同时,片区的成熟也有助于公司房地产项目的销售稳步增长,两者结合,公司基本可以达到2年左右现金流基本平衡,3-4年进入现金流加速流入期。 2)这一模式具备一定的复制性,旗下园区逐步步入发展意味现金流达将继续处于快速增长期。 公司开发的城镇住宅，主要面向产业转移人口和旧城改造人口，以刚性需求为主，全部位于不限购城市，受宏观调控政策影响相对较小。

32. 5与房地产业龙头企业万科对比： VS

35. 对比万科相对平稳的业绩表现，可以看出华夏幸福基业目前处于高速的成长期，且成长势头良好，尤其在2011年一年中业绩成长十分可观。对比万科相对平稳的业绩表现，可以看出华夏幸福基业目前处于高速的成长期，且成长势头良好，尤其在2011年一年中业绩成长十分可观。 • 但是，华夏幸福无论是在股票市值，经营规模还是在市场影响力、知名度这些软实力方面距离万科这样的龙头企业都还有很长的路要走。

36. 6结语： • 在竞争十分激烈的房地产行业，大多数房地产企业都如昙花一现，能够像万科一样自1988年投入房地产行业之后一直“屹立不倒”的企业屈指可数。 • 华夏幸福基业是新兴起的一个房地产公司。其最具特色的是：开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，初步探索了一条独具特色的“产城共融，政企共赢”的中国县域经济发展道路。公司模式独特,其发展具备“高门槛、高成长”特征，有其在房地产行业的竞争优势，这种优势能够为公司带来大量的现金流。 • 但是，华夏幸福想要发展为像万科一样能够长期、稳定成长的成熟房地产公司路途艰难，未知很多，还需要经过时间的检验。

37. 参考文献： • 1 华夏幸福:园区开发的收入具有保障性 2012-04-23 天相投资顾问有限公司 张会芹 • 2华夏幸福:地产股中的成长股 2012-03-29 平安证券有限责任公司 窦泽云 • 3 华夏幸福2011年报点评:定位县域经济的新城建设综合服务运营商 2012-03-19 国泰君安证券股份有限公司 李品科，孙建平 • 4华夏幸福2011年报点评:年报无惊喜,业绩保障度仍较高 2012-03-01 华泰联合证券有限责任公司 鱼晋华，周雅婷 • 5 华夏幸福:高锁定性、高成长性 2012-02-29 平安证券有限责任公司 李晓东 • 6 华夏幸福:园区+地产双轮继续驱动业绩快速增长 2012-02-29 申银万国证券股份有限公司 殷姿 • 7 华夏幸福:业绩锁定性强,高增长可期 2012-02-29 国信证券股份有限公司 区瑞明，黄道立，方焱 • 8 华夏幸福:业绩确定增长,园区快速扩张强烈推荐 2012-01-06 平安证券有限责任公司 李晓东 • 9 华夏幸福:与政府共赢,走在幸福的大道上 2011-11-03 华泰联合证券有限责任公司 鱼晋华，周雅婷 • 10 华夏幸福:工业园区+房地产开发模式=现金流快速增长 2011-11-02 申银万国证券股份有限公司 殷姿 • 11 中国房地产行业月报 2012-3-21中国招商证券股份有限公司 • 12 2012年1季度房地产行业主要政策分析报告 2012-04-27国研网行业研究部 • 13 一季度国民经济运行总体平稳 国家统计局 2012-4-13 • 14 一季度全国房地产开发投资同比增长23.5% 国家统计局 2012-4-13