第九章路线价法

第九章路线价法 第九章路线价法

§9-1 路线价法的基本原理 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价一、路线价法的需要街道第九章路线价法

街道 标准深度街道二、路线价法的概念对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。第九章路线价法

三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否四、适用的对象和条件土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。第九章路线价法

§9-2 路线价法的操作过程 一、划分路线价区段同一路线价的地段各宗土地的深度的众数二、设定标准深度三、选取标准宗地具有代表性的土地四、确定路线价设定在路线上的标准地块的单位地价五、制作深度指标表六、计算各宗地土地价格第九章路线价法

五、制作深度指标表 （一）深度指数的含义随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表第九章路线价法

街道 a1 a2 a3 …… an-1 an （二）深度指数的制作思路 1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an 2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an 3、平均深度百分率有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an 第九章路线价法

街道 （三）制作方法 1、四三二一法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 第九章路线价法

假设标准深度为100英尺 临街深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法则 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 单独深度百分率 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度百分率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度百分率 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0 第九章路线价法

（三）制作方法 2、哈柏法则制作思路属于累计深度指数第九章路线价法

六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式宗地价格V 深度指数dv 当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d ) 路线价u dv－平均深度指数 d 当u为以一定单元宽，标准深度的长条时： V = u × dv × f dv－累计深度指数 f 第九章路线价法

路线价2000元/m2 15.24m（50英尺） 20m 六、计算各宗地土地价格（二）运用举例 1、一面临街矩形土地 V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元第九章路线价法

15m 15m （二）运用举例 2、前后两面临街矩形地 P184例9－2 标准深度20m 路线价2000元/m2 30m 路线价3000元/m2 第九章路线价法

（高价街） u0 d0 d1 u1 （低价街）重叠价值估价法 d 第九章路线价法

d0 d1 P184例9－2 20000元/英尺 150英尺 100英尺 dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70% 10000元/英尺 V=u0×dv0×f+u1×dv1×f =20000×100%×100+10000×70%×50 =235万元第九章路线价法

u1 A B u0 3、街角地 V单=u0×dv0+u1×dv1×t t——旁街影响加价率第九章路线价法

4、特殊形状土地 A h－三角形土地修正率 d f B C u 第九章路线价法

D 4、特殊形状土地 A B C ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格第九章路线价法

E F G H 4、特殊形状土地 A B C D 梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格第九章路线价法

第十章长期趋势法 第十章长期趋势法

§10-1 基本原理 一、概念利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测和判断。将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。第十章长期趋势法

§10-1 基本原理 二、适用条件长时间、真实的历史价格资料三、作用 1、评估房地产价格； 2、市场比较法中交易日期修正； 3、收益法中对未来净收益等的预测； 4、假设开发法中预期价值及成本等的预测； 5、填补某些房地产价格历史资料的缺乏； 6、地产价格发展趋势的比较。第十章长期趋势法

§10-1 基本原理 价格 A B 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关第十章长期趋势法

§10-1 基本原理 四、操作步骤 1、搜集资料 2、排列成序 3、分析建模 4、推测价格第十章长期趋势法

逐年上涨 加权年份价格y 2001 6810 2002 320 0.1 7130 0.2 330 2003 7460 0.2 2004 350 7810 0.5 2005 340 8150 §10-2 预测方法一、直线趋势预测法 1、平均增减量法逐年上涨额平均数 y2006=8150+335=8485 预测值： y2007=8150+335×2=8820 d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338 第十章长期趋势法

2、平均法 y＝a+bx y 趋势线实际线（x2，y2）（x1，y1） x 0 第十章长期趋势法

价格单位：万元/ m2 年份 x 价格 1997 1 4.00 2 1998 4.20 1999 3 4.41 2000 4 4.60 2001 5 4.80 6 2002 5.03 7 2003 5.25 8 2004 5.47 2005 9 5.66 2、平均法第十章长期趋势法

3、最小二乘法 y＝a+bx 第十章长期趋势法

某房地产的成本（万元） x x x2 年份成本y xy 16 1997 -4 4.00 -16.00 1998 -3 9 -7 4.20 -12.60 4 -2 1999 -5 4.41 -8.82 1 -1 -3 2000 4.60 -4.60 0 2001 -1 0 4.80 0 1 1 2002 1 5.03 5.03 2 3 2003 4 5.25 10.50 2004 5 3 9 5.47 16.41 4 16 7 2005 5.66 22.64 ∑ 0 43.42 60 12.56 n=9 第十章长期趋势法

二、二次抛物线型预测法 y=a+bx+cx2 第十章长期趋势法

年份价格一级增长量二级增长量 1997 4200 1998 5300 1100 1999 6700 1400 300 2000 8400 1700 300 2001 10400 2000 300 2002 12700 2300 300 2003 15330 2630 330 P196例10－4 第十章长期趋势法

P196例10－4 第十章长期趋势法

P196例10－4 Y=8397+1857x+152 x2 2004年价格=8397+1857×4+152×42=18257元/平方米 2005年价格=8397+1857×5+152×52=21482元/平方米第十章长期趋势法

三、平均发展速度预测法 P197例10－5 2004年价格=5500×1.088=5980元/平方米 2006年价格=5500×1.0883=7083元/平方米第十章长期趋势法

月份房地产价格价格每5个月的移动平均数 1 6700 2 6800 3 6900 6840 4 6800 6940 5 7000 7040 6 7200 7140 7 7300 7260 8 7400 7380 9 7400 7500 10 7600 7620 11 7800 12 7900 四、移动平均法 ——借以消除短期波动影响第十章长期趋势法

第九章 路线价法