中華民國 103 年 3 月 26 日

1. 和發產業園區 徵收土地之公益性及必要性評估報告 中華民國103年3月26日

2. 簡報大綱 三 二 四 一 六 七 五 徵收土地基本資料 基地區位及面積 必要性評估 公益性評估 公聽會及說明會 計畫緣起 土地所有權人權益保障 八 第3次小組意見回應

3. 一、計畫緣起 • 大寮區位條件優異、潛在廠商擴廠或遷廠需求大、台商回流等因素，造成產業用地供不應求，故選定大發工業區北側及和春技術學院北側土地申請報編產業園區。 • 為建立產業網絡、引領產業發展、並均衡區域發展，故規劃以機械設備業，引領其他產業(金屬製品、交通、電子電力)發展，提高產品附加價值。 • 法令依據 • 依「產業創新條例」第33條之規定申請編定產業園區，屬特定興辦事業且開發面積在30公頃以上。 • 依「產業創新條例」第42條第1項規定，直轄市、縣（市）主管機關為開發產業園區需用私有土地時，得徵收之。爰本計畫範圍內私有土地部分擬依「土地徵收條例」第3條第10款（其他依法得徵收土地之事業）辦理徵收私有土地作業。 • 奉准興辦事業文件 • 本計畫之可行性規劃於102/5/2由經濟部表示符合規定，都市計畫書圖於102/12/10由內政部都委會決議修正後通過、環境影響評估報告書於102/12/11由環保署環評委員會決議修正後通過，審查結論於103/2/14公告。

4. 溪寮 翁公園 萬大工業區 琉球里 考潭寮 三隆 上寮里 下大寮 過溪 濃工 7 潮寮 新厝 二、基地區位及面積 • 基地屬「大坪頂以東地區都市計畫」，總面積 136.13 公頃 • 基地位於高雄產業空間發展軸帶 88快速道路、台21、台25、國7經過， 大寮具區位與交通優勢

5. 基地位置 捷運大寮主機場 萬大工業區 高68 和春基地 25 21 88 大發基地 188 大發工業區 4

6. 54.32公頃 三、徵收土地基本資料(1/2)-使用現況 • 和春基地現況為台糖農場，耕種使用面積 57.62 公頃，主要作物以蔬菜、文心蘭、採種水稻、絲瓜、鳳梨、荔枝、香蕉等為主 • 大發基地現況為台糖農場，耕種使用面積 37.55 公頃，主要作物以蔬菜、花卉、紅豆、小黃瓜、蕃茄、當歸、草皮等為主 81.81公頃

7. 三、徵收土地基本資料(2/2)-土地權屬 • 和春基地土地權屬 • 大發基地土地權屬 • 無一般私有地 南北為工業用地包圍(現況為工廠內停車場) 1151-8：553㎡ 1219-2：20㎡ 1220-2：102㎡ 夾雜於道路用地及工業地之畸零地

8. 四、公聽會及說明會 • 公聽會：101年8月12日及10月15日舉行兩場 • 農場承租戶說明會：迄今已舉行5場 • 地方說明會：迄今已舉行5場

9. 五、公益性評估(1/4)

10. 五、公益性評估(2/4)

11. 五、公益性評估(3/4) • 農地需求面積 • 依據全國區域計畫之農地需求總量，經農委會評估在完全無法進口糧食之非常時期，農地以熱量效率最大化之利用，維持國民每人每日基本熱量及營養結構等前提假設下，農地面積需求為74 ～81 萬公頃。 • 農委會已於101年度協助15 個直轄市、縣政府辦理農地資源分類分級劃設作業之初步成果，高雄市宜維護之農地面積參考量為2.16～2.35萬公頃。 • 糧食安全 • 依據農業局資料，101年高雄市稻米、雜糧、特用作物、蔬菜、果品、花卉種植總面積達35,110公頃，而本計畫基地約佔0.39％ 。 資料來源：全國區域計畫，102年10月

12. 五、公益性評估(4/4) • 高雄市宜維護農地 • 應維護農地面積51,808ha，大於全國區計高雄市宜維護農地面積參考量。 • 經分析空間區位、交通區位、土地權屬及農業資源等條件因子，本案已列入高雄市區域計畫指定型發展區位。 和發園區

13. 六、必要性評估(1/3) • 本計畫目的與預計徵收私有土地合理關聯理由 • 預計徵收私有土地已達必要最小限度範圍理由 • 本基地土地權屬均為台糖、農田水利會及國有，僅大發基地有3筆一般私有地，(夾雜於工業區或道路小面積土地)共0.07公頃。經檢討土地使用性質、權屬、出入動線，一般自然人土地納入本計畫範圍者已達必要最小限度之範圍。

14. 六、必要性評估(2/3) • 可供設廠土地不足 • 南科高雄園區有入園資格限制(科學工業)，多數製造業廠商無法進駐 • 本園區廠商設廠需求 • 本園區需地廠商 142家，面積約 142.87 公頃(廠商需求已由經濟部查證確認)

15. 六、必要性評估(3/3) • 是否有其他方式取得

16. 七、土地所有權人權益保障 • 徵收法定補償基準 • 地價補償，依據「土地徵收條例」以及「土地徵收補償市價查估辦法」等相關規定，以市價補償徵收之地價，粗步估算約113.76億元。 • 農作改良物之補償，依據「高雄市農作改良物及畜產遷移補償費查估標準」辦理，粗步估算約4,110萬元。 • 土地改良物（包含水利設施）之遷移費補償標準，依據「高雄市辦理土地徵收遷移費查估基準」辦理。 • 徵收後之安置、就業輔導具體作法或救濟計畫情形 • 本園區範圍內無住宅，故無影響居民之居住權及生存權，亦無徵收安置問題。 • 就業輔導：本園區未來之招商將以能提供就業機會予承租戶之廠商為優先，本府並將協助承租戶轉職。本園區興建期間或營運期間如需要非專業性勞工，將優先錄用台糖農場承租戶及附近聚落之居民，以保障當地居民之工作權。 • 三筆一般私有地主： • 如地主願負擔部份開發成本，並依細部計畫之土地使用分區管制要點，自行設廠或提供土地供他人設廠，得不納入徵收範圍。 • 如無法達成協議，本府將變更本案開發範圍，惟考量3筆私人土地因面積有限及區位條件，已難發揮農業區功能，本府將配合都市計畫進行整體通盤檢討作業。

17. 八、第3次小組意見回應 意見一、本案仍未具體說明以徵收手段取得私人土地進行開發之公共利益提升大於私人利益減損，例如：徵收私人土地後出售予個別廠商使用之公益性與必要性，請於報告書內詳細補充（有數據尤佳）。 綜合考量下列因素，公共利益提升大於私人利益減損

18. 崇蘭農場16.94公頃 六塊寮農場 4.6公頃 10km 和發產業園區 八、第3次小組意見回應 意見二、有關高雄市政府所提本案土地承租農戶之就業安置措施仍不夠具體明確，請補充承租農戶轉耕及被安置於其他農場之意願，並列表說明之。 • 回歸田園承租戶：由市府轉租予參與「回歸田園」計畫之民眾，共94戶。(種植作物多為短期雜作，計有牧草、花卉、小黃瓜、蕃茄、當歸、蔬菜、草皮、文心蘭、絲瓜、荔枝、鳳梨、香蕉 ) • 轉耕意願 • 除輔導轉耕外，對於有意願轉職之承租戶，本府將提供以下協助： • 園區未來所需之非專業性勞工，將優先錄用承租戶及在地居民 • 與廠協會合作，優先提供一定比例就業機會聘用承租戶及在地居民

19. 八、第3次小組意見回應 意見三、依案附103年1月14日高雄市政府與台糖公司協商會議紀錄所示，台糖公司表示土地現況雖係配合政策造林或作農地租賃使用，但仍屬該公司廣義之業務所需用地，且該公司董事會因考量政府徵收台糖土地供工業使用之面積日益增多，希望有其他提供土地方式以利該公司永續經營，建議本案由高雄市政府以租用土地方式辦理。台糖公司建議以租用方式提供土地，請高雄市政府說明非用徵收手段不可之原因。又，既然本產業園區開發後規劃部分土地以出租方式提供廠商開發，可知徵收非唯一必要且不可替代之手段，請高雄市政府說明土地取得方式之必要性評估是否具有周延、合理適當，並兼顧國土永續性？ • 台糖公司對土地變更衍生之回饋、土地租金及公共設施負擔問題，因需經董事會授權及決議，無法於近期內與本府達成共識，因本案開發時程緊迫，本府乃邀集台糖公司討論土地提供方式之爭議，受限政府法令規定及台糖公司政策，合作開發、租用或設定地上權等皆有執行困難： (1) 合作開發（土地作價配回產業用地）：a.土地增值稅額度高使台糖短期資金負擔重；b.開發後地價稅提高、加上工程成本衍生之利息(在廠商租用意願有限下)將使台糖出租去化之壓力大；c. 地主亦應負擔公設用地之成本，台糖有短期資金壓力。 (2) 租用或設定地上權：a.市府轉租予廠商時，廠商非地上權人故無法以土地向銀行融資，將影響資金周轉，而產業園區基金亦無資金可供廠商貸款；b.租金隨公告地價調漲，將造成財務不確定性；c.公設用地需登記予管理機構，台糖公司(收租)收益與(捐地)成本之效益不明。 • 本案開發範圍雖以台糖土地為主，但仍夾雜水利會土地及國有地，如台糖土地以租用方式取得，將造成開發後產業用地權屬分屬台糖及市府，提供土地給廠商設廠將衍生複雜之法律關係，土地管理行為亦將隨之複雜。 • 本案開發後部分產業用地之產權由市府基金取得，再以租用方式提供廠商設廠，希望藉此鼓勵高雄市策略性產業發展及提昇優勢產業競爭力。 • 本府將成立管理機構，由其負責落實環評承諾，並以積極態度經營本園區。

20. 八、第3次小組意見回應 意見四、有關行政院農委會102年11月20日函表示，全國農地並無釋出空間，本案農地變更後，未見對農地的保護措施，請高雄市政府具體說明對農地保護之作為並請農委會表示未來農地釋出之政策方向。 本案已依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」之規定，於農地變更使用說明書中說明農地變更之各項影響及保護措施，並已摘錄相關內容於報告中，本案之開發不影響農路通行及農田灌排水系統（詳報告P.28～31），並已擬具保護鄰近農業環境相關措施（詳報告附件十五），未來開發及營運已儘量降低對鄰近農業生產環境之影響。 於毗鄰農業用地部分配置最少20公尺之隔離綠帶或設施。 既有水路之存廢及改道事宜，已獲高雄農田水利會原則同意。 施工階段避免將挖掘之土石及施工人員之生活污水流入灌排水溝。營運階段嚴加確保污水排放水質，且不得排入農業灌排水溝。 要求進駐廠商須依法採行環保署公告之各行業之最佳可行控制技術，並配合進行控制技術之改善。 本案已多次徵詢中央及地方農業主管機關之意見，相關函文詳報告附件十四，綜整其函文內容，農業主管機關乃以綜合考量重大建設所需、糧食安全、農地資源規劃、非台糖優先保留地、及周遭農地保護，故未反對本案農地變更。

21. 八、第3次小組意見回應 意見五、有關本案計畫範圍內除台糖公司所有土地外，尚有3筆私人土地位於大發基地內，依高雄市政府詢問3位地主被劃入計畫範圍及價購意願，大寮段1219-2號土地地主同意日後被徵收，另1220-2及1151-8號土地地主願意被劃入計畫範圍內，但不願意被徵收，故高雄市政府將請該2位私地主負擔部份開發成本後，得不納入徵收範圍，並依計畫分區使用，請查明該作法是否合乎法令程序？另對照報告書第7頁所載土地使用計畫圖所示，1151-8地號土地係劃設為部分綠地、部分自來水事業用地，因其為公共設施用地，若全區開發後卻不徵收該用地，是否有損土地所有權人使用權益？包含是否有限縮關係人土地使用項目及影響金融抵押借貸行為？請查明並補充適當之作法。 「負擔開發成本、不納入徵收範圍、並依計畫分區使用」法令未禁止，乃本府參酌合作開發之精神，而提出之構想。 本府將考量土地變更後之土地增值回饋、土地使用管制、建築管理及相關法令規定等各面向議題，研商具體內容，再行與地主協商。 本案開發後乃供產業使用，並於細部計畫訂定土地使用分區管制要點，如私人地主願依該要點自行設廠或提供土地供他人設廠，本府將調整本案土地使用配置，並提供相關協助。 如無法與私人地主達成協議，本府將變更本案開發範圍，惟考量3筆私人土地因面積有限及區位條件，已難發揮農業區功能，本府將配合都市計畫通盤檢討作業，整體檢討該都市計畫區之土地使用。

22. 簡報完畢 敬請指教 中華民國103年3月 21

23. 廠商需求-經濟部函文 • 經濟部102年10月24日經授工字第10220427650號函確認

24. 農業用地變更-農委會函文 • 103.1.22 • 102.11.20

25. 農業用地變更-農業局函文 • 102.10.25 • 102.12.9 • 103.2.12

26. 文高一無用地需求 大寮區現已有新光高中、中山工商、高英工商等在地私立高中職，另以鄰近行政區之林園、仁武完全中學無法滿招為鑑，現有學校之替代性尚稱足夠。 本區之大專院校有輔英科技大學、和春技術學院，有意願與本園區進行產學合作，可強化教育之功能。 長期而言，大寮區尚有其他都市計劃學校用地(位於內坑路，距離園區僅約5公里) ，可規劃設立雙語或科學特色高中，另可督請該區內之國中提出高職產學專班，以吸引在地高中職就學。

27. 人口推估 • 就業人口：10,000人

28. 產值推估 • 年產值：350億元

29. 稅收推估 • 本園區開發後每年創造約350億元之營業額

30. 公益性評估(1/4) • 社會因素評估

31. 公益性評估(2/4) • 經濟因素評估

32. 公益性評估(3/4) • 文化及生態因素評估

33. 公益性評估(4/4) • 永續發展因素評估

34. 公共設施 • 和春基地 • 大發基地 本園區劃設之公共設施用地如公園、綠地、道路、停車場等，占總面積達30％，對提升地區公共設施服務水準有所助益。 管理服務中心亦可提供總樓地板面積之10％，作為里民活動之空間。

35. 基地周邊工廠使用情形 • 已登記工廠 • 未登記工廠 • 申請臨時登記家數：14家，其中7家已通過二階 • 列管工廠家數：2家 • 特定地區：1處(7家，3.28公頃) • 其他：32家 • 歇業工廠 • 在地里及鄰近里，共計56家18.77公頃 • 其中18家未知使用現況，共2.75公頃 • 配合經濟部工業局政策清查及鼓勵使用

36. 財務可行性(1/2)-土地取得成本 • 附近地區農地市價 • 依據「土地徵收補償市價查估辦法 」之規定，市價查估應由地政單位或委託不動產估價師辦理 和春基地北側2.2～4.0 • 計畫基地徵收價格概估 和春基地西側1.8～3.8 兩基地中間1.9～4.6 大發基地西側2.1～3.0

37. 財務可行性(2/2)-土地售價 • 依成本預估土地售價 • 基本假設 • 售價為開發期財務平衡之價格 • 售地比例80％ • 租金：參考工業局工業區之核定租金率，年租金以售價之4%試算 經評估開發成本及鄰近工業區交易行情（102/5實價登錄，7.8萬/坪） 。