土壌汚染関連セミナー

1. 土壌汚染関連セミナー 株式会社アースアプレイザル

2. S４0年代までは自己所有地への投棄に関しては何らの規制はなかった。S４0年代までは自己所有地への投棄に関しては何らの規制はなかった。 大気・水系への排出規制はＳ３０～４０代以降。 土壌は知覚、及び影響測定が困難であったため、対策が遅れた。 通常は地下水汚染で発覚するが上水道完備により健康被害は最小にとどまる。 工場移転→住宅等への用途転換により、暴露契機が生じ、深刻化。 土壌汚染のメカニズムと排出規制

3. 日本経済新聞 2003年2月7日 土壌汚染の最近の事例から（その１）

4. 朝日新聞 2002年2月18日 土壌汚染の最近の事例から（その２）

5. 日本における土壌汚染発覚の契機 • 工場用地等からの用途転換 • 豊中市･･･建築途上のマンションを取り壊し • 此花区･･･公団住宅敷地内で汚染発覚、大規模浄化措置 • 江東区･･･販売済みマンションを一旦契約解除・措置後再販 • 西東京市‥土地売買解除、特損５５億円(H16.2) • 北区･･･売却土地を買い戻し、浄化費用５億円(H16.2) • その他の用途転換 • 川崎市･･･売却土地を買い戻し４３億円賠償(H16.3) • 投棄による拡散汚染 • 委託された処理業者による不法投棄（青森、岐阜、豊島） 用途変遷と法規制を追跡することである程度推測可能

6. 土壌汚染対策法対象物質 25物質 (重金属：９、VOC：11、 　　　　　　　　　他：５) 汚染サイト数 30万箇所以上 但し、調査箇所はわずか 　　　　　　　（民間シンクタンクの推計より） 対策費用 調査、浄化、関連を含み 　 約13兆3千億円 (土壌環境センターの推計より) 汚染物質について 土壌汚染物質はおもに重金属とＶＯＣ ＶＯＣ：Volatile Organic Compounds（揮発性有機化合物）

7. 土壌汚染地の減価要因 • 何が減価要因なのか？ • 瑕疵とはどう違うのか？ • 汚染のない土地と何が違うのか？

8. ⇒関東には大企業が集中している。 ⇒土地の価格が浄化費用を吸収でき、土地が動く。 土壌汚染報告は関東が多い 【 地域別土壌汚染の事例件数 】 【 地域別土壌・地下水汚染の事例件数動向 】 ＜環境省調べ＞は、「平成１２年度土壌汚染調査・対策事例及び対応状況に関する調査結果の概要」平成14年2月環境省環境管理局水環境部より 地域別の土壌汚染事例数

9. 土壌汚染対策法以外での責任内容とその主体 • Ｈ１５．６国土交通省･･･宅地・公共用地に関する土壌汚染対策研究会報告 • Ｈ１６．３（社）不動産協会･･･宅地建物取引業者の仲介業務における土壌汚染問題に関する留意事項 • 売り主の責任 • 瑕疵担保責任（無過失責任） • 債務不履行、不法行為責任 • 契約取り消し（民法上・消費者契約法上） • 仲介業者の責任 • 重要事項説明義務に関する責任（業法３５，４７－１） • 売買価格に関する意見表明（業法３４－２－２） 指定区域に関する調査のみではリスク回避できない！

10. 土対法以外での土壌汚染リスクの帰属主体 • 物件買主（取引関係に入る前段階） • 買い側仲介業者（同上） • 担保権取得予定者（金融機関） • 信託受託予定者 • サービサー会社 • 不動産鑑定士（競売評価人を含む） • 不動産投資顧問業者 敷地立入権原なくともリスク判定を迫られる！

11. 土壌汚染の可能性の判定－ひとつの判断基準 • 1970～1975年がターニングポイント • 高度成長の終焉、公害対策の本格化 • 既成市街地からの工場移転政策の開始 • 過去30～50年の間に用途転換があった土地 • 農地→宅地･･･残留農薬可能性あるも危険性はさほどない • 工業地→住宅地(商業地)･･･1975年代以前に工場であった場合には可能性、危険性とも高い • 過去50年の間に用途転換のなかった土地 • 住宅地(商業地)→住宅地(商業地)･･･可能性なし • 未利用地→住宅地･･･造成時に汚染物質混入の可能性あり • 農地→農地･･･対策進んでおり、可能性考慮ほぼ不要

12. 競売物件の年度別推移 【 裁判所不動産執行事件の推移（全国総数、新受） 】 ＜出典：最高裁判所　司法統計年報平成14年度版＞

13. 地域別製造業事業所数の推移 【 地域別製造業事業所数の推移 】

14. 不動産執行手続きの流れと三点セット フェーズ 0.8 調査 所有権移転 入札実施 開　札 競売申立て 不動産競売開始決定 差押登記嘱託 現況調査・評価 最低売却価額の決定 物件明細書の作成 売却期日の決定（公告） 売却許可決定 代金納付 配当 三点セットの備置き ＜ 三点セット ＞ ① 物件明細書 　　その物件の権利関係などを記載した書類 ② 現況調査報告書 　　その物件の現在の状況を記載した書類 ③ 評価書 　　その物件の周辺環境やその評価額などを記載した書類

15. 資産価値への影響 • 土地の購入前に調査を行い、汚染を価格に反映させることになる。 • 指定区域に指定された土地は、大幅な価値の低下が予想される。 • 指定区域には形質変更の届出等の使用制限が設定される。 • 指定された土地の購入者は激減する。 • 指定区域の解除は掘削除去、又は原位置浄化に限る。 資産価値への影響 • 宅地建物取引業法の施行令が土壌汚染対策法に合わせて改正。 • 売買･賃貸等に関る対象物件が指定区域か否かを説明。 • 不動産鑑定評価基準の改訂（平成15年1月より） • 不動産価格の形成要因に、土壌汚染が追加　 • 油等の基準対象外物質、又は自然由来の汚染でも土地の価値に影響する。

16. 土壌・地下水汚染が及ぼす事業者リスク • 事業場等経営者・土地売却（売主） • 健康被害を引き起こした場合の補償 • 水濁法・土対法等による法的措置 • 莫大な対策工事費による金銭的負担 • 長い工期による事業機会の喪失 • 事業機会の喪失による損害賠償 • 瑕疵担保責任による契約解除⇒事業機会の喪失 • 瑕疵担保責任による損害賠償や違約金 • 担保価値の減少 • 風評被害：不買運動 • 上記イメージの低下による親会社も含めた業績悪化、株価下落

17. 土壌・地下水汚染が及ぼす不動産取引リスク １）売　主 • 前述の事業者リスク参照 ２）買　主 • 汚染があることを知らずに購入し、事業中断や計画変更に伴う損失が発生する可能性 • 汚染があることを知らずに事業を行い、汚染を拡散する可能性 ３）不動産会社 • 汚染があることを知らずに売却し、瑕疵担保責任を問われる可能性 • 汚染があることを知らずに購入し、事業中断や計画変更に伴う損失が発生する可能性 • 汚染があることを知らずに仲介し、重要事項説明違反と損害賠償を問われる可能性 ４）建設工事会社 • 汚染があることを知らずに工事を行い、汚染を拡散する可能性 　（残土以外にも、解体工事時の杭抜き・建設工事時の杭打ちは特に要注意） • 搬入土２汚染があることを知らずに盛土を行い、汚染地を造成する可能性

18. 重要事項説明項目の追加と告知義務 － 土壌汚染対策法（Ｈ12.2.15施行）により「宅地建物取引業法施行令の一部改正」－ • 都道府県知事による土壌汚染状況調査の結果、当該土地が環境省令で定める基準に適合しない　と認める場合には、その土地を指定区域として指定。 • 都道府県知事が調整する台帳に、登録・公示し、閲覧に供する。 • 指定区域に含まれる土地の形質を変更しようとする者には、都道府県知事への一定事項の届出　義務が課せられる。 土壌汚染対策法 • 宅地建物取引業者は、対象物件が指定区域台帳に記載されている場合には、取引の相手方へ土 　壌汚染対策法第９条に規定する届出義務があることを伝える義務が生じる。 宅建業法第35条（重要事項の説明等） ＜告知義務＞ • 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方に対し、次の各号に掲げ　る行為をしてはならない。 　　　重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為 宅建業法第47条（業務に関する禁止事項等）

19. リスク可能性調査 リスク定量把握調査 リスク絞込み調査 調査のレベルと土壌汚染のリスク把握精度 調査のレベル 2.0 悲観的 シナリオ 土壌汚染リスクの巾 大まかなリスク把握（スクリーニング） リスク対応の優先順位決定 個別リスクに対する具体的対策 実　態 楽観的 シナリオ

20. 調査のレベルと浄化費用査定精度の関係 より適正な浄化費用 悲観的シナリオの浄化費用 分析調査により、 飛躍的に精度アップ 概算浄化費用 実際の浄化費用とのブレ 本来かかる 浄化費用 調査費用 フェーズ 0.3 0.8 1.0 1.5 2.0 リスク絞込み調査 リスク定量把握調査 リスク可能性調査 １．立入・分析調査をする前は、最大リスクで考えることになる。 ２．そのため、本来かかる浄化費用とのブレが大きい。（土地価格との関係で取引阻害となる） ３．フェーズ1.5 以上では、このブレが飛躍的に小さくなる。また、絶対数も当然小さくなる。 ４．フェーズ2.0 により、ほぼ一致する。 ５．総じて調整費用　　、浄化費用査定精度　　の関係があり、特にフェーズ1.5 でのパフォーマンスは最　　大となる。

21. 調査レベルと浄化費用の査定精度 リスク定量把握調査 リスク可能性調査 リスク絞込み調査

22. 情報内容 リスク判定 判定根拠 不動産情報 業種情報 物質情報 減価計算 現地写真 環境基準等資料 (株)アースアプレイザルの「土壌汚染リスク簡易判定書」 お問い合わせ mail:info@earth-app.co.jp

23. DB DB DB DB DB アースアプレイザル DB DB アースアプレイザルグループのデータベース • オンデスグループとは • オンデス（ONDES）とは、アースアプレイザルが提供している、電子地図を背景として展開する汚染可能性不動産検索システム・減価計算システムのオンラインサービスのことである。 • 利用企業はWeb回線を使用して全国どこからでもアクセスできるとともに、自社のデータベースを構築することも可能である。 • 現在、全国各地でデータベースの開発および本サービスを利用している企業グループのことをオンデスグループという。 ＜区　分＞ 完成エリア (12) 開発予定エリア (2)

24. データベースの地図表示（提供：阪神測建株式会社）データベースの地図表示（提供：阪神測建株式会社） 大阪府 兵庫県

25. データベースの地図表示（提供：株式会社エイトコンサルタント）データベースの地図表示（提供：株式会社エイトコンサルタント） 岡山県

26. データベースの地図表示（提供：復建調査設計株式会社）データベースの地図表示（提供：復建調査設計株式会社） 広島県 山口県 香川県 愛媛県

27. フェーズ0.8 の特徴：アンサリング委員会の主なメンバー 西 田 道 夫 中 村 裕 昭 山 縣 滋 亀 元 宏 宣 林学環境学博士(Yaleuniversity) 1996年米国エール大学博士課程修了。 ㈱環境管理センターで22年間にわたり、環境アセスメント及び土壌汚染に係る調査・分析・浄化からマーケティング・事業戦略策定業務までの一連の業務を担当。国内 1,000 以上の物件・サイト管理の経験とノウハウを蓄積。2003年 4月 ㈱アースアプレイザル学術担当顧問。11月より同社取締役に就任。 不動産鑑定士 1976年早稲田大学法学部 卒業。 ㈱住総にて融資・管理・審査等を担当。1996年ケイアイ不動産鑑定㈱鑑定部長。財務分析・システム的鑑定評価で著作物多数。東京都不動産鑑定士協会企画公報委員会委員。2002年2月㈱アースアプレイザル取締役就任。(財）土地総合研究所客員教授 技術士（応用理学・建設） 1968年早稲田大学理工学部卒業。 国際航業㈱にて地質・地下水調査を担当。2000 年 3月より、協同組合地盤環境技術研究センター理事。土壌汚染調査の専門家として技術向上やASTM規格の啓蒙・普及に努める。2002年 2月㈱アースアプレイザル取締役就任。 技術士（建設、一級土木施工管理技士 1975年中央大学理工学部 卒業。 中央開発㈱にて28年間にわたり、地盤防災及び地下水・地盤環境の調査･研究･開発を担当。この間、環境省環境アセス技術検討会の地下水・地盤分野の研究委員、(社)地盤工学会理事、全地連技術委員会幹事会委員等を歴任。2003年4月より日本大学文理学部非常勤講師。2003年12月より㈱アースアプレイザル技術顧問に就任。

28. 業務バックアップ体制 競売物件市場 窓 口 バックアップ ㈱アースアプレイザル 技術移転先 提 携 出 資 出 資 組合員 弁護士 ケイ・アイ 不動産鑑定㈱ 協同組合 地盤環境技術 研究センター ＜７９社＞ 公認会計士 会 員 税理士 調査会社 社団法人 全国地質調査業 協会連合会 （全地連） ＜６４０社＞ 中小企業診断士 不動産鑑定士 ネットワーク

29. 市場動向のポイント ４－９期の不動産信託受託は33％増加 （信託協会） 2年後資産規模2,000億円まで拡大 （野村不動産投信） Ｊリート市場、4～5年後3兆円規模に （不動産証券化協会） 不動産証券化市場、10兆円規模に拡大 （国土交通省、土地白書）

30. － 土壌汚染リスクマネジメントの総合コンサルタント － 　〒101-0063 　東京都千代田区神田淡路町2-4-6F&Fロイヤルビル4F TEL：03-5298-2151FAX：03-3252-5411 URL：　http://www.earth-app.co.jp/ ご清聴まことにありがとうございました。