כמה לעזאזל שווה הדירה הזו?

1. כמה לעזאזל שווה הדירה הזו?

2. הקדמה יש הרצאות "משעממות" שמרחיבות את הכיס של השומע. איזו מהן עדיפה ? ? ? יש הרצאות "מעניינות" שמרחיבות את דעתו של השומע.

3. רחוב בלוך 27 פינת רחוב סוטין 5 "הצפון הישן", תל אביב הנכס הנשום

4. פרטי הנכס: • דירת מגורים בת 4 חד'. • שטח הדירה: כ- 87 מ"ר (פלדלת) וממוקמת בקומה ראשונה. • בדירה מרפסת שמש בשטח של כ- 7 מ"ר. • הבניין בן 5 קומות וקומת גג חלקית, מעל קומת עמודים מפולשת. • לדירה אין חניה צמודה. • מיקום: רחוב בלוך 27 פינת רחוב סוטין 5, "הצפון הישן", תל אביב. • הדירה רשומה כחלקת משנה 1, גוש 284 בגוש 6217.

5. נסח רישום

6. הנכס הנשום נשוא השוואה

8. השוואה א' השוואה ד' הנכס הנשום השוואה ב' השוואה ג' השוואה ה'

9. רישוי • היתר בניה מס' 3-230387 מיום 02.07.2003 המתיר: • שינויים בבניין מגורים בן 5 קומות עם 2 חדרי יציאה לגג מעל קומת עמודים מפולשת הכוללים: • -שינויים בקונטור לובי הכניסה וחדר בלוני גז בקומת העמודים ושינויים בפיתוח שטח המגרש. • שינויים וחלוקה חדשה בדירות הקיימות בקומות הרביעית והחמישית וסידור סה"כ 3 דירות בשתי הקומות: דירה אחת בת 4 חדרים בשני מפלסים עם מדרגות פנימיות (דירת דופלקס), הדירה השניה בקומה הרביעית בת 2 חדרים והדירה השלישית בקומה החמישית בת 2 חדרים – עם ממ"ד וחדרי השירות כ"א. • כניסה לדירת הדופלקס מהקומה הרביעית בלבד. • שינוי בצורת הפתחים והמדרגות הפנימיות ב-2 חדרי היציאה לגג. • טופס 4 • (תקנה 5) מיום 06.01.2003 לפי היתרי בניה מס' 990675 ומס' 210292. • תעודת גמר • מס' 230178 מיום 24.07.2003 לפי היתר בניה מס' 990675, 210292 ו-230387.

11. סקר מחירים להלן סקר עסקאות כפי שדווחו לשלטונות מס שבח:

15. א. שווי לפי שטח: שטח הדירה הרשום (פנקס המקרקעין - טאבו) 75 מ"ר X שווי למ"ר רשום 36,000 ש"ח שווי הנכס בגישת שטח 2,700,000 ש"ח

16. ב. שווי לפי מספר חדרים: כמות חדרים 4 (חדרים) X שווי לחדר 760,000 ש"ח שווי הנכס לפי מספר חד' 3,040,000 ש"ח

17. סיכום קיים פער בשווי הנכס של כ- 10% שנובע משימוש בשתי גישות. הבניין "חדש" ביחס לבניינים באזור ושטח הדירה הנשום קטן (ביחס לממוצע של דירה ישנה בת 4 חד', כ- 100 מ"ר). סביר כי הבניינים הוותיקים בסביבה כוללים גם שטחי מרפסות אולם תכנונן הפנימי אינו פונקציונלי. תחשיב משולב: 2,700,000 ש"ח X 50% = 1,350,000 ש"ח + 3,040,000 ש"ח X 50% = 1,520,000 ש"ח שווי הנכס במעוגל 2,870,000 ש"ח