工业用地政策培训

1. 工业用地政策培训 天台县国土资源局 张治飞

2. 第一部分 工业用地取得和利用 一 工业用地公开出让 二 工业用地项目批后监管 三 闲置土地的处置 四 工业用地竣工复核验收

3. 一、工业用地公开出让 1、 申请使用工业用地应先进入工业用地项目储备库并取得项目准入意见书(经信局)，项目投资强度应达到《浙江省工业建设项目用地控制指标》上浮10%的要求。

4. 一、工业用地公开出让 2、出让程序 （1）各乡镇人民政府（街道办事处）及各类园区发函国土局要求出让并提供相关材料； （2）乡镇街道和园区向县准入办了解准入行业，提供给国土局。 （3）国土局审查后，就拟出让地块发函住建局； （4）住建局出规划设计条件； （5）国土局地价评估； （6）国土局请示县政府； （7）县政府批复； （8）国土局编制出让方案并报县政府批准；

5. 一、工业用地公开出让 （9） 国土局发布出让公告（20日）； （10）申请用地单位向国土局利用科购买出让文件； （11）申请和资格审查； 申请人应提交材料：申请书；法人单位有效证明；法定代表人有效身份证明文件；保证金交纳凭证；联合竞买协议（明确联合各方出资比例，明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人；准入意见书. （12）公开出让活动实施； （13）成交并签订《成交确认书》；

6. 一、工业用地公开出让 （14）签订出让合同。如果是申请人需要成立新公司的，可以待新公司成立后再签订合同。 工业用地出让合同签订时，一般约定给予用地单位6-12个月规划设计及《建设许可证》等审批，然后再约定开工时间到竣工时间一般为2年的建设周期。用地单位必须按照合同条款履行义务，加快审批及建设，否则要承担按出让金日1‰违约责任。 （15）交纳出让金和契税，办理土地登记(2年有效)。

7. 二、工业用地项目批后监管 （一）用地批后监管的内容 建设项目用地批后监管是指建设用地从批准供地到项目竣工验收期间，依照建设用地批准文件对土地使用权人开发利用土地情况进行监督管理。主要包括以下内容：

8. 二、工业用地项目批后监管 1、是否按照规定的用途、面积和位置使用土地； 2、是否按期、足额缴纳土地出让金等费用； 3、是否按照规定的时限开工、竣工，是否存在土地闲置； 4、是否按照规定的容积率、绿地率、建筑密度、投资强度等建设条件和标准使用土地； 5、是否非法转让土地使用权； 6、其他需要列入监管的事项。

9. 二、工业用地项目批后监管 （二）建设用地批后监管的实施 1、开工时间变更 对不能按期开工建设的，使用权人在约定开工时间前30日向辖区国土局利用科提交延期开工申请的，经辖区国土所调查，确属客观原因致使无法按期开工的，填写开（竣）工延期申请审批表。批准延期开工的，双方签订变更合同，竣工时间相应顺延。 对不能按期开工建设且超期提出延期开工申请的，追究建设用地使用权人的违约责任。

10. 二、工业用地项目批后监管 2、竣工时间变更 对不能按用地批准文件约定时间竣工的，使用权人在约定竣工时间前30日向辖区国土局利用科提出延期竣工申请的，经辖区国土所调查，按下列方案办理： （1）因政府和政府相关部门原因造成土地使用者未按约定竣工的，由责任单位与使用权人共同协商后提出解决方案，报县分管领导批准后，按批准方案中的竣工日期变更。 （2）对在建项目不构成闲置，确实无法按时竣工且未申请过竣工延期的项目，经申请人申请可以给予延期竣工，但延长竣工时间最长不得超过1年。

11. 二、工业用地项目批后监管 （3）已经批准过延期竣工，但到期后仍未按时竣工，且建筑面积已经达到用地批准文件约定85%以上，且项目已正常投产的，允许延长竣工日期，但延长竣工时间最长不得超过1年。 对不构成闲置、已动工开发建设面积占应当动工开发建设总用地面积超过1/3且建筑面积已经达到用地批准文件约定30%以上--85％以下，且使用权人能提交承诺书及交纳促建履约保证金的，签订《促建履约合同书》后给予批准延期竣工，期满后仍未达到约定建设条件的，没收履约保证金。

12. 二、工业用地项目批后监管 促建履约保证金计算公式： 出让土地面积（亩）＊每亩5万元＊未建建筑面积/总建筑面积（合同约定下限）。促建履约保证金按计算后以万元为单位进位整数收取。

13. 二、工业用地项目批后监管 （4）未按时竣工构成违约的宗地，其空置部份用地符合城乡规划、具备分割利用条件的，在使用权人同意采取协议方式收回该空置用地的前提下，可以办理用地变更手续，重新约定竣工时间。收回的用地由政府另行安排使用。

14. 三、闲置土地的处置 新的《闲置土地处置办法》自2012年7月1日起施行。 （一）闲置土地构成：（《闲置土地处置办法》第二条规定） （1）国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。 （2）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

15. 三、闲置土地的处置 （二）造成闲置土地的几种原因： 第八条 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置： （1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

16. 三、闲置土地的处置 （2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的； （3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的； （4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

17. 三、闲置土地的处置 （5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的； （6）政府、政府有关部门的其他行为。 因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照本规定办理。 除以上几种政府等客观原因之外，其他属于自身原因构成的闲置土地

18. 三、闲置土地的处置 （三）闲置土地处置 第十二条 因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置： （1）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

19. 三、闲置土地的处置 （2）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划； （3）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；

20. 三、闲置土地的处置 （4）协议有偿收回国有建设用地使用权； （5）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地； （6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

21. 三、闲置土地的处置 第十四条 除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理： （1）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。

22. 三、闲置土地的处置 （2）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

23. 四、工业用地竣工复核验收 （一）验收范围及对象 全县范围内经依法批准的新建建设项目用地。 向国土局利用科申请。用地竣工复核验收的主要内容： 1、是否按批准的位置和面积使用土地 2、是否改变土地用途 3、是否存在擅自增减容积率 4、其他属国土资源部门应检查复核的内容

24. 四、工业用地竣工复核验收 （二）应提交材料 1、新建建设项目用地竣工复核验收申请表 2、建设用地使用权证及建设用地批准文件 3、建设工程规划许可证 4、消防部门意见 5、竣工房屋的用途、总建筑面积（以住建部门提供的资料为准） 6、规划验收意见 7、有资质的测绘单位提供的地籍测绘成果资料 8、需提供的其他资料

25. 四、工业用地竣工复核验收 （三）变更土地使用证 验收合格后，国土局出具验收意见书，凭此办理土地使用权变更手续。

26. 第二部分 土地登记 一、土地登记的概念 将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。企业需要办理土地登记的向宗地所在地国土资源管理所申请。

27. 二、出让国有建设用地使用权的转让必须符合下列条件二、出让国有建设用地使用权的转让必须符合下列条件 1、必须按国有建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，否则，国有建设用地使用权不得转让。 2、转让房地产时，应符合：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证；②转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。

28. 三、不予登记的相关政策 （一)、 2003年国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》五个不得登记的规定： ①对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记； ②对于经营性土地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记； ③对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记； ④对违反规划改变土地用途的，不得登记； ⑤未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

29. 三、不予登记的相关政策 （二)、 2008年《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（国土资发[2008]70号）十二个不予登记： 严格依法依规进行土地登记；杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化。涉及下列情形之一的，不予登记发证：土地权属争议未解决的；土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；未按合同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记的；申请登记的土地权利超过规定期限的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地用途的；未办理土地使用登记而设定抵押的；异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；查封登记解除前申请办理抵押登记等。

30. 四、关于宗地分割 《土地登记办法》第五条规定，土地以宗地为单位进行登记，宗地是指土权属界线封闭的地块或者空间。

31. 四、关于宗地分割 分割登记和抵押造成的后果： 1、宗地是土地登记的最基本单元，宗地的划定不是随意为之，是按照城市规划、用地布局、消防安全、土地审批等方面的要求设定，涉及到规划、土地、房管、消防、交通、电力等多个部门的审批。如果简单地从土地登记上对宗地进行分割，就违反了《土地登记办理》关于登记基本单元的规定，违反上述相关部门设定的用地审批条件，如破坏划功能布局、影响消防通道、堵塞交通出口、影响电力供应等。所以不能随意对宗地进行分割。

32. 四、关于宗地分割 2、分割抵押要考虑到如果债务人无法清偿债务时对抵押物进行处置，这样就会使原来一个宗地分属两个以上不同的权利人，导致对宗地的实际分割、破坏土地的使用功能。 3、银行和企业对分割抵押的需求经常发生变化，有时要分宗、有时要分三宗，如果一味迎合银行和企业对土地分割登记的需求，造成土地管理政策混乱。

33. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 （一）、初始登记 是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。 企业应当提交的申请材料： 1、国有建设用地使用权出让合同； 2、提供土地出让金及契税发票原件，核对后提交复印件； 3、提供企业营业执照副本、组织机构代码证原件，核对后提交复印件； 4、法人代表证明书、法人代表身份证复印件，如委托代理的，还需提交委托书和委托代理人身份证复印件。

34. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 （二）、变更登记 是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容变更而进行的登记。

35. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 1、 企业工程竣工验收通过后申请办理土地使用权变更登记应当提交的申请材料： （1）、原《国有土地使用证》； （2）、摘录单（便民服务中心二楼国土局88号摘录窗口）； （3）、工程竣工验收意见书及竣工测量平面图纸； （4）、房屋所有权证，核对后提交复印件； （5）、提供企业营业执照副本、组织机构代码证，核对后提交复印件； （6）、法人代表证明书、法人代表身份证复印件，如委托代理的，还需提交委托书和委托代理人身份证复印件。

36. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 2、企业土地使用权变更登记 土地使用权变更登记是对一宗地上已登记的土地使用权人发生改变而进行的土地登记。

37. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 申请人应当提交的申请材料： （1）、原《国有土地使用证》； （2）、摘录单（便民服务中心二楼国土局88号摘录窗口）； （3）、土地税费缴纳证明； （4）、房屋所有权证，核对后提交复印件； （5）、提供企业营业执照副本、组织机构代码证，核对后提交复印件； （6）、法人代表证明书、法人代表身份证复印件，如委托代理的，还需提交委托书和委托代理人身份证复印件。

38. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 除了以上申请材料外，土地使用权变更登记还应提交以下证明材料： （1）、以入股方式转让的，提交入股合同； （2）、土地使用权转让的，提交转让合同、税费缴纳凭证； （3）、企业合并、分立和企业兼并的，提交相关协议及有关部门的批准文件； （4）、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书取得土地使用权的，提交法院判决书、仲裁机构的裁决书，协助执行通知书。

39. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 3、企业名称或法人代表变更登记 姓名或名称变更登记也称更名登记，是指在土地权属发生转移的条件下因土地权利人姓名或名称的改变而进行的变更土地登记。

40. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 申请人应当提交的申请材料： （1）、原《国有土地使用证》； （2）、摘录单（便民服务中心二楼国土局88号摘录窗口）； （3）、工商行政管理部门名称变更批准文件； （4）、法律法规规定的完税或者减免税凭证； （5）、房屋所有权证，核对后提交复印件； （6）、提供企业营业执照副本、组织机构代码证，核对后提交复印件； （7）、法人代表证明书、法人代表身份证复印件，如委托代理的，还需提交委托书和委托代理人身份证复印件。

41. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 4、企业地址变更登记 地址变更登记也称更址登记，是指因土地权利人地址改变而进行的变更土地登记。

42. 五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料五、企业办理土地使用权初始、变更需提供的材料 1）、原《国有土地使用证》； 2）、摘录单（便民服务中心二楼国土局88号摘录窗口）； 3）、门牌证，核对后提交复印件； 4）、提供企业营业执照副本、组织机构代码证，核对后提交复印件； 5）、法人代表证明书、法人代表身份证复印件，如委托代理的，还需提交委托书和委托代理人身份证复印件。

43. 六、办理土地登记承诺时限 城区5个工作日,城区以外7个工作日。（根据浙江省土地登记办法（浙江省人民政令第141号）第二十八条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门应当在规定期限内办理土地登记：国有土地使用权登记为30日。）

44. 谢谢！