物业管理招投标

1. 物业管理招投标 之招标程序 www.pptcn.com

2. 本章学习提要 对应岗位：房地产公司市场部、行政工作人员 物业管理招标的条件 • 模块一 物业管理招标的方式 • 模块二 物业管理招标的内容 • 模块三 物业管理招标的程序 • 模块四 www.pptcn.com

3. 模块一：招标的条件 • 招标的条件包括哪些方面？ • 招标人应具备的条件. • 招标项目应具备的条件 www.pptcn.com

4. 招标人应具备的条件（权力和能力） 招标人是物业建设单位 或相关物业产权人的法人 代表，或其委托的代理人 开发商招标 与招标物业相适应的经济、 技术或管理类专业人员 具备自行编制招标文件， 对投标人进行资格评审 和组织评标的能力 山东安康物业招投标代理公司：http://www.sdakwyzb.cn www.pptcn.com

5. 业主委员会招标 • 业主委员会招标应该符合哪些条件？ • 程序：召开业主大会，同意授权业主委员会自行招标. • 技术：具备自行招标的能力，符合自行招标应具备的条件规定 www.pptcn.com

6. 招标项目应具备的条件 • 项目符合城市规划要求 • 符合政府颁布的规模要求（山东省规定：3万㎡） • 项目能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房 • 按政府规定的各类维修基金已经落实 • 其他 www.pptcn.com

7. 模块二：招标的方式 • 招标的有哪些基本方式 • 公开招标（无限竞争招标） • 邀请招标（有限竞争招标） • 协商招标（谈判招标） www.pptcn.com

8. 三种招标方式各有什么优缺点？ • 一.公开招标 • ：公平竞争、提高物业管理水平 • ：工作量大，费用高 • 二.邀请招标 • ：减少工作量，节约成本；提高中标率 • ：限制竞争，不符合公平竞争 • 三.议标（适合什么样的物业呢？） • 没有资格预审和开标等阶段，容易达成协议 • 适合小型物业，单项任务转包，续聘 www.pptcn.com

9. 模块三：物业管理招标的内容 • 内容可以从两个不同的维度分类 • 物业性质的不同：（经营性和非经营性物业管理招标） • 阶段的不同：（前期顾问服务和实质管理服务） www.pptcn.com

10. 非经营性物业管理招标的内容 为居民创造安全、舒适、优美的居住环境 以经济合理的价格为住户提供良好的居住环境 住宅小区等主要以居住为目的的物业 非经营性物业 招标目的 管理目标 www.pptcn.com

11. 经营性物业管理招标的内容 • 1.什么是经营性物业？ • 以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、酒店、商业中心、工业厂房和货仓等。 • 2.物业管理的目标？ • 利润目标，通过有效的物业经营管理服务，提高物业出租率、出售率和营业收入，提高租金收入，满足委托方的盈利目标要求。 • 3.关于经营性物业的知识链接 www.pptcn.com

12. 非经营性（收益性）物业服务费的测算 • 定额法：业主按照固定数额承担物业服务费。 • 比例法：业主为物业管理企业定出最低的年租金收入任务和物业维修养护指标，完成后按租金收入的一定比例支付物业服务费。 www.pptcn.com

13. 前期顾问服务内容 • 哪几个阶段需要前期顾问服务 • 开发设计阶段 • 建设阶段 • 销售阶段 • 请看案例 • 前期顾问服务的收费是向谁收取呢？ www.pptcn.com

14. 前期顾问服务案例 • 一、项目背景 • 　　该物业项目位于粤西的一个沿海城市，开发规模较大，总建筑面积达40余万平方米，是当地最大的住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设，第一期为经济适用房，同时被列为该市重点工作，整个小区建设申报国家康居示范工程小区。　　该物业建设单位前期已开发过多项物业项目，自己组建了物业管理企业，为把这个项目建设好、经营好，该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问，帮助解决前期的物业管理问题。　　由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后，消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异，房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平，因此以下的分析都是基于这种现状来展开。 www.pptcn.com

15. 二.规划设计阶段介入内容 • 1．考虑到项目较大、分期开发的情况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。2．对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验，深得建设单位和业主的好评。3．就物业管理的条件在规划设计时予以落实，不仅明确了办公用房，还落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。 www.pptcn.com

16. 三.建设阶段的顾问服务 • 1．对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。2．楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要注重美观实用和便于维修。3．在绿化带施工时，首先要考虑浇水管道的铺设，否则又要返修，造成浪费。4．在施工过程中发现部分基础没有搞好，而该区属填海区，易发生不均匀沉降，如果发生这种情况，此处的管网就会发生断裂。建议予以重新施工。5．督促物业建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分以便于物业管理的维修和更换，如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。6．对招聘的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。7．与物业建设单位一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关部门协调，确定相应的管理方式和收费标准。 www.pptcn.com

17. 四.销售阶段的顾问服务 • 1．销售前对售楼人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解。2．在售楼现场设立了专职的物业管理咨询人员，接受购房者的咨询，这种咨询和宣传沟通起到了很好的效果，避免了物业建设单位对物业管理的乱承诺，也使未来业主对物业管理有了信心，增加了购买的欲望。3．为使业主或未来业主对物业管理有所了解，在销售时，就让已招聘的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。 www.pptcn.com

18. 经营性物业前期顾问服务增补 • 经营性物业的前期顾问服务还有什么内容？ • 代开发商制定租金方案和租赁策略，进行广告宣传。 www.pptcn.com

19. 实质性的管理服务内容 • 实质性的管理服务内容？ • （不会有人不知道吧） • 保洁、保安（包括车辆）、绿化、房屋及附属设施的维护和保养、财务管理及其他。 • 特别提醒：经营性物业的实质性服务应注意物业设施和使用功能的更新 www.pptcn.com

20. 模块四 物业管理招标程序 物业管理招标程序 投标 阶段 调查 阶段 准备 阶段 招标 阶段 开标 阶段 评标 阶段 签定 合同 www.pptcn.com

21. 一.招标准备阶段 成立招标组织机构 招标准备工作主要有两项、三步骤 • 成立招标机构 • 文书工作 申请批准招标 准备招标文件 www.pptcn.com

22. （1）成立招标机构 • Q1：招标机构的职能有哪些？ • 全权负责整个招标过程——编制招标文件；组织投标、开标、评标、定标；与中标者签定合同。 • Q2：招标机构设立的途径有哪些？ • 自行组织成立招标机构； • 委托代理机构招标 • 注意：任何单位和个人不得强制招标方委托代理机构招标 www.pptcn.com

23. Q3：不同招标主体，成立招标组织机构的方式有什么不同？Q3：不同招标主体，成立招标组织机构的方式有什么不同？ • A：开发商自行招标——开发商董事会挑选代表组成招标委员会，下设秘书处和专业技术部。 • 专业技术部聘请专家和本单位技术人员编写招标文件，组织标书评审，最后向招标委员会提交评价报告和中标人推荐名单。 • 注意：招标委员会可以采纳也可以拒绝专业技术部提供的方案。 www.pptcn.com

24. B：业主大会通过业主委员会或成立招标委员会负责招标事宜。B：业主大会通过业主委员会或成立招标委员会负责招标事宜。 • C：委托代理机构招标 www.pptcn.com

25. （2）申请批准招标 • 申请的主要内容有哪些？ • 1.招标项目具备的条件 • 2.建设单位的资质（开发商招标） • 3.拟采用的招标方式 • 4.对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业 www.pptcn.com

26. （3）准备招标文件 • Q1：招标文件的主要内容有哪些？ • 1.招标公告或招标邀请书 • 2.投标企业资质审查表 • 3.投标须知 • 4.招标章程 • 5.招标项目说明书 • 6.合同主要条款 • 7.技术规范 • 8.其他 www.pptcn.com

27. 物业管理招标公告的写法 • 1.标的：拟招标的物业名称，主要介绍物业管理招标项目 • 2.招标单位： • 3.招标的对象：规定什么样的企业可以参加招标 • 4.有关招标的说明 • A：报名方式 • B：领取招标文件的方式、地点和时间，招标文件售价 • C：参加投标需提交的文件种类 • D：现场答疑会召开的时间、地点 • E：开标时间、评标方式 • F：投标的截止日期及其他相关事项 www.pptcn.com

28. Q2：关于标底制作的问题 • 什么是标底？ • 招标人对招标项目的一种预期价格或预算价格，可以作为衡量投标单位报价的准绳。 • 标底编制有哪些原则？ • 标底价格=成本+利润+税金 • 标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定一致。 • 标底价格应力求与市场的实际变化相吻合，有利于竞争和保证服务质量 www.pptcn.com

29. 物业管理企业的法定税费有哪些？ • 按营业额交纳的营业税（税率5%） • 城市建设维护税（营业税的7%） • 教育费附加（营业税的3%） www.pptcn.com

30. 二.招标阶段 4.组织现场查看，召开标前会议 1.发布 招标公告或招标邀请书 3.发售 招标文件 2.投标单位资格预审 www.pptcn.com

31. 2.对投标单位的资格审查 • Q1：“资格审查”有哪两种形式？哪种更好？ • 资格预审：投标人投标前，招标人发布资格预审公告，要求潜在投标人提供有关的资质证明，经审查合格后，才能参加正式投标 • 资格后审：投标人提交投标文件后，再对投标人后中标人是否有合同履行能力进行审查。 • 你认为哪种方式更好一些？为什么？ www.pptcn.com

32. 资格审查的案例 • 对投标人的资质要求请一致！ • “我们公司的资质完全符合你们招标公告对投标人的要求，你们为何把我们的投标书判定为无效标书？”近日，在某物业管理项目招标结束后，T公司的投标代表在得知其资质条件不能完全满足招标文件的要求而被判做无效投标后，异常恼火地找了招标项目负责人询问究竟。 • 项目负责人平静地解释：“对于此次评审，评标委员会是严格按照招标文件的规定进行的。评标委员会认为，贵公司不具备大型写字楼3年以上的管理经验，不符合招标文件关于投标人资质要求的规定。” www.pptcn.com

33. 对项目负责人的解释，T公司的投标代表更加不满了：“你们招标公告中又没有这条要求，我们为何必须满足呢？如果公告中做了这样的限制，不要说参与投标了，就是招标文件我们也不会买？我们有必要花这个冤枉钱吗？”代理机构项目负责人则认为，招标公告只是对项目情况的一个简要介绍和对招标信息的基本传递，不能囊括对投标人的所有要求。投标人一般都是要购买招标文件的，投标人在制作投标文件前，应该仔细阅读招标文件。而评标委员会在评审时也应该以招标文件为依据。对项目负责人的解释，T公司的投标代表更加不满了：“你们招标公告中又没有这条要求，我们为何必须满足呢？如果公告中做了这样的限制，不要说参与投标了，就是招标文件我们也不会买？我们有必要花这个冤枉钱吗？”代理机构项目负责人则认为，招标公告只是对项目情况的一个简要介绍和对招标信息的基本传递，不能囊括对投标人的所有要求。投标人一般都是要购买招标文件的，投标人在制作投标文件前，应该仔细阅读招标文件。而评标委员会在评审时也应该以招标文件为依据。 www.pptcn.com

34. T公司投标代表却表示，对于投标人的资格要求，招标公告应该完全明示，否则就可能造成很多不满足要求的企业购买招标文件，并浪费精力参与投标。即便在购买了招标文件后，发现了自己没有资格参与投标而放弃了投标，购买招标文件这一行为也一样给供应商造成了损失，“现在的招标文件并不便宜，少则二三百，五六百元的也不鲜见。我们企业赚点钱也不容易，怎么能这样白白地扔出去呢？”T公司投标代表却表示，对于投标人的资格要求，招标公告应该完全明示，否则就可能造成很多不满足要求的企业购买招标文件，并浪费精力参与投标。即便在购买了招标文件后，发现了自己没有资格参与投标而放弃了投标，购买招标文件这一行为也一样给供应商造成了损失，“现在的招标文件并不便宜，少则二三百，五六百元的也不鲜见。我们企业赚点钱也不容易，怎么能这样白白地扔出去呢？” • 最终，由于双方的分歧始终没能通过沟通来解决，T公司便向有关行政主管部门投诉。主管部门审理投诉后认为，首先，规定“大型写字楼3年以上的管理经验”就不合理，对新从事该行业的企业来说，已经形成了明显的歧视性；其次，招标公告应该明确投标人的资格要求，而且招标公告与招标文件设置的投标人的资格条件应该保持一致。因此，招标方被责令修改招标文件后，重新组织招标。 www.pptcn.com

35. Q2：资格预审都审查些什么？ • 1.企业的基本情况 • 2.企业的资金和财务状况 • 3.物业管理经验和过去的表现 • 4.物业企业管理人员和技术力量 • 5.主要负责人经历和企业背景情况 • 特别提醒： • 在制作招标文件时，最好把对投标人的实质性要求集中列在一起，并采取适当的方式进行强调，如加*号、标红、字体加粗等。这不仅是对投标人的提醒，也可以方便专家在评标时予以格外注意。 www.pptcn.com

36. 4.组织现场查看，召开标前会议 • Q1 ：标前会议召开的目的是什么？一定要召开吗？ • 标前会议的目的是回答投标方提出的问题。一般安排在物业项目现场，或者现场查看后，再集中召开。 • 标前会议也可以不召开。由招标方机构要求投标方将问题在规定日期内，以书面形式寄送给招标方，招标方做出统一解答。 www.pptcn.com

37. 三 投标阶段 • Q1：具备资格的投标企业在投标前应做好哪方面准备工作？ • 1.对招标书中的图纸，物业管理的项目和服务要求深刻理解。 • 2.多次进行现场考察，有疑问一定在标前会议上提出。 www.pptcn.com

38. Q2：投标文件由哪几部分组成？ • 1.投标函 • 2.投标人的资格、资信证明文件 • 3.投标项目方案及说明 • 4.投标价格 • 5.投标保证金或其他形式担保 • 6.招标文件要求的其他内容 www.pptcn.com

39. Q3：关于投标书的提交相关问题 • A：从招标文件发出之日到投标人提交文件的截止日一般是多少天？ • （20天）一般的投标截止日期为开标会议日期 • B：截止日后收到的投标文件应该怎么办？ • 不予开启并退还 • C：已提交的投标文件，投标人能够撤回或者更改补充吗？ • 可以，但应该在截止日前以书面形式通知招标方 www.pptcn.com

40. 四 调查阶段 • Q1：调查阶段的主要工作是什么？ • 1.招标方选取投标企业正在管理的物业进行现场考察，主要方式有参观、民意调查等。 • 2.招标方对投标企业的企业背景进行调查，包括资金、设备、技术力量、内部管理操作机制进行调查。 www.pptcn.com

41. 五.开标阶段 • Q1.开标的方式？ • 开标应该在招标文件规定的时间、地点和程序以公开的方式进行。 • Q2：开标时都有哪些人员参加？ • 开标由招标方主持，评标委员会出席。所有投标方代表都应参加。邀请法律公证机关公证员参加。 • Q3：投标书在开标之前能不能由招标方私自打开？ • 不能。开标时方能打开投标书。应由投标方代表检查所有投标书的密封情况。检查无误后，招标方工作人员将标书打开，宣读其内容。全程由公证人员公证。 www.pptcn.com

42. 开标时的案例分析 • 某招标代理机构在一次物业管理项目的开标过程中，因为“热情过了头”惹来了麻烦。据了解，开标当天，投标截止时间前5分钟，一投标人抱着投标文件匆匆赶到投标现场签到。当代理机构的工作人员让其把投标文件和开标一览表分别放在不同的两个地方时，这位投标人傻眼了：“我的开标一览表封在里面了，怎么办？”“招标文件不是有规定须单独密封吗？”签到处的工作人员如是说。 www.pptcn.com

43. “只有3分钟了，拆开再封上恐怕来不及了。能不能将就一下？”距离投标截止时间越来越近，这位出了纰漏的投标人也越来越着急。但代理机构的工作人员却说：“招标文件已经明确规定，没按要求密封的，开标时按照无效投标处理。你还是尽快想办法吧。”为了帮助这位投标人，代理机构的另一名工作人员及时找来了剪刀和胶水。但当他递给这位投标人时，这位投标人却抱起了自己封在一起的投标文件请求说：“大姐，麻烦您帮下忙，剪开！”看着投标人焦急而又充满期待的目光，代理机构的工作人员把剪刀伸了过去。 www.pptcn.com

44. 到了投标截止时间，投标人的开标一览表倒是找出来了，但投标文件却没来得及封上。这位投标人满头大汗地往投标文件上摸着胶水，但其他投标人却对代理机构的工作人员：“投标截止时间到了，你们不能再收投标文件了。”听到有投标人提出异议，代理机构的主持人只好宣布：“投标截止时间已到，之后送达的投标文件都将被拒绝，开标正式开始……”到了投标截止时间，投标人的开标一览表倒是找出来了，但投标文件却没来得及封上。这位投标人满头大汗地往投标文件上摸着胶水，但其他投标人却对代理机构的工作人员：“投标截止时间到了，你们不能再收投标文件了。”听到有投标人提出异议，代理机构的主持人只好宣布：“投标截止时间已到，之后送达的投标文件都将被拒绝，开标正式开始……” www.pptcn.com

45. 此时，刚刚拆封了投标文件的投标人却义正言辞地说：“你们得等等我，我的投标文件是你们的工作人员给剪开的，如果你们不等我封，那就等你们的工作人员封吧。”随后，大家都把怪罪的目光投向了帮忙拆封的工作人员。代理机构的工作人员怒了：“你这人怎么能这样儿呢？我帮你忙难道还错了。”最终，在现场监督人员的协调下，其他供应商同意了这位没按时封好投标文件的供应商参与投标，“冲突”才得以化解。此时，刚刚拆封了投标文件的投标人却义正言辞地说：“你们得等等我，我的投标文件是你们的工作人员给剪开的，如果你们不等我封，那就等你们的工作人员封吧。”随后，大家都把怪罪的目光投向了帮忙拆封的工作人员。代理机构的工作人员怒了：“你这人怎么能这样儿呢？我帮你忙难道还错了。”最终，在现场监督人员的协调下，其他供应商同意了这位没按时封好投标文件的供应商参与投标，“冲突”才得以化解。 www.pptcn.com

46. 法律专家提醒 ： • 在招标文件要求提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件，为无效投标文件，招标方应当拒收。“上述案例中，代理机构工作人员在开标前不应当剪开供应商的投标文件；投标截止时间后，不应当收受投标文件。这两点都极有可能引发投诉。” www.pptcn.com

47. 六 评标阶段 • Q1：评标工作由哪个组织完成？采用什么形式评标？ • 评标委员会负责评标，采用会议形式审查和评定标书。 • Q2：评标委员会由哪些人员组成？ • 评标委员会为5人以上的单数，由招标人代表（约1/3）和有关的物业管理专家（约2/3）组成，评标专家由招标方在开标前3日内从专家库中随机抽取。 • Q3：评标是包括对哪两部分的评议？ • 主要包括标书评议和现场答辩两个方面，可以采用综合评议或百分制量化的方式。 www.pptcn.com

48. Q4：组织现场答辩的目的是什么？ • 1.了解标书的真实性、可操作性 • 2.发现标书中的疑问或错误，可以要求投标方给出解释 • 3.一般来说，负责答辩的是即将接管该物业的项目经理。对项目经理答辩时综合表现的考察，有利于把好关。 • Q5：评标后，评标委员会应推荐几名中标侯选人？ • 推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。当确定中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 • 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。 www.pptcn.com

49. 物业管理评标标准细则 • 一、标书 (总分100分)     1.企业基本情况 (14分)     2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的 整体设想和策划 (20分)     3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)     4.管理人员的配备、培训、管理 (8分)     5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)     6.经营管理指标的承诺及采取的措施 (10分)     7.社区文化活动的设想 (4分)     8.经费收支预算 (12分)     9.日常管理 (8分) 10.物业维修养护计划和实施 (8分) www.pptcn.com

50. 二、现场答辩 (总分30分)由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。 提问内容：1.投标书内容；2.物业管理政策法规；3.服务理念及设想；4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法；5.在其他物业小区管理的经验及案例；6.业主关心的其他问题。三、正在服务的其他物业小区现场调查 (20分)     1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。 2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招标选聘工作小组人员，供评分时参考。 www.pptcn.com