房地产开发项目可行性研究

1. 房地产开发项目可行性研究

2. 概述 • 可行性研究的内涵 • 在建设项目的投资前期，通过对项目投资环境和条件的调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程

3. 房地产开发项目可行性研究 • 在房地产项目投资前期，通过对房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性

4. 房地产开发项目可行性研究的作用 • 投资决策的依据 • 资金筹措的依据 • 为项目实施提供开发经营方案 • 作为项目立项审批的依据

5. 房地产开发项目可行性研究的阶段划分 • （1）机会研究 • 在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 • 地区情况 • 经济政策 • 资源条件 • 劳动力状况 • 社会条件 • 地理环境 • 国内外市场情况 • 工程项目建成后对社会的影响

6. 初步可行性研究（非必要阶段） • 对投资机会作进一步的分析，在较详细数据资料的基础上论证投资是否确有机会 • 投资估算精度为20% • 费用为总投资的0.25%～1.5%

7. 详细可行性研究 • 成果：可行性研究报告 • 精度：10% • 费用：总投资的0.2%～1.0%

8. 项目评价 • 有资格的咨询评估机构进行评估论证 • 政府计划管理部门审批 • 开发企业或者委托的咨询评价机构对项目后评价

9. 房地产开发项目可行性研究的工作程序

10. 房地产项目策划的内容： • 项目区位的分析和选择 • 开发内容和规模的分析与选择 • 开发时机的分析与选择 • 开发合作方式的分析与选择 • 项目融资方式和资金结构的分析与选择 • 房地产产品经营方式的分析与选择

11. 房地产开发项目可行性研究的主要依据 • （1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； • （2）项目所在城市的规划条件； • （3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； • （4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案； • （5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； • （6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系

12. 房地产开发项目投资、成本、费用的估算

13. 经营成本 • 开发产品成本 • 房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 • 经营成本 • 房地产产品出售出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。

14. 费用

15. 土地费用估算 • 出让方式取得增量用地 • 土地使用权出让金 • 农地征用税费 • 土地补偿费 • 青苗补偿费 • 地上附着物补偿费 • 安置补助费 • 耕地占用税 • 耕地开垦费 • 新菜地开发建设基金 • 征地管理费 • 其他费用

16. 划拨方式 • 比出让方式少了土地使用权出让金

17. 出让方式取得存量用地 • 土地使用权出让金 • 房屋拆迁补偿安置费用 • 房屋拆除补偿费用 • 搬迁补助费 • 临时安置补助费或周转房费用 • 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费用 • 房屋拆迁管理费 • 其他费用

18. 划拨方式却的存量国有土地 • 比出让方式少了土地使用权出让金

19. 房地产转让方式 • 利用房地产估价方法对房地产转让费进行估算

20. 前期工程费用估算 • 项目前期规划 • 设计 • 可行性研究 • 水文、地质勘查 • 三通一平费用

21. 基础设施建设费的估算 • 建筑物两米以外和项目规划红线以内的各种管线和道路工程

22. 项目安装工程费的估算 • 单元估算法 • 单位指标估算法 • 工程量近似匡算法 • 概算指标法

23. 公共配套设施建设费的估算 • 按规划指标和实际工程量估算

24. 开发间接费用 • 工资 • 福利费 • 折旧费 • 修理费 • 劳动保护费 • 周转摊销 • 其他费用

25. 管理费用的估算 • （土地费+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共配套设施费）×2%～3% • 一级资质：3% • 二级资质：2.5% • 三级资质：2%

26. 财务费用估算 • 筹集资金产生的费用 • 借款和债券的利息 • 金融机构手续费 • 代理费 • 外汇汇兑净损失 • 其他财务费

27. 销售费用估算 • （土地费+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共配套设施费）×2% • 销售收入×2%～3%

28. 其他费用估算 • 见表2——10

29. 不可预见费用 • 前述项目之和×3%～7%

30. 经营资金估算 • 用于日常经营周转的资金

31. 房地产开发项目收入估算 • 租售收入估算 • 租售方案确定 • 租售价格确定 • 租售收入确定 • 收款方式

32. 自营收入估算 • 参考房地产估价相关知识

33. 房地产开发项目经济评价 • 财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡等情况进行分析。

34. 房地产开发项目财务评价的基本报表 • 财务评价使用的基本报表包括：

35. 房地产开发项目的财务评价指标 • 1．房地产开发项目财务盈利能力的评价指标 • 盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。

36. 1) 静态指标 • 静态指标是在不考虑资金、时间、价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用。

37. （1）利润总额 • 出售型房地产项目： • 利润总额=商品房销售收入-总成本费用-经营税金及附加-土地增值税 • =商品房销售收入-经营成本-运营费用-经营税金及附加-土地增值税

38. 出租型房地产项目 • 利润总额=商品房出租收入-总成本费用-经营税金及附加=商品房出租收入-运营成本-运营费用-经营税金及附加 • 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加 • 项目总投资=开发建设资金+经营资金

39. （2）投资利润率 • 年利润总额或年平均利润总额 • 项目总投资 • ×100%

40. （3）资本金利润率 • 年利润总额或年平均利润总额 • 资本金 • ×100%

41. （4）资本金净利润率 年税后利润总额或年平均利润总额 资本金 ×100%

42. 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，计算该项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，计算该项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。

43. 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，求投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，求投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。

44. （5）静态投资回收期 • 静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量

45. 2) 动态指标 • 动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。 • (1) 财务净现值（FNPV）。 • (2) 财务内部收益率(FIRR)。 • (3) 动态投资回收期(Pb)。

46. (1)财务净现值 • 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。

47. （2）财务内部收益率 • 指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量限制累计等于零时的折现值。 • 用内插法计算

48. 某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费，0.5%的律师费和0.3%的其他费用。其中相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款，楼价的30%及各种税费均由投资者的资本金支付。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%并一直保持下去。出租经营期间运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全部投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%，试计算该投资项目全部投资和资本金投资的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行。某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费，0.5%的律师费和0.3%的其他费用。其中相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款，楼价的30%及各种税费均由投资者的资本金支付。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%并一直保持下去。出租经营期间运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全部投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%，试计算该投资项目全部投资和资本金投资的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行。

50. 写字楼购买总价：27000*10000=27000万元 税费：27000*（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1413万元 资本金：27000*30%+1413=9531万元 贷款额：27000*70%=18900万元 年还本付息额：A=P*i/[1-(1+i)-n]=18900*7.5%/[1-(1+7.5%)-15]=2141.13万元