自主開発　『不動産投資羅針盤』　で　　　　　ズバリ試算！！ blog.ooyagaku/ 大家　学

『らしんばん』実践編増山塾特別講義 　　　　　　数字が語る本当の話！『らしんばん』を用いて新築マンションを建てる！２００７.７.２８（土）自主開発　『不動産投資羅針盤』　で　　　　　ズバリ試算！！http://blog.ooyagaku.com/大家　学増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

・本日お話する内容は、私　（＠　大家学）個人の投資戦略を紹介するものであります。・本日お話する内容は、私　（＠　大家学）個人の投資戦略を紹介するものであります。・具体的な案件の分析を紹介していきますが、これに関しても私個人の戦略を仮定して説明していきます。私の判断がＮＧの場合でも、他の戦略ではＯＫとなる場合もありえます。・本日のお話は、一つの事例として参考に捉えてください。・基本的に投資戦略は各個人の状況や考えを考慮に入れて練りあげるものであるため、ご自身の戦略はご自身で立案するようお願い申し上げます。・そのための基礎的な考え方を伝授いたします。『まず、最初に』増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

第１部　基礎編の復習『らしんばん』概念第２部　『らしんばん』実践編（数字検証）２－１.　クロスポイント３つのクロスポイントとは？２－２．数字が語る真実　　　　　　　　どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？　　　　　　　　自己資金　　　　　入れる⇔入れない　？　　　　　　　　融資期間は　　　　　　　短く⇔長く　？主導権は　　　　　　　　銀行⇔あなた？２－３．土地建物比率　　　　　　　　都心物件⇔郊外物件２－４．リスク分析　　　　　　　　リスクマトリックスについて（潰される前に逃げる！）２－５．複数物件　　　　　　　　最適な組み合わせとは？　　　　　　　　ポジションサイジング戦略第３部　『らしんばん』実践編（実地検証）　　　　　　　　『らしんばん』の有用性を　１．５億かけて検証してみました！　　　　　　　　新築RC案件の実践例『らしんばん』実践編内容増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

第１部　基礎編の復習『らしんばん』概念 増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

P/L P/L 損益計算表（Profit and Loss Statement ）収益還元法 P/L B/S B/S B/S 入居者の玉手箱修理業者　　　　銀行賃借対照表（Balance Sheet ）収入・賃料・更新料・・・・支出・借り入れ返済・修繕費・・・ P/L B/S 資産・土地・建物・現金負債・借入れ積算評価 START（X） END（Y）分解すると　　P/L、 B/S⇒『NPV』　　NPV 増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

積算　vs　売値　の乖離 郊外　　　　　積算＜売値　　　、（積算＞売値　も結構ある）駅近、都心　　積算＜＜売値　、（積算＞売値　はほとんど無い）新築した際の価格減価償却する（10％残して定額償却）係数土地価格建物価格土地＋建物売値『積算評価』　土地と建物を分解しよう増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

現金 3 1 キャッシュフロー 4 5 6 10 7 8 9 10 9 初期投資 9 8 8 7 8 7 6 7 6 1 1 7 6 6 5 6 5 5 5 4 5 4 5 4 3 4 4 3 4 3 4 2 3 3 2 3 3 2 2 3 2 1 2 2 1 2 1 1 1 1 1 1 『NPV』が成長する収入・賃料・更新料・・・・支出・借り入れ返済・修繕費・・・ P/L 金額 2 0 初期投資 NPV曲線 2 資産・土地・建物・現金負債・借入れ B/S 金額土地・建物　積算価格 0 年数借入れ残債増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

『らしんばんβver1.01』 結果が全て出力される数値（P/L　B/S） NPV　グラフ物件データベース入力画面にデータ入力 http://ooyagaku.com/ からダウンロードできます！！増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

『出力項目』はグラフで集約！！　 ←グラフが最も大切！！・残債・土地＋建物・収益積算（税引き前後）・ＮＰＶ未来の指標 ←リスク分析 ←■積算評価 ←■収益還元評価現在の指標 ←初期投資額増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

貧乏物件 判定=NG！！残債不動産価値返済終了時のNPVがマイナス積算キャッシュフロー ① ② NPV 積算キャッシュフローがマイナス見るべきポイントは、たった二つ積算キャッシュフロー　と返済終了時のNPV 増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

金持ち物件　判定=OK！！不動産価値残債返済終了時のNPVがプラス積算キャッシュフローがプラス NPV ① ② 積算キャッシュフロー見るべきポイントは、たった二つ積算キャッシュフロー　と返済終了時のNPV 増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

NPV たまにすごく良いのが見つかる NPV 積算キャッシュフロー積算キャッシュフロー００ NPV⇒プラス（○）キャッシュフロー⇒良い（◎） NPV⇒プラス（◎）キャッシュフロー⇒良い（◎）キャッシュフロー正味現在価値（NPV） ■駅近物件に多いパターン ■郊外や駅から遠い物件に多いパターン比較分析から分る優良物件の『属性』 NPV 積算キャッシュフロー００典型的パターン積算キャッシュフロー NPV NPV⇒マイナス（×）キャッシュフロー⇒良い（◎） NPV⇒プラス（◎）キャッシュフロー⇒悪い（×）増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

第２部『らしんばん』実践編（数字検証） 増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

２－１.　クロスポイント３つのクロスポイントとは？２－２．数字が語る真実　　　　　　　　どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？　　　　　　　　自己資金　　　　　入れる⇔入れない　？　　　　　　　　融資期間は　　　　　　　短く⇔長く　？投資の主導権争い２－３．土地建物比率　　　　　　　　都心物件⇔郊外物件２－４．リスク分析　　　　　　　　リスクマトリックスについて（潰される前に逃げる！）２－５．複数物件　　　　　　　　最適な組み合わせとは？大家学の戦略とは？（「その時の立ち位置」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　と「投資規模」）第２部『らしんばん』実践編（数字検証）増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

２－１.クロスポイント ②銀行リスクポイント ③最終リスクポイント ①NPV転換ポイント３つのクロスポイントを理解する ①NPV転換ポイント　　　NPVがゼロを超える ②銀行リスクポイント　　　不動産価値が残債を上回る ③最終リスクポイント積算キャッシュフローが残債を上回る増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

①NPV転換ポイント 不動産を積算価格で売ったとき　プラスマイナスゼロになる年度その時の資産の内訳は自己資金積算キャッシュフロー＝残債不動産価値残債＋自己資金　　　＝　不動産価値＋積算キャッシュ ①NPV転換ポイント銀行から見ると　　　　　　　資産バランスがプラス次の物件を買える！！増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

②銀行リスクポイント 不動産を積算価格で売ったとき　残債を打ち消すことができる年度その時の資産の内訳は ②銀行リスクポイント＝残債不動産価値残債　＝　不動産価値銀行から見ると　『任意売却』　or　『競売』　　した際　　　　　資産バランスが取れる銀行の最終リスクポイント増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

③最終リスクポイント 残債額が積算キャッシュフロー額　　　　　　　　　に一致する年度その時の資産の内訳は ③最終リスクポイント＝残債積算キャッシュフロー残債　＝　積算キャッシュフロー投資家は　たまった現金で一括返済できる投資家の最終リスクポイント増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

クロスポイント事例（Valu-Rich案件） ②銀行リスクポイント ③最終リスクポイント ①NPV転換ポイント開始時点で ①NPV転換ポイント　②銀行リスクポイントが達成されているこれがValu-Rich案件の優良案件のパターンただし。。。人気エリアにおいては皆無増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

クロスポイント事例（人気エリアでの案件） ②銀行リスクポイント ③最終リスクポイント ①NPV転換ポイント人気エリアでの私の戦略 ①NPV転換ポイント１０年後にはプラスにしたい ②銀行リスクポイントここが長引くとこの銀行との取引は・・・ ③最終リスクポイント建物が持つ期間内には抑える増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

２－２．数字が語る真実 どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？元利均等元金均等残債は最初緩やかに減少残債は直線的に減少利息合計元利均等　＞　元金均等８６２９万円＞　７３３３万円元金均等の方が１２９６万円もお得？？８６２９－７３３３＝１２９６増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？ ３５年後のNPVで見ると元利均等　＜　元金均等５０３６万円＜　５０９０万円差は　僅か５４万円！！なぜか？？増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

どっちがお得　　元利均等⇔元金均等　？ 収益的観点利息的観点元利均等元金均等今１００万円払うのと、１０年後に１００万円払うどちらがいい？ ↓ １０年後に１００万円払う方がいい ↓ １０年運用すると１００万円以上になるから！！今１００万円貰うのと、１０年後に１００万円貰うどちらがいい？ ↓ 今１００万円貰うほうがいい ↓ １０年運用すると１００万円以上になるから！！不動産投資においては　『利息』と　『収益』を『時間的価値』を把握して考える必要がある元利均等と元金均等　どちらが良いとは言えないが、住宅ローンで言われるように『支払い利息』だけで考えるのはNG！！元利均等のほうが初期に手元にキャッシュが溜まる増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

元利均等⇔元金均等　『金利3％－割引率2％=差1％』元利均等⇔元金均等　『金利3％－割引率2％=差1％』 >> 増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

自己資金　　　たくさん入れる⇔入れない　？自己資金　　　たくさん入れる⇔入れない　？ Fullローン　融資１．６億円自己資金融資６０００万円　融資１億円　　返済額が大きい ⇒積算キャッシュフローが小さい ⇒運営体力　弱い　　返済額が小さい ⇒積算キャッシュフローが大きい ⇒運営体力　強いでは、自己資金があればどんな物件でも買って良いのか？増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

自己資金　　　たくさん入れる⇔入れない　？自己資金　　　たくさん入れる⇔入れない　？ Fullローン　融資１．６億円自己資金融資６０００万円　融資１億円 ②銀行リスクポイント ②銀行リスクポイント ①NPV転換ポイント ①NPV転換ポイント ③最終リスクポイント ③最終リスクポイント自己資金を増やすと②、③が改善するが、①はそれほど変化しない ①NPV転換ポイント　は　投資を全体的に捕らえた指標で、自己資金に大きく左右されない。　　　　　⇒投資の良し悪しを判断するのに有効つまり、どんなに『お金』があっても　利益を上げる為には、物件の選定の基準が必須増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

融資１．４億ー３５年（３％） 融資１．４億ー２０年（３％）融資期間は　短く⇔長く　？ ◎ × ①NPV転換ポイント ①NPV転換ポイント融資期間は長くても短くてもNPVに大きな差は無し融資期間が長い方が積算キャッシュをプラス方向になるため、運営体力が向上増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

VS 投資の主導権争い銀行投資家『お金』を持っているほうが主導権を握る増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

双方とも　売値１．２億円　利回り10% ２－３．土地建物比率建物値３７３５万円建物値１億１２０６万円土地値７５００万円土地値３０００万円合計１億１２３５万円＜＜合計１億４２０６万円増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

２－３.土地建物比率 らしんばん出力グラフ ②銀行リスクポイント ②銀行リスクポイント ①NPV転換ポイント ①NPV転換ポイント ③最終リスクポイント ③最終リスクポイント建物比率が高いと、建物償却費による資産の目減りが大きく、最終的にNPVが低くなる増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

双方とも　売値１．２億円　利回り10% 建物値３７３５万円建物値１億１２０６万円２－３．土地建物比率（実際は。。）土地値７５００万円土地値３０００万円＜＜合計１億１２３５万円合計１億４２０６万円増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

２－３.土地建物比率（実際は。。） らしんばん出力グラフ郊外の建物比率の大きい案件は、建物償却費・修繕費・空室率・家賃下落率リスクが大きく、より不利になる。増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

２－４．リスクマトリックス 収益▲９０万＠１０年後金利（２～６％）依存　＠空室率５％空室率（０～２０％）依存　＠金利３％金利と空室率について何処まで耐えられるか？増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

２－４．リスクマトリックス 金利と空室率について何処まで耐えられるか？増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

『総資産額』　と　『資産勾配』 ２－５．複数物件戦略 ①目標設定 ②低リスク戦略 ③ポジションサイジング『らしんばん』を用いる「その時の立ち位置」と「投資規模」『リスク』を意識する参考文献：　　魔術師たちの投資術 ~経済的自立を勝ち取るための安全な戦略 (単行本) 　　　　　　　　バン・K・タープ (著) 株式等の投資では C=R×P（現金＝リスク×ポジションサイズ） P=C÷R（ポジションサイズ＝現金÷リスク） R=C÷P（リスク＝現金÷ポジションサイズ）明確な答えは得られていないが、知っておいた方がよい考え増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

②NPV上昇率【▲▲▲万円/年】 ①NPV【●●●万円】 Y年後 ■目標設定目標設定最適な組み合わせとは増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

３棟目 ２棟目金額１棟目年度１棟目２棟目３棟目低リスク戦略まずは小さく NPVを押し上げる NPVの傾きを上げるレバレッジを効かせる増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

１棟目 現金＝1000万円リスク＝ストップロス　　　　＝土地値（2500万） ―　総投資額（2800万）　　　　＝▲300万円３棟目現金＝900万円リスク＝ストップロス　　　　＝売却仮定値（14000万） ―総投資額（15000万）　　　　＝ ▲1000万円リスクを意識する２棟目現金＝700万円リスク＝ストップロス　　　　＝売却仮定値（5500万）―総投資額（5300万）　　　　＝200万円４棟目へ向けて現金＝▲１00万円リスク枠無し⇒しばらく現金が溜まるのを待つ４棟目のイメージ３棟目２棟目金額１棟目年度増山塾特別編『らしんばん』実践編　@　大家学　Confidential

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