公寓大廈管理維護常見問題

1. 公寓大廈管理維護常見問題 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會彙編

2. 前 言 桃園縣公寓大廈暨社區服務協會自成立 服務至今，有非常多社區大樓及相關人員前 來尋求協助解決或答覆其在社區內所遭遇之 問題，而所提出之問題態樣林林總總，包羅 萬象，茲僅就公寓大廈所常見之問題部分， 綜理如下：

3. 公共基金、管理費

4. 新案場，要請領建商提撥的基金需具備哪些資料？新案場，要請領建商提撥的基金需具備哪些資料？ 請領公共基金所需相關表單，可上網輸 入「桃園縣政府工務處使用管理科」點選進 入「使用管理業務」點選左側「公寓大廈為 民服務專區」，即可下載相關申請書表及填 寫範例。【TEL：3322101轉6110-6114】 若能親至桃園縣政府工務處使用管 理科洽詢則更為清楚，現場備有相關各項表 單可供索取。

5. 建設公司是否要付管委會修繕基金，如果大廈己使用12年可否要求該公司補給？建設公司是否要付管委會修繕基金，如果大廈己使用12年可否要求該公司補給？ 如果貴社區之建造執照取得時間係在84 年6月30日後，建商依法應提撥公共基金給貴 社區（本條例第18條、施行細則第5條參照 ），但法規並無建商須負擔『修繕基金』， 但若係建築物之主結構出問題，則可專案與 建商協調維修事宜。

6. 依公寓大廈規約範本第十一條第三項第四款供墊付前款之費依公寓大廈規約範本第十一條第三項第四款供墊付前款之費 用。應由收繳之管理費歸墊，但因管理基金已將用盡，該用 何種方式歸墊？否則遙遙無期，基金無法回墊。 社區之財務管理應量出為入，並留有結餘款以累積做為 爾後重大修繕之用。依本條例第10條第2項規定：「共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管 理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分 所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負 擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定。」可先由管委會計算目前所收管理費是否能平衡，再預 計欲累積公共基金金額，做成提案後提交區分所有權人會議 中表決。

7. 住戶遲繳管理費之利息如何計算，起算之依據日為何？因此衍生之各項費用支出可否由住戶自行負擔？住戶遲繳管理費之利息如何計算，起算之依據日為何？因此衍生之各項費用支出可否由住戶自行負擔？ 依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠 應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故建議以郵局存證信函方式催告，其遲延 利息之起算於提出請求後即可開始計息（明確載入規約 內較無爭議）。至於遲延利息利率之計算，可於規約約 定之，如規約未定者，則以法定利率百分之五計算。 若管理委員會對欠繳戶進行訴訟，自得於訴之聲明 內聲明「訴訟費用由被告負擔」；並於法院未於訴訟費 用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有 執行力後，提出費用計算書、交付他造之計算書繕本或 影本及釋明費用額之證書，聲請確定訴訟費用額。

8. 欠繳管理費，催繳都不理該怎麼辦？ 　　依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳 納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相 當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理 委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」管理 委員會應先寄郵局存證信函定相當期限催告，住戶仍不繳納 時再向管轄法院聲請發支付命令或直接向管轄法院提起民事 訴訟請求給付管理費及其遲延利息。若經強制執行後再度積 欠金額達其區分所有權總價百分之一者，經管理委員會促請 其改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有 權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。住戶如為區分所有 權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之 決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地 所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成 移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣 之。

9. 所有權人若拒繳地下停車場的清潔費，管委會該怎麼做？所有權人若拒繳地下停車場的清潔費，管委會該怎麼做？ 　　本條例第21條規定：「區分所有權人或 住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他 應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定 相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管 理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及 遲延利息。」故遇到拒繳費用者，仍可依催 收管理費之程序執行之。

10. 欠繳管理費達二期以上，經管委會通知後仍 不給付，依本大廈之規約規定，可採斷水斷 電管制，依法是否會侵犯住戶私權呢？ 本條例針對欠繳管理費已訂有相關規定 執行程序及罰則（第18、21、22、49條）可 資遵循，且住戶水電費均有繳納，電力公司 及自來水公司應不會配合管委會逕自對住戶 進行斷水斷電等措施，若管委會私自為之， 恐無權對水電設相關設備做以上處分，而此 行徑已侵犯住戶基本生活權利，不可為之。

11. 房屋賣掉或經法院拍賣，管委會不知道，新買主出現要來整修房屋賣掉或經法院拍賣，管委會不知道，新買主出現要來整修 房屋，積欠修繕費及管理費，是否電梯不要給他使用，先繳清 款項才讓他使用，依法是否可行？或是該如何處理？ 首先釐清，繼受人取得房屋係取得不動產之物權，所積欠 修繕費及管理費係屬於債權，除非繼受人與前屋主依民法300 條及301規定，簽訂債務承擔契約，願承受其所積欠費用，否 則管委會不能逕自要求繼受人負擔該債務。 原屋主所積欠費用，應依一般程序催繳，取得債權（存證 信函→支付命令），或直接向法院起訴，惟應注意目前有部分 實務見解援引民法126條之規定，認為管理費請求權時效為5年 (亦有認為請求權消滅時效為15年者)，為免罹於時效遭債務人 抗辯，宜儘早處理。

12. 住戶欠繳管理費，房子主人被債主申請查封一年多，管委會住戶欠繳管理費，房子主人被債主申請查封一年多，管委會 要如何催繳？向法院申請支付命令，該文件是否要送查封單 位法院？還是等該房子法拍後，得標人取得權利移轉證明書 後向該得標人追繳管理費？ 　　以區分所有權人戶籍地址向法院申請核發支付命令，待 收到確定證明書後即為取得債權，之後可向法院聲請強制執 行，須注意管理費追討有效期間為五年，屆滿前再申請展 延。實務上，觀諸管委會參予與分配之案例，因管理費屬普 通債權，多無法如數分配足額。拍定人對於原區分所有權人 積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人 與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人 除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者 外，管理委員會自應循本條例所定之各規定對原區分所有權 人加以請求。

13. 所有權人欠繳管理費達一定期數，管委會可 否進行門禁磁扣消磁作業，讓該戶不能搭乘 電梯之權益？ 　　因為緊急昇降機乃因應緊急救難救災之 設置目的；所以不得裝設任何刷卡管制的措 施（行政院函88年10月15日臺88專字第90419 號）。住戶欠繳管理費時，本條例已訂有相 關執行程序，自不宜以門禁磁扣消磁作業， 使該戶不能搭乘電梯，若因此發生意外，管 委會恐無法免責。

14. 房屋出租，房客欠繳管理費，搬家時開立本票給管委會，無法兌現時該怎麼辦？房屋出租，房客欠繳管理費，搬家時開立本票給管委會，無法兌現時該怎麼辦？ 　　按票據法第123條規定：「執票人向本票 發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強 制執行。」，因此，如該房客為清償區分所 有權人應納之管理費而交付其本人簽發之本 票指定到期日交付管委會以為清償，則管委 會於到期日提示後倘發票人拒絕付款，則可 持該本票正本向本票付款地法院聲請裁定准 予強制執行該房客之財產。

15. 不繳管理費之住戶，大門開放進出，但電梯鎖卡是否可行？不繳管理費之住戶，大門開放進出，但電梯鎖卡是否可行？ 簡單的說，建築物的電梯（法定名稱叫做昇降機）分為兩種：一般用昇降機及緊 急昇降機。 參酌建築技術規則之建築設計施工篇中有關昇降機的相關規定；尤其是參閱「緊 急昇降機」的設置標準；在使用管理維護上，需要注意緊急電源、通話裝置平日的檢 查與維護。另外因為緊急昇降機乃因應緊急救難救災之設置目的；所以不得裝設任何 刷卡管制的措施；（請參酌行政院函88年10月15日臺88專字第90419號） 建築技術規則建築設計施工篇第五十五條 （昇降機）昇降機之設置依左列規定： 一、六層以上之建築物，至少應設置一座以上之昇降機（電梯）通達避難層。建築 物高度超過十層樓，依本編第一○六條規定，設置可供緊急用之昇降機。 二、機廂之面積超過一平方公尺或其淨高超過一‧二公尺之昇降機，均依本規則之 規定。但臨時用昇降機經主管建築機關認為其構造與安全無礙時，不在此限。 三、昇降機道之構造應依左列規定： 昇降機道之出入口，周圍牆壁或其圍護物應以不燃材料建造，並應使機道外之 人、物無法與機廂或平衡錘相接觸。 　 機廂在每一樓層之出入口，不得超過二處。 出入口之樓地板面邊緣與機廂地板邊緣應齊平，其水平距離在四公分以內。 四、其他設備及構造，應依建築設備編之規定。

16. 因社區有部分車位產權，建商自售予外社區人士，因社區有部分車位產權，建商自售予外社區人士， 社區管委會開會決議，外車收費500元、社區車輛收 費300元，是否合法？ 　　本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理 委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由 該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權 人會議或規約另有規定者，從其規定。」故管理委 員會僅能從事修繕、管理、維護等事項，並無訂定 收費標準之權限，應經區分所有權人會議決議或訂 入規約中以資遵循。

17. 依法律追繳管理費，無法於建物謄本上取得所有權依法律追繳管理費，無法於建物謄本上取得所有權 人的身份證字號，以致後續調閱戶籍謄本上有很大 的困擾，有無方法可以取得？ 此部分僅能先能起訴取得之。案件起訴後，法 院會要求原告（即管理委員會）提供被告（即住 戶）之戶籍謄本，此時管理委員會可向法院要求， 因無住戶之身份證字號故無法向戶政機關調取被告 之戶籍謄本，是先請求法院讓管理委員會調取被告 所有建物之「第一類土地、建物謄本」該謄本上即 有被告之身份證字號，取得身份證字號後，再向戶 政機關調取戶籍謄本。

18. 無所有權人資料時，其所積欠之管理費如何催收？無所有權人資料時，其所積欠之管理費如何催收？ 若社區內區分所有權人所積欠之管理費一直未繳，而管理委 員會又無該戶之資料，無法進行通知繳交動作時，一般應循 以下步驟為之： 一、至地政事務所取得該戶建物謄本 首先以該戶門牌地址至地政事務所申請該戶建物謄本， 謄本上即有顯示其交易狀況及現有區分所有權人姓名 （無身分證字號）、居住地，再以資料上之居住地址寄 發存證信函催收即可。 二、至戶政事務所取得該戶戶籍謄本 存證信函寄發後，該戶未予理睬或退回時，則逕向法院 聲請支付命令（存證信函為附件），若該支付命令無法 送達時，書記官會發函請管委會查明該戶確切地址，則 持該法院公文至戶政事務所取得該戶戶籍謄本，謄本上 即有登記地址，再將此資料逕交該案承辦書記官，以進 行後續再送達動作。

19. 積欠管理費，法拍且不點交，拍賣不成，另 有租賃契約存在，請問該如何處理？ 如標的物拍賣不成，法院會撤銷拍賣程 序，查封物仍會交由住戶佔有，而管理委員 會應會取得債權憑證，管理委員會可視情況 再次聲請強制執行，或向國稅局調查該住戶 之薪資或其他財產狀況為執行。

20. 欠繳管理費支付命令送法院，但屋主不住在 現場，外縣市法院已無法送達而終止，不知 如何處理？ 支付命令為督促程序，不可為公示送 達。是支付命令因無法送達而失效，此時僅 能直接提起訴訟。

21. 區分所有權人會議管 理 委 員 會

22. 社區管委會成立後是否需經縣政府核定認證 後才算生效，還是經區分所有權人會議通過 即可成立？ 公寓大廈依本條例30、31、32及34條等 相關規定召開區分所有權人會議成立管理委 員會者，在會議完成即產生效力（具當事人 能力），主管機關報備僅為行政管理之手 段，未報備對委員會之能力及地位並無影 響。但須注意未完成報備者無法領取建商存 放公庫內之公共基金，及爾後政府相關補助 亦恐不符申請資格等問題。

23. 社區外觀牆面之使用是否可經由住戶大會決議，強制規定使用社區外觀牆面之使用是否可經由住戶大會決議，強制規定使用 辦法？例如：鐵窗型式材質？ 　　公寓大廈管理條例第8條：公寓大廈周圍上下、外牆面、 樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏 色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定 辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決 議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規 約或區分所有權人會議決議之限制。 　　住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止， 經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定 處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者， 得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負 擔。依上述規定，社區自當透過規約規定或區分所有權人會議 決議之方式規範全體住戶，須注意者為「經向直轄市、縣(市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決 議之限制。」之規定。

24. 選出之管委會委員拒不出席交接如何處理？ 　　本條例第20條規定：「管理負責人或管理委員會 應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其 他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解 職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情 形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移 交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理 委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公 告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或 移交。」另第49條第7款：「管理負責人、主任委員或 管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。」 由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十 萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期 不改善或不履行者，得連續處罰。

25. 第一次區分所有權人會議，湊不齊人數無法召開該如何處理？第一次區分所有權人會議，湊不齊人數無法召開該如何處理？ 　　依本條例第32條規定：「區分所有權人會議依前 條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一 議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數 外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分 所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半 數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過 半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十 四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有 權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見 未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半 數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決 議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告 之。」可依前述規定程序召開完成。

26. 改選後之管委會是否需每年向縣府報備？ 　　依公寓大廈管理組織申請報備處理原則第6點之規 定：「管理組織報備後，重新互推之主任委員或推選管 理負責人者，應填具申請變更報備書及申請變更報備檢 查表，格式如附件七、附件七之一、附件七之二（見編 號P70、P71、P72）。申請案件經查文件齊全者，由受 理報備機關發給同意報備函；由鄉（鎮、市、區）公所 受理報備者，應逐件報請直轄市、縣（市）政府備查， 同時副知該轄警察局（分局）。」是應該向縣府報備， 但桃園縣政府於中華民國八十九年十一月二十九日八九 府工建字第242448號函發至已完成組織報備社區：「主 旨：自民國九十年一月一日起，公寓大廈成立管理組織 後有關管理負責人、主任委員或管理委員異動等免再報 本府備查，請查照。」惟會議中若決議有關本條例第8 條相關事項者，仍須經報備後才生拘束效力，應予注 意。

27. 區分所有權人會議議案表決時，其票數統計 該如何計算？是否含委託給住戶及服務中心 之委託票數？ 投票之性質為表決權之行使，每一個個人可 接受委託之權額及個數，為全體區分所有權 （人）之1/5，其超過部分不予計算（出席權 及表決權），接受他人委託書之區分所有權 人本人出席者，其自身之區分所有權不計算 在1/5之內。此項規定並無但書得以授權另行 訂定，社區不得以其他標準予以取代。

28. 服務中心收到住戶出席委託書，能不能參與投票？服務中心收到住戶出席委託書，能不能參與投票？ 本條例27條第3項規定：「區分所有權人因故無 法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代 理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分 所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算 之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部 分不予計算。」所計算者為出席人數及表決權，唯 本項僅規定得以書面委託他人代理出席及區分所有 權之比例及人數，並無但書得以授權另行規定，故 任何人持有委託書均可行使受託之權利，社區不得 予以限制。

29. 每月委員會召開，委員夫或妻是否可以代理開會？會議是否無效？每月委員會召開，委員夫或妻是否可以代理開會？會議是否無效？ 本條例第29條第2項規定：「主任委員、管理委 員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事 務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決 議。但規約另有規定者，從其規定。」故委員不克出 席會議時，何人可代理行使職權，應依區分所有權人 會議之決議或規約之規定。若社區未訂出代理規定， 由委員夫或妻代理開會並無不可，只要超過社區所定 委員會議之開議及決議門檻者，均為有效。為避免爾 後有如是疑慮，及議事能正常運作，建議在下次召開 區分所有權人會議時，將代理之相關規範納入議案， 以杜爭議。

30. 住戶2年未繳管理費、停車費，可寄存證信函，租屋者每月繳租金，管理費住戶2年未繳管理費、停車費，可寄存證信函，租屋者每月繳租金，管理費 由屋主繳，但屋主也2年未繳，空屋都沒繳管理費也不知空屋主是誰，請問 要如何處理？另請說明第4章41條？每次開住戶大會都流會，沒人參加，今 年委員改選，住戶也不到20人（戶數共92戶），請問改選委員有效嗎？ 若空屋未繳管理費者，可以該戶地址至地政事務所查其建物謄本，可知 其姓名及通信地址（無身分證字號），若其通信地址與社區地址同，建議可 私下至里長處請其協助，查選舉人名冊，即有身分證字號。 本條例第41條：「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理 公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。」所指係至社區大 樓服務之公寓大廈管理維護公司均應依規定持有未過期（有效三年）之公司 登記證，方能執業。 依本條例第32條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區 分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同 一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權 人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席 人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作 成決議。」規定，貴 社區召開第二次會議時，應有19戶（含）以上出席， 出席人數過半同意方能決議，且須踐履32條後段所規定程序，如此所決議事 項方生效力。

31. 法拍中，屋主積欠管理費是否可以向法院申請 法拍得款中請求分配積欠之管理費。 如於法院之拍賣公告上已明確記載債務人 （原區分所有權人）有積欠管理費之數額，並 明確載明如拍定者要承擔該筆費用，此時第三 人仍為拍定之意思表示者，拍定人之此種行 為，將被視為已生「債務承擔」之法律效果， 管理委員會自可向拍定人請求管理費。如該公 告上並無明確記載「債務承擔」之法律效果， 管理委員會是不可向拍定人請求前住戶積欠之 管理費。

32. 社區的公共設施，主委一直不做修繕動作，該如何處理？社區的公共設施，主委一直不做修繕動作，該如何處理？ 雖依本條例第36條第2款規定，委員會職務包括 「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改 良」，但此款職務不履行時條例並未訂有罰則，如 係違反第36條第12款所定「依規定應由管理委員會 申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及 改善之執行。」顯然影響住戶權益者，則有依條例 48條第4款處新台幣1000-5000以下罰鍰，並得連續 處罰。 建議將委員會對公共設施未執行修繕之事項， 透過區分所有權人會議（臨時會亦可）做成決議， 則委員會不執行時，即違反第36條第1款規定，可依 條例48條第4款予以處罰。

33. 停車場管理

34. 社區汽車停車位可否出租給非社區的人？ 依民國九十二年十二月三十一日修正公布之《公寓大廈管理條例》第三條第八款規定，「業 經取得停車空間建築物所有權者」亦為「住戶」，因此，於公寓大廈社區中取得停車位所有權 者，不論停車位性質為何，皆為公寓大廈管理條例中所稱之「住戶」，合先敘明。 一般而言，公寓大廈社區中設置之停車位種類大致上可分區分為法定停車位、獎勵增設停車 位及自行增設停車位三種。 　　法定停車空間，是指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第五十九條及其他有關法 令規定所應附設之停車位，其並無獨立產權，而是以共用部分之應有部分分配給各區分所有權人 。依《公寓大廈管理條例》第四條第二項及第五十八條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建 築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、 「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避 難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有 權人權益之行為。」，因此，法定停車空間須隨同建築物之專有部分一併移轉，不能單獨出售， 但可以依分管協議、區分所有權人會議決議並在規約中約定，由特定區分所有權人專用。 獎勵增設停車位，是指起造人依據各地方主管機關為增加公眾停車空間，所制定之獎勵設置 停車位要點而增加設置的停車位，可以辦理建物所有權第一次登記、申請獨立門牌或地址做為主 建物登記，並且可以單獨出售，所以獎勵增設停車位所有權人，不以建築物專有部分之區分所有 權人為限。 自行增設停車位，是指起造人在法律規定應留設的法定停車位及獎勵增設停車位以外，另行 劃設的停車位。自行增設之停車位同樣可以辦理建物所有權第一次登記，亦即可以申請獨立門牌 或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以自行增設停車位之所有權人，也不以建築物專 有部分之區分所有權人為限。

35. 地下室停車場違規停車，屢勸不聽，該如何處理？地下室停車場違規停車，屢勸不聽，該如何處理？ 本條例第36條規定，管理委員會對於住戶有違規情事應予 以制止，且對於共同部分之維護亦屬管理委員會之職務範圍， 因此，對於住戶不遵守區分所有權人會議決議，任意違規停車 且不聽勸告之行為，管理委員會應予以制止或進行協調，但如 果制止後該住戶仍不聽勸告時，除非區分所有權人會議對於違 規停車的行為，有達成授權管理委員會鎖車罰款之決議，並載 明在規約上，否則，依《公寓大廈管理條例》第二十三條第二 項規定，對於住戶違反決議內容之處理方式（違反義務之處理 方式）之決議，並不發生其效力，管理委員會即不得逕予該違 規住戶處罰。管委會可於規約中訂定其他違規處理罰則（如罰 款等），但須符合比例原則，方不致影響其效力。

36. 82年的社區地下室沒停機車位，請問可停機車嗎？可收清潔費嗎？82年的社區地下室沒停機車位，請問可停機車嗎？可收清潔費嗎？ 一般社區之地下室為屬公用設施亦充當 緊急防空避難室或停車空間之用。而地下室 所規劃之停車空間，非僅能停放汽車，按內 政部營建署之解釋函令，於不影響其他人停 放汽車及安全之情況下，是可停放機車。至 於是否收清潔費，由社區自行決定，並無不 可。

37. 社區規約「停車場管理辦法」規定，凡違規停車車輛，管委社區規約「停車場管理辦法」規定，凡違規停車車輛，管委 會可鎖車實施罰款，請問規約內鎖車罰款規定是否違法，如 此訂定是否可行？ 依《公寓大廈管理條例》第16條及第3條第8款規定﹕｢ 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用 部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管 理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。｣、｢住戶：指公 寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意 而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權 者。｣依此，縱使地下室停車場屬於獨立產權，其取得停車 空間建築物所有權者仍為該公寓大廈之住戶，自應依規定使 用其專有部分，違反規定者管理負責人或管理委員會並應予 制止。惟同條例第23條第2項第4款另規定，就違反義務之處 理方式，非經載明於規約者，不生效力。所以，仍須區分所 有權人會議對於不依規定使用停車空間之行為，有達成得對 之上鎖之決議，並載明於規約上，始得將該違規住戶之車輛 上鎖。

38. 住戶之附屬之汽車停車位買賣程序為何？ 　　按公寓大廈管理條例第4條第2項規定， 專有部分不得與其所屬建築物之共用部分之 應有部分及其基地所有權或地上權之應有部 分分離而為移轉或設定負擔。故停車空間是 不得單獨出售予社區以外之區分所有權人， 而停車空間如要出售同一社區之區分所有權 人，僅將該停車空間之持分移轉即可。

39. 地下停車位遭他人佔用時，管委會或保全人員可否進行鎖車罰款作業？地下停車位遭他人佔用時，管委會或保全人員可否進行鎖車罰款作業？ 　　公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會對於住戶 有違規情事應予以制止，且對於共同部分之維護亦屬管理 委員會之職務範圍，因此，對於住戶不遵守區分所有權人 會議決議，任意違規停車且不聽勸告之行為，管理委員會 應予以制止或進行協調，但如果制止後該住戶仍不聽勸告 時，除非區分所有權人會議對於違規停車的行為，有達成 授權管理委員會鎖車罰款之決議，並載明在規約上，否 則，依本條例第23條第2項規定，對於住戶違反決議內容之 處理方式（違反義務之處理方式）之決議，並不發生其效 力，管理委員會即不得逕予該違規住戶處罰。 　　須注意者為不得對住戶以外之第三人車輛上鎖，因社 區規約並不能拘束住戶及無權占有人以外之第三人，倘執 意為之，恐涉及刑法強制罪。

40. 地下室停車場可否擺放私人雜物，如果不行住戶又拒絕清理，主管單位為誰？又有何罰則？地下室停車場可否擺放私人雜物，如果不行住戶又拒絕清理，主管單位為誰？又有何罰則？ 　　按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者 從其約定。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分， 不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不 遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。」公寓大廈管理 條例第9條第2項、第15條分別定有明文規定。 　　一般情形地下停車場多屬於區分所有權人之共用部分，如屬防空避難兼法定停車 空間使用者，則會透過約定由特定區分所有權人專用，即屬於「約定專用部分」。因 此，住戶在其停車場擺放私人物品，顯然違反使用執照上所載停車場之設置目的及通 常使用方法，管理委員會應予制止，如經制止而不遵從，則依上開規定報請主管機關 依公寓大廈管理條例第49條第1項第2款及第3款規定處理。 　　地下停車場依公寓大廈管理條例第16條第1項、第2項、第5項規定：「住戶不得 任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行 為。」、「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯 間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規 設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」、「住戶違反前四項規定時， 管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄 市、縣(市)主管機關處理。」其罰則分別訂於本條例第47條第2款（由直轄市、縣(市 )主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義 務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰）及第49條第4款（由直轄市、縣(市 )主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務； 屆期不改善或不履行者，得連續處罰）。 　　桃園縣政府工務處使用管理科（3322101-6110～6114）為主管機關。

41. 鎖車是否合理？住戶規約若有規定，可否執行？鎖車是否合理？住戶規約若有規定，可否執行？ 鎖車屬於本條例第23條第2項第4款所定：「違 反義務之處理方式」，非經載明於規約者，不生效 力。故欲採此方式應明訂於規約中，一般而言較不 建議採鎖車方式執行停車場管理，因規約規範對象 僅為住戶（指區分所有權人、承租人或其他經區分 所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停 車空間建築物所有權者），倘其他第三人車輛違反 社區規定而遭上鎖者，若其提出異議，管委會恐涉 及刑法304條之強制罪：「以強暴、脅迫使人行無義 務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒 刑、拘役或三百元以下罰金。」不得不謹慎為之。

42. 社區地下室的停車格一個位子停了兩輛汽車，其中委員的車也包括在內，問管理中心該如何處理？社區地下室的停車格一個位子停了兩輛汽車，其中委員的車也包括在內，問管理中心該如何處理？ 停車位的使用目的為停放車輛，惟建築法規僅 針對停車格大小尺寸有所規定，但一個位子停了兩 輛汽車之情形並未規範，如停放時未超出格線，非 法所不許。 若社區停車場管理辦法未規範前述狀況時，建 議召開區分所有權人會議時，可擬定相關議題，於 會中決議通過後，即可據以執行。須注意如有訂定 違規罰則時，則需納入規約中方生拘束效力。

43. 使用、管理、維護

44. 有成立管委會之集合式透天厝社區，房子外牆設置廣告招牌，其尺寸大小有無妨礙公有成立管委會之集合式透天厝社區，房子外牆設置廣告招牌，其尺寸大小有無妨礙公 共安全之判定，政府機關何單位主管？如何申請判定？房子外牆，屬於公有還是私 有？管委會可以管理嗎？ 公寓大廈管理條例第8條：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除 應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向 直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限 制。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應 報請主管機關（桃園縣工務處使用管理科）依第四十九條第一項規定處理，該住戶並 應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原 狀，其費用由該住戶負擔。 依上述規定，外牆管理權責屬於管理委員會，但如規約或區分所有權人會議未針 對此項訂有相關規範，或已訂相關規範卻未向主管機關報備者，恐生無拘束效力之問 題，故根本解決之道為透過區權會訂定詳細規範，倘有訂定罰則，應納入規約方能產 生效力。 另本條例第33條第2款所定「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電 台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有 權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區] 分所有權人會議陳述意見。」可資參考。

45. 請問大樓之水電配置圖、消防配置圖已遺失， 且大樓已完成多年，建商已無保留，管委會該 向何單位申請？另環保單位要求社區申請污水 排放牌照，但社區已無上述文件，無法備齊申 請文件申請牌照，有何方法可解決？ 大樓之水電配置圖、消防配置圖如建設公 司已遺失，可向工務處查詢是否有留存，再為 申請。至於申請污水排放執照部分，涉及行政 作業程序，建議直接向環保處洽詢。

46. 社區外牆廣告出租須符合什麼同意條件，管委會才可出租？社區外牆廣告出租須符合什麼同意條件，管委會才可出租？ 本條例第33條規定「區分所有權人會議之決 議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力…」 同條第2款「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣 告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其 他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所 有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分 所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權 人會議陳述意見。」故管委會雖取得授權執行外 牆廣告出租事宜，但未踐行前述規定辦理，則不 生效力。

47. 建商與保全合約，是否因管委會成立而延用， 還是經管委會招標重新簽約，期間如果有15日 未付款8萬多元，管委會如何處理？建商說管 委會已成立，但管委會未與保全簽約，已協調 中。 依照契約精神認定，建商與保全公司所訂 合約，僅約束訂約雙方之權利義務，並不及於 管理委員會，除非委員會對保全公司有明確表 示延用之意思，否則不受拘束，所衍生相關問 題應由建商與其協商。

48. 社區屬於透天厝住宅，監視系統現有64支監視攝影社區屬於透天厝住宅，監視系統現有64支監視攝影 機，然有某住戶因鄰居的貓咪問題告上法院，致常 前往管理中心要求監看螢幕，隨之而來之提告，遂 要求前主委、保全人員當證人，請問管委會應如何 處理。 住戶為維持自身權益，於社區規約規範範圍內 要求監看社區監視器，並無不可。但住戶應提出欲 監看確切之時間點，不可漫無目的之監看，最好是 社區有明確之管理規範。 另證人乃證明證人親自見聞之事，有作證之義 務，故如證人收受到法院之傳票，即有出庭作證之 義務。

49. 先前是空戶，經仲介購買的新住戶因管委會之疏失，未即先前是空戶，經仲介購買的新住戶因管委會之疏失，未即 時辦理公電分擔，請問現可催繳搬進日迄今之公電分擔費 用嗎？ 依本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為 之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權 人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規 定。」惟新取得不動產產權之區分所有權人，自過戶登記 完成當日起即成為社區一份子，應遵守規約規定或區分所 有權人會議決議，當無疑義，但要求其負擔取得產權之前 社區相關管理維護費用，則依法無據。

50. 本社區已成立三年，公設地下室漏水部份，建商僅用接水盤處本社區已成立三年，公設地下室漏水部份，建商僅用接水盤處 理，地下室車庫漏水，住戶已反映至今，僅用打針方式解決， 是否需經過區權會，才可向建商提出告訴？已有詢問結構技師 公會的技師及保全公司的法務，針對建商缺失部份，已有明確 的事實，不需再鑑定，可直接向建商求償，唯訴訟開支頗大， 對未反映漏水之住戶亦有顧忌，因故請惠覆處理方式。 首先對於建商提起之民事訴訟，法並無明文規定應由區分 所有權人會議決議。然社區之建物如有瑕疵漏水，且遭受損害 之人係住戶身分，也就是向建商買房子之「買受人」，買受人 因與建設公司之買賣契約關係，是可向建設公司求償，且並不 一定要全體之住戶都要同意訴訟，端視個人之意願而定。而管 理委員會與建設公司間無「買賣關係」之存在，無法以管理委 員會之名義向建設公司求償。