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筹资之路与资本结构分析 会计0702

公司简介 09年中报主要财务数据筹资之路资本结构分析经验、问题与建议

万科成立于1984年5月，走过了一条由多元化向专业化的发展道路，从1998起开始进行专业化调整，到2001年为止，成功退出了全部非主营业务，完成了从多元化经营向专注于住宅开发的专业化转型，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科成立于1984年5月，走过了一条由多元化向专业化的发展道路，从1998起开始进行专业化调整，到2001年为止，成功退出了全部非主营业务，完成了从多元化经营向专注于住宅开发的专业化转型，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

万科股权分散程度很高，是一家典型的大众持股公司，又是少数能连续十多年稳定快速成长的企业之一，较易成为收购对象，这也是当年爆发“君万之争”的一个诱因。几年之后，为摆脱这种经常出现的风险，加上正在进入高速增长期的万科，也需要国际资本的强力支持，万科瞄准了具有国家资本背景的香港华润集团，使后者2000年最终通过协议受让股份成为了“策略性大股东”。万科这一引入“新婆婆”、强化公司治理的做法，在上市公司当中极为罕见，事实证明，此举为其后几年公司的高速增长以及成功股改打下了坚实的基础。

万科集团旗下截至今年半年报，共有纳入合并范围公司共计252家。其中七家子公司：深圳市万科房地产有限公司、佛山市万科房地产有限公司、上海万科房地产集团有限公司、东莞市松山居置业有限公司、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司、苏州南都建屋有限公司、佛山市万科置业有限公司进入2007年度《中国独立企业房地产行业纳税百强排行榜》，是子公司入选数量最多的房地产集团。

09年中报主要财务数据

（1988~2000）：股本结构调整以及业务发展所需资金主要通过IPO和配股完成。（1988~2000）：股本结构调整以及业务发展所需资金主要通过IPO和配股完成。第一阶段（2000~2004）：中国住宅市场处于发展低潮期，银行信贷和信托信贷放松，该时期万科的业务发展所需资金大部分由贷款方式实现。第二阶段（2005~）：中国证券市场发展迅速，该阶段万科发展手段多样化，包括证券市场的增发、大量的贷款、控股参股和合作合资的模式。第三阶段

共发行2800万股（1元/股） 募集资金2800万元资产及经营规模迅速扩大并于同年介入房地产领域国内第一家上市的房地产公司

共发行2836万股 募集资金1.27亿元 A股在深圳交易所正式挂牌交易

共发行4500万股（ 10.53元/股） 募集资金45135万港元 B股在深圳交易所正式挂牌交易全体股东公积金每4股转增1股

每10股配售2.37股 A股4.5元/股，B股4.2港元/股共配售67176175股募集资金3.83亿元

每10股配售2.37股（ 7.50元/股） 共配售85,434,460股募集资金6.25亿元与中国银行总行达成总额20亿元的战略性银企合作协议

6月与中国银行总行签订： 10亿《授信额度总协议》 7月与中国农业银行总行签订： 10亿综合授信额度 8亿楼宇按揭额度《银企合作协议》 9月与招商银行总行签订： 6亿综合授信额度《银企合作协议》

五年期可转换公司债券 共发行1500万张（100元/张）募集资金15亿元 4月与中国建设银行深圳市分行签订： 5亿综合授信额度《综合融资额度合同》 12月与中国银行签署《授信额度补充协议》中国银行将对公司的授信总额度提高到15亿

全体股东公积金每10股转增10股 6月与中国建设银行深圳市分行签订： 15亿元综合授信额度《综合融资额度合同》 7月与中国银行深圳市分行签订： 7 亿元授信额度《授信额度协议》

12.31 与新华信托达成总额2.602亿元 用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发这是万科新一个融资渠道的发端此后与新华信托、深圳国际信托投资公司共融资3.5亿用于房地产开发项目

全体股东公积金 每10股转增4股与中国农业银行签署《银企合作协议》与国际房地产投资银行（HI）签订合作协议中国农业银行向集团提供46.9亿综合授信额度五年期可转换公司债券共发行1990万张（100元/张）提供总额不超过3500万美元的资金支出募集资金19.9亿元

全体股东公积金每10股转增5股 与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署：《综合融资额度合同》向公司提供总金额为20亿的综合融资额度

共发行40,000万股（ 10.50元/股） 募集资金净额419,670万元与中国银行股份有限公司签署《战略合作协议》双方一致同意建立长期战略合作关系公司未来3年内将获得总额不超过50亿的授信额度

共增发317,158,261股（ 31.53元/股） 与中国建设银行股份有限公司签署《战略合作协议》募集资金100亿元在未来几年为公司提供意向性授信额度200亿元全体股东每10股转增5股公司股份总数相应增加共转增2,184,949,375股

全体股东每10股转增6股 有担保品种30亿元共转增4,123,203,831股无担保品种29亿元共募集资金59亿元

尚未发行 与中国建设银行股份有限公司签署：《战略合作协议》 92亿元拟投向十四个住宅项目用于该等项目的后续开发建设 20亿元用于补充公司流动资金获得授信额度500亿元

万科对资产负债率实施目标化管理，通过提高对项目的管理能力和资金使用率控制资产负债率水平，减轻对资金需求的压力。资本结构分析 1. 总体水平保持在60%左右，远低于国内房地产企业的平均水平

（1）03年以后，随着房地产业 务的扩张，万科需要通过债务筹资支持项目开发（2）03年可转债转股（3）08年发行59亿普通债券，预收账款增加 3.2009年第三季度的资产负债率同比下降3.4%，说明万科的资本结构有所优化 2.2003年最低为54.92%，以后每年略有增长，到2008年达到67.44%

资本结构分析 1.2002-2008年流动比率相对稳定，2002年最高，2008年最低,均高于行业水平

多年来坚持“现金为王”，维持一定的货币资金，存货总量大多年来坚持“现金为王”，维持一定的货币资金，存货总量大

（1）多年来坚持“现金为王”，维持一定的货币资金，（1）多年来坚持“现金为王”，维持一定的货币资金，存货总量大（2）02年可转债资金到位（3）08年预收账款增加较快

2. 2009年9月的流动比率同比增长14.53%，环比增长3.68%，偿债能力增强资本结构分析

资本结构分析 1.2002-2008年，速动比率都小于1，波动性小且明显低于行业平均水平

存货占流动资产比例过大，存货中已完工产品比重不到10%，变现能力弱，偿还到期短期债务能力弱存货占流动资产比例过大，存货中已完工产品比重不到10%，变现能力弱，偿还到期短期债务能力弱

经验问题与建议

梁耀尹 梁耀尹章佳萍章佳萍王琼洁乔欣王祎恒蒋佳佳吴红洁吴梦晓孙冰夷鲍密锦

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