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美国房地产专题研究

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美国房地产专题研究. 联裕(香港)管理有限公司 Allied Fortune (Hong Kong) Management Limited. 摘要. 美国房地产周期 历史周期分析 当前周期分析 REITs 投资 分析 独栋别墅 REITs 公寓 类 REITs. 历史周期分析( 1992-2011 ). 房地产作为强周期的经济部分,周期性显著 美联储推行低利率政策,住房抵押贷款利率和 10 年期国债利率持续下降。 金融危机中,借款人无力偿还贷款,导致住宅抵押贷款拖欠率大幅攀升

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美国房地产专题研究

联裕(香港)管理有限公司

Allied Fortune (Hong Kong) Management Limited

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摘要
  • 美国房地产周期
    • 历史周期分析
    • 当前周期分析
  • REITs投资分析
    • 独栋别墅REITs
    • 公寓类REITs
1992 2011
历史周期分析(1992-2011)
  • 房地产作为强周期的经济部分,周期性显著
  • 美联储推行低利率政策,住房抵押贷款利率和10年期国债利率持续下降。
  • 金融危机中,借款人无力偿还贷款,导致住宅抵押贷款拖欠率大幅攀升
  • 经过5年的去杠杆化,2012年3月美国房价达到本轮周期最低值,相比最高峰下跌超过50%。
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美国房地产周期(千套)

数据来源:美国统计局、联裕

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住房抵押贷款利率和10年期国债利率持续下降

数据来源:房地美、美联储、联裕

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住宅抵押贷款拖欠率大幅攀升

数据来源:美联储、联裕

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当前周期分析(2012至今)
  • 营建许可与新屋开工连续超过24个月正增长
  • 成屋库存与新屋库存低于长期均值
  • 新屋销售和成屋销售连续超过23个月正增长
  • 新屋价格和成屋价格大幅增长,出现量价齐升的局面
  • 住房市场指数和住房购买力指数双双反弹,MBA购买指数从底部逐渐回升。
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营建许可与新屋开工(折年化,千套)

数据来源:美国统计局、联裕

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成屋库存与新屋库存(千套)

数据来源:全美地产经纪商协会、美国统计局、联裕

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新屋月度供给与成屋月度供给

数据来源:全美地产经纪商协会、美国统计局、联裕

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成屋销售占比在90%以上

数据来源:全美地产经纪商协会、美国统计局、联裕

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新屋销售和成屋销售(折年化,千套)

数据来源:全美地产经纪商协会、美国统计局、联裕

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新屋销售和成屋销售同比增长

数据来源:全美地产经纪商协会、美国统计局、联裕

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新屋销售和成屋销售的中间价和平均价

数据来源:全美地产经纪商协会、美国统计局、联裕

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新屋销售和成屋销售的中间价和平均价同比增长情况新屋销售和成屋销售的中间价和平均价同比增长情况

数据来源:全美地产经纪商协会、美国统计局、联裕

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住房市场指数和住房购买力指数

数据来源:全美地产经纪商协会、全美建筑商协商、联裕

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MBA购买指数

数据来源:美国抵押贷款银行家协会、联裕

reits
独栋别墅REITs
  • 独栋别墅在新屋销售占比70%左右,具有重要地位
  • 金融危机后,房屋自住率下降,租金和出租率同步上升。
  • 主板上市的三家独栋别墅REITs受无风险利率上升影响表现不佳,未来有望随着房产并购速度加快、出租率的上升和租金收益的增加而出现回升。
  • 在OTCBB上市的Reven公司策略与众不同,有望成为第一家实现盈利的独栋别墅REITs上市公司。
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新屋销售中独栋别墅占比70%左右

数据来源:美国统计局、联裕

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房屋自住率下降

数据来源:美国统计局、联裕

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出租住宅空置率下降

数据来源:美国统计局、联裕

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出租率和租金收入不断上升

数据来源:美国统计局、联裕

reits1
独栋别墅REITs出租率对比

数据来源:公司2013年二季报、联裕

reits2
独栋别墅REITs上市后走势

数据来源:Yahoo Finance、联裕

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公寓类REITs
  • REITs(Real Estate Investment Trusts)指房地产信托基金,从历史数据看,其表现要好于股票资产。
  • 公寓类REITs长期收益稳定,且表现好于权益类REITs总体,年化收益为11.14%。行业龙头Equity Residential过去20年年均回报达到23.66%。
reits4
REITs表现好于股票资产

数据来源:美国房地产投资信托协会、联裕

equity residential
Equity Residential 股价走势

数据来源:Yahoo Finance、联裕

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公寓REITs回报领先

数据来源:美国房地产投资信托协会、联裕

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总结
  • 房地产周期:拐点已现,美国房地产出现供需两旺的局面。我们处于上升周期初期,预期未来5-7年美国房地产仍有较好表现
  • 房屋租赁市场:自住率下降,租金和出租率同步上升,居民逐渐偏向出租房屋
  • 独栋别墅REITs:类似公寓REITs,QE退出影响有限,未来有望随着房产并购速度加快、出租率的上升和租金收益的增加而出现回升。在OTCBB上市的Reven公司策略与众不同,有望成为第一家实现盈利的独栋别墅REITs上市公司。