情景五个人住房规划

情景五个人住房规划

小思考：你会选择买房，还是选择租房？

个人住房规划的学习任务 • 熟悉房地产及房地产投资的相关知识 • 进行购房或租房决策 • 测算个人购房支付能力 • 实施购房或换房规划 • 进行个人房屋抵押贷款决策

任务十：认识房地产和房地产投资 【学习目标】 ◆了解房地产的相关知识 ◆ 掌握个人房地产投资的相关知识 ◆ 能够根据实际情况选择适合的投资方式 ◆ 能够正确评估房地产投资价值

10.2.1房地产基本知识 • 1.房地产的概念 • 2.房地产的分类

1.房地产的概念 房地产是房产和地产的合称，房产是物业建成后的置业投资，地产是购买土地使用权的开发投资。对个人投资者所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一是自住；二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。但现实中，并不是区分得很严格。

2.房地产的分类 房地产按性质分类按时间分类商品房安居房解困房经济适用房房改房现房期房

2-1.房地产按性质分类 商品房由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。安居房指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户，困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。解困房用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半增收，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用房按照成本价或标准价购买已建公有住房。按成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般5年后归职工个人。房改房

2-2.房地产按时间分类 开发商——商品房预售许可证——商品房预售合同 ——期房开发商——房地产权证——商品房买卖合同 ——现房

10.2.2房地产投资 • 1.房地产投资的概念 • 2.房地产投资的方式 • 3.房地产投资的优缺点 • 4.房地产价格的基本构成要素 • 5.影响房地产价格的因素 • 6.房地产投资价值评估

1.房地产投资的概念 ---房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。

2.房地产投资的方式 • 直接购房，可自住、可出租，适合资金实力较强的家庭。 • 以租代购，投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租金抵消部分房款，适合开始资金不够，以后收入增加有能力购买的家庭。 • 以租养贷，投资者贷款购买住房，然后通过出租此房屋的租金来偿还贷款，适合当前已有相当数量的资金，但以后收入可能不稳定的家庭

买卖楼花，购买预建的楼盘，只需房价的10%-30%左右，如果房价上升，可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。适合风险承受力较强、激进型的投资者。买卖楼花，购买预建的楼盘，只需房价的10%-30%左右，如果房价上升，可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。适合风险承受力较强、激进型的投资者。 • 房地产投资券，到期可得本息，流动性好，收益稳定。 • 房地产证券，通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单位。所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金中分得利润，适合小额投资者。

小思考：如果投资房地产，你会选择哪种方式？小思考：如果投资房地产，你会选择哪种方式？

3-1.房地产投资的优点 ⑴具有保值功能。 ⑵具有增值功能。 ⑶可观的收益率，收益主要来源于持有期的租金收入和买卖价差。 ⑷具有财务杠杆效应。

个人房地产投资财务杠杆使用例表 表10-1 个人房地产投资财务杠杆使用例表

3-2.房地产投资的缺点 ⑴缺乏流动性。 ⑵投资金额比较大。 ⑶政策风险，如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等。 ⑷道德风险，开发商违规、欺骗如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善。

4.房地产价格的构成要素（1） • （1）土地成本。土地成本主要可以分解为土地出让金、土地拆迁整治费用、城市建设配套费、征地、拆迁和安置费用等内容。据开发商提供的资料，土地成本约占房价的30％。 • （2）房屋建安的成本。这部分成本包括勘探设计，前期工程费及建筑、安装成本。据开发商公布，这部分成本约占房价总额的40％。由于建筑材料、劳动力价格的刚性，这部分成本相对比较透明，波动相对较小。 • （3）开发商的利润。据统计，房地产开发商的销售毛利（含税）至少占房价的15％-18％，高的达50％。

4.房地产价格的构成要素（2） • （4）税费支出： • 管理、销售、财务（三项费用）费用等： • 管理费根据城市地域特点一般为房价的3％ • 前、中、后期的营销和宣传支出，（广告投放、售楼处建设维护以及相关的人力费用）约占房价的8％左右； • 财务费用受到杠杆使用水平的影响较大，波动也较大； • 税金：包括营业税、增值税、所得税、契税、城市维护建设费、教育费附加、印花税等。 • 税费支出部分约占房价的15％-20％

（5）其他支出： • 例如由于市场或政策变化而带来的土地成本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等的变化。 • 一般来说，不可预见的费用可能占到房价的5％。

中国房价大致构成表（每平方米）

5.影响房地产价格的因素 ⑴一般因素，包括社会因素、经济因素、行政因素、心理因素。 ⑵地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。 ⑶个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。

5-1.影响房地产价格的一般因素 • ①经济因素包括：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素。 • ②社会因素包括：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素。 • ③行政因素包括：土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战略；税收制度、投资倾斜、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制。 • ④心理因素。

5-2 .影响房地产价格的地域因素 地域因素某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征。具体包括： ① 商服繁华因素； ② 道路通达因素； ③交通便捷因素； ④城市设施状况因素； ⑤ 环境状况因素等。

5-3.影响房地产价格的个别因素 • 个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，是宗地（亦称土地，是指一宗地权属界址线范围内的土地）或具体房产的特征对价格产生影响的因素。 • ①土地的个别因素包括：区位因素；面积因素、宽度因素、深度因素；形状因素；地力因素、地质因素、地势因素、地形因素；容积率因素；用途因素；土地使用年期因素。 • ②建筑物的个别因素包括：面积、结构、材料等；设计、设备等是否良好；施工质量；法律限制；建筑物是否与周围环境相协调。

6.房地产投资价值评估 房价是否合理的指标房价收入比租金乘数月收入房贷最大可负担比率

6-1.房价收入比 • 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算。计算公式为： • 房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入 • 合理的房价收入比数值的确定，可参考国际常规数据，如世界银行和联合国人居中心分别得出的“合理的住房价格”支出，应该为每个家庭3~6年和4~6年的收入。

6-2.租金乘数 • 即房价租金比，是用房屋总价去除以每年的租金，国际上一般以12~15倍为宜。如果一处房产的租金乘数超过15倍，很可能会带来负现金流，就不值得投资了。 • 需要注意的是，此方法未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 • 计算公式如下：租金乘数=房价总额÷每年潜在的租金收入

6-3.月收入的房贷最大可负担比率 按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。如果该比例超过50%，就会严重影响购房者的正常生活。

任务十一：编制个人住房规划 【学习目标】 ◆ 认识个人住房规划 ◆ 能够测算个人支付能力 ◆ 能够选择适合的住房抵押贷款 ◆ 能够准确计算住房抵押贷款的还款金额 ◆ 能够编制住房规划

11.2.1什么是住房规划 住房规划包括租房、购房、换房与房贷规划，规划是否适宜会影响家庭整体财务状况与现金流量，必须相当慎重。

1.个人/家庭住房规划流程图 房租成长率购房或租房决策居住需求房价成长率居住年数利率水平是否购房租房决策负担能力否空间需求环境需求自备款是购房规划总价家庭人口生活品质贷款类别面积用途区位

2.购房与租房决策考量 购房是一种选择；对资金不充裕的人而言，租房也是不错的选择。

11.2.2为什么要进行住房规划 • 1.防止房屋购入后无力负担贷款 • 2.拟定合理的住房计划 • 3.迫使个人/家庭有目的的储蓄 • 4.规划购房现金流量，科学选择贷款计划

11.2.3购房或租房的决策 ◆ 1.购房或租房的优缺点 ◆2.购房或租房的决策方法 ◆3.购房或租房决策的影响因素

1.购房或租房的优缺点分析 表11-1 购房与租房的优缺点分析

2-1.购房与租房决策——年成本法 年成本法：是指比较购房与租房的年成本，选择成本较小的方式的一种决策方法。购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金+折旧租房年成本=租房押金×机会成本率+年租金

年成本法例题 • ☆ 例题11-1 ☆ 某地区一套100平米的房子，均价每平米10000元。如果购房，需要首付30万元，另贷款70万元，贷款利率为 7%，房屋每年折旧2%。如果租房，每月租金为4000元，押金3个月。假设购房首付款和租房押金的机会成本为5%请做出购房与租房决策。

年成本法例题解答 • ☆ 例题11-1 ☆ • 解：购房与租房成本分析如下： • 购房年成本=300000×5%+700000×7%+1000000×2%＝15000+49000+20000=84000元 • 租房年成本=4000×12+4000×3×5%=48000+600=48600元 • 租房年成本较购房年成本低35400元（84000-48600），月差2950元，因此租房。

2-1. 年成本法还要考虑以下问题 还要考虑房租是否每年调整房贷与房租税收房价涨升能力利率走势

2-2.购房与租房决策——净现值法 • 净现值法：是考虑在固定的居住期间內，将租房及购房的现金流量还原至现值，比较两者的现值较高者为划算。 • 净现值计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

净现值法应考虑居住年限 如果不打算在同一个地方住3年以上，最好还是以租代购。因为3年內房租再怎么上涨，仍会低于房贷利息的负担，若购房者有装潢又只住3年，折旧成本太高。若每次没住多久就要换房的话，房屋的交易成本，如中介费用、契稅、土地增值稅等合计也要房价的3％以上，再加上自宅会比租用的居所舍得装修，除非房价3年內大幅上涨，否则计入中介及装修等费用后的净现值流出应该都会比租屋高。

3.购房或租房决策的影响因素 • （1）房租成长率，房租成长率越高，购房越划算； • （2）房价成长率，房价成长率越高，购房越划算； • （3）居住年数，居住时间越长，购房越划算； • （4）利率水平，利率水平越高，租房越划算； • （5）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，租房越划算； • （6）租房押金，押金水平越高，购房越划算。

11.2.4个人购房支付能力的测算 • 若决定购房就要衡量目前的能力，根据计划购房的时点、房屋坐落面积及购房者的经济能力等，测算个人/家庭可负担的房价，决定买哪种类型的住房。 • 具体方法包括年收入概算法和目标精算法。

1.个人购房支付能力的测算——年收入概算法 可负担首付款＝目前年收入×负担首付的比率上限×年金終值系数＋目前净资产×复利终值系数可负担房贷＝目前年收入×复利终值系数 ×负担首付的比率上限×年金現值系数可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷需求面积

年收入概算法例题 • ☆ 例题11-2 ☆ 方先生年收入6万元，预估收入成长率为6%，40%为储蓄首付款的比率上限。目前净资产为10万元，打算5年后购买面积80平方米的房子，投资报酬率为8%，贷款年限为20年，利率为7%。 • 请问：方先生可负担的房屋总价和房屋单价各是多少？

年收入概算法例题解答 • ☆ 例题11-2 ☆ • 解：可负担首付款=60000×40%×5.667（n=5，r=8%的年金终值系数）+100000×1.469（n=5，r=8%的复利终值系数）=136008+146900=282908元 • 可负担房贷款=60000×1.338（n=5，r=6%的年金终值系数）×40%×10.594（n=20，r=7%的年金现值系数）≈340195元 • 可负担房屋总价＝282908+340195=623103元 • 可负担房屋单价＝623103÷80≈7789元

2.个人购房支付能力的测算——目标精算法 欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积需要支付的首付款＝欲购买房屋总价×（1－按揭贷款成数比率）需要支付的房贷＝欲购买房屋总价×按揭贷款比率每月偿还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值系数

目标精算法例题 • ☆ 例题11-3 ☆ 李先生所在城市房屋均价8000元/平米，李先生欲购买100平米的房子作为婚房，按现行政策，可三成首付，贷款七成，贷款利率为7%。 • 请计算李先生购买房屋后每月需负担的费用。

目标精算法例题解答 • ☆ 例题11-3 ☆ • 解：欲购买的房屋总价=8000×100＝800000元 • 需要支付的首付款＝800000×30%=240000元 • 需要支付的房贷＝800000×70%=560000元 • 每月偿还的贷款本息＝560000÷10.594÷12=4405元

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