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COVICADE Construcción de Vivienda con Capital de Riesgo y Deuda

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COVICADE Construcción de Vivienda con Capital de Riesgo y Deuda. La solución integral para financiar proyectos de Vivienda. Construcción de Vivienda con Capital y Deuda.

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COVICADE

Construcción de Vivienda con Capital de Riesgo y Deuda

La solución integral para financiar proyectos de Vivienda

construcci n de vivienda con capital y deuda
Construcción de Vivienda con Capital y Deuda
  • El COVICADE es el primer instrumento que soluciona el problema de falta de financiamiento necesario para detonar nuevos proyectos de vivienda actualmente en standby debido a que los proveedores de capital no invierten por el riesgo de no obtener créditos puente, mientras que bancos y Sofoles no aprueban nuevos créditos de construcción por la falta de capital invertido en los proyectos.
  • A través del COVICADE el desarrollador podrá obtener de instituciones especializadas recursos oportunos de Capital (Umbral Capital) y Deuda (SHF y Patrimonio) para financiar adecuadamente las distintas fases de sus proyectos de vivienda de interés social, económica y media.
  • Resuelve la falta de financiamiento adecuado, de largo plazo, que hacía falta en el sector para las etapas previas a la edificación, como son las de la compra de terreno, desarrollo de infraestructura, obtención de licencias y permisos, principalmente, etapas que deben ser financiadas con capital.
construcci n de vivienda con capital y deuda1
Construcción de Vivienda con Capital y Deuda
  • Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Umbral Capitalcomo fondo de capital, y Patrimonio Hipotecaria como Intermediario Financiero han puesto en operación el primer COVICADE: Construcción de Vivienda con Capital y Deuda.
    • UmbralCapital a través del fondo UCHousing Trust I tiene disponibles MX$400 millones a invertir como capital de riesgo en los proyectos del COVICADE
    • SHF y Patrimonio tiene disponibles MX$2,000 millones en líneas de crédito al COVICADE para otorgar créditos puente proyectos del COVICADE
  • Los proyectos del COVICADE reciben aprobación simultanea de Umbral Capital (para los recurso de capital) y de Patrimonio Hipotecaria (para los recursos de deuda) por lo que se aseguran el 100% de las fuentes de fondeo del proyecto previo a la adquisición del terreno y/o a cualquier otra inversión de capital por parte del desarrollador
  • El COVICADE esta diseñado para invertir en proyectos de vivienda con las siguiente características:
    • SOCIO DESARROLLADOR: Desarrollador con experiencia probada en el mercado y con ritmos de escrituración de por lo menos 500 viviendas por año en los últimos 3-4 años
    • MERCADO OBJETIVO: Vivienda de interés social y medio (precio máximo de vivienda: MX$1 millón) ya sea en desarrollos verticales u horizontales
    • TAMAÑO DE PROYECTO: Entre 300 y 1,500 viviendas; valor total de ventas entre MX$150 millones y MX$350 millones
    • REQUERIMIENTO DE CAPITAL: Entre MX$30 millones y MX$70 millones; Umbral aporta hasta 75% del capital y el desarrollador aporta la diferencia
participantes del covicade por etapa del desarrollo
Participantes del COVICADE por Etapa del Desarrollo
  • A través del COVICADE los proyectos de vivienda obtendrán recursos oportunos de capital y deuda para financiar adecuadamente las distintas fases de sus proyectos de vivienda de acuerdo al perfil riesgo/ retorno de cada participante
  • Concepción del proyecto
  • Compra del terreno
  • Licencias e Infraestructura
  • Construcción
  • Comercialización
  • Individualización

Fases del

Proyecto

CRÉDITO PUENTE

CAPITAL DE RIESGO

Fuente de recursos

Perfil riesgo/ retorno

  • Mayor Riesgo
  • Mayor Retorno
  • Menor Riesgo
  • Menor Retorno
  • Tasa Interna de Retorno: 20% – 30%
  • Cash-on-Cash o Múltiplo de Capital: 1.5x – 2.5x
  • Tasa de Interés: TIIE + 3.85%
  • Comisión de apertura: 1.12%

Retornos esperados

DESARROLLADOR

Participantes

propuesta de valor para desarrolladores
Propuesta de Valor para Desarrolladores

Fuentes Tradicionales de Capital:

  • Utilidades retenidas: Limitada debido a que los buenos desarrolladores siempre tienen mas oportunidades de inversión de lo que su generación de flujo orgánico les permite realizar.
  • Bancos/sofoles: Créditos para adquisición de tierra poco disponibles y no recomendados debido al riesgo excesivo de apalancamiento del proyecto.
  • Dueños de la tierra: Potencialmente una solución cara y difícil de estructurar.
  • “Friends & Family”: Falta de institucionalización inhibe la estructuración de proyectos complejos.

“Business as usual” para desarrolladores pequeños y medianos:

  • Limitantes de capital requerido para fases iniciales (adquisición de terreno, permisos y licencias e infraestructura básica) de los proyectos de vivienda acentuado por la crisis de 2008-2009.
  • Limitantes de crédito para la construcción requerido para desarrollar las fases subsecuentes (construcción, comercialización, costos administrativos) de los proyectos de vivienda agravado por la crisis de 2008-2009.

Propuesta de valor de Umbral Capital y del COVICADE:

  • Proporcionar el capital necesario a los proyectos de vivienda para detonar las fases iniciales debido a la falta de capital y/o liquidez de los desarrolladores.
  • Asegurar la disponibilidad de crédito puente para la construcción a través del COVICADE ofreciendo una solución completa de capital y deuda para nuevos proyectos.
  • Posibilidad para el desarrollador de invertir en varios proyectos simultáneamente.
  • Capital institucional: La solución proporcionada por “UC Housing Trust I”
  • Créditos de construcción: Pre aprobados, en condiciones favorables y proporcionados por SHF y Patrimonio.
estructura de los proyectos del covicade
Estructura de los proyectos del COVICADE
  • Umbral Capital y el desarrollador analizan el proyecto potencial y una vez llegado a un acuerdo en cuanta a la estructura del Fideicomiso de Proyecto (fideicomiso transparente/ empresarial, participaciones de capital, responsabilidades de cada socio, cascada de distribuciones, etc), el UCHousing Trust (a través del COVICADE) y el Desarrollador aportan el componente de capital del proyecto.
  • Como parte del proceso de aprobación del capital, el COVICADE también aprueba el crédito puente una vez cumplidas ciertas condiciones que pueden variar según cada proyecto (ej. Terreno escriturado, permisos, licencias, etc)
  • Una vez que el proyecto alcanza las condiciones establecidas por el COVICADE, el proyecto (a través del desarrollador) recibe los recursos del crédito puente con las siguientes características:
      • Pre-aprobado previo a la adquisición del terreno
      • Crédito hasta por el 65% del valor de ventas del proyecto.
      • Dividido en etapas de hasta 300 viviendas
      • Comisión de apertura de 1.12%
      • Tasa de TIIE + 385pbs
      • Sin amortización acelerada.
      • Costo Integral de Financiamiento crédito puente COVICADE: 12.0% a 13.0% vs. Costo Integral de Financiamiento crédito puente tradicional: 17.0% a 18.0%

1

Acuerdo de

Acuerdo de

préstamo

préstamo

2

2

Crédito puente

$1,000 MM

$1,000 MM

2

2

Desarrollador

$130 MM

2

$32 MM

1

1

$400 MM

$400 MM

1

$8 MM

COVICADE I

UCHousing Trust I

Fideicomiso del

Fideicomiso Maestro

Proyecto

estructura de costos de proyectos del covicade
Estructura de Costos de Proyectos del COVICADE
  • Proyectos de vivienda de interés social y nivel medio tienen márgenes brutos del 13% - 17% sobre el valor total de ventas.
  • Capital de Riesgo: Para la adquisición del terreno, permisos y licencias de construcción e infraestructuras básicas (UmbralCapital y Desarrollador)
  • Crédito Puente: Para la construcción, comercialización, comisiones y otros gastos son financiados con el crédito de construcción (Patrimonio Hipotecaria y SHF)
  • NOTA: En caso de proyectos en etapas, puede no ser necesario invertir el 100% del capital de riesgo por adelantado y en lugar de esto se hace necesario reinvertir flujo de ventas de las primeras etapas para infraestructura y urbanización de etapas subsecuentes

Fondeado con capital– 20% de ventas

Fondeado con crédito puente y enganches – 65% de ventas

flujo de efectivo de proyectos del covicade
Flujo de Efectivo de Proyectos del COVICADE
  • Proyecto de 900 unidades con ventas de 25 unidades al mes; inician 18 meses después de adquirir el terreno.
  • Comisiones de ventas de 3.0% + IVA de ventas.
  • Terreno, proyecto, permisos y licencias, urbanización e infraestructura durante los primeros 12 meses y fondeados con capital.
  • Construcción, comercialización, costos de ventas y administración inician 12 meses después de la adquisición del terreno.
  • Crédito de construcción disponible una vez concluidas las inversiones de capital.
  • Costos de crédito (tasa y comisiones) entre 3% y 4% de ventas dadas las condiciones del COVICADE – los créditos puente tradicionales tienen costo financiero de 5% a 7% de ventas.
  • Retornos a nivel proyecto en 28% y 1.8x capital.
  • Capital total representa 20% de ventas.
  • Margen del proyecto representa 16.5% de ventas
proceso de evaluaci n de proyecto socio desarrollador
Proceso de Evaluación de Proyecto/ Socio Desarrollador
  • Durante 5 años de experiencia, UmbralCapital ha desarrollado un proceso para analizar nuevas inversiones y estar seguros de que todos los factores clave sean entendidos y que los riesgos sean identificados y gestionados correctamente antes y durante el seguimiento del proyecto y fases de ventas.
  • Como elementos clave de análisis, Umbral pone mucho énfasis en la experiencia, track record, solvencia económica y equipo del desarrollador
  • Ventas / Absorción.
  • Producto vs. Competidores
  • Demografía.
  • Mercado laboral.
  • Metas del INFONAVIT y track record.
  • Inventarios.

MERCADO

PRODUCTO

LEGAL

DESARROLLADOR

  • Localización .
  • Detalles del producto y perspectivas.
  • Duración del Proyecto.
  • Comparación de precios de la tierra.
  • Estructura legal del desarrollador.
  • Investigación legal y titulo de propiedad.
  • Póliza de seguro de título obligatoria (title inssurance).
  • Solvencia Financiera.
  • Evidencia de capacidad operativa.
  • Track record: Organización & staff.
  • Reputación ante autoridades.

TECNICO

FINANCIERO

  • Programa de aportaciones de capital y utilidad esperada.
  • Parámetros financieros (VPN, TIR, margen, etc.)
  • Calendario de inversión.
  • Calendario de obtención de licencias.
  • Mecánica de suelos.
  • Análisis de presupuesto paramétrico .
  • Programa de construcción.
proceso de aprobaci n de proyectos por el covicade
Proceso de Aprobación de Proyectos por el COVICADE
  • Mediante un solo proceso de aprobación se logra la autorización del comité de inversión para ambos crédito y capital
  • Comité Asesor

Evaluación del

Proyecto

  • Comité de
  • Inversión

Comité de

Crédito

1 UC+

2 PATRIMONIO

SHF +UC+PATRIMONIO

UC+PATRIMONIO

2 UC+

1 PATRIMONIO

  • Criterios de Elegibilidad:
    • Desarrollador
    • Mercados objetivo
    • Tipo de producto
    • Estructura de negocio
  • FirstScreening
  • Análisis Financiero
  • Análisis Técnico
  • Análisis de Mercado
  • Análisis Desarrollador
  • Dilligence Legal
  • Propuesta de estructura de negocio entre Umbral y el Desarrollador
  • Aprobación por unanimidad
  • Una vez aprobada la inversión el Fideicomiso Maestro compromete los recursos de capital y se pre-autoriza el crédito puente
  • Constitución de Fideicomiso Proyecto
  • Inversión de Capital
  • Una vez cumplidas las condicionantes para el otorgamiento del crédito (obtención de licencias, proyecto etc.), el comité de crédito valida que las condiciones con las que se pre-autorizó del crédito prevalezcan
  • Disposición del crédito puente

~45 a 60 días

descripci n de umbral capital
Descripción de Umbral Capital

Descripción

  • Primera empresa de su tipo en México cuyo objetivo es proveer capital institucional para proyectos de vivienda.
  • Umbral invierte a nivel proyecto junto con desarrolladores medianos con experiencia probada y buena reputación
  • Comienza operaciones en julio de 2004, con una contribución inicial de capital de US$20 millones por parte de DiscoveryAmericas I, L.P. con el único propósito de otorgar capital de riesgo a los proyectos de vivienda.
  • Capital International EquityFund IV (CIPEF IV) hace un incremento de capital de US$20 millones en junio de 2006.

Puntos Destacados:

  • 20 especialistas en bienes raíces dentro de un staff de 30 personas, con 2 oficinas regionales (Ciudad de México y León)
  • Durante los primeros 5 años ha invertido en 25 proyectos:
    • MX$ 742 millones comprometidos (96% invertidos)
    • MX$ 1,029 millones retorno esperado (38% cobrados)
    • Total del portafolio 11,000 unidades (35% escrituradas)
  • Diversificación geográfica y por segmento:
    • 17 ciudades
    • 22 desarrolladores
    • 8 proyectos concluidos

Proyectos por Ubicación

Proyectos por Segmento