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川信 · 星际里百货贷款 集合资金信托计划. 第一部分 信托计划的基本信息 第二部分 交易对手介绍 第三部分 保证人介绍 第四部分 结论. 第一部分 信托计划的基本信息. 项目背景. 四川雄飞集团有限责任公司（以下简称“雄飞集团”或“保证人”）是自贡市综合实力较强的房地产开发商，拥有房地产开发一级资质，累计开发量逾 200 万方。
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川信·星际里百货贷款 集合资金信托计划
第一部分 信托计划的基本信息 第二部分 交易对手介绍 第三部分 保证人介绍 第四部分 结论
项目背景 四川雄飞集团有限责任公司（以下简称“雄飞集团”或“保证人”）是自贡市综合实力较强的房地产开发商，拥有房地产开发一级资质，累计开发量逾200万方。 截止2014年5月31日，公司总资产达51.06亿元，2013年实现营业收入32.3亿元。由于公司雄飞中心、科成等地产项目进入收入确认阶段，2011年至2013年期间公司平均营业收入达到23亿元/年。
星际里百货 集合资金信托计划 雄飞集团 京谊地产 实际控制人吴雄飞夫妇 合格投资者 科成实业 “雄飞中心”写字楼（24,600.76㎡） 一、交易结构 以现金方式分配本金和收益 资金认购 无限连带责任担保 信托资金用于京谊地产持有的“雄飞中心项目”的商业、写字楼物业和其购买写字楼物业的装修 支付28,000万元贷款本金及利息 抵押担保
二、预期收益率 本信托计划项下投资者预期年化收益率如下表：
三、交易要素 我司设立集合信托，期限24个月，借款主体为星际里百货，借款人将信托资金用于购买京谊地产持有的“雄飞中心项目”的写字楼物业和其购买写字楼物业的装修，借款人以雄飞中心项目的营业收入归还上述贷款。
四、风控措施 • 星际里百货以其从京谊地产购买的雄飞中心部分写字楼房产（24,600.76㎡）为其按时归还借款本金及利息提供抵押担保。根据我司入库的评估公司成都兴良信房地产评估有限责任公司出具的预评估报告，拟抵押物预评估价值为46,815.24万元，本次信托贷款的本金抵押率为59.81%。 • 信托期限内，抵押物涉及需解抵押销售的情况，须先缴纳解押保证金至信托专户（或者解押保证金用于购买我司方认可的信托产品且将该信托受益权质押至我司名下），方可办理解押手续。 • 四川雄飞集团有限责任公司、成都市京谊房地产发展有限责任公司、四川科成实业集团有限公司及吴雄飞夫妇为借款人按时归还借款本金及利息提供保证担保。 • 信托期限届满一年，借款人可以选择提前一次性归还全部贷款本金及利息。若借款人在信托计划届满18个月时未归还本金及利息，则按期归集信托资金，具体归集比例为1:1:1:1:1:1:4。
二、资金用途 信托资金用于购买成都市京谊房地产发展有限责任公司持有的“雄飞中心项目”的商业、写字楼物业及写字楼物业装修支出： 1、其中2.2亿元信托资金用于借款人支付“雄飞中心项目”的写字楼、商业物业购买款，合计总价款446,475,880.00元。 截止目前星际里百货已支付22,400万元购房款，支付进度已达到50%，我司按照不超过1:1资金配比原则，发放信托资金约2.2亿元。 2、其中6000万元信托资金用于支付“雄飞中心项目”的写字楼后续装修支出。
三、还款来源 1、主营业务收入 星际里百货 截至目前，根据已签订的合同显示，星际里百货年营业收入将达5,890.5万元，其中商铺租金收入共计约为913.8万/年，联营收入共计约为1,200万/年，写字楼收入约2,936.7万/年，停车场运营收入约840万/年。
2、其他业务收入 星际里百货其他业务收入主要是出售雄飞中心4、6、7层商铺收入，以及写字楼出售收入，若商业物业及写字楼物业全部实现销售，能产生约96,076万元的其他业务收入。
3、金融机构经营性物业贷款 农行标准： 1、经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营； 2、地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段； 3、酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％(林恩酒店入住率为85%)；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且出租率高于80％；百货类物业面积应大于1万平方米（星际里百货百货类商业可供抵押面积10,943.79平方米）。 4、经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过市场评估价值的60％，以物业账面成本计算的，抵押率不超过70％。 招商银行标准： 1、经竣工综合验收合格并办妥房产证； 2、地理位置优越，商业氛围浓厚，位于城市中心位置； 3、租赁意向合同及正式租赁合同综合签约率不低于80%； 4、租金欠缴率不超过5%； 5、抵押率原则上不超过60%。 星际里百货写字楼物业以目前招租情况，在2016年初能达到80%的招租率。待房产证落实，星际里百货已经达到农行经营性物业贷款申请标准。 4、集团调配资金还款（见第三部分）
四、抵押物价值 本信托项下的抵押物为雄飞中心项目的办公物业。2014年7月25日，根据我司入库评估机构成都兴良信房地产评估有限责任公司出具预评报告，拟抵押物评估价值为46,815.24万元，本次信托贷款的本金抵押率为59.81%。
一、保证人-雄飞集团 1、公司简介
2、集团股本结构及下属子公司股权关系 雄飞集团股本结构 单位:万元 集团对子公司投资额及持股比例 单位：万元
3、财务状况 （单位：万元）
4、集团收入板块 单位：万元
4.1地产板块 （1）过往业绩 • 优良工程率达95%以上 • 累计完成开发建筑面积总量逾200多万平方米 • 壹级资质 • “新世纪假日广场”项目--旧城改造重点工程项目，作为自贡市标志性建筑、中央商业区、自贡乃至川南的商娱航母 • “山水名苑”小区项目--占地330余亩，是自贡最大的生态园林住宅小区，荣获“四川省房地产现代特色十大质量精品楼盘” • “宜宾·金沙商业广场”--成为“宜宾市旅游购物一条街”和宜宾市政府《政府工作报告》中明确将重点打造的三大城市景观之一 • “雄飞·宜宾海韵名都”--荣获“2005年中国西部十大最具投资前景地产项目优秀奖”、“宜宾市民喜爱的十佳楼盘”、“宜宾市民喜爱的十佳户型”、“宜宾市十佳自住户楼盘”光荣称号
（4）储备项目简介 1.雄飞储备项目中，中国西部农特产品博览园项目是雄飞集团受富顺县政府的邀请，对其新城进行整理改造。 2.成都东大街项目拆迁签约工作已完成，项目拆迁资金已全额打入政府监管专户，若雄飞集团不能取得土地，其先期投入的10亿元将由政府按年华18.4%的投资收益进行返还。 。
4.2其余板块 （1）IT光电产业 四川飞阳科技有限公司（中美合资企业）于2004年12月在四川注册成立，公司注册资本为6,577.80万元人民币，雄飞集团出资现金2,970.0048万元人民币，占总股本的45.15%。该公司系“三网合一”光电芯片及光纤阵列产品研发与制造为一体并经四川省科技厅认证的高新技术企业。该公司利用最先进的光电集成芯片设计和工艺流程技术生产和研发平面光波导集成芯片，目标是成为世界上主要的供应厂商,并且填补了我国在这方面的重大科技空白，目前已获取了6项专利证书，所生产的“光电集成芯片”产品业已成为中国唯一，世界领先，由此也获取了国家、成都市及双流县各级人民政府给予的近10,000万元的科技资金支持，并成为华为科技公司战略核心客户，目前光纤阵列产品已供不应求。2013年，该板块的销售收入为43967万元，占集团总收入的比例为13.6%，实现利润5,145 万元。。
（2）集团公司产业之三“雄飞假日酒店” 自贡市雄飞假日酒店有限公司位于自流井新街十字口，于2002年9月正式对外营业，是由四川雄飞集团有限责任公司、自贡市赛狮建筑安装有限公司二家企业共同投资组建的，注册资本4,000万元，属国家四星级商务型酒店，经营面积达20,000平方米，地处自贡市自流井解放路滨江河畔，属自贡黄金地段繁华商业区。 2011年实现销售收入10,449万元，实现利润1,716万元。2013年已实现销售收入13,275万元，实现利润2,461万元。 （3）集团公司产业之四“建筑安装业” 集团公司现有全资子公司-----自贡市赛狮建筑安装有限责任公司成立于1998年，属自贡市老牌建筑安装企业，由国家建设部评定为贰级建安资质。 目前公司在建的项目主要有雄飞·水岸豪庭项目、雄飞·水晶国际项目、雄飞·国际新城项目以及自贡市的两个BT项目：自贡市自贡市自流井区顺龙坝安置房建设项目、大西洋焊接产业园动迁安置房及西南粮油加工园动迁安置房建设BT项目。2013年公司实现产值24,708万元，实现利润1,928万元。2014年1-5月公司实现产值3,744万元，实现利润496万元。
（4）集团公司产业之五“雄飞商贸业” 目前雄飞集团拥有自有产权经营场地逾17万平米，主要从事家俱、家电、钢材、建材的批发、零售及仓储、运输等业务，经营范围已覆盖川内各主要城市及重庆等地，已形成了稳定的销售网络。上述各项商业服务和家电批发业在2013实现销售收入69,866万元，实现利润4,891万元。 综上分析，根据近三年的财务数据，雄飞集团一方面成长能力较强，资产规模已经达到51亿元，且在资产扩张的同时保持较高的利润率；另一方面，公司资产扩张的同时，有效合理的控制资产负债率，资产结构较为合理，有效的利用了财务杠杆，提高了资产回报率。 随着雄飞中心项目的落成，雄飞集团的市场认可度程度提高，得到了多家银行的贷款支持，对雄飞集团进军成都市场的奠定了很好的基础，随着一些核心项目的陆续推进，公司资产实力的不断增强，总的来说，雄飞集团有较强的担保能力。
一、保证人-成都市京谊房地产发展有限责任公司一、保证人-成都市京谊房地产发展有限责任公司 1、公司简介
2、酒店经营情况 目前，京谊地产项下的林恩国际酒店已经于2014年1月开业。林恩国际酒店拥有218间/套客房，千余餐位，酒店严格按五星级标准打造，其配套功能包括客房、餐厅、会议、KTV、SPA、茶坊等设施。目前，实际试营业期间入住率85%及目前各部分收入流水测算，林恩国际酒店一年的经营收入约为1.03亿元。
4、京谊地产-偿债能力分析 从公司的偿债指标来看，公司经过几年的发展，各项指标趋于合理。短期偿债能力随着的公司的不断发展也逐步提升。 通过对担保人的财务综合分析可得，公司的资产规模在不断扩大，项目的开发回款进度符合预期，同时公司表现出较强筹资能力，现金流结构较为正常，公司具备良好的担保能力。
结 论 • 交易对手星际里百货地处商业高度集中的中央CBD核心区，城市东西主干道蜀都大道核心段总府路，踞守春熙路、盐市口、骡马市三大黄金商圈，具有很强的区域市场价值。 • 本次抵押物是现房房产，已无建设完工风险，且该办公物业为春熙路上的稀缺资源，安全边际较高。 • 保证人为雄飞集团公司及其下属项目公司。交易对手的资产量较大，现金流充足，资信良好，且与我司已建立良好的交易记录，违约的概率较小。 综上，本信托的资金投向合法合规，交易对手资信良好，风险可控，安全边际较好。
