부동산경영과 손 진 수

1. 부동산경영과 손 진 수

2. Contents Ⅱ.부동산개발과 디벨로퍼 1. 디벨로퍼의 경쟁력 2. 디벨로퍼의 미래 3. 부동산개발과 부동산경영과 4. 부동산개발에서의 교훈 Ⅰ.부동산개발시장 특성 1. 땅이 없다 2. 부동산개발금융의 확대 3. 개발금융의 경쟁 심화 4. 부동산정책의 높은 영향력 5. 공공주도의 부동산개발 6. 건설회사 자체사업의 증가 7. 대형 사업 중심의 개발사업 모색 8. 부동산분양상품의 투자상품화 9. 선분양에서 수익률 게임으로

3. Ⅰ. 부동산개발시장 특성

4. 1. 땅이 없다 □ 개발사업부지의 부족 • 토지확보전 전개 : 경쟁 증가 및 가격 상승, 복잡한 토지 • 분양성 감소, 사업성 악화 △ 민간 시행사로 인한 조성원가의 상승 여부 자료 : 김성호, 2004, 부동산개발업의 분화원인과 효과분석, 대구대학교 박사학위논문, p.93.

5. 2. 부동산개발금융의 확대 □ 각종 프로젝트 파이낸싱 상품 등장 및 확대 - 프로젝트 대출(부동산신탁) - 부동산(투자)신탁 - 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 - 공공-민관 합동형 프로젝트 파이낸싱 - 간운법(간투법)에 의한 부동산펀드(REF) ` - 프로젝트금융투자회사(PFV : Project Financing Vehicle) : 법인세 개정 - 자본시장통합법(금융투자업 및 자본시장에 관한 법률) 제정 예정 □ 영향 - Power Shift: 금융기관의 부동산시장에 대한 영향력 증대 - 사업의 리스크 관리 능력 증가, 사업성에 대한 평가 가중치 증가

6. 3. 개발금융의 경쟁 심화 : 건설회사와 금융기관 □ 금융기관의 사업위험 최소화 구조 • ◎혼합형 구조 • - 사업성에 기초한 Project Financing과 채권보전에 기초한 기업금융(Corporate Financing)이 혼합된 형태로 진행 • - 과도기적인 프로젝트 파이낸싱 • ◎현재는 시공사에 리스크 전가하는 구조가 대세 • - 건설회사 보증대출 성격 : 책임준공, 이자 지급보증, 채무인수 • - 건설회사의 재무상태와 시공 능력이 주요한 판단기준 ◎ 건설회사의 대응 • - 건설회사의 일반적인 대응 방안 • ᆞ 공사비 인상 • ᆞ 지분 참여 • - 위험의 분산과 배분 • ⓐ분양수입금의 지급 비율 및 우선순위 조정 • ⓑ건설회사가 부담하는 내용의 일부를 조정하여 완화 • ⓒ건설회사의 역할을 단순도급공사자로 축소

7. 4. 부동산정책의 높은 영향력 ○ 과도하고 복잡한 규제 ○ 규제와 완화의 반복 ○ 대증요법적인 정책 : 감정적 정책 ○ 부동산정책 지상주의

8. ○ 부동산정책과 아파트 매매가격 변동률 자료 : 부동산114

9. 5. 공공주도의 부동산개발 □ 공공중심의 대규모 개발 계획 및 실행 • 행정중심복합도시(2,212만평) 개발 • 혁신도시(11개 지역, 평균 196만평) • 기업도시(6개 시범사업, 평균 541만평) • 개발제한구역 해제 및 택지개발 • 수도권 2기 신도시개발 : 판교, 화성, 김포, 파주, 수원, 시화, 남양주 • 서울 재정비촉진사업(뉴타운개발) : 강북에서 강남지역으로 확대 • 강남지역 공급 확대 : 송파신도시 등 • 지자체 선거(5.31)에 따른 각종 개발공약 급증 □ 민간 중심 개발의 조연화 • 정부 택지개발지구의 택지 매입후 개발 • 도시개발법에 의한 도시개발지구 개발 : 49개 지구 지정 • 복잡하고 제한사항 많은 부지의 개발 : 장기화, 고비용화 • 8.31조치후 부동산수요의 급감

10. 6. 건설회사 자체사업의 증가 □ 자체사업 증가 추세 • 자체사업을 통한 수익 및 매출증대 • 자금조달 능력의 확대 • 경쟁 심화 • 자체사업팀(용지팀) 재구성 □ 대형 개발주체의 등장 • 건설회사의 자체사업 추진 • 부동산신탁회사의 자체사업 추진 • 지자체의 택지개발사업 추진 • 금융기관의 리스크 부담 강화 : 지분구조와 연계, PFV, 금융투자법

11. □ 개발사업 주요 추진 방식 □ 100위 이내 업체의 개발사업의 분야별 구성 □ 건설업체의 수익성 제고 방안 □ 건설업체의 규모별 자체사업(주택,건축) 비중 자료 : 건설산업연구원, 2004, 건설업체의 사업타당성조사․분석 실태 연구

12. 7. 대형 사업 중심의 개발사업 모색 □ 한국토지공사/주택공사의 공공-민간합동형 프로젝트 파이낸싱

13. 광명역세권 복합개발

14. □ 도시개발법에 의한 도시개발사업 (2004년 12월말 현재) (단위 : 천㎡)

15. ○ 수익률 비교 주) 공동주택사례는 한국기업평가㈜의 공동주택사업 사업성 검토(2002-2004)중에서 선별 분석자료 자료 : 정대석, 2005, 도시개발사업의 수익성 분석 연구, 대한국토도시계획학회, 국토계획, 제40권 제7호, pp.57-72.

16. □ 기타 민간의 대형 개발사업 - 신영 : 청주 대농부지 개발 - 영조주택 : 부산 명지ᆞ신호지구 개발 - 뚝섬 상업용지 개발 : 대림, P&D - 단국대 이전사업 - 일산 한류우드 사업 등 : 프라임 등

17. 6 5 4 3 2 1 1 2 3 5 6 4 □ 부동산정보의 실시간화 4.8 4.7 4.5 3.8 3.8 3.7 3.5 3.1 3.0 2.9 ◎ 5대매체 관심도 2.9 2.9 2.7 관심도 TV광고 ◎ 접촉빈도 및 관심도 신문광고 라디오광고 인터넷광고 잡지광고 접촉빈도 출처 : 한국방송광고공사(KOBACO), Media & Consumer Research, 2003.

18. 8. 부동산분양상품의 투자상품화 □ 분양권전매 ※ 자료 : 동아일보, 2004.3.21 (용산 씨티파크 모델하우스) ※ 자료 : 동아닷컴, 2004.4.19 (부천 위브더스테이트 청약 첫날)

19. □ 풍부한 유동자금과 저금리 ◎ 삼성경제연구소 분석(2003.5.24 일본 버블경제의 교훈) - 2001년말 257조인 단기부동자금이 2003년 4월말 현재 387조원 - 2003년 3월 현재 서울시내 아파트의 시가총액은 298조 6,248억원 - 주택가격의 60%까지 대출받을 경우 주택시장에 추가로 투입될 수 있는 자금액은 668조원 ◎저금리 추세의 장기적 지속 자료 : 한국은행 주요경제지표

20. 9. 선분양에서 수익률 게임으로 □ 분양을 위한 운영수익율 지정 및 보장 - 수익보장형, 임대운영형, 수익알선형 등 단위 : 만원

21. Page 20 □ 수익률 게임 ○ 부동산과 금융자산 평균 수익률 비교(단위 : %/년) 주 1) CD:양도성예금증서, CP:기업어음, MMDA:시장금리부 수시입출금식 예금, MMF 머니마켓펀드 2) 채권․CD․CP는 유통수익률 기준, MMF는 설정액 100억원이상인 펀드기준 출처 : 건설교통부, 오피스, 매장용빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계결과보고서, 각년도.

22. Ⅱ. 부동산개발과 디벨로퍼

23. 1. 디벨로퍼의 경쟁력 □ 부동산시장 하향시기에서 디벨로퍼의 선택 ○사업의 보류, 이월 : 선택적 사업 진행 ○보수적 사업 진행 ○토지의 확보 ○역발상 : 고가상품 개발, 새로운 아이디어의 창출 - 위기는 기회인가? ○외국시장으로의 진출 : 중국, 베트남 등 ○장기적 대응 시스템 구축 : 지구단위계획, 자금유동성, 후분양 ○영역 확대 : 종합부동산개발회사, 네트워크의 구성

24. □ 입지와 아이디어 부동산개발사업에서 가장 중요한 부가가치 창출 요인 (전체) 2004 학생의견 정리(중간고사)

25. □ 새로운 아이디어? 동아일보, 2003. 5. 27

26. □ 독자능력 : 토지 확보 능력, 디자인능력, 분양능력, 자금조달 능력 서울 강남 아파트 값이 계속 오르고 있다. 정부 정책도 효과가 없다. 수요에 비해 공급이 부족한 까닭이다. 아파트를 지을 땅이 부족하다는 얘기다. 이런대도 강남에 땅이 많다고 주장하는 사람이 있다. 아파트 시행업체인 DK건설 김정모(金廷模·40)사장이다. “땅은 구하는 것이 아니라 만드는 것입니다.” 언뜻 이해가 가지 않는다. 그는 실적으로 자신의 말을 증명한다. DK건설은 내달 초 서울 8차 동시분양에 서초구 서초동 예술의 전당 맞은 편에 238가구를 내놓는다. 시공사는 대림산업으로 서울 강남에서 200가구 이상 전 가구를 일반분양하기는 올 들어 처음이다. 김 사장은 단독주택 등으로 이뤄진 이 곳의 60개 필지를 모두 사들였다. 그는 이미 분양한 2개 단지를 포함, 예술의 전당과 서울고등학교 사이 단독주택지를 5개 단지 700여 가구의 아파트촌으로 바꾸고 있다. 이 회사는 수십 개 작은 땅들을 매입하는 방법으로 서울 강남 서초구에서만 8개 단지 1000여 가구를 공급했다. 수십, 수백 명의 지주(地主) 전원으로부터 땅을 사들이기는 쉽지 않다. 용지매입이 시행사(디벨로퍼)의경쟁력이라는 얘기다. 시세의 수십 배를 요구하는 땅주인들이 적지 않다. 소문을 듣고 집을 산 후 팔지 않겠다고 버티는 사람도 있다. 이른 바 ‘알박기’다. 김 사장은 100번 넘게 집 주인을 만나 설득한 적도 많다. 집을 팔지 않으려는 할머니와는 몇 달간 말동무를 해드리기도 한다. 그는 “재건축이 아닌 일반 아파트 부지로 서울 강남에서 3만여 평을 개발할 수 있다”고 장담했다. 김 사장은 “이미 1만 평을 개발했고 앞으로 2만 평의 아파트 용지를 만들 것”이라며 용지매입에 자신감을 내비쳤다. 그는 “방치하면 낙후지역이 될 곳을 깔끔한 아파트 단지로 개발하는 일이므로 보람도 크다”고 말했다. 자료 : 동아일보, 2003.8.24

27. □ 영역 확대 및 네트워크 강화 ◎ 시공 및 개발중심에서 준공후 자산관리(AM : Asset Management)영역 진출 기존 사업영역 자산 관리 영역 부지 선정 및 기획 자금 조달 시공 준공 및 입주 임대 임대관리 시설유지보수/임차인 서비스/소유주서비스 리모 델링 매각 기존사업의 특화/강화 • 임대/중개 • 건물유지보수 • 임차인서비스 • 리모델링 • 자산관리 신규사업 진출 수직적통합 수평적통합 개발/자문 기능의 강화 건설 CM(건설관리) AM(종합자산관리) PM(부동사관리)

28. □ 부동산개발금융 Network 구축 ○개발금융 관련사 경쟁 증가 - 은행, 투신, 보험, 증권, 연기금, 저축은행, 캐피탈, 외국계 투자기관 등 - 풍부한 유동성과 대형자금 운용의 어려움 ○ 건설회사 및 디벨로퍼의 경쟁 증가 - 조건의 동일성 : Good Business with Good Partner? - 경쟁력 확보의 어려움 : 새로운 아이디어, 접근방법?

29. 2. 디벨로퍼의 미래 □ 디벨로퍼의 부정적 이미지 불식 - 대박을 꿈꾸는 직업으로 인식 - 이윤만 추구하는 시행사 존재 - 질시의 대상, 부러움의 대상 + 타도의 대상 - 점차 영역을 확보해가는 디벨로퍼

30. □ 디벨로퍼의 양극화 ○ 디벨로퍼의 차별화 가중 - 초기투입비의 증가 : 인허가기간 증가, 토지정리 어려움 - 후분양제도의 확대 - 부동산금융의 양적, 질적 확대와 디벨로퍼 ○ 시장기진입자 > 초기 진입자 - 자금조달능력 , 브랜드, 신뢰성, 능력, 네크워크의 시너지 효과 - 2005.1.28 한국디벨로퍼협회 창립 - 시장 기진입자의 경쟁력 증가 ᆞ 대형 개발사업 추진 ᆞ 영역 확장 : 부동산투자자문, 자산운용사, 부동산신탁회사 등 ᆞ 디벨로퍼 진입장벽 설치 노력

31. □ 새로운 부동산개발구조 등장 가능성? ○건설회사의 변신 : 시공에서 종합부동산회사로 - 부동산신탁회사로의 진출 - 자산운용회사의 설립 ○ 디벨로퍼의 변신 : 모험가에서 경영자로 - 디벨로퍼의 부동산신탁사 진입 - 디벨로퍼의 자산운용사 진출 ○ 자금관리 기능의 사업주체화 - 부동산신탁사, 부동산투자회사의 자금조달 기능 강화 - 부동산신탁사의 디벨로퍼화 - 자산운영회사의 디벨로퍼화

32. □ Convergence(융합) & Divergence(분화) ○Divergence - 건설회사 중심 ⇒ 시행사, 분양대행 업무 분화 - 금융기관 및 시스템의 구축에 따른 영향력 증대 - 다양한 부동산개발금융 상품 출시 및 취급기관 증대 ○ Convergence - 시행회사의 투자자문회사, 자산운용회사 진출 - 동양고속건설의 코람코 지분 참여 - 건설회사의 시행업무 진출 - 코람코의 부동산신탁업 진출 - 다올부동산신탁 + (한국투자신탁증권) = 자산운용회사 설립 - 부동산금융상품의 통합 ⇒자산통합법 제정 - 종합부동산회사의 탄생 가능성 증대

33. △ 민간 시행사로 인한 분화효과에 대한 설문조사 결과 자료 : 김성호, 2004, 부동산개발업의 분화원인과 효과분석, 대구대학교 박사학위논문, p.92.

34. □ 영역의 확장 시공기능 건설회사 • 종합부동산회사 • 각 기능간 Syenrgy 극대화 자금조달기능 (Debt, Equity) 금융기관 부동산펀드 사업기획기능 디벨로퍼 토지확보 자산관리기능 부동산신탁회사 자산운용사 부동산관리회사 공공 지자체 공사

35. 3. 부동산개발과 부동산경영과 ○ 부동산개발의 특징 - 무에서 유를 창조하는 활동 - 부가가치를 만들어내는 활동 - 매우 모험적인 분야 - 부동산의 종합 분야 ○ 부동산개발로의 진입 - 10년과 그후의 차이 : 선분양과 선진적 후분양 - 디벨로퍼, 시행회사, 분양대행회사, 건설회사, 금융기관 등 - 여러 선택 가능한 분야중에서 의미있는 분야 - 전문가, 디벨로퍼, 관련 독립사업 등

36. △ 부동산투자회사 관련 전문인력 수요 자료 : 김용창, 2002, 부동산 업종별 전문인력 육성방안 연구, 한국감정평가연구원, p.2.

37. △ 디벨로퍼의 부동산분야 입문시 경험과 학력 자료 : Richard B. Peiser, Dean Schwanke, Professional RealEstate Development : the ULI Guide to the Business, Washington D.C., Dearborn Financial Pub. Inc. and ULI-the Urban Land Institute, 1992.1992:6.

38. △ 시행회사유형별 대표자의 이전 경력 자료 : 김성호, 2004, 부동산개발업의 분화원인과 효과분석, 대구대학교 박사학위논문, p.83.

39. △ REITs 자산운용전문인력 자격자 현황 주) 괄호안은 2개 이상 자격을 보유한 사람 수 자료 : 김용창, 2002, 부동산 업종별 전문인력 육성방안 연구, 한국감정평가연구원, p.2-5. △REITs자산운용전문인력 경력 현황 자료 : 김용창, 2002, 부동산 업종별 전문인력 육성방안 연구, 한국감정평가연구원, p.2-5.

40. △ 부동산유동화관련 교육과정 등록자 분포 주 1) 금융기관은 은행, 증권, 보험, 카드, 투자금융회사 등이 포함됨. 2) 기타에는 건축사사무소, 회계법인, 공인중개사, 기업자산관리자, 개인 등이 포함됨. 3) 2000년 건설산업연구원, 한국생산성본부 교육과정 수강생 148명 대상 △부동산디벨로퍼고급과정 등록자 분포 주 1) 금융기관은 대부분 2금융권임. 2) 기타에는 공인중개사, 개인 등이 포함됨. 3) 2004.6-2005.10 부동산114 교육과정 수강생 100명 대상 자료 : 부동산114

41. 4. 부동산개발에서의 교훈 □ 디벨로퍼의 특성(자질) - 긍정적, 공격적, 자신감, 승부근성 - risk taking, 일 + money (디벨로퍼와 시행자) ※ 성공할 수 있는 부동산개발전문가 (현대리모델링 조충홍회장) - 우수한 능력(건설, 금융, 마케팅 등 전문성)과 놀라운 정력의 소유자 - 도덕성과 진실성 : 역지사지, 허장성세 금물, 양심에서 성공으로 - 재물 관이 정립된 사람

42. △ 시행회사유형별 대표자의 연령 자료 : 김성호, 2004, 부동산개발업의 분화원인과 효과분석, 대구대학교 박사학위논문, p.82.

43. □ Developer와 기업가 - 전문가 : 미래지향적이고, 진취적인 전문가 ※ Dreamer, Driller, Pioneer - 경영자 : 지속적인 자기혁신성을 가진 경영인 ※ Management - 기업가 : 영속적인 신뢰성 확보

44. □ 자기 자신에 대한 책임 인생 계획도의 완성에 책임을 크게 느껴야 하는 사람은 자신 뿐이라는 사실이다. 초조해거나 두려워할 필요 없이 자신에게 주어진 하나의 도전과제를 기꺼이 수용하겠다는 마음을 갖고, 이를 완성시키는 행위 그 자체를 즐길 수 있다면 이미 전문가의 길로 나가는 데 절반의 성공을 거두고 있다고 보면 된다. 공병호, 《명품 인생을 만드는 10년 법칙》, 21세기북스, 2006:128.

45. □ 오르막과 내리막 "아버지, 실은 저 직장에서 쫓겨났어요." 아버지의 얼굴에 놀란 기색이 역력했다. 하지만 아버지는 소탈하게 웃으시며 그를 위로했다. "살다 보면 별일 다 겪는데 걱정 말거라. 오르막이 있으면 내리막이 있는 법이고, 또 내리막이 있으면 오르막이 있는 것 아니니. 상처 입은 나무가 단단한 법이다." "세상이 네게만 모진 거라고 생각하지 말아라. 다 그만한 이유가 있을 게다." 임붕영, 《아버지의 웃음》, 청림출판, 2006.

46. □ 실패에서 배우는 성공학 에디슨은 램프를 발명하는데, 5000번이나 실패했다고 합니다. 그 5000번의 실패 앞에서도 에디슨은 "이 조합은 잘 안 된다는 것을 발견했다"라고 말했답니다. 즉, 경험에는 두 종류밖에 없다는 것입니다. 성공의 경험과 배움의 경험, 두 종류입니다. '실패'라고 하는 경험은 없는 것입니다. 실패는 배움이라고 생각합시다. 히스이 고타로 저, 서인행 역,《3초만에 행복해지는 명언 테라피》, 나무한그루, 2006:93-94.

47. □ 지금 시작하라 차일피일 미뤄두었던 일이 있으면 지금 시작하십시오. 오늘이 지나면 그 일을 시작할 기회가 없을지도 모릅니다. 꼭 이루고 싶은 소망이 있다면 목표를 향해 지금 행동으로 옮기십시오. 오늘이 지나면 간절하게 소망하던 일이 한 순간의 공상으로 끝날 지도 모릅니다. 조은향, 《행복한 바보의 지혜로운 삶》, 이가출판사, 2005.