有关地价评估的一些认识

1. 有关地价评估的一些认识 冯长春 教授 博导 北京大学不动产研究鉴定中心 Email:fcc@urban.pku.edu.cn 电话：010－62755947 城市土地价格调查与监测项目西南区片会议 中国 昆明 2006.4.13－14

2. 地价与房价的关系 • 有关地价指数 • 房地产价格指数 • 评估方法—假设开发法（剩余法） • 建设用地、地价与城镇化 • 建设用地、地价与GDP • 建设用地、地价与交通

3. 一、地价与房价的关系 • 观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素 • 观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是主要因素 • 房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加，住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求，六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。 • 概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润、消费心理预期。

4. 一、地价与房价的关系 • 商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2）盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。 • 介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇化速度，土地供应，金融等。

5. 二、有关地价指数

6. 二、有关地价指数 • 地价指数测算模型的选取 • 地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值线综合平均数。 [1]拉式公式：K=∑P1 q0/∑P0 q0，以固定基期流转量作为权数。 [2] 帕氏公式：K=∑P1 q1/∑P0 q1，以报告期流转量作为权数。

7. 二、有关地价指数 • 价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。

8. 二、有关地价指数 • 拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的： • ①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指数不能客观反映地价的变动情况。 • ②在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的市场交易量（或频率）的影响因素。 • 比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋势。

9. 二、有关地价指数 • 采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地价指数有以下优点： • ①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。 • ②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测算中值得借鉴。 • ③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反映地价的变动程度。

10. 二、有关地价指数 • （2）各类指数测算模型 • ①分级分类指数 • 样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示水平大致相似，因而权重均为1。 • Iij=∑[ (Pit/Pi0)/nij]×100 • Iij:i级j类指数; • Pt:样本宗地现期价格 • P0:样本宗地基期价格 • nij: j级i类样本宗地的个数

11. 二、有关地价指数 • ②分类指数 • 以i类各级指数的乘积求j 次方根，得出 i类指数。 • Ii--i类地价指数；Iij—j级i类地价指数。 • ③总指数 • 城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的几何平均数 • I---地价总指数； Ii--i类地价指数（如商业地价指数、住宅地价指数等）。

12. 三、中关村写字楼价格指数 • 研究意义 • 描述写字楼价格变动规律，反映写字楼市场供求变化 • 揭示写字楼价格的宏观水平，预测写字楼价格未来走势 • 反映房地产经济周期的发展，便于投资者选择合适的投资时机 • 完善写字楼价格公布制度，加强写字楼价格管理 • 为房地产税收提供依据 • 提高市场通明度，符合WTO规则 • 为房地产价格评估与基准地价调整提供重要参数 • 为房地产信息系统与写字楼价格动态网络监测体系建立数据基础

13. 三、中关村写字楼价格指数 • 成本投入法 • 加权平均法 • 重复交易法 • 特征价格法

14. 中关村写字楼价格指数

15. 中关村写字楼价格指数

16. 中关村写字楼价格指数

17. 中关村写字楼价格指数

18. 中关村写字楼价格指数

19. 中关村写字楼价格指数 • 样本的确定 • 交易价格指数样本数量：销售楼盘采取全面抽样，要求所选样本应该是拿到销售许可证的并且已销售2-3个月的项目（销售量已超过85%的写字楼应该剔除）。 • 租金指数样本数量：全面覆盖写字楼面积在1万平方米以上的所有项目；写字楼面积在1万平方米以下的项目，按上述抽样原则抽取30个样本。 • 样本采集时点：每月最后一个星期五。 • 样本采集的数据标准：指数测算中所需的基本数据为每个写字楼的交易价格（实际成交价格）和租赁价格（实际租金，不含物业管理费）（以离采集时点最近的一笔合同为准）。具体数据包括：交易价格/实际租金、交易（出租）面积、交易（出租）时间、以及当期建筑面积、楼层面积、层高。

20. 中关村写字楼价格指数 • 标准楼层：通过大量调查及分析，为消除写字楼不同楼层对指数造成的偏差，我们把7层作为10层以上写字楼的标准楼层，将3层作为10层以下写字楼的标准层。标准层是指数测算的基本平台，所有当期调查的价格（租金）都要转化成标准层的价格或租金，以利于消除由于楼层变化而产生对指数波动的偏差。 • 样本数据的计算标准单位。（1）交易价格的单位为元/平方米，租金单位为元/平方米·天；（2）币种：采用人民币计算，外币币种一律按交易期间汇率折算，并注明折算比率；（3）涉及面积指建筑面积，单位为平方米。

21. 中关村写字楼价格指数 • 建立一个标准化模型，以消除不同楼层对价格指数测算造成的偏差。 • 为此，我们根据数据抽样规则，抽取37个样本，求取各层均价，并将层数与价格建立回归模型，经综合分析，得出以下标准化处理模型： • 1、对于10层以上的在租写字楼： • 楼层和价格之间存在高度相关（r=0.858）； • 楼层和价格之间的线形关系：Y=0.024*X+4.067（可决系数= 0.839）； • 7层定为标准层，由于7层成交价格与报价的偏差最小。

22. 中关村写字楼价格指数 • 对于10层以下的在租写字楼： • 楼层和价格之间存在一定相关（r=0.7173）； • 楼层和价格之间的线形关系：Y=0.0859*X+3.202（可决系数= 0.5145）； • 3层定为标准层，由于3层成交价格与报价的偏差最小。 • 对于在售写字楼： • 楼层和价格之间存在高度相关（r=0.9529）； • 楼层和价格之间的线形关系：Y=99.89*X+11475.44（可决系数= 0.908）； • 10层以上以7层为标准层，10层以下以3层为标准层。

23. 中关村写字楼价格指数 • 根据抽样调查所获得上述数据，采用拉氏公式，测算中关村写字楼租金指数和价格指数：

24. 中关村写字楼价格指数

25. 四、假设开发法（剩余法） 冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心 北京大学环境学院城市与区域规划系 二零零六年四月

26. 一、定义 • 假设开发法又称剩余法、预期开发法、倒算法等。它不仅被大量用于房地产价格评估，而且也是房地产开发项目投资分析的常用方法。其基本思路是通过对房地产开发项目的成本与效益分析，从房地产开发项目的预期总收入或房价中扣除各项开发费用、销售费用、销售税金及开发商利润后，倒算出估价对象房地产的价格。

27. 二、剩余法的理论依据及基本思路 • 简而言之，剩余法测算地价的理论依据是采用倒算的公式，计算出在房地产经营中，完全由土地产生的超额利润部分，即地价。剩余法的理论基础可以追溯到18世纪著名古典经济学家亚当·斯密（Adam Smith）关于地租原理和19世纪区位论的创造人杜能关于农业区位论的论述当中。杜能在《独立国同农业和国民经济关系》一书曾指出：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资利息，根据剩余之数确定买价。”可以说，这是最早关于剩余法基本思想的阐述。

28. 二、剩余法的理论依据及基本思路 • 剩余法的基本思想也可用这样一个假想的例子来形象地表达“假如有一家土地即将出让，地产商就需首先研究该宗土地的内外条件，如面积大小、周围环境、允许用途、规划设计要求以及规定的容积率、覆盖率等。根据土地的内外条件，按最高效用和最佳利用原则进行规划设计和开发建设，然后预测开发完的建筑物连同土地转让出去的价格，以及建造建筑物所花费的建筑费、专业费、测量费、销售费和投资利息、开发利润、税收等等之后，再从预测的土地与其上建筑物的共同转让价格即楼价中，减去建筑费、专业费、利息利润和税收之后，就可得到房地产开发商购买这宗土地所能承受的最高价格。

29. 三、基本公式 • 地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－发展商 利润－税金 式中：（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算； （2）专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，一般以占 建筑费的百分比i计算，即：专业费＝建筑费×I； （3）正常利息率为r，则利息＝（建筑费＋专业费＋地价） ×r； （4）正常利润率为p，则利润＝（建筑费＋专业费＋地价）×p； （5）与地价有关的税收为t， （6）按上述每项费用的具体计算方法汇总，即可得到： 地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－（建筑费＋专业费＋地 价）×r－（建筑费＋专业费＋地价）×p－t。

30. 三、基本公式 • 整理上式，剩余法评估地价的公式又可表示为：

31. 待开发土地价格指开发前的“生地”或“素地”的价格，用原价倒算法。具待开发土地价格指开发前的“生地”或“素地”的价格，用原价倒算法。具 体计算公式为：

32. 四、难点与问题 • 大家知道，房地产开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期，在这一周期过程中，房地产开发的各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关，即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于房地产开发的全过程中。据此，假设开发法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量，充分反映出资金运用的时间价值规律特征，因此，假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点，运用资金时间价值运动规律进行估算，才能使估算的结果准确可靠。但是，目前的问题就在于有关估价书籍对假设开发法所涉及的各项费用和销售收入等指标的时间价值运动规律阐述得不清楚或理解不一致，从而造成实际评估结果的偏差。针对这一情况，现就假设开发法的具体计算公式、利息、利润的计算等问题进行讨论。

33. 四、难点与问题 （一）关于计算方式的选择 • 从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法的计算方法可分为动态和静态两种方式。 • 所谓动态方式，就是考虑货币时间价值对房地产价格的影响，从复利计算公式出发，运用折现现金流的方法逐一考虑不同时点的资金变化情况来估算待估房地产的价值。 • 静态方式，则不考虑货币的时间价值，仅从单利计息的角度着眼，考虑利息支出作为一项投资机会成本对房地产价格的影响。因此，在实务评估中，动态与静态评估方法的运用，应针对不同的估价对象和估价目的进行选择。

34. （一）资金的时间价值 一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来不确定因素所带来的风险”，即： 折现率=无风险报酬率+风险率

35. （一）资金的时间价值 • 你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品，以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样，我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。

36. （一）资金的时间价值 • 同样的方法可以用来为各种商品定价，而不受时间的限制。假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。

37. （一）资金的时间价值 • 为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就一目了然了。

38. （一）资金的时间价值 • 先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表1－1的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收入偿还。

39. （一）资金的时间价值 表1－1两份工作的比较

40. （一）资金的时间价值 • 用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值，他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这就是我们的收益。 • 利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。

41. （一）关于计算方式的选择 我认为：适合用动态方式计算的情况有： • 待开发的土地价格评估； • 待拆迁改造的再开发房地产价格评估； • 已完成拆迁的空地的地价评估； • 正在建设的房地产价格评估； • 需要改造的旧有房地产价格的评估； • 待开发房地产项目的预期投资利润估算； • 开发项目需控制的最大成本费用， • 以及开发商试图获得拟开发场地的最高承受价格。

42. （一）关于计算方式的选择 上述情况，都需要对市场进行分析后，预估开发周期内各项投资费用发生在不同时点的金额，以及预测开发周期末房屋的预期售价和销售总收入、销售总费用、税金、利润等，然后利用不同的贴现期和贴现率将它们折现到开发期初或估价时点，从而得到所要求的估价结果。所以，用动态计算方式比较合适。

43. （一）关于计算方式的选择 • 静态方式主要适合现有新旧房地中的地价评估。因为已建成的房屋价格，可通过市场比较法直接求得，建筑费用和其他各项费用均可根据当前市场上的正常一般情况预算，或直接用成本法测算建筑物的价格，然后从房价中扣除，即可得到估价时日的土地价格，所以，适宜用静态方式测算。

44. （一）关于计算方式的选择 • 另外，应注意两点：其一，动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用，这样不仅会产生重复计算，而且使估算结果出现偏差；其二，同一项目不能用两种方法分别计算，这样有可能出现测算结果差别较大，给人产生评估方法不科学合理的印象，使评估价格的可信程度受到影响。下面的例题中就存在这些问题。

45. [例题1]某七通一平的空地，面积1200平米，允许用途为商住混合楼，容积率7，覆盖率≦50％，土地使用年限50年。1992年8月出售，求购买价。其他估价条件：（1）设计建筑面积8400平方米，14层，1～2层1200平方米用于商业，3～14层7200平方米用于住宅；（2）开发费用估计：总建筑费600万元，专业费为建筑费的6％，利息率10％，税费按楼价的4％计；（3）建设共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50％的总建筑费，第二年投入30％，第三年投入20％；（4）假设建成后即可全部售出，预计当时售价商业楼3000元/平方米，住宅楼1800元/平方米，投资利润率为20％。[例题1]某七通一平的空地，面积1200平米，允许用途为商住混合楼，容积率7，覆盖率≦50％，土地使用年限50年。1992年8月出售，求购买价。其他估价条件：（1）设计建筑面积8400平方米，14层，1～2层1200平方米用于商业，3～14层7200平方米用于住宅；（2）开发费用估计：总建筑费600万元，专业费为建筑费的6％，利息率10％，税费按楼价的4％计；（3）建设共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50％的总建筑费，第二年投入30％，第三年投入20％；（4）假设建成后即可全部售出，预计当时售价商业楼3000元/平方米，住宅楼1800元/平方米，投资利润率为20％。

46. 该题的计算过程与结果为： • 总楼价＝[(3000×1200)÷(1＋10％)3]＋[(1800×7200)÷(1＋10％)3]＝12441528 • （元） • （2）总建筑费＝[(6000000×50％)÷(1＋10％)0.5]＋[(6000000×30％)÷(1＋10％)1.5]＋[(6000000×20％)÷(1＋10％)2. 5]＝5366182（元） • （3）总地价＝[12441528－5366182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－12441528×4％]÷(1＋10％＋20％)＝3499437（元） • （4）单地价＝3499437÷1200＝2916（元/平方米）

47. 这一估价过程存在如下问题： • （1）动态方法和静态方法混用。总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式；地价计算却直接套用静态计算的理论公式。 • （2）利息计算存有偏差，与假设开发法的总体评估思路矛盾。以土地利息支出和建筑费利息支出为例，两者的计算过程为（10％为年利率）： • 土地利息＝地价×10％； • 建筑费利息支出＝各年建筑费的折现值之和×10％ • 地价在项目开发之初支付，按本题折现思路考虑，理应不再存在土地利息支出因素；并且本题利息支出的算法，应理解为仅是一年内发生的费用，是按单利计算的结果。同样道理，分年支出的建筑费折现之后，利息因素业已考虑在内；在折现基础上按单利方式加算一年利息，无疑折现和计算方法思路自相矛盾，结果有一定重复计算。此外，依照总体评估的思路，各项费用的计算应统一到某一时点上，而且再逐步分解，本题算法与此有悖。

48. 鉴于上述分析，本题按不同的思路有不同的正确解法，具体如下：鉴于上述分析，本题按不同的思路有不同的正确解法，具体如下： • 静态计算思路（将计算时点定在销售时） • 按本题给定条件，实际发生的各项收支为：总楼价1656万元，总税费66.24万元，总 • 建筑费600万元，总专业费36万元。 • 总利息支出＝总地价×10％×3＋第一年建筑费和专业费×2.5×10％＋第二年建筑费和专业费×1.5×10％＋第三年建筑费和专业费×0.5×10％）＝0.3×总地价＋600×（1＋6％）×(50％×2.5×10％＋30％×1.5×10％＋20％×0.5×10％)＝0.3×总地价＋114.48(万元) • 总利润＝（总建筑费＋总专业费＋总地价）×20％＝0.2×总地价＋127.2（万元） • 单位地价＝总地价÷土地面积＝3956（元/平方米）

49. (2)动态计算思路之一（假设利息计利润） • 总楼价和总建筑费都参照例题1的原解法，分别为12441528元和5366182元。 • 总地价＝[(12441528－5366182)×(1+6％＋20％＋6％×20％)－12441528×4％]÷(1＋20％)＝4265070（元） • 单位地价为3554元/平方米。

50. （3）动态计算思路之二（假设利息不计利润）（3）动态计算思路之二（假设利息不计利润） • 总利润＝（总地价＋总建筑费实际投入额＋总专业费实际投入额）×20％÷（1＋10％）3 • ＝0.1503×总地价＋955672.43 • 总地价＝[12441528－5366182×（1＋6％）－9555672.43－12441528×4％]÷（1＋0.1503） ＝4607530（元） • 单位地价为3840元/平方米。 • 从以上计算结果看，静态方法计算的单位地价为3956元/平方米，而动态方法计算结果为3554元/平方米，两者相差402元/平方米。所以说，不能用两种方法同时评估同一项目。另外，动态方法中，利息计利润和不计利润也相差了近300元/平方米。