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第8章 建筑企业经营方式及招投标

建筑企业管理. 普通高等教育工程管理专业规划教材. 8.1. 第8章 建筑企业经营方式及招投标. 建筑市场. 8.2. 8.3. 建筑企业的经营方式. 建筑企业投标. 标题. 8 .1 建筑市场. 8 .1.1. 建筑市场的概念及特征. 建筑市场经营. 8 .1.2. 8 .1.1 建筑市场的概念及特征. 普通高等教育工程管理专业规划教材. 2. 建筑市场的特点. （1）建筑市场中没有商业中介人，由建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。 　　（2）在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。这一特点与第一个特点是相关联的。

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第8章 建筑企业经营方式及招投标

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  1. 建筑企业管理 普通高等教育工程管理专业规划教材 8.1 第8章 建筑企业经营方式及招投标 建筑市场 8.2 8.3 建筑企业的经营方式 建筑企业投标 标题

  2. 8.1 建筑市场 8.1.1 建筑市场的概念及特征 建筑市场经营 8.1.2

  3. 8.1.1 建筑市场的概念及特征 普通高等教育工程管理专业规划教材 2. 建筑市场的特点 （1）建筑市场中没有商业中介人，由建筑产品的需求者和生产者直接进行交易活动。 　　（2）在建筑市场中，交换关系的确立在产品生产之前。这一特点与第一个特点是相关联的。 （3）与一般商品的交换相比，建筑产品的交换过程很长。 （4）建筑市场具有显著的区域性特点。 　 （5）建筑市场中的风险较大。 1. 建筑市场的概念 狭义的建筑市场，是指以建筑产品为交换内容的场所。 广义的建筑市场，则是指建筑产品供求关系的总和。

  4. 8.1.1 建筑市场的概念及特征 2. 建筑市场的特点 （1）建筑市场中的风险较大 从建筑产品生产者方面来看，建筑市场的风险主要表现在： ①定价风险 ②生产过程中的风险 ③需求者支付能力的风险 建筑市场对需求者的风险主要是由“先确定交换关系，后进行产品生产”的特点所引起的，主要表现在： ①价格与质量的矛盾 ②价格与交货时间的矛盾 ③预付工程款的风险

  5. 8.1.2 建筑市场经营 1.建筑市场经营的含义 　建筑市场又称建筑市场营销，指建筑企业经营销售建筑商品和提供服务以满足业主（用户）需求的综合性生产经营活动。 2.建筑市场经营的内容 （1）建筑市场调查。 （2）建筑工程投标。 （3）选择经营方式。 （4）谈判与签订合同。　 （5）索赔和中间结算。　 （6）竣工结算。

  6. 8.1.2 建筑市场经营 3.建筑市场的竞争 建筑市场的竞争主要反映在以下几个方面： （1）建筑产品价格的竞争。 （2）建筑产品质量的竞争。 （3）工期的竞争。

  7. 8.2建筑企业的经营方式 8.2.1 建筑企业经营方式的发展 工程项目承包模式分类 8.2.2

  8. 8.2.1建筑企业经营方式的发展 表8-1 经营方式的发展

  9. 8.2.2工程项目承包模式分类 1.设计-招标-施工承包模式（Design-Bid-Build，DBB） （1）在设计开始时引入设计方（architect/engineer，简称A/E），签订设计合同； （2）设计方（A/E）进行设计（含方案设计、初步设计、技术设计）； （3）设计方（A/E）进行详细设计（施工图设计），同时编制完整、规范的招标文件，这些招标文件一般包括：工程图纸、技术规范、以及合同文件等；  （4）用该招标文件进行竞争性招标，与中标的施工总包签订总价合同，施工总包就施工对业主负责；工程项目进入施工阶段，由施工总包视情况进一步选择分包商； （5）施工结束后的设施管理阶段，由业主负责运行和维护。

  10. 8.2.2工程项目承包模式分类 图8-1 设计-招标-建造（DBB）承包模式

  11. 8.2.2工程项目承包模式分类 图8-2 设计-谈判-建造（DNB）承包模式

  12. 8.2.2工程项目承包模式分类 图8-3 多个施工总包（DBB）模式

  13. 8.2.2工程项目承包模式分类 2.建造管理承包模式（Construction Management Contract，CMc） (1）风险型建造管理（CM @Risk） 这种方法涉及三个主要参与方：业主、设计方、建造管理方（CM @Risk）。 对设计和施工阶段的决定，做时间和成本上的建议。 具体工作： ①编制进度和成本计划； ②控制进度和成本； ③参与施工合同的谈判和授予； ④根据项目进度，采购关键材料和设备； ⑤管理和协调各方关系，保证施工的正常进行。

  14. 8.2.2工程项目承包模式分类 ( 2）顾问型建造管理（CM-Advisor） 业主在项目一开始或者设计基本结束时聘用，顾问型建造管理方也提供连续的建造管理服务（可含项目策划、设计、施工中的项目管理），作为业主的顾问，但不承担工程项目的财务和施工责任。     它与设计方和施工方不是合同关系，而是沟通关系。  （3）代理型建造管理（CM-Agent） Design-Management方就是既承担CM-agent又承担工程设计。 建造管理模式及其变种的示意图如图8-4至8-7所示。

  15. 8.2.2工程项目承包模式分类 图8-4 建造管理模式（CMc）模式示意图

  16. 8.2.2工程项目承包模式分类 图8-5 顾问型建造管理模式（CM-Advisor）示意图

  17. 8.2.2工程项目承包模式分类 图8-6 代理型建造管理模式（CM-Agent）示意图

  18. 8.2.2工程项目承包模式分类 图8-7 设计管理模式（Design-Management）示意图

  19. 8.2.2工程项目承包模式分类 3.设计-建造承包模式（Design-Build，DB） （1）桥接型设计-建造承包模式 桥接型可以说是由DBB和DB组合出的一种项目交付方式。具体工作有： ①业主先聘请一家设计方作设计到初步设计深度； ②该设计方准备招标文件，用于选择设计－施工方； ③设计－施工方完成详细设计和施工，施工中，设计方是业主代表。

  20. 设计 采购 管理和协调分包商间的关系 办理与工程项目有关的许可/执照/批准 进度计划和控制 设备质量维修保证。 8.2.2工程项目承包模式分类 3.设计-建造承包模式（Design-Build，DB） （2）设计-采购-施工总承包模式（Engineering - Procurement – Construction，EPC） 工程承包商具体工作为：

  21. 8.2.2工程项目承包模式分类 3.设计-建造承包模式（Design-Build，DB） 图8-8 设计-建造（DB）承包模式

  22. 8.2.2工程项目承包模式分类 3.设计-建造承包模式（Design-Build，DB） 图8-9 Bridging设计-建造（DB）承包模式

  23. 8.2.2工程项目承包模式分类 4.业主自行管理模式（Owner-Build，OB） 图8-4 业主自行承包模式（OB）

  24. 8.2.2工程项目承包模式分类 表8-2 各种承包模式的比较）

  25. 8.2.2工程项目承包模式分类 表8-2 各种承包模式的比较

  26. 8.2.2工程项目承包模式分类 5. 其他模式 图8-10 项目管理的其他模式

  27. 8.3 建筑企业投标 工程建设招标投、标的概念与招标方式 8.3.1 8.3.2 工程项目施工招投标程序 8.3.3 工程投标报价的策略与技巧

  28. 8.3.1招标投标的概念与招标方式 1.招标投标的概念 工程建设招标是指招标人在发包建设项目之前，公开招引或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，以便从中择优选定中标人的一种市场经济活动。 2.招标方式 （1）公开招标 又称无限竞争性招标，是指招标人通过报刊、广播或电视等公共传播媒介介绍、发布招标公告或信息而进行招标，是一种无限制的竞争方式。 （2）邀请招标 又称有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标

  29. 8.3.2 程项目施工招投标程序 图8-12（1） 施工招标投标程序

  30. 8.3.2 程项目施工招投标程序 图8-12（2） 施工招标投标程序

  31. 8.3.2 程项目施工招投标程序 图8-12（3） 施工招标投标程序

  32. 8.3.2 程项目施工招投标程序 图8-12（4） 施工招标投标程序

  33. 8.3.2 程项目施工招投标程序 1.招标准备阶段的主要工作 （1）确定招标方式 招标人应依据工程项目的特点、招标人的管理能力、工程建设总进度计划、招标前准备工作的完成情况、合同类型等因素的影响程度，最终确定招标方式。 （2）标段的划分 招标项目需要划分标段的，招标人应当合理划分标段。标段的划分应当综合考虑招标项目的专业要求、管理要求、对工程投资的影响以及工程各项工作的衔接等因素。 （3）招标备案 招标人向建设行政主管部门办理申请招标手续。

  34. 普通高等教育工程管理专业规划教材 8.3.2 程项目施工招投标程序 2.招标阶段的主要工作内容 （1）招标公告（投标邀请书）发布。 （2）资格预审。 （3）发售招标文件。 （4）现场考察。 （5）投标预备会（招标答疑）。 （6）投标文件的递交。

  35. 8.3.2 程项目施工招投标程序 3.决标成交阶段的主要工作内容 （1）开标 （2）评标 （3）定标 中标人应符合下列条件之一： ①能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评定标准； ②能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。 （4）发出中标通知书并签订合同

  36. 8.3.3工程投标报价的策略与技巧 施工条件差的工程； 专业要求的技术密集型工程，而本公司在这方面又有专长，声望也较高； 总价低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投标的工程； 特殊的工程，如港口码头、地下开挖工程等； 工期要求急的工程； 投标对手少的工程； 支付条件不理想的工程。 1.根据招标项目的不同特点采用不同报价 （1）高报价策略 遇到如下情况报价可高一些：

  37. 8.3.3工程投标报价的策略与技巧 施工条件好的工程，工作简单、工程量大而一般公司都可以做的工程; 本公司目前急于打入某一市场、某一地区，或在该地区面临工程结束，机械设备等无工地转移时； 本公司在附近有工程，而本项目又可利用该工程的设备、劳务，或有条件短期内突击完成的工程； 投标对手多，竞争激烈的工程； 非急需工程； 支付条件好的工程。 （2）低报价策略 遇到如下情况报价可低一些：

  38. 8.3.3工程投标报价的策略与技巧 2.不平衡报价法 不平衡报价法是指一个工程项目总报价基本确定后，通过调整内部各个项目的报价。 一般可以考虑在以下几方面采用不平衡报价： （1）能够早日结账收款的项目（如开办费、基础工程、土方开挖、桩机等）。 （2）预计工程量变化的项目。 （3）设计图纸不明确的项目。 3.多方案报价法

  39. 8.3.3工程投标报价的策略与技巧 4.增加建议方案法 增加建议方案法指的是：根据招标文件的中规定，可以提一个建议方案，即是可以修改原设计方案，提出投标者的方案。 与多方案报价法之比较。多方案报价法与增加建议方案法很容易混淆,应注意它们的区别与联系： 提出主体不同。 指向目标不同。 变动前后均须报价。

  40. 8.3.3工程投标报价的策略与技巧 5.突然降价法 6.无利润报价法 即投标报价时测算的利润为零或非常低。适用： （1）投标人在可能中标的情况下拟采取将部分工程分包给报价低的分包商； 　　（2）或对于分期投标的工程采取前段中标后段得利； 　　（3）或为了开拓建筑市场扭转企业长期无标的困境等。

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