도정법 해설 및 도시재생정책의 방향

1. 도정법 해설 및 도시재생정책의 방향 http://in2smile.bnz.co.kr

2. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 - 목 차 -

3. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 1. 도시 및 주거환경정비법의 제정배경 및 목적 □ 제정배경 ○ 70년대 이후 산업화·도시화 과정에서 주택문제 해결을 위해 대량 공급된 주택의 노후·불량화 ⇒ 체계적·효율적 관리 및 정비 필요성 대두 ○ 개별 법으로 운영되는 정비사업을 통합 및 종합 관리하여 ⇒ 사업의 일관성과『선계획 - 후개발』에 입각한 도시 관리 도모 ○사업과정에서 발생한 각종 비리, 주민간 분쟁 등 제도상 나타난 문제점 보완 필요 □ 통합법으로서 도정법 제정(’02.12.30) 및 제정 목적 재건축사업 도시기능 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비 주택건설촉진법(’72.12.31) 재개발 및 도시환경정비사업 도시 및 주거환경정비법 (‘03. 7. 1 시행) 노후․불량 건축물을 효율적 개량 도시재개발법(’76.12.31) 도시환경 개선, 주거생활의 질 향상 주거환경개선사업 도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법 (’89.4.1~’04.12.31)

4. 주택가격 안정 도모 도심내 주택공급확대 기반 조성 사업 활성화 개정 이유 개선 내용 복잡한 사업절차 간소화 사업기간 단축, 비용절감 불합리한 중복규제 개선 규제합리화 사업절차, 조합집행부 투명성 강화 부조리, 분쟁예방 제도 운영상 나타난 미비점 보 완 Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 2. 도정법의 개정연혁 □ 개정연혁 ○’02.12.30 제정, ’03. 7. 1 시행 이후 ’09. 2. 6까지 총 34회 개정 □ 최근 개정배경 및 이유

5. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 3. 도시 및 주거환경정비법 구성 □ 도시 및 주거환경정비법령 - 도시 및 주거환경정비법 (법률) - 도시 및 주거환경정비법시행령 (대통령령) - 도시 및 주거환경정비법시행규칙 (국토해양부령) □ 도시 및 주거환경정비법 체계(본칙 88조문) -제1장 : 총칙 - 제2장 : 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정 - 제3장 : 정비사업의 시행 ․ 제1절 : 정비사업의 시행 ․ 제2절 : 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등 ․ 제3절 : 사업시행계획등 ․ 제4절 : 정비사업시행을 위한 조치 등 ․ 제5절 : 관리처분계획 등 ․ 제6절 : 공사완료에 따른 조치 등 - 제4장 : 비용의 부담 등 - 제5장 : 정비사업전문관리업 - 제6장 : 감독 등 - 제7장 : 보칙 - 제8장 : 벌칙 - 부칙 □ 도시 및 주거환경정비법 하위규정(14개) 1. 정비사업조합설립추진위원회 운영규정(고시 제2006-330) 2. 주택재건축판정을 위한 안전진단기준(고시 제2006-332) 3. 정비사업의 시공자 선정기준(고시 제2006-331) 4. 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(고시 제2006-213) 5. 재건축임대주택 공급가격의 산정기준(고시 제2005-528호) 6. 도시․주거환경정비기본계획 수립지침(2003.7.1) 7. 단독주택지 재건축 업무처리기준(2004.5.27) 8. 정비사업조합설립추진위원회 업무처리기준(2003.9.2) 9. 종전법에 의한 사업승인분에 대한 업무처리기준(2003.12.11) 10. 재건축조합원 자격이전제한 업무처리요령(2003.12.31) 11. 재건축임대주택건설의무 업무처리기준(2005.6.23) 12. 기존 정비사업종사인력 인정기준(2003.12.1) 13. 주택재건축정비사업조합 표준정관(2006.8.25) 14. 주택재개발정비사업조합 표준정관(2003.6.30)

6. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 4. 정비사업의 추진절차 ① 정비 기본계획의 수립 ② 정비계획수립 및 정비구역지정 ③ 추진위원회 ④ 조합설립 ⑤ 사업시행인가

7. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 ⑥ 분 양 신 청 ⑦ 관리처분계획 ⑧ 철 거 및 착 공 ⑨ 준공 / 이전고시 ⑩ 청 산 및 해 산

8. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-1. 정비 기본계획의 수립(제3조) (수립권자 : 특별시장, 광역시장, 시장) ○특별시장·광역시장 또는 시장은 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립하고 5년마다 기본계획에 대하여 타당성 여부를 검토하여 기본계획에 반영하여야 함 다만, 인구 50만명 미만의 시는 기본계획을 수립하지 아니 할 수 있음 ■ 기본계획수립 절차도 공람 및 지방의회 의견청취 지방도시계획위원회 심의 및 확정 기 본 계 획 수 립 ·고시(공 보) ·보고(국토부장관) 14일이상 주민공람

9. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-2. 정비계획수립 및 정비구역지정(제4조) (지정권자 : 시·도지사) ○ 시장·군수·구청장은 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후 ·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 시·도지사에게 정비구역지정 신청. - 인구 50만 이상의 대도시의 시장은 직접수립 및 구역지정 ○ 정비구역안에서 건축물의 건축ᆞ공작물의 설치ᆞ토지의 형질변경ᆞ토지분할ᆞ용도변경 등은 시장ᆞ군수의 허가를 받아야 함(제5조) ■ 정비구역지정 절차도 지방도시계획위원회 심 의 및 지 정 정비계획 수립 정비구역 지정신청 주민설명회/공람 및 지방의회 의견청취 ·고시(공 보) ·보고(국토부장관) 30일 이상 주민공람 시·도지사 시장·군수 →시·도지사

10. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-3. 사업시행방법 및 사업시행자(제6조 내지 제8조) □ 정비사업의 시행방법 □ 정비사업별 사업시행자

11. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-4. 추진위원회(제13조 내지 제15조) (승인권자 : 시장·군수·구청장) ○ 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 시장 ·군수의 승인을 얻어야 함 ○ 추진위 구성에 동의한 토지등 소유자는 조합설립에 동의한 것으로 의제 ■ 조합설립추진위원회 승인 절차도 토지등소유자 동의서 징구 조합설립추진위원회 승인 신청 조합설립추진위원회 승인 시장·군수·구청장

12. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-5. 조합설립(제16조) (인가권자 : 시장·군수·구청장) ○ 주택재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4 이상 및토지면적 1/2이상의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 함 ○ 주택재건축사업의 경우에는 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 2/3 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의와 전체 구분소유자 및 토지면적 3/4 이상의토지소유자동의를 얻어야 함 ■ 조합설립인가 절차도 토지등소유자 동의서 징구 조합설립인가 신청 사업계획 및 조합정관 작성 조합설립 인가 시장·군수·구청장

13. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-6. 사업시행인가(제28조 내지 31조) (승인권자 : 시장·군수·구청장) ○ 사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 사업시행계획서에 정관등과 국토 해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 함. ■ 사업시행인가 절차도 사업시행계획서 작성 및 동의 공람 및 의견청취 인 가 신 청 인 가 ·총회에서 조합원 과반수 동의 14일 이상 시장·군수·구청장

14. STEP 3 STEP 1 STEP 2 STEP 6 STEP 4 STEP 5 Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-7. 시공자 선정(제11조) 입찰방법의 결정 입찰자격 입찰조건 결정 심사기준 입찰 공고 • 입찰자격 도급순위, 실적, 재무구조 등 • 입찰조건 사업방식, 공사비, 이주비/사업비,기타 계약조건 • 심사기준 공사비, 이주비, 사업비, 기타 제시조건 • 경쟁입찰 제한경쟁의 경우 5인 이상 입찰참여, 지명경쟁의 경우 5인 이상 지명 3인 이상 입찰참여 현장설명회 및 참여제안서 접수 총회의결 대의원회 의결 • 총회는 조합원과반수가 직접 참여한 경우에만 의사를 진행 • 서면결의서 징구금지 • 건설업자의 최종 설명 • 현장설명회 기본서류제공,현장여건설명 사업방식, 입찰조건, 일정 • 희망입찰등록 현장설명회 후 입찰참여, 희망업체등록(기본서류 징구) • 입찰서류제출 - 참여제안서, 기타 필요서류 • 자격/조건 심사 • 총회에 상정할 3인 이상의 회사 결정(2~3개)

15. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-8. 분 양 신 청(제46조) ○ 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양 신청기간 이내에 분양신청을 하여야 함 ※ 제출서류 : 분양신청서 및 등기부등본(소유토지 또는 건축물 ) 또는 환지예정증명원 ■ 분양신청 절차도 사업시행인가 고시 분양신청 통지 일간신문공고 개략적인 부담금 내역 분양신청기간 등(통지한 날로부터 30-60이내)

16. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-9. 관리처분계획(제48조 및 제49조) (인가권자 : 시장·군수·구청장) 관리처분계획 수립 전 사전 이행사항 ● 종전 토지 등의 감정평가실시 ● 국 ·공유지 매수 신청 및 매입 등 ○ 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 법 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 함. ○ 새로 건축되는 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준임. ■ 관리처분계획인가 절차도 관리처분계획수립 공람 및 의견청취 인 가 신 청 관리처분계획인가 고시/ 통지 관보 또는 공보 시행자→조합원 토지등소유자에게 30일 이상 분양신청기간 종료된 때 시장·군수/30일 이내

17. ·내용통지 ·이전고시 (공고) Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-10. 준공 / 이전고시(제52조 내지 제54조) (인가권자 : 시장·군수·구청장) ○ 준공인가는 사업시행인가를 받은 내용대로 적합하게 이행되었는지 여부를 확인 ○ 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장 ·군수에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공인가를 받아야 함 ■ 준공인가 절차도 ·준공검사 및 인가 ·시장 ·군수고시 (공고) 준공인가 신청 ·대지확정측량 ·토지분할절차 ·고시가 있은 후 즉시 ·소유권이전 ·보고(시장 ·군수)

18. Ⅰ. 도시 및 주거환경정비법 주요내용 5-11. 청산 및 조합해산(제57조 및 제58조) ○ 청산은 종전에 소유하고 있던 토지(또는 건축물)의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설 의 가격에 차이가 있을 경우 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 절차를 말함 ○ 대지 및 건축시설의 등기에 관한 절차를 이행한 때에는 지체 없이 대의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의해야 함 ■ 청산 및 조합해산 절차도 관 계 서 류 이 관 등기 및 청산절차 이행 조 합 해 산

19. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 1. 추진배경 및 개정이유 □‘08. 4월 대통령 업무보고 및 8.21대책중 재개발·재건축사업기간 단축등 규제합리화 내용 반영 ○ 재개발·재건축사업의 복잡한 사업절차와 불합리한 중복규제로 사업기간이 장기화 되고 이로 인해 주민들 간에 각종 분쟁 발생 - 재개발·재건축사업이 계속해서 위축될 경우 도심내 주택공급 감소로 이어져 향후 주택수급 불안요인으로 작용할 가능성 □ 도시정비사업 추진과정에서 주민의 자율성과 시장원리를 최대한 보장하되, 사업절차 간소화를 통해 신속하게 정비사업의 절차가 이행될 수 있도록 하여 사업기간 단축 및 비용절감 도모 □ 시장여건의 변화에 따라 시장불안기에 과도하게 설정된 불합리한 규제를 개선하고 정비사업의 투명성을 제고함으로써 도심내 안정적인 주택공급 확대기반 마련

20. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 2. 기본계획수립절차 간소화(제3조제3항, 제4항 및 제5항) □ 개정이유 ▷대도시의 경우 시장에게 기본계획 수립권한을 이양하여 지역실정에 맞게 계획을 수립할 수 있도록 함 ▷지방의회의 의견 회신기간을 명시하여 이해관계 등에 따른 의견수렴 지연으로 계획 수립이 지연되지 않도록 하고 ▷협의절차 간소화를 위해 국토부장관과의 협의규정을 삭제함

21. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정(’09. 2. 6) 3. 정비계획수립 및 정비구역 지정절차 간소화(제4조제1항 및 제4항) □ 개정이유 ▷공람기간을 확대하여 정비계획의 내용에 대한 주민의견을 충분히 수렴하도록 하고 지방의회의 의견수렴 지연으로 정비계획 수립이 지연되지 않도록 함 ▷정비계획은 토지이용계획 위주가 되도록 내용을 간소화하고 정비계획 수립단계 에서는 구체적인 건축물 계획이 나올 수 없으므로 건축물 심의를 생략하여 사업 기간을 단축

22. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 4. 정비계획 주민제안제도 법제화(제4조제3항) □ 개정이유 ▷법률의 위임 없이 지자체 조례에 의거 주민이 자기부담으로 정비계획을 수립하여 제안 하는 방식으로 운영되어 초기비용 부담에 따른 건설업체 유착 등 부조리 발생 - 주민제안제도를 법제화 함으로써 초기비용 부담 등에 따른 각종 부조리를 해소하고 시장·군수의 의무 해태시 주민제안을 허용하여 지자체장의 계획수립 지연 방지

23. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 5. 공공기관의 보완적 역할 강화(제8조제4항) □ 개정이유 ▷사업성 부족 또는 추진위·조합의 부조리로 인한 주민갈등으로 장기간 사업이 추진되지 않거나 임대주택 건설 등 공공성이 강한 경우 공공이 참여하여 조합원의 권익보호 등 보완적 역할을 수행할 수 있도록 함

24. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 6. 시공자 선정시기 조기화 및 시공자 선정방법 개선(제11조) □ 개정이유 ▷재개발 및 도시환경정비조합의 경우와 마찬가지로 재건축사업도 시공자가 전문성과 자금력을 가지고 사업에 조기 참여할 수 있도록 함으로써 재건축사업 활성화 도모 ▷공공기관시행 방식의 경우에도 주민이 선호하는 시공자 및 브랜드를 사용할 수 있도록 하는 등 정비사업 과정에 주민의사 반영 확대

25. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 7. 재건축 안전진단 절차 개선(제12조)

26. 개 선 안전진단 및 정비계획수립 (재건축실시여부 결정) 추진위 승인 조합설립인가 기 존 정비계획수립 추진위승인 안전진단 및 재건축실시여부 결정 조합설립인가 Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 7. 재건축 안전진단 절차 개선(제12조) □ 안전진단 절차개선 내용 □ 개정이유 ▷안전진단이 추진위 구성 이전에 이루어지도록 하여 안전진단 미통과로 인한 사업 장기화 등 주민피해를 방지하고 절차를 간소화하여 사업기간이 단축되도록 함

27. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 8. 조합설립 주민동의요건 개선(제16조) □ 개정이유 ▷일정면적 이상의 토지를 소유한 자의 동의를 얻도록하여 많은 토지를 소유한 자의 권리가 침해되지 않도록 하고 주택재건축사업의 경우 개념이 모호한 의결권 대신 토지면적으로 변경

28. Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 9. 결합개발제도 도입(제34조) □ 개정이유 ▷인접한 지역만 하나의 정비구역으로 지정하도록 할 경우 효율적 정비계획 수립에 한계가 있으므로 서로 떨어진 지역도 하나의 정비구역으로 지정할 수 있도록 하여 구릉지와 역세권의 결합개발 등 다양한 개발방식을 통해 토지이용의 효율성 제고 및 정비사업의 활성화 도모 ※ 도시재정비촉진법에는 결합개발방식이 기 반영(’06. 7. 1)

29. □ 건축 또는 토지분할 행위 제한(제5조제7항) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

30. □ 주민대표기구 투명성 강화(제14조, 제25조, 제84조) 종 전 개 정 개정이유 Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용 ·추진위는 운영규정이 정하는 바에 따라 경쟁입찰의 방법으로 정비업자 선정 ·조합원 100인 이상의 조합은 대의원회 설치 가능(임의규정) ·추진위는 국토부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 추진위 구성후 정비업자를 선정하도록 하고 위반시 벌칙규정 신설 ·조합원 100인 이상의 조합의 경우 대의원회 설치를 의무화 ·정비업자의 선정시기 및 선정방법에 대한 투명성을 강화하여 부조리 예방 ·대의원회의 구성을 의무화하여 조합집행부에 대한 통제강화

31. □ 주민대표기구 구성시기 명확화(제13조제2항, 제26조제1항) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

32. □ 조합원자격 제한 강화(제19조제1항) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

33. □ 지상권 등 계약해지 가능시기 조정(제44조제5항) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

34. □ 매도청구소 제기후 사업진행의 원활화(제50조제5항) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

35. □ 건설사 시공보증 합리화(제51조제1항) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

36. □ 정비사업 관련 종사자에 대한 교육제도 도입 Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

37. □ 정비사업 관련 자료 보관책임 강화(제81조제2항) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

38. □ 주민동의서 위조, 매매행위에 대한 벌칙 강화 Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

39. □ 주민대표기구 양립에 따른 과열경쟁 방지(제85조제6호) Ⅱ. 도시 및 주거환경정비법 개정내용(’09. 2. 6) 10. 기타 개정내용

40. 산(山)은 녜ㅅ산(山)이로되 물은 녜ㅅ물 안이로다.주야(晝夜)에 흘은이 녜ㅅ물리 이실손가인걸(人傑)도 물과 갓도다 가고 아니 오노매라. - 황진이 -