SURAT KUASA MEMBEBANI HAK TANGGUNGAN

1. SURAT KUASA MEMBEBANI HAK TANGGUNGAN DALAM RANGKA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

2. SYARAT-SYARAT SKMHT PadaasasnyapembebananHakTanggunganwajibdilakukansendiriolehpemberiHakTanggungansebagai yang berhakatasobyekHakTanggungan. SuratKuasaMembebankanHakTanggungan (SKMHT) harusdibuatdihadapannotarisdan PPAT dengansyarat-syarat : Tidakmemuatkuasauntukmelakukanperbuatanhukum lain daripadamembebankanHakTanggungan; Tidakmemuatkuasasubtitusi; MencantumkansecarajelasobyekHakTanggungan, jumlahutangdannamasertaidentitasdebitorapabiladebitorbukanpemberiHakTanggungan; Kuasatersebuttidakdapatditarikkembalidengansebabapapun, kecualiberakhirkarenatelahdilaksanakanatautelahhabisjangkawaktunya; SKMHT yang tidakdiikutidenganpembuatan APHT dalamjangkawaktu yang ditetapkanbataldemihukum.

3. JANGKA WAKTU SKMHT • SKMHT untuk tanah yang bersertipikat wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan; • SKMHT untuk tanah yang belum bersertipikat, selambat-lambatnya 3 bulan; • SKMHT untuk tanah yang sudah bersertipikat tetapi belum didaftarkan atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang haknya yang baru, selambat-lambatnya 3 bulan. • Pembatasan waktu tersebut tidak berlaku untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan Pemerintah. • Mengenai Surat Kuasa Memasang Hipotik (SKMH) yang sudah ada pada saat UUHT diundangkan, maka surat tersebut digunakan sebagai SKMHT dalam jangka waktu 6 bulan terhitung sejak tanggal 9 April 1996 (pasal 24 ayat 3 UUHT).

4. JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU (vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996) SKMHT berjangka waktu hingga berakhirnya masa perjanjian kredit (Kredit Usaha Kecil vide SK-Direksi BI No.26/ 24/KEP/Dir,tgl. 29 Mei 1993) yaitu : • Kredit usaha kecil: KUD,KUT,KKP • KPR:rumah (lt/lb:200/70), KSB untuk luas tanah (:54m2-72m2) • Kredit Produktif (maks. Rp. 50 jt): KUP-BRI, KUK

5. JANGKA WAKTU SKMHT UNTUK KREDIT TERTENTU (vide:PMNA/Ka.BPN No.4/1996) SKMHT berlaku hingga 3 bulan sejak tgl. Terbit sertipikat hak atas tanah yang sedang didaftarkan dan sedang dibebani HT untuk jenis kredit: • Kredit produktif (termasuk KUK) dari Bank Umum/BPR sebesar Rp. 50-250 jt • KPR untuk ruko lt/lb. 200/70m2 max. • Kredit untuk perusahaan inti dalam rangka KKPA PIRTRANS atau lainnya. • Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada pengembang dalam rangka KPR

6. PROSEDUR PEMBERIAN KUASA • Pemberian Kuasa wajib dilakukan di hadapan Notaris atau PPAT dengan suatu akta otentik (Pasal 15 ayat (1) UUHT) • SKMHT dibuat oleh Notaris atau PPAT dalam dua rangkap yang keduanya asli (in originali) ditandatangani oleh pemberi dan penerima kuasa, dua orang saksi dan Notaris atau PPAT

7. LARANGAN DAN PERSYARATAN SKMHT PASAL 15 ayat (1) UUHT: • Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT. Tidak dilarang memberi kuasa memberikan janji-janji dimaksudkan dalam Pasal 11 UUHT • dilarang memuat kuasa substitusi. • Substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui peralihan hingga ada penerima kuasa baru. Adapun yang bukan substitusi dalam hal tidak terjadi penggantian penerima kuasa apabila penerima kuasa menugaskan pihak lain untuk mencantumkan namanya melaksanakan kuasa. • wajib dicantumkan secara jelas obyek HT jumlah utang, nama dan identitas kreditornya, nama serta identitas debitor, apabila debitor bukan pemberi HT

8. PERBEDAAN SKMH DENGAN SKMHT • SKMH menurut Pasal 1171 ayat (2) KUHPerdata dibuat dengan akta notaries menurut ketentuan Reglement Jabatan Notaris (S.1860-3) • Menurut UUHT SKMHT dapat dibuat oleh notaris atau PPAT • SKMH ada minuut dan grosse sebagai salinannya, sedangkan SKMHT tidak ada • PPAT wajib menolak menolak membuat APHT berdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT “in originali” yang formulirnya disediakan oleh BPN yang blangko dan formatnya diatur dalam PMNA/ka.BPN No.3 tahun 1996

9. Ketentuan SKMHT untukbenda-benda yang berkaitandengantanah • Bahwadidalam SKMHT harusdisebutkansecarajelasbenda-benda yang dimaksudkanuntukdibebani HT • Apabilabenda-bendatersebutbukanmilikpemeganghakatastanah, makapemilikbenda-bendatsb. Harusikutmenandatangani SKMHT Pasal 4 ayat (5)UUHT: Apabilabangunan, tanaman, danhasilkaryasebagaimanadimaksudpadaayat (4) tidakdimilikiolehpemeganghakatastanah, pembebananHakTanggunganatasbenda-bendatersebuthanyadapatdilakukandenganpenandatanganansertapadaAktaPemberianHakTanggungan yang bersangkutanolehpemiliknyaatau yang diberikuasauntukituolehnyadenganaktaotentik(berupa SKMHT-Lihatdalampenjelasanayatini).

10. PenjelasanPasal 4 ayat (5) • Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat ini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk dibebani Hak Tanggungan bersama-sama tanah yang bersangkutan.

11. PERIHAL JANJI-JANJI DALAM RANGKA PemberianHakTanggungan (APHT)

12. JANJI YG DIPERBOLEHKAN DALAM PEMBEBANAN HT- Obligatoir DalamAktaPemberianHakTanggungandapatdicantumkanjanji-janji, antara lain: • janji yang membatasikewenanganpemberiHakTanggunganuntukmenyewakanobyekHakTanggungandan/ataumenentukanataumengubahjangkawaktusewadan/ataumenerimauangsewadimuka, kecualidenganpersetujuantertulislebihdahuludaripemegangHakTanggungan; • janji yang membatasikewenanganpemberiHakTanggunganuntukmengubahbentukatautatasusunanobyekHakTanggungan, kecualidenganpersetujuantertulislebihdahuludaripemegangHakTanggungan; • janji yang memberikankewenangankepadapemegangHakTanggunganuntukmengelolaobyekHakTanggunganberdasarkanpenetapanKetuaPengadilanNegeri yang daerahhukumnyameliputiletakobyekHakTanggunganapabiladebitorsungguh-sungguhciderajanji; • janji yang memberikankewenangankepadapemegangHakTanggunganuntukmenyelamatkanobyekHakTanggungan, jikahalitudiperlukanuntukpelaksanaaneksekusiatauuntukmencegahmenjadihapusnyaataudibatalkannyahak yang menjadiobyekHakTanggungankarenatidakdipenuhiataudilanggarnyaketentuanundang-undang;

13. JANJI YG DIPERBOLEHKAN DALAM PEMBEBANAN HT • janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hakuntuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitorcidera janji; • janji yang diberikan oleh pemegang Hak Tanggungan pertamabahwa obyek Hak Tanggungan tidak akan dibersihkan dari Hak Tanggungan; • janji bahwa pemberi Hak Tanggungan tidak akan melepaskanhaknya atas obyek Hak Tanggungan tanpa persetujuan tertulis lebih dahulu daripemegang Hak Tanggungan; • janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila obyek Hak Tanggungan dilepaskan haknya olehpemberi Hak Tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum; • janji bahwa pemegang Hak Tanggungan akan memperoleh seluruhatau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi Hak Tanggungan untukpelunasan piutangnya, jika obyek Hak Tanggungan diasuransikan; • janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan obyekHak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan; • Janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (4).

14. JANJI YG DILARANG • Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang HakTanggungan untuk memiliki obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hukum (Pasal 12 UUHT) • Penjelasan Pasal 12 Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan debitor dan pemberi HakTanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak Tanggungan melebihi besar-nyautang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan dilarang untuk secara serta mertamenjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20.