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中期业绩低于去年 ; 大幅提高未来增长目标 张化桥 , 首席营运官 & 执行董事 18 September 2006 免责在最后一页 三个主要风险已包括

中期业绩低于去年 ; 大幅提高未来增长目标 张化桥 , 首席营运官 & 执行董事 18 September 2006 免责在最后一页 三个主要风险已包括. 重组和重新配置. 中期业绩下跌了 62% (yoy) ，原因是联营公司利润降低或者亏损增加 ( 有线电视及妈湾电力（已出售））；期权费用； 以及投资物业的重估值降低的影响 我们的目标是使 2007 及 2008 年的经常性收益每年都翻倍 资产处置按计划进行 : 2007 年 4 月前完成 . 出售妈湾电力获得 3.71 亿的非经常收益 ( 这笔收益用来派发特殊红利 ) 定位 : 中国南部高质量大众化房地产市场

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中期业绩低于去年 ; 大幅提高未来增长目标 张化桥 , 首席营运官 & 执行董事 18 September 2006 免责在最后一页 三个主要风险已包括

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  1. 中期业绩低于去年;大幅提高未来增长目标张化桥, 首席营运官 & 执行董事18 September 2006免责在最后一页三个主要风险已包括

  2. 重组和重新配置 • 中期业绩下跌了 62% (yoy)，原因是联营公司利润降低或者亏损增加 (有线电视及妈湾电力（已出售））；期权费用； 以及投资物业的重估值降低的影响 • 我们的目标是使2007及2008年的经常性收益每年都翻倍 • 资产处置按计划进行: 2007年4月前完成. 出售妈湾电力获得3.71亿的非经常收益 (这笔收益用来派发特殊红利) • 定位:中国南部高质量大众化房地产市场 • 战略:收购财务有困难的发展商或者拥有大量土地储备，协同效应或者专业技术的开发商。 SHENZHEN INVESTMENT

  3. 中期业绩摘要 SHENZHEN INVESTMENT

  4. 净利润细分 SHENZHEN INVESTMENT

  5. 怎么了? • 联营公司的经营在我们的控制之外, 而且继续恶化 (电力, 和赛格彩显). • 有线电视仍在进行机顶盒安装 (长期投资) • 在过去两年, 我们有意地延缓房地产开发速度，因为我们预期销售价格会上涨 (我们仍然这么预期) • 然而，我们现在决定同时加快房地产开发速度和增加土地储备，以提升我们的资产营运速度和净资产收益率 SHENZHEN INVESTMENT

  6. 投资物业: 账面净资产的61%回报很低，要采取行动 SHENZHEN INVESTMENT

  7. 租赁收入：收费公路 • 到目前为止, 路劲所有的净利润都来自收费公路。对我们来说这本质上是租赁收入。 • 对荆东高速的收购，8月份会进一步显著增加我们的租金收入。 • 我们认为，收费公路是出租物业更好的替代品，因为中国房产的寿命较短（建设质量差，维护差） SHENZHEN INVESTMENT

  8. 业绩目标: 2006-08 • 2006年，由于有妈湾电力的非经常性受益，我们的业绩可能会比2005年高很多； • 然而，我们2006年的经常性收益会降低 • 我们希望2007、2008年经常性收益每年翻倍； • 我们2008年报告的净利润可能比2006年翻倍； • 原有目标：2006-2008年净利润增长20%以上 SHENZHEN INVESTMENT

  9. 资产处置进行中 City Govt Public 55.9% 44% SHENZHEN INVESTMENT (0604) 80% 24.3% 19% 91% 31.1% Mawan Power Property development Transport Road King Jingdong Expressway • Industrial • Color Display • PJLD, metal Cable TV Property investment (HK$2bn) For sale Sold SHENZHEN INVESTMENT

  10. 财务指标指引: 2006-08 • 将净负债率从目前的37%在年底提高到60-70% ，并保持下去。 • 分红比例: > 50% (不含特殊红利) • ROE 在2008年达到 20% • 土地收购: 2006下半年增加170万平米 (权益建筑面积), 2007年和2008年各增加100万平米。 • 收购一条营运中的高速公路 SHENZHEN INVESTMENT

  11. 收购三类开发商 • 资金有困难的 • 可以提供大量土地储备，并且价格优惠 • 提供不可多得的专业技术 SHENZHEN INVESTMENT

  12. 近期大事记 • 收购荆东高速91%股权 • 出售妈湾电力19%股权，获得非经常性收益3.71亿港元，同时宣布将这笔收益作为特殊分红派发。 • 我们持有25%的联营公司，路劲，收购了中国最大的房地产开发商之一的顺驰55%的股权 • 如果路劲行使投资顺驰的选择权，我们很有可能在苏州凤凰城项目中参与了35%，获得约43万平米的权益建筑面积。 • 安排了一笔4.65亿美金的辛迪加贷款（主要是再融资） SHENZHEN INVESTMENT

  13. 在未来几个月将进行的土地收购:权益建筑面积170万平米在未来几个月将进行的土地收购:权益建筑面积170万平米 • 23万平米的权益建筑面积在广东东莞 • 150万平米在 广东惠州 2006年目前为止:已收购了 82万平米建筑面积 • 13万平米 在广东东莞 • 26万平米在深圳龙岗 • 43万平米在江苏苏州（顺驰） SHENZHEN INVESTMENT

  14. 房地产完工计划 SHENZHEN INVESTMENT

  15. 房地产开发计划 (1) SHENZHEN INVESTMENT

  16. 房地产开发计划 (2) SHENZHEN INVESTMENT

  17. 土地储备位置 地款已经付清（苏州项目除外） SHENZHEN INVESTMENT

  18. 路劲通过3个选择权转折性地收购了顺驰 • 9月5日，路劲（深圳控股持有24.3%股权）联同另外两位投资者, 签署了协议，通过3项选择权收购顺驰A和顺驰B55%的权益，以及苏州凤凰城（也是顺驰的项目）的100%。 • 路劲在顺驰A和顺驰B的权益是49% • 苏州凤凰城35% 的权益可能会转给深圳控股 SHENZHEN INVESTMENT

  19. 43 个项目: 一览表 SHENZHEN INVESTMENT

  20. (1) 最坏的情况 • 既然路劲已经确保得到顺驰债权人的继续支持，顺驰可以（最坏假设）在没有被迫的情况下，依次出售所有项目的土地 • 除了4个项目，顺驰A和顺驰B的其它38个项目正在建设当中（有些到了后期阶段），但我们假设它们仅出售土地 • 我们对顺驰A和顺驰B可比地区的平均土地价格的最保守估计为1800元/平米 • 作为参考，广州富力地产2006年上半年在一些城市获得300万平米建筑面积的土地储备，成本为1700元/平米 • 出售顺驰A 12个项目土地的净利润为21亿人民币（计算：（1800元-800元）*210万平米），出售顺驰B 30个项目的土地净利润为28.2亿人民币，平均来说，顺驰拥有合作部分的40%权益 • 路劲将拥有49%顺驰A和顺驰B，因此，出售土地的权益净利润为24.1亿人民币，也就是49%*（21亿元+28.2亿元） • 我们进一步假设，苏州凤凰城的土地价格自2004年1月起没有升值：这样的话，出售土地对路劲总的来说没有收益。 SHENZHEN INVESTMENT

  21. 5.85亿元来自顺驰的收入属于我们 • 约5.85亿元的净利润属于深圳控股：把43个项目的土地出售可获得的24亿元利润，其中有24.3%属于深圳控股。 • 假设这部分利润平均分配在未来两年，这净利润会增加HK$0.12的每股盈利（虽然是一次性的）假设我们在未来两年发行股数保持在25亿。 • 每股NAV增加 : Rmb585m / 2.5 billion shares = HK$0.23 • 在此计算中, 由于时间跨度仅为2年，我们没考虑时间价值 SHENZHEN INVESTMENT

  22. (2) 基本的情况 • 根据路劲内部保守的估算 (用于谈判的数字), 顺驰 A, 顺驰 B and 凤凰城会给路劲带来5.76亿的净现值（折现率为12%）。 计算: 49%*(Rmb750m + 500m)-Rmb500m + 49%*(Rmb630m + 400m)-Rmb400 +65%*550m = 613m +505m +358m = Rmb576m • 深圳控股的 24.3% 比例即人民币1.4亿 • 深圳控股直接从凤凰城35%权益中得到的NAV为人民币1.93亿 • 因此，深圳控股总的NAV会增加3.33亿。 • 每股 NAV 增加: HK$333/2.5bn = HK$0.13 SHENZHEN INVESTMENT

  23. 两个方案的协调 • 我们 “最坏方案” 给深圳控股增加了 每股HK$0.23的NAV • 我们“基本方案” 为我们增加了每股 HK$0.13的 NAV。光卖地带来更多的收益。 • 这样的对比只说明我们的基本方案的预测过于保守。这些数字是用于谈判的，当然会过于保守。 SHENZHEN INVESTMENT

  24. 持续经营 • 持续经营，目的是从近期的挫败中恢复 • 正在进行管理层检查 • 路劲稳定现金流+旧式保守管理和顺驰年轻、活力和经验丰富的团队+大量土地储备形成巨大的协和作用 • 我们的估值不包括顺驰的品牌效应。 SHENZHEN INVESTMENT

  25. 路劲在我们的NAV占到: 每股HK$0.64 • 假设市场有效，我们（以及大部分投资者）选择了用路劲的市值来估算我们对路劲的24.3%股权。 • 我们持有1.46亿股路劲. 每股11港元, 我们的权益值 HK$16.41亿, 即在深圳控股每股NAV中占HK$0.64 SHENZHEN INVESTMENT

  26. Our NAV estimate (un-audited)Refer to disclaimers on final page SHENZHEN INVESTMENT

  27. 我们的三个主要风险 • 我们是国有企业，受到比民营企业更严的监管，因此，效率较低。 • 我们的激励机制远不如民营企业的有效。 • 我们的房地产业务周期性较强，而且有政策风险。对一些联营公司的控制较弱，我们正在将它们卖掉。 SHENZHEN INVESTMENT

  28. 我们正在采取的措施 • 分析如何提高租赁业务的收益 • 分析如何减少租赁业务，由于其收益率低 • 将收费公路作为投资物业的替代品 • 计划提升激励机制 • 讨论如何提高效率和减少行政环节 SHENZHEN INVESTMENT

  29. Disclaimers • This presentation is prepared in good faith, based on audited financial data, publicly available information, and management’s outlook as of today. Macroeconomic parameters could change unexpectedly. The company’s operating environment and thus strategies could change as a result and without notice. • This presentation does not constitute an invitation to trade this or any other stock. Stocks can go down as well as up. Historical performance is no guarantee for the future. • The NAV estimates in this document are for reference only, and have nothing to do with our views of potential realizable values. SHENZHEN INVESTMENT

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