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华隆房地产开发有限公司. 太平洋大厦市场调研报告. 二零零六年九月. 3. 3. 市场研究. 1. 3. 项目定位. 2. 规划建议. 营销推广. 4. 目录. 第一部分：市场篇. 市场篇. 1. 2. 3. 区域房地产发 展特征. 区域概括. 城市概括. 一、城市概括. 截至2005年12月31日，阜新市辖5个市辖区、1个县、1个自治县。. 1、悠久的历史文化.
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华隆房地产开发有限公司 太平洋大厦市场调研报告 二零零六年九月
3 3 市场研究 1 3 项目定位 2 规划建议 营销推广 4 目录
市场篇 1 2 3 区域房地产发 展特征 区域概括 城市概括
1、悠久的历史文化 阜新，取“物阜民丰，焕然一新”之意，于清光绪二十九年（1903年）置县，1940年置市。她拥有悠久的历史和原始文明。早在7600年前人类就在这里生息繁衍，因出土“世界第一玉”和“华厦第一龙”，被国内外考古学界称誉为“玉龙故乡”，坐落在境内的查海古人类遗址，被誉为“中华第一村”。中国著名考古学家、已故的中国社会科学院考古研究所所长苏秉琦先生，亲笔为查海文化遗址提词：“玉龙故乡，文明发端”。
2、骄人的现代辉煌 阜新人在创造古代文明之后，又创造了现代的辉煌。全国“一五”期间，156个重点建设项目，阜新就有4个。海州露天煤矿是全国第一座现代化露天煤矿，阜新矿区是全国四大主力矿区之一，阜新发电厂曾是亚洲最大的火力发电厂，由此阜新成为“煤电之城”。建国53年来，共生产煤炭5.3亿多吨，发电1500多亿度，为年轻的共和国做出了重大贡献。阜新的发展得到了党和国家领导人的关心。 毛泽东同志亲自为阜新发来嘉勉电。朱德同志两次视察阜新，胡耀帮同志、朱容基同志先后来阜新视察，李鹏同志60年代曾任阜新发电厂厂长。
阜新科技力量雄厚，境内辽宁工程技术大学是一所有12个院系58个专业的全国重点综合性大学，有4个部级重点实验室，是博士、硕士授予单位，教学、科研实力雄厚。以“绿色”为品牌，以科技为先导的辽宁阜新国家农业科技园区是全国首批21个国家农业园区之一。阜新有众多的科技、文化、体育人才遍布全国各地。阜新又是全国“竟走之乡”和全国首批篮球城。 阜新农业资源优势突出，是辽宁和全国粮食、畜牧业生产基地之一，农村人均占有耕地5.6亩，粮食、牛、羊人均生产量均居全省首位。
阜新本着经济、城市、环境同步建设的原则，开展城市建设，平坦的街路，彩虹似的长桥、宽敞的广场，优美的小区，茵茵的绿地、树木、花草、公园，体育场馆规划布局合理，让人赏心悦目。 阜新是全国绿化先进市，森林城建设试点市，全国防风固沙造林重点地区。章古台固沙造林生态自然保护区挡住了南侵的风沙，创造了人类的奇迹。阜新“城在林中立，人在树中行，”天蓝水清空气新鲜，正是“市添新容人增寿，更有华章续后篇。”
3、优越的投资环境 阜新处于东北区和环渤海地区的中心地带，与环渤海的黄金海岸山水相依。经济发展与这一区域的北京、天津、沈阳、大连、锦州等有较强的互补关系。阜新经济既以这些地区为广阔的市场，又以这些城市为窗口走向国内外市场。同时由于阜新的矿产、农副产品资源丰富，又是这些地方依托和发展的重要伙伴。阜新经济的发展还可以辐射吉林、黑龙江、内蒙古等省区，参与东北亚地区的边境贸易。随着环渤海地区的加速发展、辽西外向型经济的加速开发和西部大开发的机遇，阜新为投资者创造了良好的“地利”优势。
阜新的供电、供热、供水、供气得天独厚，能源充足，又有新的水源开发，四季实行全日制供水。阜新交通畅达，铁路线可直达北京、天津、沈阳、大连，通往全国各地。高等级公路至省会沈阳170公里，至锦州港148公里。阜新至北京全部是高速公路，从阜新到北京只需5个小时，可谓“千里京城一日还”。到出海口仅50分钟，使阜新成为了名符其实的沿海城市。阜沈高速公路将在“十五”期间建成，又将进一步拉近与辽宁中部城市的距离。沈阳桃仙机场，为阜新创造了便捷的空中通道。海上可通过大连、锦州、营口港出行。
阜新广袤的地域蕴藏着丰富的煤炭、黄金、硅沙、草炭、大理石、石灰石、麦饭石、玛瑙石、煤层气、地热、油页岩、石油等资源。境内排山楼金矿是全国一流的大型现代化金矿。已经建成的十家子玛瑙市场和阜新玛瑙精品城吸引着众多的国内外游客和珠宝客商。经过半个世纪的发展，阜新已成为集电子、化工、食品、纺织、建材、机械、轻工、医药等多门类于一体的新兴工业城市。阜新经济技术开发区和国家级高科技农业园区已经形成规模，为阜新与国内外合作提供了巨大载体。广阔的土地、草场，充足的粮食，发达的畜牧业都是合作的有利条件。 阜新有很好的对外开放基础，一批骨干企业和重点产品已形成优势。产品出口40多个国家和地区。在阜新投资的客商都得到了很好的回报。
4、2005年度阜新市人口状况 阜新市 面积10445平方千米，人口193万人（2004年）。 海州区 面积 97平方千米，人口28万。 新邱区 面积 128平方千米，人口 9万。 太平区 面积 108平方千米，人口18万。 清河门区 面积 105平方千米，人口 7万。 细河区 面积 126平方千米，人口16万。 彰武县 面积3635平方千米，人口42万。 阜新蒙古族自治县 面积6246平方千米，人口73万。
1、海州区行政区划一览 全区辖10个街道、1个镇，73个社区居委会、9个村委会，面积96.81平方千米，人口28.27万：和平街道 办事处驻经纬路2-2号，人口1.9万人，面积2平方千米，辖5个社区居委会：和平、建设、大众、益民、光明。西山街道 办事处驻中华路81-2号，人口3.9万人，面积2.88平方千米，辖10个社区居委会：西山、水塔、双跃、滨河、院东、开源、康乐园、群力、山中、实际。河北街道 办事处驻山中街，人口5.1万人，面积3.97平方千米，辖10个社区居委会：河北、育才、青年、红旗、古香园、西颐园、三一八、西华园、育红、教委。站前街道 办事处驻振兴路54号，人口2.3万人，面积2.87平方千米，辖6个社区居委会：迎宾、站东、站前、创业、振兴、建工。西阜新街道 办事处驻西阜二街，人口2.9万人，面积4.22平方千米，辖8个社区居委会：机务、电务、车辆、文化、科技、南驿东、南驿西、火车头。
五龙街道 办事处驻平中街36号，人口2.3万人，面积5.75平方千米，辖7个社区居委会：平安中部、平安中部东、选煤、大伙房、南沟、工电、运输。平安西部街道 办事处驻平西路66号，人口2.47万人，面积3.82平方千米，辖8个社区居委会：路南、平安、开滦、安宁、城西、城东、北山、矿联。工人村街道 办事处驻五一路23号，人口2万人，面积6.01平方千米，辖7个社区居委会：工会村、伙北山、金江、金西、平安地、一坑。东梁街道 人口1.2万人，面积2.4平方千米，辖5个社区居委会：东兴、西盛、北山、向阳、革新。新兴街道 人口2.1万人，面积2.88平方千米，辖6个社区居委会：华兴、兴盛、爱国、爱民、兴东、紫荆园。韩家店镇 镇政府驻韩家店，人口2.1万人，面积60.09平方千米，辖1个社区居委会：韩家店；9个村委会：西荒、韩家店、民主、西瓦房、东瓦房、南瓦房、上王家营子、下王家营子、南营子。
2、经济概况 2002年，实现国内生产总值4.2亿元，比上年增长24.8%；工业总产值28605万元，比上年增长18.7%；财政收入4137万元，比上年增长25%；规模以上经济9329万元，比上年增长69.6%；招商引资10735万元，比上年增长23.4%，其中直接利用外资108万美元，比上年增长8%；出口创汇91.35万美元，比上年增长82.7%。
3、区域优势 海州区作为阜新市的商业中心，交通便利，人口密度较大;
市政配套设施和商业生活设施集中，环境优美，造成了海州区（特别是以解放广场为中心）寸土寸金的局面；市政配套设施和商业生活设施集中，环境优美，造成了海州区（特别是以解放广场为中心）寸土寸金的局面；
基础设施特别是文化医疗和文体设施集中，造成了流动人口增多，节假日可达到30万人。基础设施特别是文化医疗和文体设施集中，造成了流动人口增多，节假日可达到30万人。
综上所述，海州区的环境和条件是阜新市其它区无法比拟的，是居民的理想居住地。本项目正位于海州区解放大街的中心。本项目的客户来源主要为阜新市区内的客户，竞争对象为正在兴建的新天地广场和时代广场。
阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目投资来源柱状图阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目投资来源柱状图 （2006年9月3日）
阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目项目进度柱状图阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目项目进度柱状图 （2006年9月3日）
阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目经济效益柱状图阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目经济效益柱状图 （2006年9月3日）
阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目所属产业柱状图阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目所属产业柱状图 （2006年9月3日）
阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目所属行业柱状图阜新市拟开工、新开工、在建、竣工、达产达效重点项目所属行业柱状图 （2006年9月3日）
未来市场需求预测 仅仅从趋势值分析，2006年海州区房地产项目将大幅度的提高，从而缓解了供求相对紧张的局面。从整体购买力水平来衡量，房价还存在着一定的空间。在阜新有许多高收入者，而且相当一部分集中在效益较好的国有企业和一部分个体经营者中，他们消费心态好，敢于超前消费，并且把房地产作为一种保值的投资。
小结 从阜新市场06年供给分析看，商品房供应以普通住宅为主，别墅和商业用房所占份额较小。供给类型方面来看，阜新的房地产市场存在较大的发展空间。而从06年新开项目的分布分析，06年本案的主要竞争来自时代广场、新天地项目。由于项目体量巨大，阜新市的客户资源有限，因此势必将会在未来的几年内形成这几家的激烈竞争。
市场综述 由于海州区为传统的生活区，拥有浓厚的居住、商业氛围，并且主要的政府部门也集中在该区域，随着住宅的升级换代，新项目逐渐上市，存在良好的发展潜力。 对房地产行业的理解程度较低，基本上处于初级的开发模式。 开发形式单一、项目规模小，建筑形式以多层为主，在中心区域集中少量的高层项目。 操作水平低，策划推广单一。 产品附加值低，景观、环境、会所等附加设施很少，购房者对这方面的理解也不够。 阜新市的市场需求趋于柔性，改善型，投资型客户所占比重高。 阜新市经济迅速发展，市场需求旺盛，房价还有一定的上升空间。
从自身素质而言，本案是阜新市未来几年内为数不多的靠近解放广场的土地，在阜新市具有得天独厚的自身优势。而且作为集大型超市、商场和高档商用民用住宅为一身的大型建筑，是阜新市现有价值极高并且具有巨大的升值潜力的项目。
项目建设单位概括 建设单位－－阜新华隆房地产开发有限责任公司组建于2002年，现有职工220人，其中具有初高级职称的工程技术与管理人员47人。公司下设工程部、营销部、市场部、法规部、财务部、办公室和房产物业管理公司。该公司于2004年建设竣工的阜新商贸城，座落在市中心解放广场北端，占地五万平方米，其中建筑面积九万平方米，市辽西较大的商贸集散地。 目前，在董事长高文华带领下，公司以“团结、诚信、创新、奋进”为企业精神，以饱满的热情，努力在阜新房地产开发业中争创新的佳绩。
项目概括 （一）建设背景 阜新已被国务院确定为产业转型试点城市。在国家的大力支持下，阜新市的经济转型工作已全面展开，并取得了初步效果。但阜新的商贸流通业的发展与省内先进城市相比还处于落后水平，商业网点建设零散，没有大型功能齐全的商业区，因此不能满足地区经济发展的需要。在这种形式下，我公司抓住契机，在阜新市中心最繁华地段原糖酒公司等企业的旧址上投资建设，拟建成阜新最大，功能最全的商业大厦。此项目的实施，不仅使企业得以快速发展，还可以安排大量待业人员就业，同时对阜新的经济繁荣起到重要作用。
项目进展情况 阜新太平洋大厦项目经立项审批后，对土地原址上的市糖酒公司、市房产经营公司、建州照相馆、政府幼儿园四家已妥善安置完毕，动迁工作已全部完成。 土地挂牌于八月份进行，九月末工程破土动工。该大厦将在两年后，以宏伟的气势、优势的条件，广召八方客，财源滚滚来，为阜新的经济建设，为创建和谐社会，贡献华隆人的一份力量。
项目S.W.O.T分析 SUPERIORITY（优势） 项目位于市中心解放广场，这里交通便利，是通往市内和县区的交通枢纽，为项目提供了交通基础； 项目地处阜新市商业区的中心，娱乐、银行和政府部门都集中在附近，有助于项目后期快速展开营销推广； 项目地块平整，无任何障碍条件，各种市政配套工程都已齐备，有利于项目工程快速展开； 项目周边景观条件较为充足，为项目后期居住营造物质卖点。
项目S.W.O.T分析 WARFARE（劣势） 项目位于市中心解放广场，在其附近有新玛特和正在兴建的时代广场、新天地，大型商场和同类型的复合型建筑密度过高； 项目规划为高层建筑，市场接受度不高。
项目S.W.O.T分析 OPPORTUNITY（机会） 阜新市作为重工业转型的试点城市，今后将投入大力度进行市政改造建设，居住环境将进一步得到深化； 海州区作为阜新市的中心，是阜新市形象的窗口，今后在市政、商业等配套方面将有所加强，为项目后期居住舒适度创造良好局面。
项目S.W.O.T分析 THREAT（威胁） 来自解放广场时代广场、新天地等同期同类项目的威胁； 来自区域人口瓶颈的威胁。
