第六章居住规划

1. 第六章居住规划 金融理财6

2. 第一节居住规划的流程 购房消费规划流程图 居住 需求 购或 租？决策 空间 需求 环境 需求 购否？ 否 租 首付款 是 总价 贷款 家庭 人口 生活 品质 购房规划

3. 第二节 购房或租房的选择 • 适合租房的人群 • 刚踏入社会的年轻人 • 工作地点和生活范围不固定 • 储蓄不多 • 不急需买房且辨不清房价走势

4. 一、购房或租房的选择——年成本法 • 购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 • 租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金 • 年成本法应结合： • 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。 • 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 • 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 • 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。

5. 购房或租房的选择——年成本法案例 • 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%） • 分析： • 李小姐租房年成本=10000元×4% + 3000元×12 = 36400元 • 李小姐购房年成本=30万元×4% + 40万元×5.51% + 0.5万元 = 37400元 • 计算表明，租房年成本36400元 < 购房年成本37400元，因此租房更划算。

6. 二、购房或租房的选择——净现值法 • 其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。 • 使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。

7. 购房或租房的选择——净现值法案例 • 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。 • 如果租，房租每月3千元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。 • 如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还； • 购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。 • 王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是4%）

8. 王先生租房的净现金流量现值计算：

9. 王先生买房的净现金流量现值计算 • 王先生的贷款年利率6%，15年房贷每月本利平均摊还： • 月还款额= 400000元 ÷ 普通年金现值系数（n=180期, i =6%/12=0.5%）=3375元 • 王先生4年后房贷余额=3375元 × 普通年金现值系数（n=132期, i=0.5%）=325592元 • 4年后将卖房收入700000元偿还房贷余额325592元，还剩374408元。 租房净现值-141229元>购房净现值-230340元，王先生租房更划算

10. 第三节 购房规划 一、购房的目标 • 购房的面积需求 • 不必盲目求大 • 无需一次到位 • 量力而行 • 购房环境需求 • 区位 • 面积

11. 确定需要居住的面积和区位 目标住房当前的价位 预测房价的增长率 估算购房时所需总价 目标住房所需的首付款 目标住房可获得的贷款款 购房前的应有储蓄率？ 投资报酬率？ 购房后的应有储蓄率？ 二、确定购房目标后的筹资计划

12. 三、估算负担得起的房价 • 可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率） • 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率） • 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 • 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积

13. 估算负担得起的房价案例 • 李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。 李先生可负担的购房首付款 =30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元 李先生可负担的购房贷款 =4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元 届时可负担房屋总价=39.92万元 + 38.85万元=78.76万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 ÷ 100 = 7876元

14. 购房规划——按想购买的房屋价格估算每月负担费用购房规划——按想购买的房屋价格估算每月负担费用 • 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 • 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭成数） • 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数 • 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值

15. 购房规划—按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例购房规划—按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例 • 张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是3000~6000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时30~60万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。 • 30万元房屋总价 • 需要支付的首付款=30 ×（1-70%）=9万元 • 需要支付的贷款数额=30 ×70%=21万元 • 每月摊还的贷款本息费用=1505元 • 60万元房屋总价 • 需要支付的首付款=60 ×（1-70%）=18万元 • 需要支付的贷款数额=60 ×70%=42万元 • 每月摊还的贷款本息费用=3009元

16. 换屋规划 • 对房屋的需求也会随着人的生涯阶段的改变而逐渐升级换代 • 单身或新婚时，受制于经济实力，以小户型住房为主； • 当小孩出生，尤其是到了受教育阶段，这时除了考虑户型大小外，还要注重教育条件和周边环境等因素； • 人至中年，如果经济实力许可，可以结合居住环境、休闲娱乐等方面考虑再次换房； • 退休时，子女已经独立，这时可考虑医疗保健齐全、居住环境较好的小户型住宅颐养天年。

17. 换屋规划考虑因素 • 客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款 • 换屋需要支付的首付款 ＝新房净值 - 旧房净值 ＝（新房总价 - 新房贷款）-（旧房总价 - 旧房贷款） • 客户未来有无能力偿还换屋后的贷款

18. 换屋规划案例 • 郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6% • 郭先生换屋必须支付的首付款 ＝（100万元 – 100 万元× 0.7）-（50万元-20万元）＝0万元 • 郭先生换屋后每年应偿还贷款 ＝100万元×0.7÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝7.21万元 • 然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款 ＝20万元÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝2.06万元 • 可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。

19. 购房时应考虑的其他因素 • 契税。普通住宅=1.5%；非普通住宅=3% • 评估费 • 律师费（公积金贷款面授） • max（千分之3，100元） • 保险费 • 抵押登记费 • 印花税 • 购房0.3‰ 《商品房买卖合同》 • 贷款0.05 ‰ 《个人购房贷款合同》 • 出售已购房屋0.5 ‰

20. 购房规划的主要指标 • 房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%~30% • 所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%~38% 小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%） 分析：小王购房其他费用支出是3万元（60万×5%），因此，建议小王选择首付款20%（12万元），剩余80%房款（48万元）选择住房按揭贷款。小王收入稳定，建议选择等额本息还款法。 如果小王采用15年贷款期限，则每月还款额是： A=480000×(A/P，6%/12，15×12)=4050.51（元） 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27% 房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率 ＝（4050.51+1000）/150000=33.7%； 可见，选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境。

21. 第四节 住房贷款规划 • 一、个人住房公积金贷款 • 二、个人住房商业性贷款 • 三、个人住房组合贷款

22. 一、个人住房公积金贷款 • 指按《住房公积金管理条例〉规定按时缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，或以其所购买住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三者为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。 • 特点 • 贷款期限限制： • 利率比商业贷款利率低 • 贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人 • 贷款额度不超过购房合同金额的50%，最高贷款额各地不同(广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度是 20万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为50万元 ） 广州：一手楼贷款期限最长不超过30年。二手楼贷款期限最长不超过20年。贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年

23. 个人住房公积金贷款案例 • 一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息和供6000元。上个月公积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩30年： • 客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上个月汇储额*剩余退休年限*12 • =6000+150*30*12=6万元 • 借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元 • 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度 • 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（18万元） • 所购住房的评估价的70%（35万元） • 该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）

24. 二、个人住房商业贷款 • 个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称：按揭。 • 个人住房商业贷款要求 • 借款人有稳定收入、有合法有效的购房合同 • 自筹20%以上的房款，能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保 • 贷款期限（一般低于20年） • 贷款额度（一般不超过100万元）

25. 个人住房商业贷款的贷款方式 • 抵押贷款方式 • 贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可将房屋出售、以抵消贷款。 • 质押贷款方式 • 借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等 • 保证贷款方式 • 贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式 • 抵押（质押）加保证贷款方式

26. 三、住房组合贷款 • 公积金贷款+商业贷款 • 接案例 • 客户贷款总金额以房价的70%为限 • 客户可申请的最高贷款额度=50*0.7=35万元 • 个人住房公积金贷款金额=10万元 • 个人商业贷款金额=35-10=25万元 • 贷款期限=15年，公积金贷款利率4.41%，商业贷款利率5.509% • 公积金贷款每月还款=760.4 • 商业贷款月还款=2043.77 • 每月供款=2804.17元

27. 还款方式和还款金额 • 首付款（总房价的20%~30%） • 期款 • 1年以内：到期本息以此清偿 • 1年以上 • 等额本息还款法 • 等额递增还款法 • 等额递减还款法 • 等额本金还款法

28. 1、等额本息还款法 适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等 李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本息还款下，每月还款额是： A=30*(A/P，5.508%/12，20）=2065 用金融计算器计算

29. 2、等额本金还款法 适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小或压力较大的人群 李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率5.508%。等额本金还款下，每月还款额是： 每月偿还本金=300000/240=1250元 第t月偿还利息=[300000-(t-1)*1250]*5.508%/12 第1月偿还利息=[300000-(1-1)*1250]*5.508%/12=1377 最后1月偿还利息=[300000-(240-1)*1250]*5.508%/12=5.73元

30. 3、其他还款法 • 等额递增还款法 • 还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递增 • 适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工作的人群 • 等额递减还款法 • 还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递减 • 目前收入较好，未来收入将减少的人

31. 提前还贷的选择权 • 提前还贷的方法 • 全部提前还贷 • 部分提前还贷、每月还款额不变 • 部分提前还贷、每月还款额减少 • 部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还款期限 • 如何还贷更经济 • 先还商业贷款、再还公积金贷款 • 等额本金还款比等额本金还款更节约利息

32. 房屋规划的流程 与客户交流，确定客户希望购房的目标 收集客户信息、包括家庭组成、收入等 分析客户信息及财务现状 帮助客户制定购房目标、包括时间、面积、房价 帮组客居进行贷款规划 购房规划的实施 监控及调整购房规划

33. 案例 P51 家庭收支2005年 资产状况2005年1月1日 理财目标 紧急备用金=1万元 购房目标：首付2成+装修+家电=8+10+3=21万元 贷款=32万元 2005年末可购房资金：=11.4+13.5-1=23.9万

34. 不同贷款期限的对比（5.508%） 结婚费用=23.9-21+7.2=10.1

35. 案例1： 王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。 问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？

36. 案例1： 王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生 购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的 首付款设定为250000元。

37. 案例1： • 王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。 • 则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元 N=20； I/Y=6； PMT=40000； CPT PV=？ • 可负担房屋总价＝ 458797＋250000＝708797元 验证贷款比例是否合适？ 250000/708797=35% 贷款比例=1- 35%=65%

38. 购房的财务决策——购房规划的基本方法 方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供

39. 住房贷款 • 2006年，裴小姐购买了一套110平方米的普通住宅准备结婚用，房屋总价77万元，首付三成，公积金贷款10万，贷款利率4.41%，期限15年，其余部分利用商业住房抵押贷款，贷款利率5.508%，期限25年，可以选择等额本息、等额本金、等额递增和等额递减四种还款方式。 根据案例，回答问题：（2006年9月） • 1、假设裴小姐平时收入、支出情况都比较稳定，生活上也偏向过平稳、安定的生活，理财规划师应建议裴小姐采用（ ）还款方式。 （A）等额本息 （B）等额本金 （C）等额递增 （D）等额递减 A

40. （4）若采用等额本息还款，裴小姐每月应还公积金贷款额为（ ） （A）666.7 （B）760.4 （C）897.1 （D）774.9 p/y=12, pv=100000, i/y=4.41,n=180,cpt pmt=? （5）若采用等额本息还款，裴小姐每月应还商业贷款额为（ ） （A）2474.83 （B）2531.52 （C）2697.94 （D）3458.34 p/y=12, pv=439000, i/y=5.508,n=300,cpt pmt=? B C

41. （6）按照有关规定，裴小姐购买的住宅需要交纳的契税为房屋总价的（ ）。 （A）1.5% （B）2% （C）1% （D）3% （7）在公积金贷款全部还清时，商业贷款的余额为（ ）。 （A）275，480 （B）248，507 （C）194，695 （D）210970 A B 解析：p/y=12, pv=439000, i/y=5.508,n=300, pmt=－2697.94，p1=1,p2=180,bal=?

42. 王女士看中了一处房子，价值100万元。她付清了首期30万元，余下的70万元计划向银行申请按揭贷款。她打听到某银行房贷以5年为限，利率分为两档。5年及5年以下，年利率为5.85％，贷款期在5年以上，年利率为6.12％。假设每月月底还款，每月计算一次复利。请问基于以上假设，以下关于还款年限和月还款额的计算结果，哪些是正确的？(BDE) • A. 申请5年期贷款，月还款额为14，091元 • B. 申请10年期贷款，月还款额为7，814元 • C. 申请15年期贷款，月还款额为6，870元 • D. 申请20年期贷款，月还款额5，064元 • E. 申请25年期贷款，月还款额为4，562元