Vormingsmoment wonen

2. Vormingsmoment wonen Programma: • 13u30 Verwelkoming • 13u45 Toelichting Wonen Vlaanderen • 14u45 Gesprekstafels • 16u15 Receptie en netwerkmoment

3. Wonen in Waas & Dender Vormingsmoment wonen 16 mei 2013 Jeroen Van Pottelberge

4. Inhoud • Huren • Veiligheid en basiscomfort • Leegstand • Objectief sociale woningen • Evolutie woningenbestand • Evolutie vergunningen • Vastgoedprijzen

5. Huren • … weinig actuele gegevens • Bron: op immoweb te huur (1e kwartaal 2012) • Opgelet: Aanbod te huur nu (gevraagde huur) bestaande contracten (vaak lagere huur) • zie ook www.huurschatter.be

7. SN D

8. Trends in Waas & Dender: woningen • “Duurste” regio in provincie na Gent • arr. Sint-Niklaas: 815€ • arr. Dendermonde: 762€ • Maar: Oost-Vlaanderen = goedkoop • Oost-Vlaanderen: 795€ • Vlaanderen: 1.140€ (ruime regio Antwerpen-Brussel-Leuven is veel duurder)

9. Trends in Waas & Dender: woningen • Impact Antwerpen: Beveren, Kruibeke, Temse • Impact Gent (?) • Impact Brussel: nihil • Enkele heel goedkope gemeenten: Zele, Hamme, Lebbeke(<700€)

11. SN D

12. Trends in Waas & Dender: appartementen • Homogenere markt • Kleine gemeenten: soms onbetrouwbaar (uitschieters door klein aanbod) • Oost-Vlaanderen: 635€ • duurste is Gent: 664€ • arr. Sint-Niklaas: 649€ • arr. Dendermonde: 605€ => lager dan Vlaams gemiddelde (688€) Kleine verschillen

13. Trends in Waas & Dender: appartementen • Impact Antwerpen in Oost-Waas: Beveren, Kruibeke, Temse • Impact Brussel en Gent: nihil Opgelet: appartementen op platteland recent en dus nieuw en duurder Vb. Sint-Gillis-Waas: 85% appt. < 20 jaar

14. Evolutie – appelen met citroenen? Gegevens Korfina uit bestaande contracten 2007-2008: • Waas en Dender bij de goedkoopste huurregio’s in Vlaanderen • Huren relatief duurder geworden? • Of: meer nieuwbouwappartementen?

15. Kwetsbaarste huurders Gegevens huursubsidie: • Verhuisd van slechte naar goede woning • (Zeer) laag inkomen (alleenst. max. 16.720€) • Lage huur (alleenst.max. 560€)

16. Kwetsbaarste huurders: huursubsidie

17. Trends in Waas & Dender • Veel gerechtigden in: Wetteren en Sint-Niklaas • Opletten met oorzaken: • Veel kwetsbare huurders? • Slechte woningen? • Goed woonloket? Of combinatie…

18. Trends in Waas & Dender Of nog: oorzaak = goed werkend SVK? • verhuisd naar SVK-woning (bijna de helft) • dakloze met installatiepremie = 2/3 toekenningen in 2012

19. Leefloners Aantal leefloners: • telkens in de maand oktober • gemiddelde in de jaren 2008-2012 • per 1000 inwoners (in 2012) • meer dan momentopname • leefloners in verhouding tot aantal inwoners

20. Leefloners – arr. Dendermonde • Minder dan gemiddeld in provincie en gewest • Geen verband met hoog aandeel sociale huur

21. Leefloners – arr. Sint-Niklaas • Bovengemiddeld, vnl. door Sint-Niklaas • Laag aantal enkel in Sint-Gillis-Waas en Stekene

22. Basiscomfort en veiligheid • Woningonderzoek in huurwoningen • Procedure: • Klacht bij gemeente • Technisch verslag door Wonen-Vlaanderen • Hoorzitting: werken? afspraken? • Geen oplossing: • besluit burgemeester: ongeschikt/onbewoonbaar • woning komt op inventaris + heffing

23. Basiscomfort en veiligheid

24. Trends in Waas & Dender • Veel gemeenten met actief beleid: • Woningen niet ouder dan elders • Toch veel geïnventariseerd => “stedelijk” profiel in probleem en aanpak

25. Trends in Waas & Dender MAAR! • Let op voor: • Landelijke woningen: schrijnendst • Oudere eigenaars bewoners: • Verdoken: geen procedure voor, wel probleem

26. Leegstand • Gemeentelijk register verplicht • Woningen en gebouwen: 1 jaar leeg • Heffing mogelijk => Koppel aan beleid rond leegstand

28. Trends in Waas & Dender

29. Trends in Waas & Dender

30. Trends in Waas en Dender • Meestal heffing, maar minder vaak: • Oost-Vlaanderen: 48 op 65 (73%) • Waas & Dender: 10 op 17 (58%) • Enkele zeer actieve gemeenten: Sint-Niklaas (606), Wetteren (145) • Provincie & gewest: steeds meer gemeenten actief

31. Bindend sociaal objectief • Doelstellingen sociale woningen tussen 2008 en 2020-2025 • Arr. Sint-Niklaas • Huurwoningen: 1089 • Koopwoningen: 709 • Arr. Dendermonde • Huurwoningen: 896 • Koopwoningen: 606 4 gemeenten +9% huur => vrijgesteld van huur Relatief veel koop

32. [kaart] Waas & Dender: hoog aandeel huur

33. Waas & Dender: koop gaat moeizamer

34. Waas & Dender: doorgaans goede score Maar: knelpunt koop

35. Woningenbestand • Kadastergegevens 1992-2011

36. Woningenbestand • Kadastergegevens 1992-2011

39. Trends in Waas & Dender • Rijwoningen vervangen door appartementen = trend in heel Vlaanderen • Open bebouwing • Absolute cijfers: toename • Relatieve aandeel: ± constant = typisch voor Waas en Dender

40. Vergunningen arr. Sint-Niklaas

41. Vergunningen arr. Dendermonde

42. Voorbije beleid in beeldenlaissez-faire

43. Voorbije beleid in beeldenlaissez-faire

44. Voorbije beleid in beeldenlaissez-faire

45. Trends in Waas en Dender: bouw • Oorspronkelijk: veel eengezinswoningen • Appartementen vergund: • piek rond 2006 • zakken in elkaar 2009 • Maar: herstel op hoger niveau • Renovaties minder conjunctuurgevoelig = tegelijk Vlaamse trend, zelfs op platteland

46. Evolutie vastgoedprijzen • Prijzen gewone woonhuizen (FOD Economie) • Evolutie 2000-2012

47. Evolutie vastgoedprijzen: trends • Arr. Dendermonde: relatief goedkoper geworden (2004) • Arr. Sint-Niklaas: relatief duurder geworden (2004)

48. Evolutie vastgoedprijzen: trends Buren met spectaculairder stijging:

49. Evolutie vastgoedprijzen Buren die relatief goedkoper werden:

50. Slotgedachten • Huur en prijzen vallen mee (ondanks centrale ligging) • Traditie in woonbeleid(in veel gemeenten) • Appartementenboom: zonder leidraad • Zwakke groepen: reëel • Slechte woningen: soms verdoken