sale and leaseback j rjestelyn ongelmakohtia n.
Download
Skip this Video
Loading SlideShow in 5 Seconds..
Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia PowerPoint Presentation
Download Presentation
Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia

Loading in 2 Seconds...

play fullscreen
1 / 44

Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia - PowerPoint PPT Presentation


  • 147 Views
  • Uploaded on

Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia. Prof. Jarno Tepora Helsingin yliopisto. Erotettava sale and lease back –järjestely  rahoitus- ja vakuusjärjestelynä ja  ulkoistamisjärjestelynä motiivit: käyttöpääoman rahoitus

loader
I am the owner, or an agent authorized to act on behalf of the owner, of the copyrighted work described.
capcha
Download Presentation

PowerPoint Slideshow about 'Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia' - kato


An Image/Link below is provided (as is) to download presentation

Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author.While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server.


- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - E N D - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Presentation Transcript
sale and leaseback j rjestelyn ongelmakohtia

Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia

Prof. Jarno Tepora

Helsingin yliopisto

slide2
Erotettava sale and lease back –järjestely rahoitus- ja vakuusjärjestelynä ja

 ulkoistamisjärjestelynä

  • motiivit:
  • käyttöpääoman rahoitus
  • likvidiä varoja yrityksen ydintoimintaan, esim. Kesko ja UPM
sis lt
Sisältö
  • Ilmiön oikeudellinen kuvaus
  • Oikeusjärjestyksen normisto
  • Sopimukset
  • Pakottava lainsäädäntö
  • Sopimussuhteet
  • Sivullissuhteet
  • ongelmakohtia
i sale and lease back j rjestely
I. Sale and lease back -järjestely
  • Kiinteistöleasing-vakuusjärjestely
  • Kaksiasianosaissuhde: rahoittaja / yritysasiakas
  • Kolme oikeustointa – kauppa, vuokra ja osto-optio – muodostavat yhden arvioitavan kokonaisuuden
jatkuu
Jatkuu..
  • Arvioinnissa merkitystä objektin tyypillä: irtain vai kiinteä omaisuus
  • Panttaussäännösten soveltaminen:
  • Irtain reaaliesine: (1) sopimussuhde; OikTL 37 § ja (2) sivullissuhde -> julkivarmistus -> traditio
  • Kiinteä omaisuus: (1) sopimussuhde MK 2:11 ja (2) sivullissuhde -> ei sitovuutta
jatkuu1
Jatkuu…
  • Vakuusluovutusta tarkastellaan omistus-oikeudelle rakentuvana esinevakuutena
  • Avoin vakuustarkoitus – omistus jakautunut luottoaikana
  • Kohde jää rahoittajan omistukseen, jos asiakasyritys ei lunasta kohdetta – OikTL 37 §
  • Vuokrasopimus aito käyttöoikeutta koskeva sopimus
ii nelj eri vaihtoehtoa
II. Neljä eri vaihtoehtoa
  • Vaihtoehto A

kiinteistö

Rahoittaja ------------- Asiakasyritys

  • Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta
  • Asiakas vuokraa kiinteistön rahoittajalta
  • Asiakas ostaa kiinteistön vuokrakauden päätyttyä
jatkuu2
Jatkuu..
  • Panttaussäännökset -> ei sitovuutta
  • Vakuusluovutusta koskevat säännökset

* MK 2:11 -> ei sitovuutta-> kielletyt ehdot

* Vrt. MK 2:2 -> purkava/lykkäävä ehto

  • Yhteenveto  Vaihtoehto A ei oikeusjärjestyksemme mukaan mahdollinen
vaihtoehto b
Vaihtoehto B

vuokra + rakennus

Rahoittaja ----------------------- Asiakasyritys

1.Asiakas perustaa siirtokelp. maanvuokra-

oikeuden rahoittajalle

2.Rahoittaja ostaa rakennuksen asiakkaalta

3.Asiakas vuokraa rakennuksen rahoittajalta

4.Asiakas ostaa rakennuksen vuokrakauden

päätyttyä ja maanvuokrasopimus lakkaa

jatkuu3
Jatkuu…
  • Rahoittajan näkökulma: MK 14:4.1 2 kohta
  • Maapohjan vuokraoikeus + rakennuksen omistusoikeus itsenäinen kohde
  • Asiakkaan näkökulma: takaisinosto-oikeus rakennukseen (ei sovelleta MK 2:11)  sitoo sopimussuhteessa
jatkuu4
Jatkuu…
  • Panttioikeudellisten säännösten perusteella ei jäsenny -> rakennus yksin ei voi olla panttioikeuden kohteena
  • Vakuusoikeudellinen lähestymistapa:

* jäsentyy: rahoittaja suojattu kirjauksella

* asiakkaan kannalta oleellista on osto-option sitovuus sop.suhteessa; OikTL 37 §

ehdolta puuttuu sivullissitovuus

jatkuu5
jatkuu…
  • Yhteenveto:
  • Vaihtoehto B tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn kirjausmenettelyllä
  • Asiakasyrityksen kannalta rakennuksen lunastusoikeus /-velvollisuus käytettävissä rahoittajaa kohtaan
  • Oikeus/-velvollisuus ei sido kolmansia
vaihtoehto c
Vaihtoehto C

kiint.osakeyhtiön osakkeet

  • Rahoittaja ------------------ Asiakasyritys
  • Asiakasyritys perustaa oy:n ja luovuttaa kiinteistön oy:lle
  • Rahoittaja ostaa koko osakekannan
  • Asiakasyritys vuokraa rakennuksen (LHVL)
  • Asiakasyritys ostaa osakekannan leasingkauden päätyttyä
jatkuu6
Jatkuu…
  • Panttioikeudellinen jäsennystapa

* osakkeiden traditio rahoittajalla -> sitoo asiakasyrityksen velkojia

* takaisinosto-oikeus pätevä, kohteena irtain omaisuus

* OikTL 37 §:n lex commissoria kielto

* sivullissitovuus / vilpitön mieli

jatkuu7
Jatkuu…
  • Vakuusluovutusoikeudellinen jäsennys:

* omistusoikeus on jakautunut -> rahoittajalla omistajan hallintaoikeus ja asiakkaalla esineoikeudellinen takaisinotto-oikeus ja vuokraoikeus

* takaisinotto-oikeus sitoisi sopimus- ja sivullissuhteessa - oikeustason tarkastelu

jatkuu8
Jatkuu..
  • Toinen jäsennystapa -> rahoittaja saa täyden omistusoikeuden osakkeisiin
  • Asiakkaalla käyttöoikeus vuokraoikeuden perusteella
  • Asiakkaan esineoikeudellinen asema ei ole tässä vahva -> lunastusoikeus katsottava velvoiteoikeudelliseksi (vrt. Rahoitusvakuuslaki 4 §)
jatkuu9
Jatkuu…
  • Yhteenveto vaihtoehto C:
  • tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn panttioikeudellisten ja vakuusluovutusta koskevien säännösten pohjalta
  • Asiakkaan näkökulmasta vaihtoehto C mahdollinen; vakuusluovutus tulisi jäsentää niin, että omistusoikeus on jakautunut
vaihtoehto d
Vaihtoehto D

Rahoittaja -------------------- Asiakasyritys

  • Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta
  • Rahoittaja luovuttaa kiinteistön perusta-malleen yhtiölle
  • Asiakas vuokraa rakennuksen
  • Asiakas ostaa osakkeet vuokrakauden päätyttyä
jatkuu10
Jatkuu…
  • Muistuttaa vaihtoehtoa C
  • Voidaan kysyä: tuleeko asiakkaan tehdä panttausilmoitus (KK 10:1.2) rahoittajalle, kun kiinteä om. on muutettu arvopaperi-muotoon
  • Vai riittääkö, että rahoittaja on alun alkaen sopinut menettelystä
iii oiktl 37 n soveltamisalasta
III. OikTL 37 §:n soveltamisalasta
  • OikTL 37 § soveltuu vakuusluovutukseen
  • Selvitettävä -> hyväksytäänkö sale and lease back sellaisena kuin se on laadittu (= aito kauppa, vuokraus ja lunastusoikeus) vai onko kyse kokonaisarvioinnissa vakuusluovutuksesta -> OikTL 37 § tulisi sovellettavaksi
  • Selvitettävä -> kumpi osapuolista on oikeus-toimen kohteena olevan varallisuuden (osakkeiden) omistaja kantaen omistajanriskin
jatkuu11
Jatkuu…
  • Jos osakkeiden omistajana pidetään rahoittaja-vuokranantajaa, joka kantaa omistajalle normaalisti kuuluvan riskin -> ei OikTL 37 § tule sovellettavaksi
  • Selvitettävä tarkemmin -> kumpi osapuolista kantaa merkittävimmäntaloudellisenriskinesineestä järjestelyn aikana
jatkuu12
Jatkuu..
  • Selvitetään:

(1) vuokrasopimuksen sisältöä ja sen mukaan määräytyvää vastuuta esineestä

(2) millainen takaisinostovelvollisuus/ - oikeus asiakasyrityksellä on esineeseen

jatkuu13
Jatkuu..
  • Triplenetlease –sopimus  siirretään taloudellista riskiä vuokralaiselle

* kuluriski on arvioitavissa etukäteen

  • Asiakkaan takaisinostovelvollisuus / aito takaisinosto-optio

* ennalta sovittu määrähinta / käypä hinta

* Vuokrasummansitominenvuokranantajanlainakustannuksiin, käytännössä korkoon

jatkuu14
Jatkuu..
  • Kummalle osapuolelle on sälytetty peruskorjausvastuu -> vaikeammin etukäteen määritettävissä

* jos vastuu kokonaan tai suurimmaksi osaksi on jyvitetty vuokranantajan maksettavaksi -> julkiselle omistajalle kuuluu myös taloudellinen omistajuus

jatkuu15
Jatkuu..
  • Yhteenveto:
  • OikTL 37 §:n soveltaminen sale and lease back järjestelyyn tulee harkittavaksi, jos (1) asiakkaalla on takaisinosto-velvollisuus, (2) jos takaisinostohinta on ennalta määrätty, (3) jos vuokranmäärä on sidottu vuokranantajan lainakustannuksiin ja (4) jos asiakkaalle on jyvitetty perus-korjausvastuu vuokrasopimuksessa
oikeuspoliittisia n k kohtia
Oikeuspoliittisia näkökohtia
  • Taloudellinen omistus / juridis-muodollinen omistus
  • Rahoitusinstrumenttien kehittyminen -> omistusoikeuden käyttö monipuolistunut
  • Annettava oikeudellista relevanssia, jos taloudellista riskiä sijoituksen arvon kehittymisessä
  • IFRS-tilinpäätöskäytäntö
  • Kiinteistön ulkoistaminen
iv vuokrasopimuksesta
IV. Vuokrasopimuksesta
  • Maanvuokran ja huoneenvuokran välisestä suhteesta
  • Vuokrauksen pääasiallisella tarkoituksella merkitystä rajanvedossa
  • Kun rakennus tai sen osa vuokrataan toiselle ja samalla myös maa-alue sen yhteydessä käytettäväksi -> sovelletaan LHVL:ia
v vuokraj rjestelyt kiinteist jen ulkoistamisj rjestelyiss
V. Vuokrajärjestelyt kiinteistöjen ulkoistamisjärjestelyissä
  • Triple net lease –sopimus

* vuokralainen vastaa kaikista mahdollisista kuluista

* kannustimet vuokralaiselle

  • Likaiset vuokrasopimukset
  • Douple net lease –sopimus

* vuokran lisäksi vakuutukset ja verot

* vuokranantaja maksaa ylläpito-/hoitokust. -> ulkopuolinen palvelu

jatkuu16
Jatkuu..
  • Peruskorjausvastuusta sopiminen
  • Vuokralaisella hoitovastuu -> rakennus/ osa palautetaan ”vastaavassa hyvässä kunnossa”
  • Vuokra-aika 10-25 vuotta
  • Peruskorjausvastuusta sovittava -> sitä koskevan riskin jakamista -> merkitystä esineen omistajakysymyksen kannalta
laki liikehuoneistojen vuokrauksesta lhvl
Laki liikehuoneistojen vuokrauksesta (LHVL)
  • LHVL 2 § -> säännökset pääasiassa dispositiivisia -> sopimusvapaus
  • Pakottavat säännökset toisen sopimuspuolen suojaksi -> edellyttävät tämän nimenomaista reagointia
  • Seuraavassa tarkastellaan pakottavia säännöksiä:
jatkuu17
Jatkuu…
  • Kuittauskielto LHVL 8 § -> kuittauskielto-ehto on mitätön -> vuokralaisella on oikeus kuitata vuokraansa vastasaamisellaan
  • Laki velan vanhentumisesta (15.8.2003/ 738) korvasi LHVL:n erityissäännökset velan vanhenemisesta -> velat vanhenevat kolmen vuoden kuluessa
  • Velkoja saa käyttää vanhentunuttasaata-vaakuittaukseen (lain 15 §; taannehtiva)
jatkuu18
Jatkuu..
  • Korvaus määräaikaisen sopimuksen päättyessä LHVL 45 §:n nojalla -> arvoanostaneetmuutos-jakorjaustyöt, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa työt
  • LHVL 19.1 § -> vuokralaisella oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koske-van välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi
jatkuu19
Jatkuu..
  • Jos vuokralaisella on oikeus hankkia kohde takaisin vuokrakauden päätyttyä ennalta määriteltyyn hintaan -> sisältyykö tähän LHVL 45 §:n mukainen korvaus
  • Jos osto-optiota ei ole tai se määräytyy käyvästä arvosta  45 §:n mukainen korvaus tulisi maksaa
jatkuu20
Jatkuu..
  • Sopimuksen purku terveysvaaran perusteella -> LHVL 50 §: ”jos vuokralai-selle tai vuokralaisen palveluksessa ole-van terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen”
  • Esim. kosteushaitta -> homesienet
  • Riski on ilmeinen
jatkuu21
Jatkuu..
  • Triple net lease –sopimus -> vastuu-kysymys
  • Sovittava laatustandardeista -> ulkopuolinen tarkastus ja hyväksyntä
  • Vuokralaiselle asetettava oikealle tasolle kannustimet
  • Sopimuksen purkuoikeus ei riippuvainen vuokranantajan omasta menettelystä
  • Jos vuokranantajan menettelystä-> korvausvastuu; näyttö vuokralaisella
jatkuu22
Jatkuu…
  • Sopimuksen purku hallinnan estymisen perusteella -> vuokralaiselle olennainen merkitys -> ei tule juurikaan kysymykseen
  • Sopimuksen purku vuokranantajan vaihtumisen vuoksi

* vuokralaisella säännöllisesti kohde hallinnassa -> suojattu

jatkuu23
Jatkuu..
  • LHVL 50 § 3-kohta muu sopimusrikkomus
  • Koskee vain vuokrasopimusta ja sen mukaista vuokrasuhdetta
  • Yleinen sopimuksen purkuperuste -> oleellinen sopimusrikkomus -> kynnys korkealla
  • LHVL:n pakottavat purkuperusteet riittäviä
jatkuu24
Jatkuu..
  • Sopimuksen purku sovitun vakuuden asettamatta jättämisen seurauksena LHVL 7 §
  • LHVL 15 §:n purkuperuste: liikehuoneiston hallinnan saamisen estyminen
  • LHVL 19 §: sopimuksen purkaminen korjaus- ja muutostöiden perusteella
  • LHVL 34 § kohteen myynti-> osto-optio
vi tyypillisist lausekkeista
VI.Tyypillisistä lausekkeista
  • Vuokran sitominen rahoituskustannuksiin
  • LHVL 24 § mahdollistaa vuokran sitomisen indeksiin -> toistaiseksi tai väh. 3 vuotta
  • Sitominenliikevaihtoon -> erityisesti kaupan alalla
  • Liikevaihtosidonnainen vuokra on riskialtis, jos sale and lease back on tapahtunut korkealla vieraalla pääomalla -> vipuvaikutus ei kestä suuria vaihteluja
jatkuu25
Jatkuu..
  • Yleisesti triple net lease –sopimuksissa on

sovittu vuokran olevan ensisijaisesti riippu-vainen vuokranantajan rahoituskustannuksista ja vain toissijaisesti se on indeksoitu (pätevä vuodesta 1981)

  • Vuokra jaetaan yleensä pääoma- ja hoito-osaan
  • Voidaanko jossain olosuhteissa ko. sopimus-ehtoa pitää kohtuuttomana ja sovitella LHVL 25 ja 5 §:n perusteella
jatkuu26
Jatkuu..
  • Kanne vuokranmäärän muuttamiseksi ratkaistava kokonaisharkinnalla
  • KKO 1994:96 -> suhdannevaihteluilla ei merkitystä -> sopimustahon kannettava vastuunsa pitkissä sopimuksissa elinkeinoympäristön mahdollisesta muutoksesta
  • maariski
jatkuu27
Jatkuu..
  • Sopimussakkojen käyttö sopimuksen tar-koituksen toteuttamisen varmistamiseksi
  • Vuokralaisen suojaksi säädettyjen pakottavien säännösten kiertämiseksi se ei ole laillinen
  • LHVL 52.3 § -> sopimusehto, jonka mukaan vuokraa maksettaisiin vielä vuokrasopimuksen tultua puretuksi, on mitätön