Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia

1. Sale and leaseback –järjestelyn ongelmakohtia Prof. Jarno Tepora Helsingin yliopisto

2. Erotettava sale and lease back –järjestely rahoitus- ja vakuusjärjestelynä ja  ulkoistamisjärjestelynä • motiivit: • käyttöpääoman rahoitus • likvidiä varoja yrityksen ydintoimintaan, esim. Kesko ja UPM

3. Sisältö • Ilmiön oikeudellinen kuvaus • Oikeusjärjestyksen normisto • Sopimukset • Pakottava lainsäädäntö • Sopimussuhteet • Sivullissuhteet • ongelmakohtia

4. I. Sale and lease back -järjestely • Kiinteistöleasing-vakuusjärjestely • Kaksiasianosaissuhde: rahoittaja / yritysasiakas • Kolme oikeustointa – kauppa, vuokra ja osto-optio – muodostavat yhden arvioitavan kokonaisuuden

5. Jatkuu.. • Arvioinnissa merkitystä objektin tyypillä: irtain vai kiinteä omaisuus • Panttaussäännösten soveltaminen: • Irtain reaaliesine: (1) sopimussuhde; OikTL 37 § ja (2) sivullissuhde -> julkivarmistus -> traditio • Kiinteä omaisuus: (1) sopimussuhde MK 2:11 ja (2) sivullissuhde -> ei sitovuutta

6. Jatkuu… • Vakuusluovutusta tarkastellaan omistus-oikeudelle rakentuvana esinevakuutena • Avoin vakuustarkoitus – omistus jakautunut luottoaikana • Kohde jää rahoittajan omistukseen, jos asiakasyritys ei lunasta kohdetta – OikTL 37 § • Vuokrasopimus aito käyttöoikeutta koskeva sopimus

7. II. Neljä eri vaihtoehtoa • Vaihtoehto A kiinteistö Rahoittaja ------------- Asiakasyritys • Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta • Asiakas vuokraa kiinteistön rahoittajalta • Asiakas ostaa kiinteistön vuokrakauden päätyttyä

8. Jatkuu.. • Panttaussäännökset -> ei sitovuutta • Vakuusluovutusta koskevat säännökset * MK 2:11 -> ei sitovuutta-> kielletyt ehdot * Vrt. MK 2:2 -> purkava/lykkäävä ehto • Yhteenveto  Vaihtoehto A ei oikeusjärjestyksemme mukaan mahdollinen

9. Vaihtoehto B vuokra + rakennus Rahoittaja ----------------------- Asiakasyritys 1.Asiakas perustaa siirtokelp. maanvuokra- oikeuden rahoittajalle 2.Rahoittaja ostaa rakennuksen asiakkaalta 3.Asiakas vuokraa rakennuksen rahoittajalta 4.Asiakas ostaa rakennuksen vuokrakauden päätyttyä ja maanvuokrasopimus lakkaa

10. Jatkuu… • Rahoittajan näkökulma: MK 14:4.1 2 kohta • Maapohjan vuokraoikeus + rakennuksen omistusoikeus itsenäinen kohde • Asiakkaan näkökulma: takaisinosto-oikeus rakennukseen (ei sovelleta MK 2:11)  sitoo sopimussuhteessa

11. Jatkuu… • Panttioikeudellisten säännösten perusteella ei jäsenny -> rakennus yksin ei voi olla panttioikeuden kohteena • Vakuusoikeudellinen lähestymistapa: * jäsentyy: rahoittaja suojattu kirjauksella * asiakkaan kannalta oleellista on osto-option sitovuus sop.suhteessa; OikTL 37 § ehdolta puuttuu sivullissitovuus

12. jatkuu… • Yhteenveto: • Vaihtoehto B tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn kirjausmenettelyllä • Asiakasyrityksen kannalta rakennuksen lunastusoikeus /-velvollisuus käytettävissä rahoittajaa kohtaan • Oikeus/-velvollisuus ei sido kolmansia

13. Vaihtoehto C kiint.osakeyhtiön osakkeet • Rahoittaja ------------------ Asiakasyritys • Asiakasyritys perustaa oy:n ja luovuttaa kiinteistön oy:lle • Rahoittaja ostaa koko osakekannan • Asiakasyritys vuokraa rakennuksen (LHVL) • Asiakasyritys ostaa osakekannan leasingkauden päätyttyä

14. Jatkuu… • Panttioikeudellinen jäsennystapa * osakkeiden traditio rahoittajalla -> sitoo asiakasyrityksen velkojia * takaisinosto-oikeus pätevä, kohteena irtain omaisuus * OikTL 37 §:n lex commissoria kielto * sivullissitovuus / vilpitön mieli

15. Jatkuu… • Vakuusluovutusoikeudellinen jäsennys: * omistusoikeus on jakautunut -> rahoittajalla omistajan hallintaoikeus ja asiakkaalla esineoikeudellinen takaisinotto-oikeus ja vuokraoikeus * takaisinotto-oikeus sitoisi sopimus- ja sivullissuhteessa - oikeustason tarkastelu

16. Jatkuu.. • Toinen jäsennystapa -> rahoittaja saa täyden omistusoikeuden osakkeisiin • Asiakkaalla käyttöoikeus vuokraoikeuden perusteella • Asiakkaan esineoikeudellinen asema ei ole tässä vahva -> lunastusoikeus katsottava velvoiteoikeudelliseksi (vrt. Rahoitusvakuuslaki 4 §)

17. Jatkuu… • Yhteenveto vaihtoehto C: • tarjoaa rahoittajalle turvaavan järjestelyn panttioikeudellisten ja vakuusluovutusta koskevien säännösten pohjalta • Asiakkaan näkökulmasta vaihtoehto C mahdollinen; vakuusluovutus tulisi jäsentää niin, että omistusoikeus on jakautunut

18. Vaihtoehto D Rahoittaja -------------------- Asiakasyritys • Rahoittaja ostaa kiinteistön asiakkaalta • Rahoittaja luovuttaa kiinteistön perusta-malleen yhtiölle • Asiakas vuokraa rakennuksen • Asiakas ostaa osakkeet vuokrakauden päätyttyä

19. Jatkuu… • Muistuttaa vaihtoehtoa C • Voidaan kysyä: tuleeko asiakkaan tehdä panttausilmoitus (KK 10:1.2) rahoittajalle, kun kiinteä om. on muutettu arvopaperi-muotoon • Vai riittääkö, että rahoittaja on alun alkaen sopinut menettelystä

20. III. OikTL 37 §:n soveltamisalasta • OikTL 37 § soveltuu vakuusluovutukseen • Selvitettävä -> hyväksytäänkö sale and lease back sellaisena kuin se on laadittu (= aito kauppa, vuokraus ja lunastusoikeus) vai onko kyse kokonaisarvioinnissa vakuusluovutuksesta -> OikTL 37 § tulisi sovellettavaksi • Selvitettävä -> kumpi osapuolista on oikeus-toimen kohteena olevan varallisuuden (osakkeiden) omistaja kantaen omistajanriskin

21. Jatkuu… • Jos osakkeiden omistajana pidetään rahoittaja-vuokranantajaa, joka kantaa omistajalle normaalisti kuuluvan riskin -> ei OikTL 37 § tule sovellettavaksi • Selvitettävä tarkemmin -> kumpi osapuolista kantaa merkittävimmäntaloudellisenriskinesineestä järjestelyn aikana

22. Jatkuu.. • Selvitetään: (1) vuokrasopimuksen sisältöä ja sen mukaan määräytyvää vastuuta esineestä (2) millainen takaisinostovelvollisuus/ - oikeus asiakasyrityksellä on esineeseen

23. Jatkuu.. • Triplenetlease –sopimus  siirretään taloudellista riskiä vuokralaiselle * kuluriski on arvioitavissa etukäteen • Asiakkaan takaisinostovelvollisuus / aito takaisinosto-optio * ennalta sovittu määrähinta / käypä hinta * Vuokrasummansitominenvuokranantajanlainakustannuksiin, käytännössä korkoon

24. Jatkuu.. • Kummalle osapuolelle on sälytetty peruskorjausvastuu -> vaikeammin etukäteen määritettävissä * jos vastuu kokonaan tai suurimmaksi osaksi on jyvitetty vuokranantajan maksettavaksi -> julkiselle omistajalle kuuluu myös taloudellinen omistajuus

25. Jatkuu.. • Yhteenveto: • OikTL 37 §:n soveltaminen sale and lease back järjestelyyn tulee harkittavaksi, jos (1) asiakkaalla on takaisinosto-velvollisuus, (2) jos takaisinostohinta on ennalta määrätty, (3) jos vuokranmäärä on sidottu vuokranantajan lainakustannuksiin ja (4) jos asiakkaalle on jyvitetty perus-korjausvastuu vuokrasopimuksessa

26. Oikeuspoliittisia näkökohtia • Taloudellinen omistus / juridis-muodollinen omistus • Rahoitusinstrumenttien kehittyminen -> omistusoikeuden käyttö monipuolistunut • Annettava oikeudellista relevanssia, jos taloudellista riskiä sijoituksen arvon kehittymisessä • IFRS-tilinpäätöskäytäntö • Kiinteistön ulkoistaminen

27. IV. Vuokrasopimuksesta • Maanvuokran ja huoneenvuokran välisestä suhteesta • Vuokrauksen pääasiallisella tarkoituksella merkitystä rajanvedossa • Kun rakennus tai sen osa vuokrataan toiselle ja samalla myös maa-alue sen yhteydessä käytettäväksi -> sovelletaan LHVL:ia

28. V. Vuokrajärjestelyt kiinteistöjen ulkoistamisjärjestelyissä • Triple net lease –sopimus * vuokralainen vastaa kaikista mahdollisista kuluista * kannustimet vuokralaiselle • Likaiset vuokrasopimukset • Douple net lease –sopimus * vuokran lisäksi vakuutukset ja verot * vuokranantaja maksaa ylläpito-/hoitokust. -> ulkopuolinen palvelu

29. Jatkuu.. • Peruskorjausvastuusta sopiminen • Vuokralaisella hoitovastuu -> rakennus/ osa palautetaan ”vastaavassa hyvässä kunnossa” • Vuokra-aika 10-25 vuotta • Peruskorjausvastuusta sovittava -> sitä koskevan riskin jakamista -> merkitystä esineen omistajakysymyksen kannalta

30. Laki liikehuoneistojen vuokrauksesta (LHVL) • LHVL 2 § -> säännökset pääasiassa dispositiivisia -> sopimusvapaus • Pakottavat säännökset toisen sopimuspuolen suojaksi -> edellyttävät tämän nimenomaista reagointia • Seuraavassa tarkastellaan pakottavia säännöksiä:

31. Jatkuu… • Kuittauskielto LHVL 8 § -> kuittauskielto-ehto on mitätön -> vuokralaisella on oikeus kuitata vuokraansa vastasaamisellaan • Laki velan vanhentumisesta (15.8.2003/ 738) korvasi LHVL:n erityissäännökset velan vanhenemisesta -> velat vanhenevat kolmen vuoden kuluessa • Velkoja saa käyttää vanhentunuttasaata-vaakuittaukseen (lain 15 §; taannehtiva)

32. Jatkuu.. • Korvaus määräaikaisen sopimuksen päättyessä LHVL 45 §:n nojalla -> arvoanostaneetmuutos-jakorjaustyöt, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa työt • LHVL 19.1 § -> vuokralaisella oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koske-van välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi

33. Jatkuu.. • Jos vuokralaisella on oikeus hankkia kohde takaisin vuokrakauden päätyttyä ennalta määriteltyyn hintaan -> sisältyykö tähän LHVL 45 §:n mukainen korvaus • Jos osto-optiota ei ole tai se määräytyy käyvästä arvosta  45 §:n mukainen korvaus tulisi maksaa

34. Jatkuu.. • Sopimuksen purku terveysvaaran perusteella -> LHVL 50 §: ”jos vuokralai-selle tai vuokralaisen palveluksessa ole-van terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen” • Esim. kosteushaitta -> homesienet • Riski on ilmeinen

35. Jatkuu.. • Triple net lease –sopimus -> vastuu-kysymys • Sovittava laatustandardeista -> ulkopuolinen tarkastus ja hyväksyntä • Vuokralaiselle asetettava oikealle tasolle kannustimet • Sopimuksen purkuoikeus ei riippuvainen vuokranantajan omasta menettelystä • Jos vuokranantajan menettelystä-> korvausvastuu; näyttö vuokralaisella

36. Jatkuu… • Sopimuksen purku hallinnan estymisen perusteella -> vuokralaiselle olennainen merkitys -> ei tule juurikaan kysymykseen • Sopimuksen purku vuokranantajan vaihtumisen vuoksi * vuokralaisella säännöllisesti kohde hallinnassa -> suojattu

37. Jatkuu.. • LHVL 50 § 3-kohta muu sopimusrikkomus • Koskee vain vuokrasopimusta ja sen mukaista vuokrasuhdetta • Yleinen sopimuksen purkuperuste -> oleellinen sopimusrikkomus -> kynnys korkealla • LHVL:n pakottavat purkuperusteet riittäviä

38. Jatkuu.. • Sopimuksen purku sovitun vakuuden asettamatta jättämisen seurauksena LHVL 7 § • LHVL 15 §:n purkuperuste: liikehuoneiston hallinnan saamisen estyminen • LHVL 19 §: sopimuksen purkaminen korjaus- ja muutostöiden perusteella • LHVL 34 § kohteen myynti-> osto-optio

39. VI.Tyypillisistä lausekkeista • Vuokran sitominen rahoituskustannuksiin • LHVL 24 § mahdollistaa vuokran sitomisen indeksiin -> toistaiseksi tai väh. 3 vuotta • Sitominenliikevaihtoon -> erityisesti kaupan alalla • Liikevaihtosidonnainen vuokra on riskialtis, jos sale and lease back on tapahtunut korkealla vieraalla pääomalla -> vipuvaikutus ei kestä suuria vaihteluja

40. Jatkuu.. • Yleisesti triple net lease –sopimuksissa on sovittu vuokran olevan ensisijaisesti riippu-vainen vuokranantajan rahoituskustannuksista ja vain toissijaisesti se on indeksoitu (pätevä vuodesta 1981) • Vuokra jaetaan yleensä pääoma- ja hoito-osaan • Voidaanko jossain olosuhteissa ko. sopimus-ehtoa pitää kohtuuttomana ja sovitella LHVL 25 ja 5 §:n perusteella

41. Jatkuu.. • Kanne vuokranmäärän muuttamiseksi ratkaistava kokonaisharkinnalla • KKO 1994:96 -> suhdannevaihteluilla ei merkitystä -> sopimustahon kannettava vastuunsa pitkissä sopimuksissa elinkeinoympäristön mahdollisesta muutoksesta • maariski

42. Jatkuu.. • Sopimussakkojen käyttö sopimuksen tar-koituksen toteuttamisen varmistamiseksi • Vuokralaisen suojaksi säädettyjen pakottavien säännösten kiertämiseksi se ei ole laillinen • LHVL 52.3 § -> sopimusehto, jonka mukaan vuokraa maksettaisiin vielä vuokrasopimuksen tultua puretuksi, on mitätön