土地增值稅節稅規劃

土地增值稅節稅規劃 土地稅科陳彥良

大綱一、認識土地增值稅二、節稅方法三、申報注意事項

認識土地增值稅 已規定地價之土地，在土地所有權移轉時，就土地之漲價數額按累進稅率課徵。移轉漲價數額倍數累進稅率

漲價總數額 移轉現值總額減去取得時移轉現值或原規定地價總額

土地移轉時 1.有償移轉：買賣、交換 2.無償移轉：贈與、遺贈 3.設定典權

納稅義務人 1.有償移轉：原土地所有權人 2.無償移轉：取得土地所有權人 3.設定典權：出典人

土地增值稅的計算方式 移轉現值總額按物價指數調整後原地價總額改良土地費用漲價總數額應納土地增值稅額漲價總數額長期減徵稅率累進差額

土地增值稅一般稅率 第1級20％土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ﹙按台灣地區消費者物價總指數調整後﹚未達百分之1百者」第2級30％土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ﹙按台灣地區消費者物價總指數調整後﹚在百分之1百以上未達百分之2百者」第3級40％土地漲價總數額「超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ﹙按台灣地區消費者物價總指數調整後﹚在百分之2百以上者」

一般用地 • 稅率：20%、30%、40% • 長期減徵： 1.持有土地20年以上，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵20% 2.持有土地30年以上，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵30% 3.持有土地40年以上，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵40%

自用住宅用地 • 稅率： 10% • 適用條件 1.本人、配偶、直系親屬辦竣戶籍登記 2.出售前一年無出租、營業 3.都市土地3公畝，非都市7公畝 4.房屋為本人、配偶、直系親屬所有 5.一生一次

土地增值稅的減免 • 免徵土地增值稅： 1.繼承 2.政府出售、政府贈與、政府受贈 3.徵收 4.公共設施保留地 5.社會福利事業或私立學校受贈土地

申報移轉現值 • 買賣、贈與案件： 1.訂約日30日內申報，以訂約日當期公告土地現值 2.逾訂約日30日申報，以收件日當期公告土地現值 3.實際移轉價格〈需大於公告現值〉

土地增值稅稅率 • 一般用地稅率：20%、30%、 40% • 自用住宅用地稅率： 10%

節稅規劃 • 自用住宅重購退稅 1.出售土地後2年內購買土地。先買後賣亦可。 2.自用住宅用地 3.出售與重購地同一土地所有權人 4. 新購土地地價超過出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額 5.如為先購後售案件，重購土地時已持有自用住宅用地

先賣後買完成登記日訂約日、收件日後賣先買自用住宅重購退稅 • 2年期限如何計算

新購地價 原出售地價原繳土地增值稅 A 自用住宅重購退稅計算公式 A>=原繳土地增值稅全退 0<A<原繳土地增值稅退A A=<0 不退

新購地價 110 原出售地價 100 原繳土地增值稅 10 A 20 自用住宅重購退稅例1 退原繳土地增值稅10元 20>10

新購地價 95 原出售地價 100 原繳土地增值稅 10 A 5 自用住宅重購退稅例2 0<5<10 退原繳土地增值稅5元

新購地價 80 原出售地價 100 原繳土地增值稅 10 A -10 自用住宅重購退稅例3 -10<0 不退

自用住宅重購退稅 • 重購退稅請求權時效5年 • 管制：買入後5年內不得移轉或改變用途

自用住宅用地 • 稅率： 10% • 適用條件 1.本人、配偶、直系親屬辦竣戶籍登記 2.出售前一年無出租、營業 3.都市土地3公畝，非都市7公畝 4.房屋為本人、配偶、直系親屬所有 5.一生一次

土地稅法34條修正案立法意旨 • 原土地稅法之優惠規定 • 第34條一生一次10％優惠稅率 • 第35條重購退稅 • 修正土地稅法第34條 • 增訂一生一屋優惠稅率（條件較嚴謹） • 設定出售面積、持有期間、設籍期間等條件限制 • 縣市政府稅收實質損失，中央政府補足 • 目的 • 減輕換屋族購屋負擔 • 落實一生一屋之受惠原則

土地稅法第34條增訂第5項 土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：一、出售都市土地面積未超過1.5公畝、非都市土地面積未超過3.5公畝二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋三、出售前持有該土地6年以上四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年五、出售前5年內，無供營業使用或出租

否按一般稅率核定輔導用一生一次申報一生一屋優惠稅率是符合曾否適用一生一次 10％優惠稅率審核一生一屋條件不符一般稅率核定「一生一次」、「一生一屋」適用順序土地所有權人先適用過「一生一次」優惠稅率後，始可適用「一生一屋」優惠稅率

自用住宅持有期間及設籍之6年認定 連續設籍6年未成年子女設籍 2年配偶設籍2年本人設籍2年 93/1/1 99/1/1立約持有自用住宅滿6年

先購後售同時擁有2屋之認定 • 土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起一年內，出售原有自用住宅用地者，亦符合本法第三十四條第五項第二款之規定出售購地第2屋第1屋 98/7/1 99/1/21立約

信託房屋同時擁有2屋之認定 本法第三十四條第五項第二款規定所稱出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋，應包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。 • 避免藉信託方式移轉所有權，以規避一生一屋規定

換屋族減免土地增值稅之優惠 • 優惠措施有3項 • 一生一次 10％優惠稅率 • 一生一屋 10％優惠稅率 • 重購退稅（最節稅） • 「一生一次」與「一生一屋」不能併用，但均可同時搭配重購退稅優惠措施一起使用

換屋族減免土地增值稅之優惠

申報注意事項 應檢附文件一式2聯土地增值稅申報書契約書影本〈已銷花〉(正本查對後退還) 雙方身分證明文件土地所有權狀影本或土地登記謄本其他相關證明文件自用案件：建物所有權狀、戶口名簿、無租賃申明書公共設施保留地案件：土地使用分區證明農業用地不課徵案件：農業用地作農業使用證明書

土地增值稅1小時快速發單 適用條件 1.依現值申報書所載，申報土地移轉現值小於或等於前次移轉現值或原地價之一般簡易案件。 2.義務人1人（土地所有權人）、權利人1人（土地承受人）之單一移轉案件。 3.每人每次申報在3件以內者。 4.證件完備齊全，並於當日下班前1小時（總處為下午4時30分、分處為下午4時）前申報收件者。

土地增值稅網路申報 報稅代理人利用網際網路辦理申報作業前，應先依下列方式向各地方稅稽徵機關申請帳號登錄一般民眾無需向稽徵機關申請帳號登錄。申報人應通過內政部憑證管理中心之電子身分憑證審核確認上網申報土地增值稅，自行列印繳款書訂約完稅移轉登記

網路申報 本處稅捐服務網： http://www.tax.tpc.gov.tw 再點選「地方稅網路申報入口」財政部稅務入口網： http://www.etax.nat.gov.tw 再點選「地方稅網路申報入口」

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