오피스텔 시장의 전망

1. 오피스텔 시장의 전망 2002. 9. 5 알투코리아부동산투자자문㈜ 황 종 현

2. 목 차 2 12 23 27 • 오피스텔 공급 • 오피스텔 수요 • I. 주택공급과 가구변동 • II. 기대수요 추정(1인, 2인가구) • 오피스텔의 도전과 경쟁력 • 오피스텔의 주택시장 진입

3. 연도별 오피스텔 입주물량의 변화(서울] • 2002년부터 서울 오피스텔의 공급(입주)물량이 전년도 입주물량의 2배씩 증가하고 있음. • 2005년에 입주 예정된 물량은 약 11,800실이며, 금년하반기와 2003∼4년에 분양될 물량을 더하면 2004년도 공급량 33,000실 수준에 도달할 것으로 예상됨. • 지금까지 분양되었거나 분양계획을 밝힌 오피스텔이 완공되는 2005년말까지는 오피스텔이 총 10만실을 넘어서고 추가공급이 계속되어 2005년 입주량이 2004년 수준에 이를 경우 총 12만 3천실 규모로 추산됨. 자료 : 부동산 114

4. 주요 지역의 오피스텔 공급비중의 변화 • 2002년말 기준 표의 주요지역이 오피스텔 공급량의 87%를 담당함. • 강남, 서초, 마포, 영등포지역의 오피스텔 공급은 꾸준한 증가, 강남·서초 지역은 2005년말 이후 공급량이 감소할 것으로 예상 • 이들 주요지역의 2005년말 오피스텔 공급비중은 금년말보다 약 9%하락한 78%수준으로 예상됨 자료 : 부동산 114

5. 주요지역별 오피스텔 점유비율의 변화 • 전통적인 오피스텔 공급지역인 강남, 서초, 마포·영등포 지역은 점유비율이 하락 • 강서, 구로, 금천, 도심지역이 신규오피스공급지역으로 부각되면서 전체오피스텔에서 차지하는 점유비율이 꾸준히 증가하는 상황임. 자료 : 부동산 114

6. 강남지역 오피스텔의 평형별 분포 현황 • 한강남측지역의 오피스텔의 평형구성비는 20평 이하가 전체의 53%이며, 강동·송파지역과 관악· • 동작지역의 소형화 경향이 두드러짐. • 특히 관악·동작지역은 10평이하의 비율이 25%로 대학생,고시생을 타깃으로 한 초소형 오피스텔의 공급이 많음. • 강남지역에서 30평이하의 오피스텔은 83%의 점유율을 보임. 자료 : 부동산 114

7. 강북지역 오피스텔의 평형별 분포현황 • 한강북측의 오피스텔의 평형구성비는 20평이하가 전체의 63%로 강남지역보다 10%정도 소형오피스텔의 구성비율이 높음 • 소형화가 뚜렷한 지역은 용산, 강북권(강북,노원,도봉) 및 서대문·은평 지역임. • 용산지역은 10평이하의 오피스텔이 약 38%로 서울에서 가장 높은 구성비를 보이며, 강북지역의 30평이하 오피스텔은 한강남측지역과 같은 83%수준임. 지료 : 부동산 114

8. 입주연도별 평당 평균분양가의 변화 추이 • 서울시내 오피스텔의 입주연도별로 산출한 평당 분양가는 ’96년의 평당 510만원에서 2005년 입주예정인 오피스텔의 분양가 평당 721만원까지 10년간 약 41% 상승함 • 2001년에 준공된 오피스텔의 분양가가 낮은 이유는 IMF직후의 경기침체상황에서 분양된 오피스텔이 많기 때문임. • 분양가조사가 가능한 입주전후의 모든 오피스텔의 평당 평균 분양가는 621만원임. 자료 : 부동산 114

9. 구별 오피스텔의 평당 분양가 수준 • 구별 오피스텔의 평균 분양가는 금천구의 최저 363만원에서, 최고 중구의 889만원으로 종로, 용산, 성북 등 도심지역의 오피스텔 분양가격이 평당 700만원대 이상의 높은 추이를 보이고 있음. 지료 : 부동산 114

10. 세대당 주차대수와 전용면적의 비율 • 서울소재 오피스텔의 세대당 평균 주차대수는 0.83대이며, 양천구소재 오피스텔은 세대당 1대를 넘으며, 가장 주차대수가 부족한 구는 0.44대의 서대문구임. • 분양평형에 대한 전용면적의 비율은 대부분 52%∼74%의 범위내로 전체평균 55.6%임. 지료 : 부동산 114

11. 분양가에 대한 매도호가(시세)의 변동율 • 최근에 매도호가가 조사된 오피스텔을 당초의 분양가와 비교해 보면 양천구는 평균 –6.4%의 하락, 영등포구는 13%의 호가상승을 보이고 있음. • 서울지역전체를 평균한 결과 분양가 대비 매도호가가 2.5%상승함(각 오피스텔마다 분양시기가 달라 화폐가치의 변동을 감안하면 실질적인 자산가치는 하락하였다고 할 수 있음) 지료 : 부동산 114

12. 가격에 대한 임대수익의 비율(소득수익율] • 매도호가 또는 분양가에 대한 연간임대수익과 보증금의 운용이익(7%적용)의 비율을 계산한 결과 광진구가 13.2%로 가장 높고 양천구는 7.6%로 가장 낮아 자산가치의 하락폭에 이어 소득수익율측면에서도 다른 지역보다 덜 매력적인 것으로 조사됨 • 서울시내 오피스텔의 임대수익과 자산가치와의 평균적인 비율은 9.3%(표준편차 1.9%)임. 자료 : 부동산 114

13. 주택종류별 공급(준공)비율 및 추이(전국) • 1980년대 중반부터 아파트의 공급량이 단독주택의 공급량을 추월함 • 2000년에는 IMF등의 영향으로 아파트공급비율이 전년보다 감소함 • 전체 주택중에서 아파트가 차지하는 점유비율은 약 48%임 자료 : 통계청, 주택총조사

14. 주택종류별 공급(준공)비율 및 추이(서울) • 서울의 주택공급추이는 전국과 비슷한 모습이며, 아파트의 공급비율이 더 높은 특징이 있음 • 아파트의 점유비율은 2000년에 서울주택수의 50%를 넘어섰고 단독주택은 아파트의 절반 수준임 자료 : 통계청, 주택총조사

15. 주택종류별 가구수분포비율의 추이(전국) • 단독주택(다가구포함)에 거주하는 가구수는 계속 감소하여 전가구수의 50%수준임 • 36%의 아파트거주가구수를 비롯하여 공동주택가구수는 꾸준히 증가함 자료 : 통계청, 주택총조사

16. 주택 종류별 가구수의 증감율(전국) • 1995년에 비해 2000년에 가구수가 크게 증가한 비율은 오피스텔 > 아파트 > 다세대주택의 순임 • 오피스텔은 ‘95년의 6, 500가구 ⇒ ’00년 21,000 가구로 220%이상 급증함 • 단독주택거주 가구수는 최근 10년 동안 줄어들고 있음 자료 : 통계청, 인구주택총조사

17. 단독주택1채당 가구수의 추이(대도시별) • ‘95년 대비 ‘00년에 단독주택거주 가구수가 증가한 지역은 서울, 대전, 경기도임 • 위 지역에서 단독주택을 원룸, 투룸으로 내부구조를 바꾸거나 다가구주택을 신축하여 많은 임차인 을 유치한 결과라고 판단됨 • 기타 지역은 단독주택에 거주하는 가구수가 줄어드는 전국적인 추세와 같음 자료 : 통계청, 인구주택총조사

18. 공동주택 1호당 가구수의 추이(대도시) • 95년과 비교할 때 ‘00년에는 공동주택과 오피스텔 1호에 1가구가 거주하는 것이 일반화됨 • 서울의 연립주택1호당 2가구이상이 거주하는 사례는 줄긴 했지만 8%정도 남아 있음 • 주거용 오피스텔은 1실당 1가구가 거주하는 형태가 ’00년에 일반화됨 자료 : 통계청, 인구주택총조사

19. 주택종류별 최근까지 공급현황(서울] • ’96년부터 ’00년까지 서울에서 아파트는 연평균 51,700가구, 다세대 8,470가구가 공급(입주) • 2001년에 공급된 아파트는 5개년 평균보다 700가구 감소, 다세대주택은 36,100가구로 급증 • 2002년 상반기 아파트 공급량은 8,459가구로 급감, 다세대주택은 29,170호로 급증 • 오피스텔은 2002년 상반기 1,813실 증가, 하반기 약 5,300실 증가가 예상됨 자료 : 통계청, 서울시보도자료 신문인용

20. 주택공급현황과 매년 필요한 주택수(서울) • 매년필요한 주택수 : 55,000채(가구수증가, 주택 멸실수로 추정) • ’96∼’00년 : 연평균 주택공급 62,000채(아파트는 평균 52,000호) • ’01년과 금년 상반기 주택공급은 다세대주택의 급증으로 각각 9만 및 4만호가 공급되었지만 아파트가격의 급등을 진정시키지 못함 → 아파트선호경향과 상반기에 8,500호의 부족한 아파트공급 • 아파트의 멸실(재건축)이 본격화되면 필요주택수는 그 양만큼 더 증가하게 됨 자료 : 통계청,서울시자료를 근거로 추정

21. 사용방수(규모)에 따른 가구수의 변화 추이 • 가구별로 방1개 또는 2개를 사용하는 가구수는 1990년을 정점으로 급속히 감소하여 20%수준 • 가구당 방3, 방4개를 사용하는 가구수가 2000년에 전체가구수의 67%를 점유함 • 주택수요자가 선호하는 주거규모가 30평형∼ 40평형대로 상향이동 • 주로 소형인 주거용 오피스텔의 대량공급은 주택수요자의 크기에 대한 Trend와 불일치 자료: 통계청, 인구총조사

22. 수요자가 선택할 주택유형과 규모(1인가구) • ’95∼2000년까지 1인가구는 12만가구가 증가하였으며, 64%가 단독주택(다가구포함)에 흡수되었고 아파트에 입주한 가구는 27%정도임 • 단순추세연장으로 ‘05년까지 증가하는 1인가구가 12만이라고 하면 과거와 같이 주택공급이 될 경우 8만6천 가구(73%)는 단독주택에, 2만 천가구(15%)는 아파트로 이동함. • 1인 가구의 증가가 두드러진 주택별 방수 현황은 단독주택에 입주한 1인가구는 방2, 방3 / 아파트에 입주한 1인가구는 방3, 방4를 선호함. • 단독주택에 배당된 1인가구 증가분을 단독주택이 소화하는데 한계에 이름 • (단독주택1채당 가구수 서울:전국:대도시 = 3.17: 2.22 : 1.75) 자료: 통계청, 인구총조사

23. 수요자가 선택할 주택유형과 규모(2인가구) • ’95∼2000년까지 2인가구는 약 9만7천가구가 증가하여, 약 23%가 단독주택(다가구포함)에 흡수되었고 아파트에 입주한 가구는 약 58%로 1인가구보다는 경제력이 큼 • 2005년까지 증가될 2인가구수는 9만6천 가구로 과거와 같은 추세로 주택이 공급된다면 3만1천가구(32%)는 단독주택에, 4만 6천가구(46%)는 아파트에 거주할 것으로 추정됨. • 2인 가구의 증가가 현저하게 나타난 주택의 사용방수는 단독주택은 방2,3,4 / 아파트는 방3,4로 1인가구보다 방3,4를 선택한 비율이 높음(주거면적의 증가를 시사함) • 1인가구와 다른 점은 어떤 종류의 주택에 대해서도 원룸(방1)을 2인 가구는 선택하지 않으리라는 것임(오피스텔은 제외) 자료: 통계청, 인구총조사

24. 세대구조변화에 맞는 주택공급 중대형 아파트, 연립, 다세대, 단독·다가구 방3이상, 중대형(30평이상) 오피스텔 중소형 아파트, 연립주택,다세대주택, 단독·다가구주택의 투룸 이상, 중소형(30평이하)오피스텔 등 1인가구(단독,다가구주택의 원룸, 초소형(10평이하) 오피스텔 ) (단독,다가구주택의 원룸,투룸, 점포주택, 소형(20평이하) 오피스텔) 주1: 자녀의 출산, 성장기의 세대 주2: 자녀 독립기의 세대 주3: 자녀가 없는 맞벌이 세대

25. 주택과 오피스텔의 경쟁 자료 : 부동산 114 ∼10평 단독, 다가구주택의 원룸, 투룸(방1, 2) 2468 3557 평형대별 분포현황 4396 11∼30 단독,다가구의 방2이상 소형 아파트 15537 31∼40 소형 아파트, 다세대주택 38130 41평∼ 중대형 아파트 초고층 주상복합아파트 ∼10평 11∼20 21∼30 31∼40 41∼ • 오피스텔의 약 65%는 20평이하의 초소형으로 단독 및 다가구주택의 원룸, 투룸과 경쟁적인 관계에 있음 • 오피스텔공급의 약 31%를 점하는 21평∼40평형은 소형아파트 및 다세대주택과 경쟁적인 관계에 있으며, 1인 가구가 선호하는 규모라고 할 수 있음(방2, 방3) • 오피스텔이 41평이상인 경우 중대형아파트와 경쟁적이며, 2인가구가 선호하는 규모라고 할 수 있음(방3, 방4)

26. 평형대별 오피스텔의 공급(입주) 시기 • 2005년까지 입주하게 될 오피스텔의 대부분은 11평∼20평형대의 소형으로 33,000실 정도 • 특히 2004년에 입주 예정인 물량이 19,000실로 한해에 집중 공급됨 • 특정시기에 소형평형의 집중 공급은 준공후 공실 가능성을 내포하고 있음 <평형대별 오피스 공급(입주량)의 추이(서울)> 자료 : 부동산 114

27. 주택과 주거용 오피스텔의 경쟁력 비교 개인사생활보호 주차상황 다소유리 방범,도난방지유리 빌트인시스템구비 신세대주거개념에 맞는 공간제공 임대료가 원룸보다 비쌈 개인사생활보호 방범,도난방지유리 빌트인시스템완비 높은 층고 대중교통이용편리 전용율 낮음 주거 쾌적성 저하 유지관리비증가 단독 다가구 원룸 투룸 다세대 주택 ∼20평 21∼40평 오피스텔 21∼40평 41평∼ 높은 층고, 빌트인시스템완비,대중교통이용 편리(역세권 위주공급) 전용율(발코니,주차장) 낮음, 주거쾌적성(일조,동간거리) 저하, 유동성 낮음, 유지관리비 (전기,수도료 업무용부과)증가, 세대별 주차장확보 불리 자산가치상승이익(capital gain)이 적음 소형 아파트 중대형 아파트

28. 오피스텔의 주택시장진입 5년간 (’01-’05) 증가가구수 27만 5천 가구 1인가구 증가수 12만 가구 2인가구 증가수 9만 6천 가구 단독 8만 6천가구 단독 3만 2천가구 아파트 2만 1천가구 아파트 4만 5천가구 오피스텔 오피스텔 6,874 1,186 2,132 원룸:오피스텔=5:5 4,264 - -45,215 투룸:다세대:오피스텔=2:4:4 16,049 15,802 6,420 투룸:다세대:오피스텔=4:3:3 52,674 방1 방1 23,760 43,227 17,290 다세대:오피스텔=6:4 다세대:오피스텔=6:4 9,504 방2 방2 2,685 4,183 13,426 다세대:오피스텔=8:2 836 다세대:오피스텔=8:2 방3 방3 다세대,기타:오피스텔=10:0 3,669 862 0 0 다세대기타:오피스텔=10:0 35,148 27,581 오피스텔의 흡수수준: 62,730 방4 방4 가격 및 임대료하락 방5 방5 오피스텔 공급 (’01-’05) Min: 76,000 Min: 13,000 초과공급량 Max: 34,000 Max: 97,000

29. 오피스텔의 평형별 기상도 규모별 오피스텔수요 예상되는 오피스텔의 평형 및 공급량 수요-최소공급량 자체 8,060 15평이하 Min:20,690 Max:26,400 -10,498 흐리거나 비 Min:46,860 Max:59,820 16∼30평 -24,638 장마비 31∼45평 Min:6,330 Max:8,070 20,464 쾌청 Min:2,120 Max:2,710 1,401 46평이상 맑음 2,132 22,222 방1 26,794 방2 3,521 방3 0(?) 방4 방5 • 주거용 오피스텔은 아파트를 지향하되 가격은 다세대주택과 경쟁력이 있어야 함 • 오피스텔이 주거상품으로 자리잡는 데는 정부의 정책방향, 시설사용에 대한 공동관리 규약의 제정, 거래유통을 활성화시키기 위한 오피스텔 물건정보의 통일기준설정 등 산적한 과제가 많음. • 10만 가구이상 공급될 주거용 오피스텔이 장기적으로 공동주택으로 분류되면 건축규제(주차장강화, 용적율)를 통해 중대형화 및 고급화가 진행될 것으로 예상됨