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土地利用规划. 一、概念 ： 对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施。. 特点 ： 强调合理 “ 利用 ” 和 “ 管理 ” 包括农用地和非农用地及各类用地的具体的合理利用。. 二、土地规划与有关规划的关系. 与经济、社会、科教发展战略总体规划的关系 经济、社会、科教发展战略总体规划是经济社会发展全局性规划。 土地利用总体规化要以战略规划为依据 。. 与国土规划的关系
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土地利用规划 • 一、概念：对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施。 特点：强调合理“利用”和“管理”包括农用地和非农用地及各类用地的具体的合理利用。
二、土地规划与有关规划的关系 • 与经济、社会、科教发展战略总体规划的关系 经济、社会、科教发展战略总体规划是经济社会发展全局性规划。土地利用总体规化要以战略规划为依据。
与国土规划的关系 国土规划是指根据国家社会经济发展总的战略方向和目标，以及规划区的自然、经济、社会、科学技术等条件，按规定程序制定的全国或一定范围内的国土开发整治方案。 土地利用总体规划是国土规划的重要组成部分，要以国土规划为依据。
与农业发展总体规划 农业发展总体规划，又叫农业综合开发总体规划，是对农业，特别是大农业即农、林、牧、渔全面开发和发展的总体安排与部署，是一项专业性的综合发展规划。 土地利用规划更全面，包括内容更广泛，农业发展总体规划更侧重于农业。
与城市规划的关系 城市规划是指国家为了实现一定时期内，城市经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 城市规划的用地指标，要受土地利用总体规划的控制。
与划定基本农田保护区的关系： 划定基本农田保护区是为了满足经济持续发展和人口增长对农产品需求而确定的农田，它具有总体与局部的统一，客观控制与微观落实的统一，数量保护与质量保护统一的特点。 划定基本农田保护区与土地利用总体规划的关系是专项与总体的关系。
此外，土地利用规划要符合《中华人民共和国土地管理法》和《城市规划法》，并与《农业法》、《水利法》、《水土保护条例》、《森林法》等相衔接。此外，土地利用规划要符合《中华人民共和国土地管理法》和《城市规划法》，并与《农业法》、《水利法》、《水土保护条例》、《森林法》等相衔接。 • 总之，土地利用总体规划是一个专业性的规划，但不同于一般行业性规划。
三、土地利用规划的任务 规划主要任务 1、土地供需综合平衡 农业用地(耕地、林地及牧草地)需求 土地需求 非农业用地 (首先是工业用地需求，工业是经济发展最活跃的部门)需求 自然供给 土地供给 经济供给
自然供给 实际存在于自然界中的各种土地数量,包括已利用土地和未来一段时间内可供利用土地。由于土地不能创造,位置不可移动, 土地总量固定不变(数量有限性)。在经济学上称为无弹性供给. 经济供给 土地各种用途相互竞争利用,当某一用途的土地需求增加,其他用途的土地就会转做该用。某一用途的土地供给随该用途收益增加而增加的现象，为经济供给，是有弹性供给。
价格 P 供给过剩土地浪费闲置 S 供给曲线 P2 注：这里为经济供给 P0 均衡点 P1 D 需求曲线 短缺 Q 数量 0 Q1 Q2 Q0 Q3 Q4 均衡价格图 现实中达不到均衡而出现短缺或过剩,这时需要宏观政策加以调控。土地利用规划就是政府用行政和法律手段来协调供需矛盾,达到经济、生态和社会效益最优。
2、土地利用结构优化 国民经济各部门用地面积的数量比例关系 土地利用结构 土地利用结构的变化是经济结构变化的结果 土地利用结构优化的原因 不同产业用地标准不同,要求合理分配土地资源,寻求最优土地利用结构。就是在不增加土地投入的条件下,实现土地产出增长。
3、土地利用宏观布局(土地利用总体规划) 确定各部门用地的数量与位置,确定什么时间,什么部门在什么地方使用土地的数量及分布状态,宏观调控各业用地。 4、土地利用微观规划(内部规划或详细规划) 对不同部门,不同土地类型进行规划。如居民点用地、交通、农业用地(耕地规划、园地、林地等)以便提高各单位用地的土地利用率。
四、土地利用规划的内容 规划内容 • 规划的具体内容，因客观环境条件的差异，其侧重点有所不同。但从总体而言，从宏观到微观，整体到细部，土地利用规划有下列规划内容。
土地利用现状分析、评价与潜力分析 规 划 内 容 土地供给与需求预测 土地供需平衡和土地利用结构优化 土地利用规划分区和重点用地项目布局 城乡居民点用地规划 交通运输用地规划 农业用地规划 土地利用专项规划 土地利用费用效益分析和规划实施
2007年2月全椒县被正式确定为国家基本农田保护示范区。该县被设立为国家基本农田保护示范区，是根据国务院基本农田“总量不减少，用途不改变，质量不降低”的总要求，通过国土资源部、农业部和建设部联合现场检查验收、反复比对筛选后确定的。 全椒县近年来十分重视基本农田保护工作，专门编制了基本农田保护专项规划，全县共划定基本农田67446公顷，占耕地总面积的87％，并落实到每个地块和农户，做到了块块有保护标牌、有保护措施、有保护责任人，而且与每个农户都签订了保护责任卡。2007年2月全椒县被正式确定为国家基本农田保护示范区。该县被设立为国家基本农田保护示范区，是根据国务院基本农田“总量不减少，用途不改变，质量不降低”的总要求，通过国土资源部、农业部和建设部联合现场检查验收、反复比对筛选后确定的。 全椒县近年来十分重视基本农田保护工作，专门编制了基本农田保护专项规划，全县共划定基本农田67446公顷，占耕地总面积的87％，并落实到每个地块和农户，做到了块块有保护标牌、有保护措施、有保护责任人，而且与每个农户都签订了保护责任卡。
五、土地利用规划的意义 • 为加强土地管理、制止乱占耕地提供保证 • 满足经济建设和改革开放进一步发展的需要 • 满足合理配置优化土地资源组合的需要 • 推进土地使用制度改革 • 强化土地利用用途管制原则及措施
缙云县土地违法案件 2005缙云县全年立案查处土地违法案件76件，涉及土地面积61 .8公顷，其中耕地22.5公顷，结案率100%，收缴罚没款934万元，强制拆除违法建筑，面积2896平方米。
六、土地利用规划体系 1、土地利用规划体系概念 不同种类类型和级别的各类土地利用规划组成的相互联系的系统. (1)按规划的性质与任务不同(前苏联分类) 企业间土地规划和企业内土地规划 城市土地利用规划 (2)台湾根据土地性质 非城市土地利用规划
(3)我国土地规划体系 • 按层次 • 总体（总体包括若干专题研究） 、详细、专项规划。 • 按性质 • 行政区、自然区、经济区、跨区域土地利用规划。 • 按深度 • 土地利用规划、土地利用设计、土地利用施工。 • 现行使用体系 • 全国—省—市—县—乡五级制。
按土地利用规划的层次等级划分 土地利用总体规划 土地利用专项规划 土地利用规划设计 ①按国家行政管理体系编制，分为五级 ②是国家对规划地的农业用地及非农业建设用地实行的宏观控制、协调、组织和监督 ③各级规划均以行政区划为单位编制、覆盖区域内全部土地 ④规划一经上级主管部门批准，将具有一定的法律效应。代表国家利益控制国民经济各部门的土地利用。 为特定目的而制定的部门或跨行政区界线的区域性综合规划或单项规划。是土地利用总体规划的组成部分兼有微观与宏观规划的性质。 是属于微观土地利用规划，是土地利用总体规划和专项规划的继续和深入，是各项用地的安排，是规划实施的最终依据。
总归专题研究： 为搞好总体规划所开展的一系列研究，为土地利用总体规划提供科学依据。 如：耕地保护和潜力开发研究； 土地利用现状及存在问题研究； 土地适宜性评价研究； 各类用地需求量预测研究； 土地利用分区研究； 土地人口承载力研究； 土地利用规划环境影响评价研究。
各种用地内部规划 （土地利用详细规划）： 通常叫部门规划。如农业（种植业、林业、畜牧业、水利水电业）用地规划；工业（含乡镇企业）用地规划；交通用地规划；城镇建设用地规划等。
土地利用专项规划： 如基本农田保护规划、土地复垦规划、开发区用地规划、土地整理规划等规划 。 此外，还可根据当地具体情况开展如下的研究（专项规划） ：农业开发区域总体规划（相当于农业用地规划，但更具独立性）。
八、 土地利用规划的程序 土地利用规划是一个复杂的系统工程，要解决好复杂的系统问题，就必须遵循一定的规划工作程序。
(一)明确任务(目标) 目标 合适的切入点 规划的任务和规划的范围与期限 范围以行政区划为单位，期限（近期，远期和远景） 符合区域特点和经济发展需要。切入点不同，规划目的，规划内容不同。
（二）组织准备工作 1）思想准备 2）组织班子 （1）组织有权威的指挥协调和决策的领导机构 主要负责编制工作的组织领导、规划中重大问题的决策、协调和保障经费。实际中，成立编制工作领导小组，由地区领导任组长，各部门领导组成成员
（2）筹建实际参与规划方案设计的班子 由技术专家和专项规划的专业人员组成。 确定规划人员，负责调查研究，分析编制和成果整理等工作。 实际中，多由本级国土资源行政部门会同其他部门组成，编制技术工作可委托专业技术单位承担，可通过招标方式确定技术承担单位。 （3）拟订工作计划和工作方案，并报同级人民政府批准
（4）申请编制规划经费 （5）人员业务培训 （三）现状调查与收集资料 1）自然条件资料 2）社会经济资料 3）规划资料 4）实地调查
资料、数据的分析与处理 优化模型、聚类模型、线形规划、多元分析、主因素分析等。 目前，地理信息系统（GIS）被广泛地用于土地利用规划中。
（四）土地利用问题的系统分析与诊断 在对地区土地利用历史和现状系统调查的基础上，对地区土地利用的状态，趋势，潜力，限制条件与有利因素等方面进行系统分析。 后备土地资源 农业用地 建设用地 工业用地 城市建设、交通用地
（五）专题研究 （1）土地供需预测 对各类用地进行全面清理，调查分析土地利用潜力，分析社会经济发展的用地需求和土地供给能力。 土地需求预测 人口预测 工业用地 交通用地 水利用地 重点建设项目用地 农业用地
2）土地供给预测 居民点置换 土地整理 土地开发整理潜力分析 中低产田改造 未利用土地开垦复垦 （2）土地利用结构布局与调整 根据土地供需和下达的用地指标，进行土地供需总量平衡对土地利用结构进行调整。
（六）拟订规划供选方案设计 拟订出主要控制指标和土地利用布局调整方案，编制多个供选方案，从规划实施的可行性，效益、环境影响等方面，对规划方案进行评价比较。 对比分析法、综合评价法、线性规划法、模模糊综合分析法和微分法。
旧：土地利用评价方面内容（21）： 新：社会调查评价指标（17） • 基本建设投资效益（9） ： 经济效益评价指标（26） ： • 生态经济评价（8）： 生态环境效益评价指标（13）： • 环境质量指标（9）： • 共47个 合计：56个 （七）论证阶段
反映土地利用程度，特别是一个区域的种植也发展程度：反映土地利用程度，特别是一个区域的种植也发展程度： • 垦殖系（指）数= ×100％ • 反映耕地利用程度： • 复种指数= ×100％ • 反映生态环境好坏，森林状况： • 森林覆盖率= ×100％ • 反映经济情况，如基本建设投资效益： • 国民经济的投资效益系数= ×100％ • 反映社会状况问题： • 人均社会商品零售额=
土地利用率：已利用土地（耕地、园林、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地和水域面积）占辖区总面积的百分率。土地利用率：已利用土地（耕地、园林、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地和水域面积）占辖区总面积的百分率。 • 城镇指数：指城镇、独立工矿用地和特殊用地面积之和占辖区土地面积的百分率。 • 城镇化水平：城镇人口（居民）占辖区总人口的百分率。 • 交通指数：指铁路、公路用地面积和占辖区土地面积的百分比。 （八）审批实施
九、土地利用规划的理论 (一)地租和地价理论 1、马克思地租理论 地租是土地所有权借以实现的经济形式, 产生条件是土地所有权和使用权的分离 地租的三种形态 级差地租 绝对地租 垄断地租 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅱ
(1)级差地租 利用较好生产条件的土地产生的超额利润 土地有限性 级差地租存在条件 土地差别性 级差地租Ⅰ 由土地的肥沃程度和土地位置的不同而产生的超额利润 级差地租Ⅱ 在同一块土地上连续投入等量资本所产生生产率的差别而形成的超额利润。
在计划经济下，土地不能买卖，因此是零价格。1992年春天邓小平南巡谈话以后，人们思想解放，开始土地批租，进行土地的买卖（出租）了。上海是中国级差地租最高的城市，南京东路等中心地区的级差地租高达世界城市中的第三位，仅次于日本东京银座地区、香港的中环地区。在计划经济下，土地不能买卖，因此是零价格。1992年春天邓小平南巡谈话以后，人们思想解放，开始土地批租，进行土地的买卖（出租）了。上海是中国级差地租最高的城市，南京东路等中心地区的级差地租高达世界城市中的第三位，仅次于日本东京银座地区、香港的中环地区。
(2)绝对地租 凡租用土地者,无论土地好坏,都须向土地所有者交纳一定数额地租,由所有权而产生。在各种形式的地租中,绝对地租是土地所有权最典型的实现形式。 (3)垄断地租 从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格中获得超额利润,由产品的垄断价格带来。 2、西方经济学地租理论 经济学者将地租分为契约地租和经济地租
契约地租 土地承租人和土地出租人通过契约的形式,规定佃户按期交给物主的租金款额。 经济地租 是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本之后剩余的那一部分,取决于产品价格和成本。 著名经济学家萨缪尔森认为 在一定时期内使用土地而支付的价格为土地的租金或称纯经济租金。他认为地租量完全取决于土地需求之间的竞争。
：“武夷山，三件宝，山奇水秀岩茶好。”武夷岩茶作为全国十大名茶之一，尽享盛誉于世界茶坛。：“武夷山，三件宝，山奇水秀岩茶好。”武夷岩茶作为全国十大名茶之一，尽享盛誉于世界茶坛。 大红袍产于天心岩九龙窠的高岩峭壁之上大红袍茶树现有6株。两旁岩壁直立，日照不长，气温变动不大，更巧妙的是，岩顶终年有细小甘泉由岩谷滴落，滋润茶地，随水流落而来的还有藓苔类的 有机物，肥活土地，使得 大红袍天赋不凡， 得天独厚。
3、土地价格 土地价格是出租土地的资本化收入,资本化的地租形成土地的购买价格或价值。 不是土地所有权的购买价格, 是土地所提供的地租的购买价格 本质 土地价格是土地所有者让出其获得土地收入的权利所索要的代价。
4、地租地价与土地规划的关系 提高土 地肥力 改善运输条件 追加投入 级差地租形成条件的变化，影响地租地价 地价低 地价高 规划为高价用地,如商服用地和居住地等, 工业用地、行政办公用，农业用地
