INNOVER EN IMMOBILIER: la prescription acquisitive d’un droit superficiaire

1. INNOVER EN IMMOBILIER:la prescription acquisitive d’un droit superficiaire présentée par Me Stéphane Richer à Association des professionnels en droit de passage et immobilier du Québec 9 mai 2008

2. Qu’est-ce qu’un droit superficiaire 1011 C.c.Q. La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l'immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier.

3. La propriété superficiaire peut porter sur divers immeubles corporels: • Bâtiments • Clôtures • Ponts • Aqueducs • Moulins • Voies ferrées • Poteaux • Lignes téléphoniques ou d’électricité • Grottes • Mines • Pipelines • Passages sous-terrains • Tunnels

4. Constitution de la propriété superficiaire • Par convention • Par prescription

5. Il est bien établi en doctrine et en jurisprudence qu’il est possible d’acquérir par prescription un droit de superficie: • Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, 2e édition, Les Éditions Thémis, Montréal, 2007, par. 1596; • Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété, 5e édition, Les Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2005, par. 438; • Rhéault c. Fouquette, [1985] C.A. 522; • Gulf Power Co. c. Habitat Mon Pays Inc., J.E. 78-673 (C.A.); • Leboeuf c. Douville, (1969) B.R. 472;

6. Conditions d’exercice de la prescription acquisitive • 2910 C.c.Q. La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir le droit de propriété ou l'un de ses démembrements, par l'effet de la possession. • 2911C.c.Q. La prescription acquisitive requiert une possession conforme aux conditions établies au livre Des biens. • 922 C.c.Q. Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque. • 2917 C.c.Q. Le délai de prescription acquisitive est de 10 ans, s'il n'est autrement fixé par la loi.

7. Possession • 921 C.c.Q. La possession est l'exercice de fait, par soi-même ou par l'intermédiaire d'une autre personne qui détient le bien, d'un droit réel dont on se veut titulaire.

8. Éléments constitutifs de la possession • Le corpus (l’élément matériel) • L’animus (l’élément psychologique ou intentionnel)

9. Le Corpus • L’élément matériel de la possession prend la forme d’actes matériels d’utilisation, d’occupation, de jouissance ou de transformation du bien.

10. L’animus • L’animus est l’intention du possesseur de se conduire comme le véritable propriétaire du bien ou, dans le cas de la possession d’un droit superficiaire, comme le titulaire de ce droit.

11. L’animus (suite) • « On ne doit pas chercher à faire la preuve de l’intention réelle ou de sonder l’état d’âme du possesseur. Il suffit d’examiner la conduite du possesseur par référence à une personne placée dans la même situation. » • « Tout élément intentionnel est certes difficile à prouver. C’est pourquoi le Code enseigne qu’on est toujours présumé posséder pour soi et à titre de titulaire du droit, à moins d’une preuve contraire (art. 921, al. 2 C.c.Q.). Toute personne qui fait la preuve de l’élément matériel de la possession jouit aussi d’une présomption simple d’animus. Cette présomption dure indéfiniment et assure la persistance de l’élément intentionnel. »

12. L’animus (suite) • « Il s’agit d’une présomption simple, qui peut donc être renversée par une preuve qu’il en est autrement (art. 2847, al. 2 C.c.Q.). La démonstration que le possesseur n’avait pas l’intention d’agir à titre de propriétaire constitue une preuve du contraire et suffit à renverser la présomption d’animus. » • Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, 2e édition, Les Éditions Thémis, Montréal, 2007, par. 524 et 525

13. Possession utile Pour produire des effets, la possession doit être: • paisible • continue • publique • non-équivoque • Art. 922 C.c.Q.

14. Délai de prescription • 2917 C.c.Q. Le délai de prescription acquisitive est de 10 ans, s'il n'est autrement fixé par la loi.

15. Possibilité d’alléguer l’acquisition par prescription d’un droit superficiaire dans le cadre d’une défense et demande reconventionnelle • Il existe une certaine controverse chez les auteurs quant à la possibilité d’alléguer l’acquisition d’un droit de propriété en défense.

16. Pierre-Claude Lafond Pierre-Claude Lafond prétend qu’il est impossible de se faire déclarer propriétaire par prescription acquisitive dans le cadre d’une défense et demande reconventionnelle puisque le dépôt de la demande en justice du tiers demandeur a pour effet d’interrompre la prescription.

17. Pierre-Claude Lafond (suite) • 2892 C.c.Q. Le dépôt d'une demande en justice, avant l'expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai de prescription. La demande reconventionnelle, l'intervention, la saisie et l'opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l'avis exprimant l'intention d'une partie de soumettre un différend à l'arbitrage, pourvu que cet avis expose l'objet du différend qui y sera soumis et qu'il soit signifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice.

18. Pierre-Claude Lafond (suite) Me Lafond est d’avis que le jugement a un « effet attributif et non simplement déclaratif, comme sous le droit antérieur ». • 2918 C.c.Q. Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu'à la suite d'une demande en justice.

19. Denys-Claude Lamontagne (à contrario) Me Denys-Claude Lamontagne est d’avis que c’est le seul écoulement du temps requis pour la prescription acquisitive qui transfert le droit, le jugement n’étant que déclaratif: « L’article 2918 C.c.Q. paraît considérer à sa face même les articles 2875 ou 2892 C.c.Q. : la prescription n’aurait pas lieu par le seul écoulement du temps. (…) Par contre, c’est la prescription acquisitive et non le jugement qui transfère le droit. (…) Le jugement mentionné à l’article 2918 C.c.Q. est purement déclaratif ou confirmatif, sans effet translatif. Il vient en sorte officialiser l’accomplissement de la prescription, fournit un titre officiel au possesseur, titre qui pourra être publié. Le principal demeure l’accomplissement de la prescription, l’accessoire étant le jugement (…). …l’accomplissement de la prescription ne dépend pas de l’obtention du jugement, mais de la possession utile pendant le temps requis. » • Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété, 5e édition, Les Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2005, p. 458-459

20. Denys-Claude Lamontagne (suite) • 2875 C.c.Q. La prescription est un moyen d'acquérir ou de se libérer par l'écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive. • 2892 C.c.Q. Le dépôt d'une demande en justice, avant l'expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai de prescription. La demande reconventionnelle, l'intervention, la saisie et l'opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l'avis exprimant l'intention d'une partie de soumettre un différend à l'arbitrage, pourvu que cet avis expose l'objet du différend qui y sera soumis et qu'il soit signifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice.

21. Exemple jurisprudentiel où la prescription a été alléguée en défense L’affaire Fortier c. Grenier, J.E. 2006-1039 (C.S.)

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