鑑定評價

鑑定評價 2007. 03.

목 차 Ⅰ. 감정평가의 기본이론 Ⅱ. 감정평가의 3방식 Ⅲ. 토지의 감정평가 Ⅳ. 건물의 감정평가 Ⅴ. 감정평가서

Ⅰ. 감정평가의 기본이론 1. 감정평가의 개념 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제7호 : 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것 미국 부동산감정평가협회 (AI) : 가치에 대한 의견 또는 가치에 대한 의견을 전개하는 과정이나 행위 일본 부동산감정평가기준 : 부동산의 가격에 관한 전문가의 판단이자 의견 감정평가의 개념논의 감정(appraisal) : 특정 물건에 대한 사실관계를 조사 확인하여 그 물건의 진위 양부를 판정하는 것 평가(valuation) : 대상물건의 가치를 금액으로 표시하는 과정 ▷ 부동산을 감정평가 하기 위해서 감정이 선행되어야 하므로 양자를 동일한 개념으로 보고 있으며, 현재는 컨설팅 및 감정평가검토를 포괄하는 개념으로 보고 있음. 2. 감정평가의 대상 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 및 동시행령 제2조 : 토지 및 그 정착물, 동산 기타 대통령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권외의 권리

기타 대통령이 정하는 재산 1. 저작권 · 산업재산권 · 어업권 · 광업권 그 밖에 물권에 준하는 권리 2. 「광업재단저당법」에 의한 공장재단 3. 「공장저당법」에 의한 공장재단 4. 「입목에 관한 법률」에 의한 입목 5. 자동차 · 건설기계 · 선박 · 항공기 등 관계법령에 의하여 등기 또는 등록하는 재산 6. 유가증권 3. 감정평가의 기능 (1) 정책적 기능 ▷ 부동산의 효율적 이용과 관리 ▷ 적정한 가격형성 유도 ▷ 손실보상의 적정화 ▷ 과세의 합리화 (2) 경제적 기능 ▷ 부동산 자원의 효율적 배분 ▷ 거래질서의 확립과 유지 ▷ 부동산 의사결정의 판단기준 제시 (3) AI의 감정평가의 목적 ▷ 소유권의 이전 ▷ 금융제공과 신용획득 ▷ 소송관련 업무 ▷ 세금관련 업무 ▷ 투자상담, 의사결정 및 회계관련업무

4. 감정평가의 필요성 (1) 합리적 시장이 없으므로 인한 필연성 (2) 감정평가의 사회성 및 공공성 (3) 가격형성과정의 복잡성 및 저해요인의 다양성 (4) 가격형성의 기초 (5) 부동산 거래의 특수성 5. 부동산가격의 본질(특징) (1) 교환의 대가인 ‘가격’과 용역에 대가인 ‘임료’ (2) 당해 부동산에 관한 소유권 기타 권리 · 이익의 가격 (3) 장기적인 배려하에 형성되며, 항상 변동의과정 (4) 자연적 특성으로 국지적 불완전 시장에서 가격형성 6. 부동산가격 발생요인 (1) 효용 (유용성, Utility) (2) 상대적 희소성 (Scarcity) (3) 유효수요 (Effective Purchasing Power)

7. 부동산의 가격발생요인과 가격형성요인 (2) 부동산의 가격형성요인 (1) 부동산의 가격발생요인 효 용 유효수요 상대적희소성 → 공급적 측면 사회적요인 일반적요인 경제적요인 → 수요적 측면 행정적요인 지역요인 일반적 제요인의 지역적 차원으로 → 지역의 부동산 가격수준 형성 토지의 개별요인 대상부동산의 개별적 · 구체적 가격형성 개별요인 건물의 개별요인 8. 부동산가격제원칙

9. 부동산가격의 기능 (1) 가격의 패러미터적 기능(Parameteric Function) ● 수요와 공급에 의해 형성된 부동산가격은 소비자와 생산자의 행동을 결정하는 중요한 지표가 되며, 부동산의 활동주체에 정보를 제공하는 기능 (2) 가격의 자원배분기능 ● 일반재화의 가격과 마찬가지로 부동산가격은 부동산 자원을 배분하게 만들고 개량물의 건축 · 유지 · 수선 등과 관련하여 다른 자원의 부동산에 대한 배분도 촉진 (3) 잠재가격(Shadow price)으로서의 기능 ● 부동산의 매도 · 매수 가격은 재화의 기회비용을 올바르게 반영한 잠재가격이 되기는 어려우나, 감정 평가된 부동산가격은 잠재가격으로서의 기능 10. 감정평가의 절차 (1) 기본적사항의 확정 (2) 처리계획의 수립 (3) 대상물건의 확인 (4) 자료의 수집 및 정리 (5) 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석 (6) 감정평가방법의 선정 및 적용 (7) 감정평가가액의 결정 및 표시

Ⅱ. 감정평가의 3방식 1. 가격의 3면성과 감정평가 3방식 • 모든 재화의 경제적 가치를 감정평가하는 데는 감정평가대상물건의 시장성, 비용성, 수익성의 3가지 측면을 고려 • 하여 결정하는 것이 보통이다. 이것을 가격의 3면성이라 한다. • (1) 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있는가?(시장성) • (2) 어느 정도의 비용이 투입되어 만들어진 물건인가?(비용성) • (3) 그것을 이용함으로써 우리는 어느 정도의 수익이나 편익을 얻을 수 있는가?(수익성) • 이러한 가격의 3면성을 토대로 하여 사고방식의 측면에 따라 비교방식, 원가방식, 수익방식이 있다. • 감정평가3방식은 주종이나 경중의 관계에 있는 것이 아니라, 감정평가목적＊조건 및 대상물건의 성격에 따라 적정한 • 방법을 적용하는 것으로서 주방식과 부수방식의 위치에 있으므로 서로 독립된 것이 아니라 상호 밀접한 관련성이 있 • 으므로 병용이 필요하다.

2. 감정평가 3방식 병용과 시산가격의 조정 • (1) 문제의 제기 • 감정평가 3방식에 의하여 구한 가격이 적정가격인 점에서 이론상 일치하여야 하나 현실적으로 부동산의 특성, • 각 방식의 한계 등으로 인해 불일치 되고 있다. 즉 감정평가는 시장성, 이용성, 수익성에 각각 근거한 시장방식, • 원가방식, 수익방식을 통해 부동산의 경제가치를 평정하는 활동이다. • (2) 감정평가 3방식의 병용의 필요성 • A.Marshall은정적시장에서 3면 등가를 주장하였으나, 현실은 동적시장으로 3면등가가 부정되었다 • Babcock 은 수익방식, Hurd는 비교방식의 우수성을 주장, Mertzke의 3면등기성 부정하였다. • 미국에서는실무상 가능한 3방식 병용을 하도록 하고 있는 바, 특정방법을 제외할 때 반드시 그 사유를 개진하 • 도록 하고 있다. 감정평가 3방식 병용의 필요성은 다음과 같다. • ① 부동산의 특성에 의한 부동산 시장의 불완전성 • ②감정평가 3방식의 한계 때문에 상호보완차원에서 병용의 필요성 • ③감정평가 3방식의 상호유기적 관련성 • (3) 시산가격의 조정 • ① 시산가격의 의의 : 감정평가 3방식을 적용하여 도출된 가격 • ② 시산가격의 조정 : 각 시산가격을 비교 대조하여 그들 사이에 차이가 있을 경우 통일적.일관적인 가격을 • 구성하도록 조화시키는 작업으로 논리성과 객관성을 부여할 수 있다.

③ 시산가격의 조정방법 ㉮ 시산가격을 단순히 산술평균하거나, 평균치를 구하지 않도록 한다. ㉯ 대상물건의 성격이나 감정평가조건, 자료의 신뢰도를 검토하여 가중치를 두어 조정한다. ㉰ 특수한 경우 및 법적요구(과세, 보험 등)가 없을 경우 점(Point)이 아닌, 구간(band)으로 조정할 수 있다. 이는 감정평가의 Consulting 기능과도 부합하고, 시장가치가 The Most Probable Selling Price로 정의되 는 최근의 추세 및 확률적 개념 논의와도 일맥상통할 수 있다. ④ 시산가격 조정의 판단기준 ㉮ 감정평가방법, 자료의 적절성 ㉯ 자료계산, 수정의 정확성 ㉰ 제시된 자료의 양 ⑤ 시산가격 조정시 유의사항 ㉮ 자료의 선택, 검토와 활용의 적부 ㉯ 가격제원칙의적절한 활용 적부 ㉰ 가격형성요인 분석의 적부 ㉱ 단가와 총액의 적부(기본단가와 총액, 특성요소 추가로 인한 전체단가와 총액 등) ㉲ 감정평가 3방식 특성에 따른 유의사항으로 비교방식은 급격한 호·불황시 신뢰성이 떨어지며, 수익가격은 임료의 지행성이 있음을 유의하고, 한편 원가방식은 공급자 중심의 가격이 됨을 유의사항에 넣어야 한다.

3. 비교방식 • (1) 거래사례비교법의 의의 • 거래사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 • 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말한다. • (2) 산식 사례가격 x 사정보정 x 시점수정 x 지역요인비교 x 개별요인비교 x 면적비교 = 비준가격 위치적 유사성 물적유사성 사정보정 가능성 시점수정 가능성 가로조건(가로의 폭, 구조 등의 상태) 접근조건(중심 및 편익시설과의 편의성) 환경조건(고객의 유동성과 인근환경과의 적합성 획지조건(면적, 접면, 너비, 형상, 방위, 고저 등) 기타조건(장래의 동향, 기타) 특수한 사정 개별적 동기 지가변동률 생산자물가지수 • (3) 적용방법 • 1) 거래사례 수집기준 비준가격의 신뢰성은 적절한 사례자료의 선택에 달려있다. 사례물건과 대상물건 사이에 유사성이 있어야 하며, 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정 등을 가하여야 한다. 따라서, 거래사례는 대상물건과 위치적 유사성과 물적 유사성이 있어야 하며, 시간적 유사성 또는 시점수정의 가능성이 있어야 하며, 물건의 거래는 특수한 사정이나 개별적 동기가 개재되어 있을 수 있으므로 사정보정의 가능성이 있어야 한다

2) 사정보정 사정보정이라 함은 가격의 산정에 있어서 수집된 거래사례에 거래관계자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 개재되어 있거나 시장사정에 정통하지 못하여 그 가격이 적정하지 아니하였을 때에 그러한 사정 이 없었을 경우의 가격수준으로 정당화 하는 작업을 말한다. 거래관계자의 특수한 사정에는 급매. 강매 같은 것이 있고, 개별적인 동기에는 친지, 친족간 거래 등이 해당된다. 사정보정에는 일정한 기준이나 법칙이 있을 수 없으므로, 감정평가사의 전문적인 지식, 풍부 한 경험과 정확한 판단력이 요구되는 것이다. • 감액해야 할 특수한 사정 • 영업상 장소적 한정 등 특수한 이용방법을 전제로 거래된 때 • 극단적인 공급부족, 장래에 대한 과도하게 낙관적인 견해 등 특이한 시장조건에서 거래된 때 • 업자 또는 계열회사간의 중간이익 취득을 목적으로 거래된 때 • 매수인이 부동산에 대해 명확한 지식과 정보가 부족한 상태에서 과대한 가격으로 거래한 때 • 거래가격에 매매대금의 할부지불의 금리상당액 등 토지대가 이외의 것이 포함되어 거래된 때 • 증액해야 할 특수한 사정 • 매도인이 부동산에 관해 명확한 지식과 정보가 부족한 상태에서 과소한 금액으로 거래한 때 • 상속, 전근 등으로 급매에 의해 거래된 때 • 감액 또는 증액해야 할 특수한 사정 • 금융압박, 도산시 법인 간의 은혜적 거래 또는 지인, 친족간 등 인간관계에 의한 거래 • 부당한 조성비, 수선비 등을 고려하여 거래된 때 • 조정, 청산, 경매, 공매 등으로 가격이 성립된 때 ★예제★ 매도인이 금융압박으로 인하여 정상적인 가격대비 10% 정도 싸게 1억원에 거래되었다면 정상가격은? 사정보정=대상/사례=100/(100-10) 100,000천원 x 100/(100-10) = 111,111천원

3) 시점수정 시점수정이라 함은 가격의 산정에 있어서 거래사례자료의 거래시점과 가격시점이 시간적으로 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에는 거래사례가격을 가격시점의 수준으로 정상화하는 작업을 말한다. □ 지수적용법에 의한 시점수정 거래사례가격 x 시점수정치(가격시점의 지수/거래시점의 지수) = 수정된 거래사례가격 □ 변동률적용법에 의한 시점수정 가격시점 현재 당해 분기 지가변동률이 미고시된 경우에는 직전분기변동률을 기준으로 추정한다. 시점수정치 = (1+적전분기변동률)x(1+직전분기변동률x경과일수/직전분기총일수) 거래사례가격 x 시점수정치 = 수정된 거래사례가격 ★예제★ 거래사례는 상업지역에 속한다. 거래시점은 2005년 1월 1일, 가격시점은 2005년 4월 15일인 경우 시점수정치를 산정하라. 1) 2005.04.01~2005.04.15 = 5.83% × 15/91 ≒ 0.96% 2) 2005.01.01~2005.04.15(누계) = 1.0325 × 1.0096 ≒ 1.0424(4.24%)

지가변동률 적용의 한계 시점수정에 사용하는 지가변동률은 건설교통부장관이 산정. 발표하는 바, 이는 시.군.구의 평균적 지가변동률을 나타내므로 개별토지의 지가변동과는 괴리가 있을 수 있다. 4) 지역요인 및 개별요인 비교 부동산의 지역교인과 개별요인의 비교는 지역분석으로 지역적 특성을 비교분석하여 그 표준적 사용과 지가 수준을 판정하고, 다시 개별적 요인을 비교하여 품등비교하고 거래사례의 가격을 비준하여 대상부동산의 가격을 유추하려는 작업이다. 거래사례가 인근지역에 위치하는 경우에는 지역요인이 동일하므로 지역요인 비교.분석작업은 생략되고 개별요인의 비교작업만 실시하게 되며, 거래사례가 동일수급권내의 유사지역에 위치하는 경우에는 지역요인과 개별요인을 동시에 비교하여 그 격차율을 판정하여야 한다. □ 종합적 비교법 사례부동산과 대상부동산의 지역요인 및 개별요인을 분석하여 종합적으로 얻은 비율을 거래가격에 곱하 여 비준가격을 구하는 방법이다. 계산이 간편한 반면 감정평가주체의 주관이 개입될 개연성이 높다. ★예제★ 거래사례는 1,500,000원/㎡이다. 대상분동산과 비교한 결과 접근조건, 도로조건, 획지조건 등에서 대상부동산이 10%우세하다. 대상부동산의 가격은? 사례가격 1,500,000원/㎡ x 비교치(110/100) = 1,650,000원/㎡ □ 항목별 평점법 사례부동산과 대상부동산에 대하여 획지조건, 환경조건, 가로조건 등 가격형성요인별로 여러가지의 항목 을 설정하고 비교.검토하여 평점을 실시하고 그 비율을 사례가격에 곱하여 대상부동산의 비준가격을 구하 는 방법이다. Weight를 두는 방법과 Weight를 두지 않는 방법이 있으며, 加減형식의 총화식과 乘除형식의 상승식이 있다.

★예제★ ○가중치를 두지 않는 방법 -총화식 (100+95+100+90+105+100)/(100+100+100+100 +100+100) =590/600 -상승식 (100/100x(95/100)x(100/100)x(90/100)x(105/100) x(100/100)=0.898 ○가중치를 두는 방법 (0.3x100/100+0.2x95/100+0.1x100/100+0.15x90/100 +0.2x105/100+0.05x100/100=0.985 5) 면적비교 사례부동산의 가격이 총액으로 표시된 경우 면적비교치=대상부동산면적/사례부동산면적이며, 사례 부동산의 가격이 단가(원/㎡)로 표시된 경우 대상부동산의 면적을 보정된 단가에 곱하면 된다. (4) 배분법 거래사례가 대상부동산과 동류형의 부분을 가지면서 이질적인 부분과 함께 복합적으로 구성되어있는 경우에 사례부동산에서 대상부동산과 異類型의 부분을 제외하고 同類型의 부분을 사례자료로 채택하는 방법을 말하며, 공제방식과 비율방식이 있다. 거래사례비교법은 대상물건의 비교성있는 동유형의 사례를 선정하여야 하나, 물적유사성의 기준을 충족시키는 사례선정이 곤란한 경우에 유용하다. 복합부동산이 최유효이용인 거래사례를 적용하는 것을 원칙으로 하므로, 사례가 최유효이용에 미달하는 경우에는 당연히 建附減價만큼 별도보정을 실시하여야 한다.

□ 공제방식사례토지가격 = 복합부동산(토지+건물) 사례가격 –사례건물가격 □ 비율방식 사례토지가격 = 복합부동산(토지+건물) 사례가격 x (토지가격/복합부동산가격) 유형은 다르더라도 동일한 용도지역내에 있는 사례를 수집하고, 공제되는 이유형부분의 가격에 대해 타당성이 검토되어야 하며, 토지/건물의 구성비율은 시간에 따라 변화됨을 유의하여야 한다. (5) 거래사례비교법의 장.단점 1) 장점 * 시장성의 원리에 의한 균형가격의 성격이 있어 실증적이며 현실적이다. * 거래가 빈번하여 충분한 거래사례가 있는 경우 모든 물건의 감정평가에 적용이 가능하다. * 재생산이 불가능한 토지의 감정평가에 특히 유용하다. * 산식이 간편하고 이해하기 쉽다. * 협상가격을 해석하여 정상가격을 구하는 방법이므로 다른 방법보다도 객관적이며 설득력이 있다. * Inflation이 계속적으로 심한 상황하에서는 보다 직접적으로 시장가치를 지지할 수 있다. 2) 단점 * 거래사례가 없는 물건(예:공공용부동산, 종교시설 등)에는 적용이 불가능하다. * 가격형성요인의 분석 및 비교과정에서 감정평가 주체의 주관이 개입될 개연성이 높고 비과학적이다. 또한 거래사례가격은 거래당사자의 협상력의 차이에 따라 다르게 결정된다. * 비교대상인 거래사례의 가격은 역사적 가격으로 부동산가격은 장래 편익의 현재가치라는정의에 배치된다. * 극단적인 호황이나 불황기에는 적용이 곤란하다.

(6) 적용대상 □토지(垈地, 農地, 林地 등) □ 자동차 □ 염전 □ 적산가격과 비준가격의 차이가 심한 물건(아파트, 구분소유상가 등) □ 기타 시장성이 있는 물건 4. 원가방식 (1) 원가법의 의의 원가법이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다. 감가수정이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우 에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하 여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다. 원가법은 대상물건의 신축.조성.매립 등 재조달에 소요되는 원가에 주목하여 대상부동산의 가격을 구하는 방 법으로, 일종의 공급가격으로서의 특성을 가지고 있다.

(2) 산식 Pn = C-Dn C : 가격시점의 재조달원가 Dn : 감가액(감가누계액) Pn : n기의 적산가격 재조달원가 감가누계액 = 복성가격 - [ 감가요인 ] ①물리적감가요인(마모,훼손,노후화 등) ②기능적감가요인(구식화,설계불량, 설비의 과소,과잉 등) ③경제적감가요인(시장성의 감퇴, 인근지역의 소태 등) 감가수정 복조원가Reproduction cost 대치원가Replacement cost [ 감가수정방법 ] ①내용연수기준법(정액법, 정률법, 상환기금법) ②관찰감가법 ③분해법(breakdown method) ④시장추출법 직접법(direct cost estimate) 간접법(indirect cost estimate)

(3) 적용방법 • 총가격적산법 • 부분별단가적용법 • 단위비교법 • 변동률적용법 직접법 재조달원가 간접법 복조원가(Reproduction cost) 대치원가(Replacement cost) • 치유가능 • 치유불가능 물리적 • 치유가능 • 치유불가능 감가요인 기능적 • 치유불가능 경제적,외부적 내용년수를 기준으로 하는 방법 • 정액법 • 정률법 • 상환기금법 → 우리나라 규정 : 관찰감가법 분해법 감가수정방법 시장추출법

1) 재조달원가 재조달원가라 함은 현존하는 물건을 가격시점에 있어서 원시적으로 재생산 또는 재취득 하는 것을 상정하는 경 우에 필요한 적정원가의 총액을 말한다. 일반적으로 복조원가(Reproduction Cost)로 구하지만, 건설자재, 공 법 등의 변천에 의하여 대상물건의 복조원가를 구하는 것이 곤란한 경우 대상물건과 동등한 유용성을 갖는 것 으로 치환하여 구한 원가, 즉 대치원가(Replacement)로 재조달원가를 구할 수 있다. 복조원가라 함은 대상물건과 동일한 모양.구조.원자재.노동자의 질을 가지고 복제품을 만드는 데 드는 비용을 말하며, 대치원가라 함은 대상물건과 동일한 효용을 갖는 물건을 만드는 데 드는 비용을 말한다. 대치원가로 적 산가격을 구하는 경우 기능적 진부화에 따른 감가를 행하지 않는다. □ 물건별 재조달원가 ① 건물, 구축물, 기계장치설비 등 일반건축물 등의 재조달원가는 도급방식에 의하여 소요되는 표준적인 건설비, 제작비와 건설기간 중도급인 이 직접 부담할 통상적인 부대비용의 합으로 구한다. 표준적인 건설비는 직접공사비.간접공사비.수급인의 적정이윤 등으로 구성되며, 통상의 부대비용은 건설기간 중 부담금리(자본비용).등기비용.감독비용.제세공 과금 등으로 구성된다. ② 토지(조성지, 매립지 등) 토지는 재생산이 불가능하므로 기성시가지의 경우에는 원가법의 적용의 여지가 없고, 조성지.개간지.간척 지.매립지 등에서 적용된다. 이 경우 재조달원가는 택지 등으로 개발되기 이전의 素地가격을 비준가격이나 수익가격으로 구한 후 당해 조성.개간.간척.매립 등에 소요되는 표준적인 건설비와 도급인이 직접 부담할 통상의 부대비용을 합한 금액으로 한다. ③ 외국에서 도입한 기계장치설비 재조달원가 = (도입당시의 원산지 CIF기준가격 X 기계가격보정지수 X 외화환산율) + L/C개설료, 하역료, 창고료, 육상운송비, 설치비 도입조건인 C&F 또는 FOB 등 CIF 기준가격이 아닌 경우 적정률을 승하여 CIF기준가격으로 환산하여야 하며, 기계가 自走式인 경우에는 별도 설치비가 소요되지 않으므로 부대비용에 설치비를 고려하지 않는다.

④ 무형자산 특허권 등의 무형자산에도 재조달원가 산정의 일반적인 기준이 적용된다. 표준적인 취득원가에 개량. 개선비 등의 자본적 지출과 등기비용, 제세공과 등의 통상의 부대비용을 가산하여 재조달원가를 구한다. • 산정방법 ① 직접법(Direct cost estimate) 대상물건의 구성부분별 또는 전체에 대한 비용자료를 직접 활용하는 방법으로 총가가격 적산법, 부분별 단가적용법, 변동률법, 단위비교법 등이 있다. 총가격 적산법: 대상부동산을 구성하는 자재량과 노동량을 조사하여 가격시점 현재의 단가를 곱하여 적 산한 가격에 부대비용을 가산하여 재조달원가를 구한다. ▷ 재조달원가 = 자재비 + 노무비 + 부대비용 부분별 단가적용법: 대상부동산의 지붕, 벽, 기둥, 바닥 등 구성부분별로 표준단가를 적용한 단위수량당 의 가격에 당해 자산의 총수량을 곱하여 총공사원가를 구하고 이에 부대비용을 가산 하여 재조달원가를 구하는 방법이다. ▷ 재조달원가 = (지붕단가x지붕총량)+(벽단가x벽총량)+......+부대비용 변동률법: 대상부동산에 대한 실제의 건설비가 판명되는 경우 시점수정 등을 가하여 가격시점 현재의 재조 달원가를 구하는 방법이다. ▷ 재조달원가 = 투입시점 투하비용 x 시점수정 ② 간접법(Indirect cost estimate) 대상물건과 유사한 물건의 재조달원가를 비교하여 대상물건의 재조달원가를 간접적으로 구하는 방법이 다. 이 경우 유사물건은 대상물건과 상호 대체 경쟁의 관계에 있는 지역, 즉 인근지역 또는 동일수급권내 의 유사지역에 있는 비교가능 한 물건이어야 한다. 이때 필요에 따라 시점수정, 지역요인, 개별요인 등의 비교를 하여야 한다. 간접법에서도 직접법의 총가격 적산법, 부분별 단가적용법 등을 활용할 수 있다.

2) 감가수정 감가수정이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능 적 감가또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있 어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다. 감정평가에서의 감가수정과 기업회계기준의 감가 상각은 동일한 용어의 해석 임에도 불구하고 그 목적, 적용대상 등에 많은 차이가 있다. • 감가수정과 감가상각의 차이 • 감가요인

3) 감가수정방법 ① 정액법 경제적 내용년수 동안 매년 일정액의 가치가 감소한다는 논리하에 적용하는 방법이다. 매년의 감가액(D)= [재조달원가(C)-잔존가치(CxR)]/경제적인내용년수(N) 감가누계액(Dn) = 재조달원가(C) x (1-잔가율 R) x (경과년수 n / 내용년수 N) 적산가격((Pn) = C [1-(1-R)] x n / N 매년 감가액이 일정하므로 사용정도가 매년 동일한 경우에 적합한 방법이며, 산식이 간단하다. 다만, 유형 상각자산은 일반적으로 초기에 수리비의 부담이 적으나 말기에 가까워질수록 수리비의 부담이 증가하는바 정액법은 이러한 요인으로 인한 매년 감가액의 차이를 고려하지 않고 있어 실제의 감가와 불일치하는 단 점이 있다. ② 정률법 정률법은 대상물건의 매년말 잔존가격에 일정한 감가율(상각율)을 곱하여 매년의 감가액을 구하는 방법으로 이 방법에 의한 감가율은 첫해가 가장 크고 재산의 가치가 체감됨에 따라 감가액도 체감된다. 대부분의 기계.동산 등 자산의 효용과 가치의 감소는 초기일수록 심하고 연도가 경과할수록 감소하므로 실 제와 일치한다. 그러나, 감가상각률은 일정하나 매년 감가액이 상이하므로 일정한 표준감가액을 정할 수 없 고, 최종잔가율이 0 보다 큰 자산에만 적용이 가능하고, 정률을 산출하는 계산이 복잡하다는 단점이 있다. ③ 상환기금법 내용년수 만료시에 가격시점에서의 상태와 동일한 효용을 갖는 물건을 취득하기 위해 매년의 감가액을 그때마다 국공채나 정기예금에 투자하여 복리로 운용한다는 전제하에 내용년수 만료시에 그 원리금의 합계액과 감가상당액이 같도록 매년 일정액씩을 감가하는 방법이다. 정액법대비 감가액이 적고, 적산 가격은 높다는 특징이 있다. 매년의 감가액(D)= C (1-R) x i/{(1+i)N-1} 감가누계액(Dn) = C x n x (1-R) x i/{(1+i)N-1} 적산가격((Pn) = C x [1- n x (1-R) x i/{(1+i)N-1} i:축척이율 미래의 감가액 산출하는데 적절하고 이론적이나, 감가계산이 복잡하고 재조달원가는 과거의 가치감소액 을 추정하여 적산가격을 구하는 것을 목적으로 하여 적용하지 않고 있다.

□ 관찰감가법 관찰감가법은 내용년수를 표준으로 하는 방법처럼 내용년수나 잔가율 등의 공식을 사용함이 없이 대상물건 전체에대한 감가요인과 감가액을 직접 관찰하여 대상물건의 현황에 맞는 감가액을 구하는 방법이다. 즉, 이 방법은 내용년수를 기준으로 하는 감가수정방법으로 구한 감가누계액이 대상물건의 적정한 감가액이 되지 아니할 때 적용하는 방법으로 감정평가사가 현장에 임하여 직접 대상물건의 모든 요인을 세밀히 관찰하여 경과년수 또는 장래보존년수 등을 조정함으로써 감가누계액이 적정한 것으로 되도록 하는 것이다. 대상물건의 개별적인 상태가 세밀하게 관찰되어 감가수정에 반영된다는 장점이 있는 반면, 감정평가자의 개별적인 능력이나 주관에 좌우되기 쉽고 외부에서 관찰하기 어려운 기술적 하자를 놓치기 쉬운 단점이 있다. 따라서, 실무에서는 내용년수를 기준으로 하는 방법과 병용하여 감정평가액의 신뢰도를 향상시킬 수 있다. □ 시장추출법(Market Extraction Method) 시장추출법은 유사한 거래사례를 분석하여 적절한 감가수정률을 구한 후, 이를 대상부동산에 적용하여 감가수정액을 구하는 방법이다. 이 방법은 유사거래사례에 관한 자료가 풍부해야 하고, 그 자료는 적절하고 신뢰성이 잇는 것일 때에만 적용할 수 있다는 점에 유의하여야 한다. □ 분해법(Breakdown Method) 분해법이라 함은 감가요인별로 구분하고 이를 항목화하여 시장추출법이나 내용년수를 기준으로 하는 방법 등을 병용하여 감가수정액을 산출하는 방법이다. 감가요인은 물리적,기능적,경제적(외부적) 감가요인으로 구분하고,물리적, 기능적 감가요인은 치유가능한 것인지 치유 불가능한 것인지로 세분하고, 경제적 감가요인은 당해 부동산의 외부에서 발생하는 것으로 치유 불가능한 것임을 유의하여야 한다. 항목별로 세분하여 감가수정하므로 정확하고 객관적이라는 장점이 있는 반면, 물리적, 기능적 감가요인은 정확하게 분리될 수 없는 없는 복합적으로 나타나는 경우가 많고, 치유비용을 공제한 만큼 동일한 가격으로 시장에서 거래될 것인지 불확실하다. 우리나라 감정평가규칙에 직접적인 규정은 없다.

(4) 원가법의 장.단점 1) 장점 * 가격의 3면성 중 비용성에 근거하므로 비교적 논리적이며, 평가주체의 주관개입여지가 적고, 편차도 적다. * 재조달원가를 산정할 수 있는 건축물, 기계장치, 재상생산이 가능한 물건 등 모든 상각자산에 적용 가능하다. * 시장성, 수익성이 없는 부동산 및 기타 특정가격으로 감정평가 할 경우 유용하게 적용할 수 있다. * 조성지나 매립지 등 재조달원가를 구할 수 있는 토지에도 적용이 가능하며, 택지후보지의 평가에도 적용可 * 신축건물의 경우 감가상각의 정도가 적고 최근 비용자료를 쉽게 구할 수 있어 적용이 용이하다. 2) 단점 * 기성시가지 등 재생산이 불가능한 자산에는 적용할 수 없다. * 감가수정에 있어서 감정평가주체의 주관이 개입될 여지가 있다. * 건축물 등 구조물의 감정평가에 있어서 외부에서 관찰이 불가능한 기능적 결함의 파악이 어렵다. * 재조달원가에 치중함으로써 대상물건에 대한 시장성 및 수익성의 반영이 충분하지 않을 수 있다. (5) 적용대상 □유용성이 높은 물건 등 * 오래된 건물보다 신축건물일수록 적산가격의 신뢰도가 높다. * 거래사례가 희소하여 시장에서 거래가격이 존재하지 않는 공공용부동산 등 특수용도의 부동산 감정평가에 유용 * 건축물의 증축, 대수선 등 자본적지출이 필요한 경우 비용과 편익증가분의 투자효율성분석에 유용 * 토지이용계획을 수립함에 있어 조성이나 개량에 유용하게 활용될 수 있다.

□ 유용성이 낮은 물건 등 * 오래된 건물에는 적용하기가 곤란하다. 재조달원가의 추정 및 감가수정에 필요한 자료의 수집이 어렵다. * 소유권분쟁이 있거나 그 부동산에 대한 권리에 특별한 제약이 존재하여 이러한 요인들이 부동산가격에 영향을 미치고 있을 경우 이 영향력이 가격에 미치는 영향을 정확히 추정할 수 없다면 적용할 수 없다. * 건물감정평가 또는 복합부동산의 감정평가에 있어 건물가격 및 素地가격이 불안정. 불균형하게 변동할 경우 원가법의 적용은 설득력이 낮다. 5. 수익방식 (1) 수익환원법의 의의 수익환원법이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래현금흐름을 적정한 율 로 환원,또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다. 수익환원법의 적용 방법으로는 수익을 환원이율로 직접환원하는 방법(직접환원법)과 미래의 현금흐름을 적절한 율로 할인 하는 방법(할인현금수지분석법)이 있다. (2) 산식 직접환원법(Direct Capitalization) 수익환원법 • 직접환원법 : 수익가격=순수익/환원이율 • 직선법 : 수익가격=순수익/(상각후환원이율+1/경제적잔존내용년수) • 상환기금법 • 연금법 수익환원법(Yield Capitalization) 여러해의 미래 현금흐름/수익률 할인현금수지분석법 (Discounted Cash Flow Analysis Method)은 수익환원법의 대표적 예 수익가격= 보유기간동안의 여러해의 순이익의 현재가치 + 보유기간말 부동산가격의 현재가치 □ 순수익모형 □ 세전현금수지모형 □ 세후현금수지모형

(3) 적용방법 1) 의의 직접환원법이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 수익가격을 구하는 방법을 말한다. 구성요소는 순수익, 환원이율, 환원방법이다. 2) 순수익 ㉠ 의의 순수익이란 대상물건을 통하여 일정기간에 획득할 총수익에서 그 수익을 발생시키는데 소요되는 총비용을 공제한 것이다. 순수익은 최근 3년 이상의 수익실적을 기초로 하여 장차 정상적으로 발생할 것으로 기대되는 연간수익에 제반 비용 등을 공제한 것으로 결정한다. 현재 및 과거의 순수익을 기준으로 장래 수익동향을 예 측하여 산정하여야 한다. ㉡ 순수익 산정방법 □ 직접법과 간접법 대상물건으로 부터 직접구하는 방법과 인근지역, 동일수급권내 유사지역내 유사물건의 순수익을 구하여 대상물건과 비교하여 사정보정, 시점수정, 지역 및 개별요인 비교 등을 거쳐 구하는 간접법이 있다. □ 잔여법 순수익이 건물 및 토지 등에 함께 귀속되는 경우 건물 또는 토지에 귀속되는 순수익을 공제함으로써 대상 토지 또는 건물만의 순수익을 구하는 방법으로 토지잔여법과 건물잔여법이 있다.

㉢ 순수익의 요건 • □ 보통 일반적인 이용방법으로 산출되는 것일 것 • □ 계속적, 규칙적으로 발생하는 것일 것 • □ 안전, 확실할 것 • □ 합법적 또는 합리적으로 발생하는 것일 것 • ㉣ 순수익의 산정과정 • <기업용 부동산의 순수익 산출> • 순수익 = 총수입 – 총지출 • 총수입 = 매출액 • 총지출 = 매출원가 + 판매비와 일반관리비 + 정상운전자금의 이자상당액 <부동산의 수익 산출흐름>

3) 환원이율 • ㉠ 의의 • 환원이율이란 대상물건이 창출하는 순수익을 대상물건의 가격으로 변환시키는 비율로서, 순수익의 가격에 대한 • 비율이다. 환원이율은 직접환원법의 수익가격 및 할인현금수지분석법의 복귀가격을 산정할 때 사용한다. • ㉡ 환원이율의 산정방법 • □ 시장추출법(시장비교방식) • 환원이율=사례부동산의 순수익/사례부동산의 매매가격 • 직접시장비교법, 투지시장질적비교법, 유효총수익승수법 • □ 요소구성법 • 환원이율=무위험률+위험할증률±부동산가치변화율 • 무위험률로는 은행의 정기예금이자율이나 3년만기 구채수익률을 사용할 수 있으며, 위험할증률 산정시에는 • 위험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금의 안정성 등을 참작하여야 한다. • □ 투자결합법 • 물리적투자결합법에 의한 환원이율 • = (토지가치x토지환원율)/(토지가치+건물가치)+(건물가치x건물환원율)/(토지가치+건물가치) • 금융적투자결합법에 의한 환원이율 • = (저당액x저당상수)/(저당액+지분액)+(지분액x지분환원율)/(저당액+지분액)

4) 환원방법 ㉠ 의의 전통적 직접환원법인 직접법, 직선법, 상환기금법(Hoskold법), 연금법(Inwood법)과 잔여환원법인 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산잔여법 등이 있다. 이중 현실적으로 가장 적용가능한 방법은 직접법이며, 직선법, 상환기 금법, 연금법은 건물 내용년수의 파악이나 축척이율의 파악이 용이하지 않아 적용이 곤란하다. ㉡ 환원방법 □ 직접법 수익가격=순수익/환원이율 순수익이 영속적인 경우로 내용년수가 무한하거나 투하자분에 대한 회수가 불필요한 자산에 적용할 수 있다. □ 직선법 수익가격=순수익/(상각후 환원이율+1/경제적잔존내용년수) 내용년수가 유한하고 투하자본 회수가 고려되는 건물, 구축물, 기계장치 등 상각자산에 적용할 수 있다. □ 상환기금법(Hoskold법) 상각전 순수익에 상각후 환원이율과 축척이율 및 내용년수를기초로 한 환원이율을 적용하여 수익가격을 구하는 방법으로 내용년수 만료시 재투자로서 대상부동산의 수익을 연장시킬수 없는 광산 등의 자산에 적용할 수 있다. □ 연금법(Inwood법) 상각전 순수익에 상각후 환원이율과 내용년수를 기초로 한 복리연금의 현가율을 곱하여 수익가격을 구하 는 방법으로 상환기금법에서의 축척이율 대신에 상각후 환원이율을 바로 적용하는 방법이다. 내용년수 만 료 후에도 재투자하여 수익의 연장이 가능한 어장, 슈퍼마켓 등의 감정평가에 유용한 방법이다.

(4) 환원이율과 기대이율의 차이점 (5) 수익환원법의 장.단점 1) 장점 * 부동산의 가치정의에 부합하고 현실적 측면에서도 장래편익을 기준으로 한다는 점에서 이론적 우수성이 있다. * 원가방식이나 비교방식과 비교할 때 감가수정 및 사례가격의 정상화 작업의 부정확성이나 주관성 배제. * 경제적 타당성분석, 투자상당 비용편익분석, 기업경영진단, 최유효이용의 분석 등 컨설팅에 활용성이 높아 강한 현실적 필요성이 인정된다.

2) 단점 * 교육용, 주거용, 공공부동산과 같이 수익이 없거나 그 파악이 어려운 경우에는 적용이 어렵다. * 불안정한 시장에서는 순수익 및 환원이율의 측정이 어려워 안정된 시장의 은밀성, 부동산 투기의 만연 등 부동산시장의 구조적 불안정으로 수익방식이 실용화되지 못하고 있다. * 순수익의 정확성과 지속성 문제, 적절한 환원이율의 선택의 문제, 수익기간의 추정 및 경제적 내용년수의 측정문제, 적절한 자본환원방법 선택의 문제 등에 있어서 평가주체의 주관개입의 개연성이 지적된다. 6. 공시지가기준 토지감정평가방식 (1) 산식 감정평가규칙 제17조(토지의 감정평가) : 감정평가대상토지와 용도지역.이용상황.지목.주위환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 기타사항을 종합적으로 참작하여 감정평가하여야 한다. 비교표준지 공시지가 x 시점수정 x 지역요인 x 개별요인 x 기타사항 x 면적 관계법령에 의한 토지의 사용,처분 등의 제한 또는 그 해제 도시관리계획의 결정, 변경 또는 도시계획사업의 시행 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비 토지의 형질변경이나 지목의 변경 토지개량비등 유익비의 지출 은행 등 금융기관의 이자율 변동 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등 지가변동률 생산자물가지수 가로조건 접근조건 환경조건(자연조건) 행정적조건 기타조건 비교표준지 선정원칙 ① 당해 또는 인접시군구안의 인근지역에 위치할 것 ② 실제 지목 및 이용상황이 동일 또는 유사할 것 ③ 용도지역, 지구, 구역 등 공법상 제한사항이 동일 또는 유사 할 것 ④ 주위환경 등이 동일 또는 유사할 것 ⑤ 지리적으로 가능한 한 근접하여 있을 것 가로조건(가로의 폭, 구조 등의 상태) 접근조건(중심 및 편익시설과의 편의성) 환경조건(고객의 유동성과 인근환경과의 적합성 획지조건(면적, 접면, 너비, 형상, 방위, 고저 등) 기타조건(장래의 동향, 기타)

(2) 적용방법 1) 표준지공시지가 표준지 공시지가라 함은 부동산공시법에 의거 건설교통부장관이 조사.평가하여 공시하는 매년 1월 1일 현재의 표준지의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다. 토지시장의 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가,지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나, 감정평가업자가 개발적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. 2) 개별공시지가 개별공시지가는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장.군수.구청장이 조사한 개별 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 건설교통부장관이 개발.공급한 토지가격비준표상의 토지 특성에 따른 가격배율을 산출하고, 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시.군.구 토지평가위원회심의 등의 절차를 거쳐 시장. 군수. 구청장이 결정. 공시하는 개별토지 의 단위면적 (㎡) 당 가격을 말한다. 각종 국세, 지방세, 부담금의 산정 기준으로 활용한다. 3) 개별토지에 대한 감정평가기준 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조에서 ‘감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 야 한다.’라고 규정하고 있으므로 토지의 감정평가는 표준지의 공시지가를 기준으로 하고 있다.

4) 표준지 표준지란 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 대표적인 필지를 말하며, 인근지역 또는 유사지역내 동질성이 인정되는 다른 필지의 가격산정 기 준자료로 활용된다. 따라서, 표준지는 행정구역 단위별로 용도지역, 지목, 토지이용상황, 토지의 공법상 규제와 가격수준 등을 고려하여 전국의 개별토지(약 2,750만 필지)중 지가대표성 등이 있는 50만 토지를 선정한 것으로 도시지역, 상업지역에서는 밀도가 높고, 비도시지역으로 갈수록 밀도가 낮다. 5) 비교표준지 비교표준지라 함은 공시지가표준지 중에서 대상토지와 가장 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 대상토지의 평가시에 비교기준으로 선정된 것을 말한다. □ 비교표준지 선정기준(토지보상평가지침,1993.2.15제정, 제9조) 다음 각호의 기준에 따르되, 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 감정평가대상토지와 국토의계획및이용에관한법률상의 용도지역이 같은 표준지를 선정한다. ① 당해 또는 인접시군구안의 인근지역에 위치할 것 ② 실제 지목 및 이용상황이 동일 또는 유사할 것 ③ 용도지역, 지구, 구역 등 공법상 제한사항이 동일 또는 유사 할 것 ④ 주위환경 등이 동일 또는 유사할 것 ⑤ 지리적으로 가능한 한 근접하여 있을 것 6) 토지가격비준표 건설교통부장관은 공공용지의 매수 및 토지의 수용.사용에 대한 보상 등의 목적을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상 토지의 지가산정요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 관계행정기관에 제 공하여야 하며, 관계행정기관는 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. 이러한 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성에 관한 표준적인 비교표가 토지가격비준표이다.

7) 지가변동률 ㉠ 지가변동률의 적용 시점수정을 위한 지가변동률의 적용은 건설교통부장관이 매월 조사.발표하는 지가변동률로서 감정평가대상 토지가 소재하는 시.군.구의 지가변동률로 한다 □ 도시지역(개발제한구역, 용도미지정 제외) : 용도지역별 지가변동률 적용 □ 개발제한구역, 용도미지정지역 : 1997.1.1 이전인 경우에는 이용상황별 지가변동률 적용 1998.1.1 이후인 경우에는 녹지지역의 지가변동률 적용 □ 비도시지역 : 1997.1.1 이전인 경우에는 이용상황별 지가변동률 적용 1998.1.1 이후인 경우에는 용도지역별 지가변동률 적용 ㉡ 지가변동률의 추정 가격시점 당시에 당해 분기의 지가변동률이 고시되지 아니한 경우에는 직전월의 지가변동률을 기준으로 당해 월의 지가변동률을 추정한다. 8) 지역요인 및 개별요인의 비교 인근지역에 적정한 비교표준지가 없어 동일수급권안의 유사지역에서 비교표준지를 선정하는 경우에는 감정평가 대상토지와 지역 및 개별요인을 비교하고, 인근지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 지역요인이 같으므로 개별요인만 비교한다. 9) 기타사항의 비교 지가변동에 영향을 미치는 다음 사항이 있을 때에는 기타사항으로 보정한다. ① 관계법령에 의한 토지의 사용,처분 등의 제한 또는 그 해제 ② 도시관리계획의 결정, 변경 또는 도시계획사업의 시행 ③ 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비 ④ 토지의 형질변경이나 지목의 변경 ⑤ 토지개량비 등 유익비의 지출 ⑥ 은행 등 금융기관의 이자율 변동 ⑦ 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등

Ⅲ. 토지의 감정평가 1. 토지의 감정평가 토지는 이용상황에 따라 나지, 건부지로 구별되며, 성숙의 정도에 따라 택지 후보지, 이행지 등으로 구분된다. 토지의 평가는 일반적으로 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 및 공시지가를 기준으로 하는 공시지가기준토 지 감정평가방법으로 대별할 수 있다. 2. 토지관련 용어의 이해 (1)택지.필지.획지.부지 □ 宅地 : 주택, 점포, 공장 기타 건물부지로 이용되거나, 이용되는 것이 사회적.경제적.행정적으로 합리적이라 고 인정되는 토지를 말한다. 주거지, 상업지, 공업지로 구분된다. □ 筆地 : 지적법상 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말하는 것이다. 지목, 축척, 소유자, 행정구역이 같아야 하며, 지반이 물리적으로 연결되어있어야 한다. □ 劃地 : 행정적, 경제적, 법률적, 인위적, 자연적 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 거래나 이용 등 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위면적이 되는 일획의 토지를 말한다. □ 敷地 : 건축용지외에 하천부지,도로부지,철도부지,수도부지 등과 같이 당해 토지가 현재 이용되고 있는 상황 (2)대지.농지.임지.맹지.소지 □ 垈地 : 건축법상 용어인 대지는 ‘지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지’를 말한다. □ 農地 : 농지법상 전, 답 또는 과수원 기타 실제 농작물의 경작 등에 이용되고 있는 토지를 말한다. □ 林地 : 산림지와 초지를 모두 포함하는 포괄적인 용어로서, 입목, 대나무생육을 위한 토지, 산림지 등 □ 盲地 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 단독소유의 토지를 말한다. □ 素地 : 原地라고도 하는데, 택지 드응로 개발되기 이전의 자연 그대로의 토지를 말한다.

(3)나지.갱지.공지.건부지 □ 裸地 : 지상에 건축물이 없는 토지로서, 공.사법상의 규제를 모두 받는 토지를 말한다. □ 更地 : 지상에 건축물이 없는 토지로서, 공법상의 규제만 받고 사법상의 제약은 받지 않는 토지를 말한다. □ 空地 : 건물이용에 필요하다고 인정되는 건부지면적을 제외한 잔여부분의 토지를 말한다. □ 建附地 :건물 등의 부지로 쓰이고 있는 택지를 말한다. (4)선하지. 포락지. 미불용지 □ 線下地 : 토지의 지상공간에 고압선이 통과하고 있는 토지를 말한다. □ 浦落地 : 지반이 강물이나 냇물에 개먹어서 무너져버린 토지를 말한다. □ 未拂用地 : 종전에 시행된 공공사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지를 말한다. (5)예정지. 이행지 □ 豫定地 : 지역종별의 대분류인 택지지역, 농지지역, 산림지역 등의 상호간에 어떤 종별의 지역에서 다른 종 별의 지역으로 전환하고 있는 지역내의 토지를 말한다. □ 移行地 : 택지지역, 농지지역, 산림지역 등 지역의 종별 대분류내에서 세분되는 종별의 지역에서 그 지역외 에 다른 세분된 지역으로 이행하는 지역내의 토지를 말한다. (6)각지. 준각지 □ 角地 : 계통이 다른 가로의 모퉁이에 있는 토지를 말한다. □ 準角地 : 가로가 굽어있는 모퉁이 안쪽에 있는 토지로서 토지의 모양은 각지와 같으나 가로의 교차가 없다. 3. 유형별 토지의 감정평가 (1)裸地의 감정평가 □ 나지의 평가는 효용성이나 시장성이 가장 높은 표준물건으로 감정평가한다. 즉, 토지면적이 적정면적이어야 하며, 건축행위에 특별한 규제가 없어야 한다.

□ 나지의 면적이 최유효이용단위를 초과하는 경우에는 대상물건의 면적과 유사한 물권의 가격자료에 의하여 평가한다. 그러나, 최유효이용단위에 미달하는 경우에는 인접 토지의 이용상황을 감안하여 평가하며, 단독 으로서 이용가치가 희박할 경우에는 그 불리한 정도를 감안하여 감정평가한다. □ 가격자료가 없거나 불충분한 경우에는 채택한 가격자료의 최유효이용단위를 기준으로 정상적으로 예상되는 감보율 등 그 분할에 필요한 비용 등을 감안하여 감정평가한다. (2)建附地의 감정평가 □ 건물과 부지는 서로가 유기적인 결합하에 그 유용성을 발휘하는 바 평가에 있어서도 양자는 불가분의 관계 로서, 건부지에 대한 최유효사용의 판단은 지상건물의 수익과 구조,규모,용도,배치 등의 물리적 상태를 고 려 하여야 한다. □ 건부지 가격은 최유효이용이 기대되는 나지의 가격을 상한으로 하여 결정된다. □ 복합부동산으로서 최유효이용의 상태에 있는가, 아니라면 건물 철거의 난이도는 어떠한가에 대한 판단에 유의한다. 건물의 경제적 내용년수 만료시에는 건부지가격에서 철거비 등을 감안하여야 한다. □ 평가대상 건부지가 최유효이용 상태인 경우에는 나지의 평가에 준하고, 최유효이용에 미달하여 사용되는 경우는 최유효이용인 상태로 평가된 가격에서 건부감가 해당금액을 차감하여 감정평가하여야 한다. ※ 建附減價와 建附增價의 의미 건부감감가는 건부지가 최유효이용의 상태가 아닌 경우 지상건물이 소재함으로 인하여 발생하는 감가의 정도 를 말하는 것으로 나지가격을 기준으로 측정된다. 지상건물이 견고할 수록, 면적이 클수록 건부감가가 크다. 건부 증가는 건물이 소재함으로 인하여 토지의 가격이 증가되는 경우를 말한다. 예를 들어 개발제한구역내에서의 건부지는 일반적으로 나지에 비해서 높은 가격수준을 보이고 있다. (3)택지 등 조성공사 중에 있는 토지의 감정평가 □ 건축물 등의 건축을 목적으로 농지 또는 산림에 대하여 전용허가를 받거나 토지의 형질변경허가를 받아 택 지 등으로 조성 중에 있는 토지는 그 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 감정 평가하고,

□ 그 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 조성전의 토지의 소지가격에 가격시점 현재의 조성공 사에 실제소요된 비용상당액과 공사진행정도 등을 종합적으로 고려한 가격으로 감정평가한다. □ 다만, 금융기관 등으로 부터 다른 조건의 제시가 있거나 특수한 목적이 수반되는 경우에는 그 제시조건 등에 따라 감정평가할 수 있다 (4) 광평수 토지의 감정평가 □ 부동산의 지역성으로 인근지역의 표준적이용의 제약하에서 유용성이 최대로 발휘 될 수 있다. 광평수 토지 는 표준적이용 규모를 초과하는 대면적의 토지로 그 가격형성상 특이성이 존재한다. □ 광평수 토지에 대한 개념의 변화 종래에는 분할비용, 감보율 등으로 인해 광평수 감가의 개념이 지배적이었으나 용도의 다양성, 산업화, 도시 화에 따른 수요증대에 따른 상대적 희소성의 증대로 광평수 증가의 개념이 성립하게 되었다. □ 광평수 토지의 이용방법(용도의 다양성) - 단일 경제주체가 토지 전체를 특정된 용도로 이용하는 단독이용방법 - 아파트나 대형건물 등을 1동 또는 수동을 건축활용하는 공유에 의한 고도이용방법 - 주변의 표준적인 획지규모로 분할해서 이용하는 분할이용방법 - 이상의 세가지 방법이 혼합된 복합적인 이용방법 □ 거래사례비교법으로 대상토지와 동일성.유사성이 있는 토지의 거래사례를 요인비교를 통하여 감정평가하거나, 개발법으로 당해 토지를 구획하여 표준적인 택지로 개발하는 것을 감정평가하거나, 아파트 건설을 상정하여 분양하는 방식으로 광평수 토지를 감정평가할 수 있다.

(5) 후보지와 이행지의 감정평가 □ 후보지와 이행지는 변동의 과정에 있는 토지로 변동, 예측의 원칙이 강조되며, 성숙도 판정 등이 중요하다. □ 성숙도가 낮은 것은 전환 전 요인을 더 중시하여야 한다. 택지예정지의 판정에 있어서는 택지의 수급동향, 위치, 자연환경, 토지이용상규제 등을 고려, 판정하여야 한다. □ 감정평가시 유의사항 - 전환정도가 비슷한 표준지를 기준으로 또는 전환 후 상태와 유사한 표준지의 가격에서 개발비용을 공제한다. - 전환정도가 비숫한 거래사례가 있는 경우 제요인을 종합적으로 고려하여 감정평가한다. - 원가법에서 개발방식으로 택지조성 후의 나지를 상정한 가격에서 조정비용 등을 공제하고 이에 성숙도 등을 고려하여 평가한다. 가산방식으로 성숙도가 낮은 택지예정지를 평가하는 경우 전환 전의 토지가격에 택지화 에 대한 기대 등을 감안하여 가산방식으로 구한다. ※ 성숙도 판단 기준 : 조성의 난이, 비용의 정도, 필요성, 택지로서의 유용성, 부근지역 건설동향, 공공시설 및 부대시설의 정비동향, 행정상의 규제, 도시발전이 당해 지역에 미치는 영향 등 (6) 도시계획도로에 저촉된 토지의 감정평가 □ 도시계획도로에 저촉된 토지의 평가는 저촉부분과 저촉되지 않는 부분을 구분하여 평가한다. 다만 토지의 일부가 저촉되고 잔여부분이 단독효용성이 있을 때에는 잔여부분은 정상평가하고, 저촉부분은 당해 도시 계획사업의 사업시기, 저촉 정도 및 잔여토지의 효용성, 지역의 특수성을 감안하여 적절히 감액감정평가한다. □ 토지이용계획서상 도시계획선이 정확히 기재되는 것이 아니고 개략적으로 기재된것이므로, 면적산정도 축 척자에 의해 개략적으로 산정되므로 산정자에 따라 면적이 상이할 수 있음에 특히 유의하여야 한다.

(7)제시외 건물이 소재하는 토지의 감정평가 □ 제시외건물(종합, 부합물 제외)이 소재하는 토지의 평가는 그 지상건물의 소유자가 토지 소유자와 동일인인 경우에는 추가의뢰목록 또는 평가조건 등을 제시받아 정상평가하고, 지상에 미등기건물이 있는 경우에는 건 물에 대한 소유권보존등기 후 감정평가한다. □ 철거가 용이하거나, 철거가 확실시되어 철거를 전제로 의뢰된 경우에는 인근 유사토지의 가격을 기초로 하여 철거비 및 기타 정상적인 비용 등을 감안하여 감정평가한다. (8)盲地의 감정평가 □ 맹지의 감정평가는 맹지의 사용.수익에 지장이 없을 정도의 통로를 인접토지에서 금전상 불리한 조건으로 확 보하는 것을 조건으로 하여 그 통로의 확보에 필요한 비용 등을 감안하여 감정평가한다. 특히 맹지의 건축행 위의 제한을 크게 받기 때문에 상당한 감가를 하여야 한다. □ 맹지는 관습상 도로 또는 지역권의 설정 등이 있거나 맹지 아닌 인접토지와 일단으로 이용 또는 장차 이용될 전망이 확실한 경우에는 정상평가하되, 그 내용을 감정평가서에 기재한다. (9) 공유지분 토지 및 합동환지의 감정평가 □ 공유지분의 토지 또는 합동환지(수필지의 토지가 일필지 이상의 토지로 합동환지는 경우)된 토지의 평가는 목적 물의 위치가 확인 될 경우에는 그 위치에 따라 평가하고, 위치확인이 곤란한 경우에는 토지 전체의 가격을 산출 하여 그 지분비율에 의거하여 감정평가한다. □ 대상토지가 나지인 경우 공유지분토지의 위치확인은 공유지분자 전원의 공유지분위치확인동의서를 받아 확인 한다 □ 공유자지분자 전원이 지분사용에 관한 계약 또는 위약이 체결되어 있는 경우에는 동 계약서에 의하여 확인할 수 있으며, 이 경우에는 동 계약서사본을 감정평가서에 편철 보관한다. □ 건물이 건축되어있는 경우 공유지분토지의 위치확인방법 - 합법적이 건축허가도면에 의하여 확인한다. - 상가 등은 관리사무소에 비치된 위치도면에 의하여 확인한다. - 공유지분자 전원의 지분사용에 관한 계약(협약)이 체결되어 있는 경우에는 동계약서에 의하여 확인한다.

(10)기타 공법상 제한을 받는 토지의 감정평가 □ 공원, 유원지, 개발제한구역, 정비구역, 군사시설보호구역, 보전산지, 기타 도시계획시설 등 공법상제한을 받는 토지의 평가는 용도가 유사한 비교표준지 공시지가를 기준으로 감정평가하되, 제한의 정도를 감안하여 환가성 에 유의하여 감정평가하여야 한다. (11)기타 특수용도로 사용되는 토지의 감정평가 □ 공부상 지목 또는 현황이 도로, 구거, 사도, 묘지, 제방, 유지, 하천 기타 특수용도로 사용되는 토지는 일반용도 의 토지나 농지 또는 임지 등으로 전환하는 것을 전제로 의뢰된 경우에 한하여 감정평가하되, 전환후의 토지가격 을 비교하여 전환에 필요한 비용 등을 감안하여 감정평가한다. 현상태대로 김장평가할 경우에는 정상적인 투자 비를 기초로 한 적산가격으로 감정평가한다. 그러나, 담보감정평가에서는 원칙적으로 감정평가하지 않는다. (12) 기타 토지의 감정평가 □ 자루형 토지의 감정평가 자루형 토지는 이용상의 제약, 건축상의 제약, 쾌적성 및 편의성 저해 등으로 표준획지에 비하여 감가되며, 접면너비(間口)와 깊이(奧行)에 따른 출입의 편부, 건축허가의 여부가 가격결정요인에서 가장 중요한 사항이다. □ 부정형 토지의 감정평가 부정형토지는 형태가 양호하지 않고 복잡한 토지로서 건축에 있어 건물의 형태, 크기, 방의 배치 등 이용상의 장애가 있다. 정형획지 또는 유사한 정형획지를 상정하여 부정형의 형태와 실제 이용도에 따라 타당성 있는 가격으로 감정평가한다. □ 급경사지의 감정평가 급경사지는 택지로의 활용이 불가능하므로 평탄지 부분에 비해 유효이용은 저해되나 정원 및 Open Space로 이용되기도 하고 대지면적에 포함되어 건폐율, 용적율에 산입되기도 한다. 지적도를 통해서는 파악할 수 없고, 현장조사시 면적 및 경계확인으로 파악 할 수 있는데 파악이 관란한 경우 에는 경계측량을 후 확인하고 평가한다. 경사의 정도, 유효이용도 등을 참작하여 감정평가한다.

□ 지정제 건축선에 저촉된 토지의 감정평가 지정제 건축선이란 건물의 도로에 면한 부분에 있어서 건축물의 위치를 통제하기 위하여 도로 경계선으로부터 일정한 거래를 유지하도록 지정한 건축 한계선을 말한다. 이러한 지정제 건축선에 저촉된 토지는 해당 제한이 해당 토지의 사용. 수익에 지장이 있는 경우에는 저촉된 토지의 현황에 따라 적정 감가하고 사용. 수익에 지장이 없을 경우 정상 감정평가한다. □ 자투리 토지의 감정평가 자투리토지란 면적이 작고 형태가 불량하여 귀퉁이에 붙어 있는 토지, 중간에 낀 토지로서 단독으로는 이용 가치가 없고, 주위토지와 병합하여 사용하는 것이 합리적인 토지로서 시장에서는 유통성이 낮고, 용도의 다 양성이 한정되어 인근 표준획지에 비하여 감가가 발생하는 토지를 말한다. 금융기관의 담보목적으로는 자투 리 토지만을 감정의뢰하는 경우는 거의 없다. 자투리 토지가 단독으로 의뢰된 경우에는 합병의 기여도를 고려 해야 하므로인접토지의 유형(나지, 건부지), 토지 및 건물의 상태, 지역의 발전동향 등을 참고하여 감정평가 해야 할 것이다. ※ 자투리 토지와 감정평가목적 - 행정재산으로부터 용도폐지된 국공유지가 대부분으로서 국가 또는 지방자치단체 등이 이들 토지를 효율적 으로 활용하기 위하여 점유자, 임차인 등에게 처분하기 위해 의뢰하는 경우 - 재개발사업지구에 편입된 구거, 도로 등과 같이 특수용도로 사용하던 국공유지를 개발업자에게 불하하기 위하여 의뢰되는 경우 - 국공유재산의 관리를 위하여 사용료 징수를 위한 감정평가의뢰 ※ 자투리 토지에 대한 기본적인 사고방식 - 자투리 토지의 가격은 정상가격을 초과할 수 없다. - 국공유지와 사유지는 동일한 관점에서 접근해야 한다. - 자투리토지는 형태나 면적보다 위치의 기여도를 중시한다.

Ⅳ. 건물의 감정평가 1. 건축물의 의미 □ 건물+구축물 (1) 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것 (2) 이에 부수되는 담장, 대문 등의 시설물 (3) 지하 또는 高架의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 등 2. 건물의 구조

3. 건물의 설비 ※ 건축설비를 포함하여 감정평가하는지 여부 건물의 내부에 부착되어 건물 효용증진에 기여하는 건축설비는 포함하여 감정평가하나, 건물의 외부에 설치되어 건물 효용증진에 기여하는 설비는 건물의 감정평가에 포함시키지 않고 필요시에는 별도로 감정평가함.

4. 건축 5. 건축물의 종류 ① 영업 및 판매시설군 : 위락시설, 판매 및 영업시설, 숙박시설 ② 문화 및 집회시설군 : 문화 및 집회시설, 운동시설, 관광휴게시설 ③ 산업시설군 : 공장, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 창고시설 ④ 교육 및 의료시설군 : 교육연구 및 복지시설, 의료시설 ⑤ 주거 및 업무시설군 : 단독주택, 공동주택, 업무시설, 공공용시설 ⑥ 기타시설군 : 제1종근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 동물 및 식물관련시설, 묘지관련시설

6. 건축물 관련 용어의 이해 (1) 대지(垈地) : 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지 (2) 건축법상 도로 너비 : 보행 및 자동차 동행이 가능한 구조로서 너비가 4m 이상이어야 한다. (3) 건축선 : 건축한계선(소요너비폭 미달도로에 접하여 건축선이 지정되는 경우-대지면적제외) 지정건축선(미관지구 등에서 건축선을 지정하는 경우-대지면적에 산입) (4) 대지면적 : 대지의 수평투영면적 (건축선과 도로사이면적, 도시계획시설 도로, 공원저촉면적 제외) (5) 건축면적 : 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적 (6) 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽. 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심으로 둘러싸인 수평투영면적 (7) 연면적 : 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계 (※용적율 산정시에는 지상층주차용과 지하층면적은 연면적에 포함되지 아니한다.) (8) 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율 (9) 용적율 : 대지면적에 대한 연면적의 비율 (10)지하층 : 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서, 바닥으로 부터 지표면까지의 평균높이가 당해 층 높이의 ½이상인 것을 말한다. ※지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하며, 지하층바닥면적은 용적률 산정시 연면적에서 제외 (11)건축물의 층수 : 승강기탑, 옥탑 기타 외와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 1/8이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다

7. 준공검사, 사용검사, 사용승인의 구분 8. 건물의 감정평가 감정평가규칙 제18조(건물의 감정평가) 건물의 감정평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 감정평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

(1)재조달원가의 산정 부대설비 보정단가 재조달원가 급수별 표준단가 + = (2)적용단가의 결정 재조달원가 적용단가 감가수정 (잔존내용연수/내용년수) x = (3)건물가격의 결정 적용단가(원/㎡) 건물면적(㎡) 감정평가가격 x =

(4) 건물 감정평가시 유의사항 1) 규모, 면적에 따라 단위당 건축비의 차이가 있다. 2) 동일한 면적, 구조라 하더라도, Span이 큰 건물이 건축비가 높다. 3) 공장의 경우, 천장주행크래인(over head crane) 설치여하에 따라 건축비 차이가 있다. 4) 공장의 경우 처마높이가 높을 수로 건축비가 높다. 5) 동일한 연면적이라 하더라도 층수가 높을 수록 건축비가 높다. 6) 건물평가에 있어서도 지역격차를 고려하면, 건축비의 차이가 있다. 7) 부가가치세 포함여부-환급받는 사업주의 경우 포함 감정평가하지 않는다. 8) 평가목적을 고려하여야 한다. (5) 건물감정평가가액 사정시 유의사항 1) 상업용부동산의 신축건물인 경우 미성숙상가지대의 경우 보수적으로 감정평가하여야 한다. 2) 건축비의 구성요인 다양하고, 설비에 따른 격차 상당하므로 정확한 물건 분석을 하여야 한다. 3) 토지가격 대비 건물가격이 2배 이상인 경우 건물은 담보취득 후 감가대상인 점에 주의한다. 4) 원가법에 의하여 가격은 인정되나, 향후 환가성, 담보가치 희박한 건물은 감정평가외 한다. 5) 인테리어, 특수설비, 사우나설비 등의 시설비에 대하여는 50%이상 인정하지 마라.

鑑定評價

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